成都楼宇更新专题：“转改升”下的写字楼供应内循环.pdf

转改升”下的写字楼供应内循环 成都楼宇更新专题 高力雷达 写字楼 | 研究部 | 成都 | 2020年 9月 张潇嘉 部门总监 | 研究部 | 成都 +(8628) 8658 6288 2 高力雷达 写字楼 | 研究部 | 成都 | 2020年 9月 改革开放 40年，中国城市化进程发 展迅速，城市范围、能级快速扩大。 聚焦新区，打造新城成为过去数十 年大城市的发展重心，在面貌一新 的新区衬托下，老城区道路拥挤逼 仄、管网杂乱、建筑老旧、基础设 施难以升级扩容等老态初显。 2017 年，在成都市第十三次党代会上， 明确提出“东进、南拓、西控、北 改、中优”的“十字规划方针”， 并在此基础上重构产业格局。其中 “中优” 政策则代表了以城市修补 为核心的全方位城市更新理念。 与此同时，楼宇经济作为城市发展 的重要组成部分，两者有着相似的 发展经历。自 90年代首个标准写字 楼投入使用以来，成都写字楼市场 历经 20余年变迁。截至 2020年第二 季度末，全市标准写字楼总存量已 接近 1,000万平方米，楼宇数量超过 160栋，成为可与一线城市比肩的中 国核心办公楼市场。而在数十年发 展后，成都办公物业已接近形成一 轮完整生命周期。 2010年后，一批 老项目逐渐步入后“成熟运营期”， 由于物业硬件老化，租金和租户竞 争力下滑，亟需通过局部更新升级， 甚至全面改造，为项目注入新鲜血 液，重塑筋骨，以开启新一轮生命 周期。 引言 张潇嘉 部门总监 研究部 | 成都 在此，高力国际研究部通过实地调研，大数据分析，以及过往写字楼项目改造经验， 帮助读者更好地理解成都新兴和成熟写字楼经营现状，以及在城市更新大背景下， 如何看待写字楼“转改升”所面临的机遇与挑战。希望借由我们一己之见，助力成 都办公楼市场推陈出新，破局 2020。 本篇报告数据样本范围： 成都市标准租赁型写字楼项目（甲级和乙级），不包含企业自用楼宇、产业办公和商住项 目： 市场总存量： 996万平方米； 写字楼项目数量： 163栋； 本报告以楼龄 8年来划分成熟项目与新项目。成熟项目标准：楼龄大于等于 8年；新项目标 准：楼龄小于 8年； 本报告数据如无特殊标注，均为 2020年第二季度统计数据。 图表 1：楼宇生命周期示意图 数据来源：高力国际研究部 建造 成熟运营期交付 新兴成长期 衰退期 新一轮成熟运 营期 楼宇整体更新 大范围软硬件改造 重新进入 市场 设施设备维护 保养 小范围、多频 次局部更新 设施设备升级 建造 注：预估净层高：按照现代中央空调吊顶和架高地台估算。 挑战 3：建筑结构难以改变，层高受限 作为楼宇更新改造的另一大门槛，建筑结构问题在老项 目中普遍存在，由于改动难度和成本极高，对于业主如 鲠在喉。主要表现为： 挑战 4：老旧设施的主要隐患来自？ 设施设备的更新换代也是老项目不可避免的问题之一，目前成都市场 楼龄较长的项目主要面临问题如下： 数据来源：高力国际研究部 8 高力雷达 写字楼 | 研究部 | 成都 | 2020年 9月 问题 1： 以电梯、配供电设备、消防系统为代表的大型机电 设备由于生产购置时间早，投入使用时间长，部分设备元 器件已停产，在维修维护时难以购买替换件。 问题 2： 暖通系统：许多老项目的中央空调主机仍采用 R12、 R22制冷剂， COP能效高于三级，（甲级写字楼能效标准 通常 2）。已不符合现代环保标准，能耗和维护成本均高 于国内平均水平，正逐步被市场淘汰。 对于存在以上问题的写字楼项目，我们建议业主更换设备主机 组，在确保使用安全的同时，也可以满足现行节能环保标准， 降低运营维护成本。 另一方面，对于仍在质保期内的设施设备，建议业主多排查， 多保养。及时更换或升级存在潜在安全隐患的设施部件，避免 积羽沉舟，造成后期更大的维修成本。 挑战 5：理性评估“转改升”项目未来收益，需 合理制定投资预算 经济学原理中，一个以资源作为投入的企业，在一定时间内， 其他条件不变的情况下，单位资源投入对产品产出的效用是不 断递减的，这就是边际效益递减规律。而这一规律也同样适用 于我们的楼宇改造课题，在市场整体供求关系没有发生根本改 变的情况下，一个项目的单位改造投入所能产生的租金收益也 是边际效益递减的。一些老项目即使彻底推陈翻新、改头换面， 理论上也难以达到或超过新兴优质甲级写字楼硬件标准。一些 硬性条件的制约，例如层高无法增加，建筑高度限制电梯运行 速度等，导致投入与产出无法以相同比例增长。这里高力国际 以各区域的楼龄小于 5年的新兴优质甲级写字楼平均租金作为 参考，希望各市场参与方对楼宇改造升级后的租金收益理性预 期，继而制定适当的投资预算。 东大街 天府 广场 人民 南路 金融城 大源 成华 图表 12：各商圈租金成熟老项目与优质新项目租金差异 112.3 109.2 117.5 112.0 74.8 77.5 72.5 73 70 新入市甲级项目（楼龄 5年）平均租金 成熟乙级项 目平均租金 注：租金为平均账面租金（元每平方米每月） 102.5 8090 “转改升”项目，多种合作模 式拓展 业主 资金渠道，降低投 资风险 I. 自主更新模式： 业主方作为改造主体和出资方，负担所有的改造费用，确认改 造方案，全程参与改造实施过程。改造完成后，通过调配资源 吸纳优质楼宇租户，实现楼宇产业的提档升级。 数据来源：高力国际研究部 9 高力雷达 写字楼 | 研究部 | 成都 | 2020年 9月 优势： 由业主全权统筹，减少中间流程，改造效率高。一旦业 主确定实施，可以在短期内见成效。改造后，业主享有全部的 租金收益。 挑战： 更新改造资金主要来自业主自有资金，资金筹集渠道将 更多依赖国内贷款，对业主方资金要求及产业运营能力要求极 高。多数业主仍停留在内装、外立面等低难度的基本改造，更 新成效不高。 II. 投资更新模式： 以机构投资人为代表的社会资本对已经建成并使用多年的商务楼 宇进行评估后，与业主签订收购协议。对楼宇进行重新定位，内 外整体改造，提升楼宇品质并打造优质的办公空间，吸引更优质 的租客，最终达到租金以及估值提升的目的。在此基础上整体销 售，获取增值收益。 优势： 有效调动外部专业服务机构资源，能为楼宇提供全产业 链服务，实现高溢价；通过资本运作，实现资金风险的分摊。 挑战： 从投资人角度，需要进行评估、谈判、定位、改造、出 租、资金回收等多个复杂环节，对于资产管理能力和融资能力 要求高，且有较高的运作风险。从业主角度，失去项目所有权， 无法享受楼宇改造后任何增值收益。 III. 运营更新模式： 托管式： 业主方引入第三方公司与其签订长期物业租赁运营协议， 承租方按照自己的需求，对楼宇进行改造升级。改造完成后，承 租方承担楼宇的运营，并全权获得运营收益； 联营式： 业主与外部资本联营，共同出资或双方参股设立项目公 司参与楼宇更新改造，风险共担，后期收益分成。业主提供物业 载体，外部资本承担主要更新改造，及后期运营职能。 优势： 为业主解决部分改造资金来源问题，业主无需担心资金 与后期运营，并且可获得部分租金与资产增值收益。 挑战： 业主无法控制对楼宇的改造升级内容，后期资产回购 后的二次出租或自营存在一定风险。 高力国际认为，外部资本的参与将为成熟项目创造更市场化的 可持续发展之路，形成高质量的写字楼供应内循环，而非内卷 化的市场消耗。在这方面，根据 2020年 4月，成都市政府发布 的“城市有机更新实施办法的通知”，第二十五条，鼓励和引 导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市有机更新项目， 探索城市有机更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金 合作建设模式。我们的城市管理者似乎已有了清晰的判断。 写在最后，是结语，也是思考： 高力国际在编写本报告时，一项数据引起的我们的关注，天 府广场商圈作为成都最老办公商务区，经历了写字楼市场完 整发展历程，而其成熟与新兴甲级写字楼项目平均租金非但 没有差距，反而出现倒挂。仔细研究后发现，该商圈个别项 目虽然楼龄较长，但仍吸引和保留了大量优质企业，一直维 持高租金水平。本文虽然对比了新老项目间的差距，也为成 熟项目更新改造提出了诸多建议。但不可否认的是，大刀阔 斧的改造无论多么符合现代城市更新诉求，伤筋动骨也不过 是不得已的积重难返。而达到楼宇生命周期最大化，是前期 规划设计、有计划的长期设施设备保养维护、完善的物业管 理，以及少量多次的局部小幅更新共同作用的结果。日日复 年年的设施管理投入，短期难有显著成效，然而长期来看却 能够保持楼宇品质，延长设施设备使用寿命，降低设备维修 及更换成本，避免大规模改造投入。从而帮助业主吸引和巩 固优质租户，稳定租金，进而提高资产估值。 楼宇老化难以避免，楼宇更新却可以选择。能否长期保持楼 宇品质，从容应对写字楼供应内循环，是市场向我们抛 出的 待解题 。未来，您的项目将以怎样的姿态回答于写字楼市场 呢？ 关于高力国际 高力国际 （ 纳斯达克 、 多伦多证交所代码： CIGI） 是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司 。 我们在 68个国家开展业务 ， 我们的 14,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务 ， 为房地 产租户 、 业主和投资者最大限度地创造价值 。 20多年来 ， 我们经验丰富的领导团队 （ 拥有约 40 的股权 ） 为股东带来了行业领先的投资回报 。 2018年期间 ， 公司收入达 28亿美元 （ 包括附属企业的情况下 为 33亿美元 ） ， 资产管理额超过 260亿美元 。 如需了解更多有关高力国际的最新新闻 ， 请登陆 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码 ， 关注高力国际官方微信： 版权所有 2020 高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的 任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。 主要作者 : 张潇嘉 部门总监 | 研究部 | 成都 +86 28 8658 6288 贡献者 : 邓兆楠 分析师 | 研究部 | 成都 +86 28 8658 6288 林子凯 分析师 | 研究部 | 成都 +86 28 8658 6288 如需更多信息，敬请联系 : 耿 雪峰 董事总经理 | 成都 +86 28 8658 6288 何勇 部门总监 | 咨询服务部 | 成都 +86 28 8658 6288 周署辉 部门总监 | 物业及资产管理服务 | 华西区 +86 28 8658 6288 潘华 部门总监 | 办公楼服务部业主代表 | 成都 +86 28 8658 6288 叶丽 部门总监 | 办公楼服务部租户代表 | 成都 +86 28 8658 6288