2020杭州房地产市场年报.pdf

趋势不改 行稳致远 浙江同策研策中心 宏观市场土地市场 趋势研判政策及城建规划 目录篇 Part1 政策及城建规划 政策环境 全国政策 上半年经济承压背景下，“房住不炒”政策导向未松绑，说明政府对于保持房地产 市场平稳健康发展的决心，“稳房价、稳预期”仍为未来市场主基调 2020年 3月 人民银行会同财政部、 银保监会 坚持房住不炒 不将房地产作为短期刺激经济手段 保持房地产金融政策的连续性、一 致性、稳定性 坚持房住不炒 促进房地产市场平稳健康发展 加强新型城镇化建设，发挥中心城 市和城市群综合带动作用 深入推 进京津冀、粤港澳建设，长 三角一体化、成渝双城经济圈 建设 加速 解决大城市住房突出问题 房住不炒，因地制宜，多策并举 加快完善长租房政策 租赁住房建设倾斜，增加用地计划 整顿租赁市场持续，租金合理调控 2020年 4月 中共中央政治局 2020年 5月 全国两会 2020年 12月 中央经济工作会议 2020年对房地产概述 （部分） 时间 GDP增速目标 2020年 未设置 2019年 6-6.5% 2018年 6.5% 2017年 6.5% 2016年 6.5-7% 2015年 7.0% 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ，租购并举、 因城施政，促进房地产市场平稳健康发展。 有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制， 探究支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房， 完 善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。 十四五规划 （ 2020.10.29） 合理摆正房地产业地位 强调房地产业与实体经济 协同作用 城市 新政（紧急撤回） 广州 商服新政，不限最小分割面积，不限销售对象等 驻马店 首付下调 宝鸡 首套住房首付比例下调 济南 济南产业园区内购房取消限购 海宁 取消限购政策 柳州 首套首付 2成二套 3成、公积金最高贷款额度 40万、买房拿证后不需要满两年才能转让 青岛 限售松绑 赤峰 鼓励个人购房取消限售、给予税收财政补贴、限售政策 荆州 首套首付比例降至 2成、二套房首付比例降至 3成；公积金贷款最高额度从 45万元提高至 50万元等 淮安 外地人在淮安购房不再需要提供个税或社保证明 宁阳 降低首付额度、降低贷款利率、取消二手房限售期、实行购房补贴等 政策环境 全国政策 20 年房地产政策呈现前松后紧，上半年放松纾困， 下半年随着市场过热， 3场座谈会吹响调控号角，多个热点城市出台收紧政策 3场座谈会吹响下半年调控号角 7.24住建部召开房地产工作座谈会，十城被约谈 8.20住建部、央行召开重点房企座谈会 实施好房地产 金融审慎管理 制度 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则 8.26住建部召开房地产工作会商会，六城被约谈 沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州 北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙 政策类型 代表城市 降低入地竞买保证金 西安、南昌、钦州、鹤壁、焦作 延期或分期缴纳土地款 上海、杭州、西安、天津、南京、无锡、南通等 顺延开竣工期限 上海、深圳、天津、福州、沈阳、南昌、苏州等 放宽预售标准 厦门、福州 /济南、青岛、石家庄、武汉、杭州等 放松预售资金监管 深圳、沈阳、济南、石家庄、长春、武汉等 购房补贴 郑州、南宁、衡阳、马鞍山等 上半年：为市场减压、企业纾困 杭州 土拍方式调整：“竞配人才房”改 “现场摇号” ; 夫妻离异 2年内购房受限，限购 3年； 无房倾斜 30%; 南京（ 7.24/8.18） 宁波 7.6/7.22/12.10 扩大限购范围，增加镇海、北仑 ; 无房家庭限售 5年，房源倾斜 50%; 提高 2套房商业贷款首付比例 ; 深圳 7.15 新落户居民满 3年且连续缴纳 36个月社保才可买房，离婚倒追 3年计算套数 首付比例调整，二手房调整成 5年后免税 细化普通住房标准，热点楼盘应满足无房居民家庭购房需求 内蒙古 7.14 停止向第三套房及以上购房者发放 郑州 7.13 在全市开展房地产市场秩序专项检查工作 宁波 深圳 东莞 无锡 8.30 增值税免年限由 2年调整到 5年 离异后 2年内，拥有住房套数按离异前计算。 对首套，按原政策 30%执行；二套贷款（含未结清） 首付由 40%调整为 60%； 成都 沈阳 9.6 二套首付比例提高到 50%； 首付款必须一次性支付 增值税免征年限由 2年调整到 5年 常州 9.12 3万方以下项目一次性领预售证， 市区新购商品住房限售 4年； 已有一套且购房贷款未结清的家庭， 再次贷款最低首付 60%; 银川 9.29 非宁夏户籍限购 1套；银川市辖 3区限售 2年 唐山 9.28 二套首付不低于 50%； 徐州 10.10 一区一策，新房价格一年内不得上涨 首套网签未满 5年，权证登记不满 2年，禁止出售，二 套网签未满 6年，权证登记不满 3年，禁止出售 唐山 南京 沈阳 郑州 银川 内蒙古 无锡 徐州 二手房增值税免征年限由 2年调整为 5年 住宅用地占经营性用地比重不低于 60%，供需紧张区域不低于 70% 登记人数超房源数 3倍及以上的，仅向已登记的无房家庭 (倾斜 70%) 及棚改货币化安置住户销售 成都 9.14/11.24 常州 东莞 7.2/7.25 3万方以下项目一次性领预售证，同一幢每套住宅均价不宜超过 20% 限购升级，非本市户籍需 1年社保，二套 2年社保，限售 3年 下半年热点城市加强调控，抑制投资需求、市场过热现象 （限 购、限售、增值税免征年限调整 等政策为主 ） 杭州 7.2/9.4 单价 3.5w以下项目，房源倾斜 50%； 人才购房限售 5年； 热点项目倾斜 80%，限售 5年； 30岁以上单身无房户纳入无房家庭； 衢州 丽水 台州 衢州 10.30 住宅用地采取“限房价 +限地价 +竞配 建”的方式公开出让 ; 热点楼盘 5年内限售 ; 台州 11.03 3年限售 分期预售的商品住宅，严格执 行预售备案价格续推不涨原则 丽水 11.04 政策环境 金融 政策 “红色档” 三线全踩 有息负债规模以 2019年 6月底为上线，不得增加 “黄色档” 只踩一条红线 有息负债规模年增速 10% “橙色档” 踩两条红线 有息负债规模年增速 5% “绿色档” 未踩线 有息负债规模年增速 15% Line 1 资产负债率 （剔除预收款后的） 70% Line 2 净负债率 100% Line 3 现金短债比 1.0 2020.1.5 银保监会 严格执行房地产金融监管 要求，防止资金违规流入 房地产市场，抑制居民杠 杆率过快增长 2020.1.13 银保监会 严格执行授信集中度等监管 规则，严防信贷资金违规流 入房地产市场，持续遏制房 地产金融化泡沫化 2020.7.20 银保监会 2020.8.20 住建部 /央行 2020.9.16 银保监会 2020.10.15 监管部门 2020.11.7 银保监会 2020.11.13 银保监会 坚决防止影子银行死灰复 燃、房地产贷款乱象和盲 目扩张粗放经营卷土重来 根据三道红线触线情况 ，分档设定有息负债规 模的增速阈值 加强小额贷款公司监 管，不得用于房地产 市场违规融资 下发房企融资三张表， 此次监管为穿透式，表 内表外全覆盖 保险资金开展财务性股权投 资，所投资的标的企业不得 直接从事房地产开发建设 加强大额透支和现金分期等 业务的资金流向管控，严防 资金违规流入房地产市场及 其他消费领域 地产金融政策 2020年轴线： 01 03 04 02 融资端： 房企融资收紧，严格 现金流管理，加大管控明股实债， 分拆物业上市 投资端： 加速布局一、 二线城市，更加关注多元 化业务 财务操作： 现金 流节点管理，资产规 模管理 销售端： 加大销售 回款力度 三道红线 影响 上半年三度降准、两度下调 LPR，下半年“三道红线”倒逼去杠杆、降负债， “三道红线”深度影响下，房企融资环境未来持续趋紧 政策环境 全年政策轴线 20年杭州政策松紧有度，上半年战疫引才、边际宽松为市场减压； 下半年针对楼市持续高热两次“打补丁”，旨在完善政策生态、抑制投机 人才引进类 八大举措全球引才（ 2.25） 本科以上生活补贴基础上，给予 每年 1万租房补贴，最多可享受 6 万顶尖人才最高可享 800万元购 房补贴 救企政策 预售减五层政策（ 3.2） 允许杭州在 2020年 5月 31日前申领 商品房预售证许可证可以降低 5成 （最低不低于正负零）， 政策实 际结束时间在 10月初 楼市利好政策 7.2摇号补丁 9.4“杭六条” 松 紧 杭州国土十条（ 2.11） 应在 2020.1.31-2.20缴纳土地出让 金的，可延期 21天；经建设用地 使用权人申请，可顺延地块开竣 工时间，建设用地使用权人可申 请减免 2个月土地年收益。 物业 原规定 政策后 小高 /洋房 /叠墅 /排屋 结顶 -5层11F以上高层 完成一半且必须是 10层以上 ； 超高层 超过 1/3且不低于 50米 十条户口规定（ 4.28） 父母投靠落户年龄不受限制 （城区除外），与成年子女 共同生活居住的父母可以投 靠落户，人才公寓、酒店式 公寓可设立集体户等 高层次人才优先摇号（ 4.2） 高层次人才优先摇号，按不 高于 20%比例优先供应，其中 A类人才可免摇号 调整后 高层次人才购房政 策调整 ， 5年限售 无房家庭认定条件 增加： 临安和三县 市需在限购九区内 缴纳一年的社保或 个税 才能认定为无 房家庭 ， 享受无房 家庭政策优先权 无房家庭房源倾斜 比例调整：均价 3.5 万 / 以下的项目 ， 无房家庭倾斜比例 不低于 50% 摇号报名调整：不 得同时参加多项目 摇号 加大住宅供应力度 ， 优化供应结构 住房贷款审慎管理 ， 从借款资格 、 还 款能力到资金来源做了明确约束； 不得提前缴纳契税： 要求 新房在办理 房屋不动产证时方可缴纳契税 ， 填补 了此前契税缴纳期的漏洞 ， 进一步 遏 制投机炒房 。 老年投靠 3年后才能买房 ： 明确以父母 投靠成年子女方式落户本市的 ， 须满 3 年方可作为独立购房家庭在本市限购 范围内购买新建商品住房和二手住房 。 大龄单身计入无房户： 明确 30周岁以 上未婚单身且在本市限购范围内无自 有住房记录的购房人 、 离异单身满 3年 且在本市限购范围内无自有住房记录 满 3年的购房人 ， 可认定为无房户 。 热点楼盘摇到 5年限售 ： 热点红盘房源 倾斜比例达到 80%， 无房户以优先购买 方式取得的住房限售 5年 。 城市规划 城市基建 地铁线路 站点 开通时间 地铁 5号线 创景站 -金星站，善贤站 -姑娘桥站 2020.4.23 地铁 16号线（杭临线） 绿汀路站 -九州街 2020.4.23 1号线三期 下沙江滨站萧山机场站 2020.12.30 6号线一期 双浦站丰北站 2020.12.30 7号线首通段 奥体中心 -江东二路站 2020.12.30 杭富城际（并入 6号线） 美院象山站桂花路站 2020.12.30 48 66 91 107 118 135 306 516 0 100 200 300 400 500 600 2012年 2014年 2015年 2017年 2018年 2019年 2020年 2022年 杭州轻轨投入使用累计里程数 二绕正式通车 杭州绕城西复线已于 12月 22日正式通车，城市骨架 由此延伸，以杭州为中心 连接湖州、嘉兴、绍兴三 个城市。 2020年底轨道交通通车里程排行榜 排序 城市 合计（公里） 1 上海 780.01 2 北京 746.9 3 成都 646.415 4 广州 566.03 5 深圳 424.1 6 南京 395.07 7 武汉 352.91 8 重庆 328.75 9 杭州 306 10 西安 250.17 截止 20年底，杭州地铁通车总里程数达 306公里，位列全国第 9， 将开启“大地铁时代”，二绕正式通车，串联杭、湖、嘉、绍，城市骨架延伸 城市规划 城市基建 杭州萧山国际机场总体规划平面图 地铁 7号线 地铁 1号线三期延伸段 机场轨道快线 杭州机场告别“无轨道”时代 地铁：已开通 &待开通 2020.12.30 地铁 1号线三期延伸段开通 2020.12.30 地铁 7号线开通 机场轨道快线（在建 &待开通） 高铁：新建 1座高铁站，并将高铁引入航站楼 地下 未来将引入杭绍台、沪乍杭、火车南站联 络线等铁路线 杭州机场新一轮总体规划获国家批复 利好 地铁：连接机场和主城区， 构建机场至 杭州主城区 45min、至杭州都市圈 1h轨 道交通圈 ； 高铁： 构建杭州、上海虹桥、浦东机场 1h，及省内 1h，长三角主要地区 2-3h的 高铁圈 。 高铁站引入航站楼，建设成大型交通枢纽 11月 12日，民航局正式批复杭州萧山国际 机场总体规划 (2020年版 )。 杭州萧山国际机 场定位为 区域航空枢纽 。 机场近期规划用地面积： 2375公顷；远期 规划总用地面积： 3117公顷。 杭州机场新一轮规划目标 客运量： 较 2005年版总规提升 73%； 货运量： 提升 260%，发展空间增加 1倍； 旅客吞吐量目标： 9000万人次，保障能 力提升 1亿人次； 货邮吞吐量： 近期 2030年 180万吨，远期 2050年 360万吨； 计划 2022年底建成， 2023年投运 。目 的是提升航空货物操作效率，增强杭 州机场航空物流服务能力。 杭州机场东区国际货站项目获批 杭州机场新一轮总体规划获批，萧山国际机场未来将建成全国换乘最便捷的大型综 合交通枢纽，实现航空、铁路、轨道、公路在机场的深度融合 “西优”： 在 优化城西科创大走廊 的管理体制、 创新资源、公共服务上取得新进展， 加快科技 重器建设，努力建成全球数字科创中心 ，成为 展示我国未来科技创新的重要窗口。 杭州云城规划建设范围 ：东至绕城高速、西至南苕 溪、南至余杭塘河、北至杭长高速，围合区域面积 58平方公里 。 云城规划建设范围 区域能级全面提升 向外辐射 交通路网升级 ： 构建“一中心 +多网环绕”现代交通网 ， 地铁 2号线、 地铁 3号线、 地铁 5号 线、机场轨道快线、杭州西站枢纽交通 创新资源集聚 ： 周边浙江大学、之江实验室、良渚实验室、西湖实验室、湖畔实验室、阿里巴巴 （西溪总部）、阿里巴巴达摩院、中法航空大学、中国人工智能小镇等 科技引擎 环绕；区域内梦 想小镇、湖畔大学、杭州师范大学、超重力实验室等 创新资源 云集。 聚集人才： 规划就业岗位总量约 42万。 产业优化 ：依托大走廊科技创新优势，链接国家级 实验室、重点科研高校、科技引擎企业， 打造促进 创新链与产业链深度融合的全球创新策源地 。 产城融合 ：规划居住面积约 1500万，预计可满足 40万人口的职住需求。 利好周边板块 ： 区域能级全面提升，向外辐射利好 未来科技城、青山湖科技城、三墩、蒋村、良渚 等 板块。 “西优”背景下， 8.4云城指挥部挂牌、概念规划发布，基础建设全面提速、城市界 面焕新，极大利好未来科技城、三墩，同时向西辐射青山湖科技城等周边板块 城市规划 城市基建 交通升级、聚集人才、产业优化、产城融合 “西优”背景下 云城概念规划发布 杭 州 城 市 发 展 格 局 演 变 拥江发展 1.0 打造集 “科技创新 +文化创意 +智慧 人居” 于一体的世界级活力智慧湾区。 现代富春山居图、美丽发展样板区、 “未来城市” 实践区 。 三江汇为钱塘江、富春江、浦阳江交 汇处，总面积约 450平方公里， 涉及 杭州 4个区（滨江、富阳、西湖、萧 山） 9大板块，现状户籍人口 46万人， 常住人口 60万人。 规划范围 发展目标 三江汇流区 各功能区划有所不同 ， 之江是人文科技艺创区；双浦是前沿国际双 创区；三江汇是中央绿心；滨江是数字金融研发区；湘湖是文化创新展示区； 义桥是智能制造示范区； 东洲岛则是生态科研乐活岛 。 分区功能 杭州 3.0：拥江时代杭州 1.0：西湖时代 杭州 2.0：钱塘江时代 三江汇“未来城市”实践区范围 拥江发展 2.0 拥江发展 3.0 三江汇 南启“三江汇”规划重磅启幕，作为杭州版“雄安”，打造未来城市实践区， 随着核心区土地逐渐稀缺，未来拥江发展主战场将逐步转移 城市规划 城市基建 Part2 土地市场 年度 建筑面积 (万 ) 楼板价(元 / ) 成交金额（亿元） 溢价率 幅数 2016年 1051.8 13664 1437.2 56% 93 2017年 1203.4 15815 1903.2 52% 111 2018年 1201.2 16676 2003.2 26% 109 2019年 1514.5 14933 2261.6 19% 118 2020年 1342.4 16564 2223.6 22% 116 13664 15815 16676 14933 16564 0 5000 10000 15000 20000 0 500 1000 1500 2000 2500 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016年至今杭十区土地出让情况 建筑面积 (万 ) 成交金额（亿元） 楼板价 (元 / ) 2020年全国土地出让金额 TOP10城市 排序 城市 成交建面（万方） 成交金额（亿元） 1 上海 1750 2952 2 杭州 1464 2574 3 广州 1275 2564 4 南京 1748 2094 5 北京 485 1957 6 武汉 2011 1840 7 宁波 964 1366 8 佛山 1129 1357 9 成都 1701 1311 10 重庆 1979 1255 十区涉宅出让金 额 2224亿元 杭州 20年土地出让金额 2574亿 （含商业） 位列全国第二，持续保持高位； 涉宅土地出让金 2224亿元 （ 4%） 、成交面积 1342万方 （ 18.5%） 、楼面价 1.65万 / （ 11%） 土地市场 土地年度市场 备注：数据截止至 12.31，统计口径为杭十区涉宅地块（住宅、商住用地），不含租赁用地，城市排名包含商业用地 土地市场 土地走势 疫情后杭州土地资源争夺趋于白热化、高溢价 +自持呈常态化，窗口期难现 三道红线对杭州土拍基本无影响，房企拿地意愿明显、火爆趋势不改 0.0 200.0 400.0 600.0 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 20-07 20-08 20-09 20-10 20-11 20-12 杭州十区月度供求情况 供应面积（万） 成交建筑面积（万） 成交金额（亿元） 疫情冷寂期 政策窗口期 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 0 10000 20000 30000 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 20-07 20-08 20-09 20-10 20-11 20-12 杭州十区宅地成交楼面价与溢价率 楼面价（元 / ） 平均溢价率 市场上升期 溢价率持续保持高位 20年共 35宗地达到自持 亚运村特殊地块 拉动溢价率 备注：数据截止至 12.31，统计口径为杭十区涉宅地块（住宅、商住用地），不含租赁用地 土地市场 板块供应 21.3 45.8 50.4 56.3 70.1 72.1 128.1 171.6 188.5 234.5 303.7 1 2 5 9 10 5 11 16 11 20 26 上城区 滨江区 江干区 西湖区 拱墅区 下城区 富阳区 临安区 钱塘新区 余杭区 萧山区 2020年杭十区涉宅土地成交情况分布 土地宗数 成交建面 (万 ) 杭州 2020年土拍建面分布地图（万） 20年土地出让建面超 30万方共计 14个板块，其中钱江世纪城、富春、临平山北、义 蓬 4个板块超 50万方，成为 21年供应大户或面临多项目混战 成交宅地建面 30万方以上板块 板块 宗数 建面（万方） 金额 （亿元） 楼面价 （元 / ） 平均溢价率 钱江世纪城 5 118 250 21252 37% 富春街道 7 90 101 11252 17% 临平山北 4 73 73 10011 23% 义蓬 3 69 68 9874 29% 大学城北 3 45 62 13906 26% 未来科技城 4 42 114 27024 22% 南部卧城 3 42 72 17266 28% 锦城街道 3 37 38 10033 20% 锦北街道 4 37 39 10414 19% 西兴 1 36 72 19955 8% 宁围街道 5 35 70 20298 23% 青山湖 4 35 40 11514 22% 银湖街道 3 31 29 9324 18% 文晖 1 30 107 35971 22% 备注：数据截止至 12.31，统计口径为杭十区涉宅地块（住宅、商住用地），不含租赁用地 50万方以上 土地市场 房企 表现 143.9 100.9 76.2 62.8 49.5 45.2 44.6 36.4 36.0 34.5 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 滨江 融创 绿城 绿地 中天 华润 祥生 阳光城 龙湖 复地 2020年房企拿地建面 TOP10（ 万方） 398.9 204.1 100.9 71.9 65.8 65.0 62.1 58.5 57.0 54.9 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 滨江 绿城 融创 龙湖 万科 融信 祥生 大家 中天 绿地 2020年房企拿地金额 TOP10（亿元） 备注：数据截止至 12.31，统计口径为杭十区涉宅地块（住宅、商住用地），不含租赁用地；联合拿地房企重复计算 滨江集团 20年拿地分布 星翠澜庭 滨江观品 翠语华庭 博语华庭 朝闻花城 江河鸣翠 滨江和品 望江项目 春语蓝庭沁语晓庭 在售 待售 本土滨江房企竞得 10宗涉宅地，重仓城市核心区 （望江新城、世纪城、萧山开发区）； 融创多元化布局开发，涉及商住 TOD、未来社区以及森与海小镇项目 绿城： 发挥低密开发优势、布局城市核 心地段 成交日期 板块 地块名称 特征 2020/1/17 金沙湖 下沙中心区单元地块 商住项目 2020/4/20 浦阳镇 桃花源风情小镇地块 补仓森与海 2020/6/23 申花 庆隆小河单元地块 商住项目 2020/6/29 义蓬 云帆社区一期商住地块 未来社区项目 2020/9/14 富春街道 富春 70-2号地块 商住项目 2020/9/27 浦阳镇 浦阳单元 XSLP0701-57地块 补仓森与海 融创 ： 多元化布局 -商住 TOD、未来社 区、小镇项目 成交日期 板块 地块名称 2020/1/10 新天地 东新单元 XC0604-R21-03地块 2020/4/13 银湖街道 银湖 1-3号地块 2020/6/29 未来科技城 未来科技城 81号地块 2020/9/29 笕桥 笕桥单元 JG0604-R21-02地块 2020/10/10 钱江世纪城 亚运会运动员村 1号地块 土地市场 房企 表现 新力 瓶窑 房源限价 楼面价 溢价率 /自持 24000 12895 28.95%+7% 24000 11194 11.94% 合能 桃源 房源限价 楼面价 溢价率 /自持 34000 22595 29.94%+7% 花样年 艮北新城 房源限价 楼面价 溢价率 /自持 42400 27367 18.97% 敏捷 九乔 房源限价 楼面价 溢价率 /自持 30000 20746 29.66%+2% 绿地香港 富春街道 房源限价 楼面价 溢价率 /自持 27000 11777 22.99% 大华集团 新湾 房源限价 楼面价 溢价率 /自持 18000 5927 17.41% 廣大国际 临江新城 房源限价 楼面价 溢价率 /自持 14600 5505 29.66%+13% 华鸿嘉信 河庄 房源限价 楼面价 溢价率 /自持 19800 11299 25.46% *备注：首入杭州的标准为在十区首次竞得涉宅地块 2020年杭十区新进房企共 8家：花样年、大华、三迪、敏捷、合能、新力、华鸿嘉 信、绿地香港，外来房企首站多选择余杭、钱塘新区等外围区域 土地市场 土 拍双限 *备注：因低密地块出让而导致限价上浮的板块不计算在内，如龙坞、浦阳板块、塘栖板块； 未来科技城新地块限价 37710元 /，限高 18-24米，以洋房为主，不做限价涨幅参考 板块 19年限价 20年限价 上浮幅度 塘栖 19800 23100 16.67% 瓜沥 17000 19500 14.71% 祥符 3600040000 11.11% 临平山北 2080022000 11.11% 运河新城 34500 38000 10.14% 滨湖新城 26800 29500 10.07% 於潜镇 14800 16000 8.11% 北部新城 29000 30500 5.17% 西兴 49200 51500（滨康综合体） 4.67% 未来科技城 3450036100 4.64% 新天地 45000 47000 4.44% 义蓬 190001930019800 4.21% 青山湖科技城 26480 26880 1.51% 锦北 2600026300 1.15% 杭州“双限”地块限价地图 （含 12月挂牌） *本地图仅统计杭州各板块双限地块限价情况 20年成交涉宅地块涉及 56个板块，其中多板块限价上浮， 主要以发展型板块为主，核心区板块限价基本未松动，限价格局保持稳定 Part3 宏观市场 20年商品房成交量 1632.9万，同比上涨 12.3%，住宅维持高位，酒店式公寓有所回升， 商办持续萎缩；整体均价 28045元 /，上涨 2.1%，存销周期为 14个月 宏观 市场 商品房市场 78% 83% 84% 9% 8% 9%7% 5% 4%6% 4% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2018年 2019年 2020年 杭州十区近三年各物业类型市场份额走势 住宅 酒店式公寓 商业 办公 商业与 办公成 交萎缩 住宅占 比上升 住宅近三年供求价趋势 2018 2019 2020 同比 供应 （万） 1128.4 1293.3 1627.2 上升 25.8% 成交 （万） 1215.0 1205.9 1376.8 上升 14.2% 均价 （元 /） 25788 27661 28418 上升 2.7% 酒店式公寓近三年供求价趋势 2018 2019 2020 同比 供应 （万） 184.7 200.9 183.1 下降 8.9% 成交 （万） 146.6 109.1 146.9 上升 34.6% 均价 （元 /） 28489 27722 29013 上升 4.7% *备注：来源同策数据库，时间截止 2020年 12月 31日；统计口径：十区商品房（含主城区、余杭区、萧山区、富阳区和临安区） 2024.3万 17.7% 1632.9万 28045元 / 12.3% 2.1% 1624.1万 1563.2万 25846元 / 2018年 2020年 同比 14.0个月9.6个月 杭州十区商品房大数据 1.5个 月 供应 成交 均价 存销 周期 1719.5万 1454.3万 27455元 / 2019年 12.5个月 宏观市场 住宅市场 备注：数据截止至 12.31，统计口径为杭十区 住宅 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 供应面积（万） 1182 1037 1086 1128 1293 1627 成交面积（万） 1264 1797 1406 1215 1206 1377 成交均价（元 / ） 15918 16911 22502 25788 27661 28418 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 杭十区近 5年住宅年度量价走势 成交均价 平稳上升 20年杭州楼市经历疫情短暂停滞后强劲复苏，市场整体供需两旺、量价齐升， 住宅总成交金额 3912亿，销售规模再创新高 成交 面积 1377万方（ 14%） 成交均价 28418元 / （ 2%） 供应 面积 1627万方 （ 26%） 成交金额 3912亿（ 17%） 1524 1293 1469 1415 1887 1515 1871 1664 1921 2025 0 2500 5000 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 杭十区近 5年住宅成交金额走势 上半年成交金额（亿元） 下半年成交金额（亿元） 929 651 574 540 642 868 754 641 666 735 0 1000 2000 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 杭十区近 5年住宅成交面积走势 上半年成交面积（万方） 下半年成交面积（万方） 1377120612151406 1797 39123336 313331643039 0 10000 20000 30000 40000 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 20-07 20-08 20-09 20-10 20-11 20-12 2019-2020年杭十区住宅月度量价走势 供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元 / ） 土拍双限出台，预期逆转，市场分化3月小阳春，市场回温 疫情影响，市场低迷 宽松政策，市场回暖传统淡季 政策收紧，集中推量，局部市场分化 3月 杭州主城区 土拍溢价率下调 4月 杭州人才 落户放宽 4月 杭州新地王诞生 滨江望江地块 政 策 事 件 6月 杭州土拍 限 房价 7、 8月 730政治局会议 LPR机制出台 7月 首个现 房入市 12月 天空之城等网红 盘大量供应 10月 LPR利率 下降 2月 国土十条 八大举措 /全球引才 2月 凤起潮鸣支付宝 线上开盘 3月 存量房贷换锚 预售条件放宽 4月 高层次人才优 先摇号 6月 3宗地块限 制开发周期 7月 摇号政策补 丁 9月 摇号政策补 丁 7月 杭州被 约谈 6月 西溪公馆 6 万人摇号 9月 热点红盘 入市 12月 4条地铁线 开通 4月 5号线 +16号线 开通 20年成交量走势呈现“ V型”反转，年初疫情影响下量价低迷，预售条件放宽 +火热的土拍市场， 催生市场热度，下半年政策收紧，年业绩冲刺但限签严格，呈现供应冲高但成交低位行情 宏观市场 住宅市场 富阳区 临安区 萧山区 (含大江东 )西湖区(含之江 ) 滨江区 江干区 (含下沙 ) 下 城 区 上城区 拱墅区 余杭区 供应 401.6万方 16% 成交 366.3万方 6% 均价 27028元 / 11% 富阳区 供应 185.4万方 47% 成交 149.5万方 29% 均价 21274元 / 11% 临安区 供应 269.8万方 17% 成交 268.3万方 33% 均价 19540元 / 8% 西湖区（含之江） 供应 18.4万方 38% 成交 21.3万方 29% 均价 50079元 / 34% 拱墅区 供应 78.1万方 4% 成交 57.3万方 20% 均价 44542元 / 4% 下城区 供应 32.9万方 - 成交 7.4万方 244% 均价 41583元 / 43% 江干区（含下沙） 供应 177.3万方 54% 成交 125.1万方 4% 均价 40208元 / 9% 滨江区 供应 16.2万方 61% 成交 23.5万方 20% 均价 46741元 / 6% 萧山区（含大江东） 供应 443.6万方 45% 成交 348.0万方 30% 均价 28816元 / 0.1% 上城区 供应 3.8万方 83% 成交 10.2万方 33% 均价 70815元 / 1% 非主城区均呈量价齐升态势，余杭区、萧山区为供应 /成交大户，涨幅可观； 上城区、西湖区与滨江区供应量明显下滑，住宅市场持续萎缩 宏观市场 住宅市场 余杭区 *备注： 数据来源同策数据库，涨跌幅为同比 20年数据， 蓝字 代表环比下跌， 红字 代表环比上涨 供求量 100万方 100-200万方 供求量 200万方 宏观市场 住宅市场结构 49% 39% 34% 34% 28% 26% 26% 28% 25% 25% 18% 27% 26% 24% 26% 4% 5% 6% 11% 13%4% 4% 6% 7% 8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016-2020年杭十区住宅分区金额占比走势 主城区 余杭区 萧山区 临安区 富阳区 39% 31% 27% 19% 14% 4% 4% 6% 11% 19% 13% 15% 14% 19% 21% 22% 26% 31% 31% 24% 15% 15% 12% 7% 9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016-2020年杭十区住宅分面积段占比走势（套） 90以下 90-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180以上 73% 52% 45% 34% 29% 12% 12% 17% 22% 26% 7% 15% 13% 18% 16% 5% 14% 15% 16% 16% 2% 5% 6% 7% 9%1% 1% 3% 4% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016-2020年杭十区住宅分单价段占比走势（套） 2万以下 2万 -2.5万 2.5万 -3万 3万 -4万 4万 -5万 5万以上 69% 48% 40% 30% 29% 16% 22% 28% 33% 32% 7% 13% 14% 16% 15% 3% 7% 7% 8% 9% 3% 6% 5% 7% 8%1% 2% 3% 4% 4%1% 3% 2% 2% 0% 50% 100% 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016-2020年杭十区住宅分总价段占比走势（套） 200万以下 200万 -300万 300万 -400万 400万 -500万 500万 -700万 700万 -1000万 1000万以上 2-3万 43%39% 31%27% 19% 主城稀缺，临安区占比逐步扩大 90-100方比例放大，但刚需板块 89方实际需求仍较高 备注：数据截止至 12.31，统计口径为杭十区 住宅 住宅成交面积集中在 90-140 ， 90方以下占比缩减 （受建筑新规影响）， 主流单价在 3万内， 200万以下比例逐步缩减， 300万刚需门槛逐步替代 200万，总价段上移 494 483 495 505 568 547 541 536 660 630 663 779 4.9 4.9 5.0 5.0 5.5 5.0 4.8 4.6 5.7 5.3 5.6 6.8 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 0 100 200 300 4