华中区域2020年房地产市场年报.pdf

FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院疫后乘风破浪，”开挂“般重获新生保利投顾研究院华中分院出品2021年1月华中区域2020年房地产市场年报 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 今年，对于全球来说，都是不平凡的一年，突如其来的“新冠疫情”，打乱了整个社会的节奏。在各方努力下，疫情取得有效控制，但海外疫情尚未结束，短期难以消散，大家一路见证着历史。如果用一句话来形容2020年楼市，那便是跌宕起伏、负重前行。受疫情影响，楼市经历了冰封期、修复期，才步入正轨。在此，保利投顾研究院华中分院向伟大的祖国致敬，为每一位关注者奉上2020年华中区域房地产市场总结及后市研判报告。 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 目录CONTENTS 大 势 环 境 与 全 国 市 场 走 势 研 判01 经 济 环 境 行 业 政 策 环 境 全 国 市 场 走 势 武 汉 房 地 产 市 场 分 析 及 展 望02 新 房 二 手 房 土 地 疫 后 房 企 策 略 长 沙 房 地 产 市 场 分 析 及 展 望03 新 房 二 手 房 土 地 疫 后 房 企 策 略 郑 州 房 地 产 市 场 分 析 及 展 望04 新 房 二 手 房 土 地 疫 后 房 企 策 略南 昌 房 地 产 市 场 分 析 及 展 望05 新 房 二 手 房 土 地 疫 后 房 企 策 略 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院1大势环境与全国市场走势研判宏 观 经 济 环 境 行 业 政 策 环 境 全 国 市 场 走 势 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院5 30.0035.0040.0045.0050.0055.0060.0065.0070.002018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 图：主要经济体制造业PMI走势（%) 美国 欧元区 英国 中国 国家/区域 2019（全年） 2020Q1（当季） 2020Q2（当季） 2020Q3（当季）中国 6.11 -6.8 3.2 4.9美国 2.2 0.32 -9.03 -2.91英国 1.3 -2.08 -21.46 -9.58欧元区 1.3 -0.3 -14.9 -4.3图：主要经济体GDP增速走势 美国洛杉矶发布封锁令 意大利所有酒吧和餐馆必须在下午6点前关闭，体育馆、游泳池、剧院和电影院也将关门 西班牙宣布全国宵禁，并启动了紧急状态 英国、葡萄牙、捷克、日本等国也在近期推出更严格的防疫措施 图：全球疫情形势喜忧参半疫苗研发加快海外疫情反 扑 中国：已有5支疫苗进入三期试验 英国：批准疫苗上市，允许大规模接种 美国：morderna疫苗计划开展儿童测试 俄罗斯：卫星V疫苗即将大规模接种 法国：sonofi疫苗进入人体实验阶段 日韩：投入大规模预算购买疫苗美国：57.5英国：55.6欧元区：53.8中国：52.1 疫苗进程影响全球经济修复速度，中国经济优势凸显。 全球主要经济体加速复苏，PMI先行指标已恢复至景气区间，叠加疫苗取得突破性进展，外部经济预期逐渐好转，但由于疫苗落地进程尚未明确，明年全球经济修复速度仍具有不确定性。反观国内，得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回正，是当前唯一实现正增长的经济体，未来对全球资金的吸引力将持续增强。 数据来源：wind，保利投顾研究院整理 宏观经济环境：外围环境 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院6 经济复苏势头加快，房地产是经济发展的“压舱石”。我国经济延续加快恢复态势，前三季度GDP累计增速0.7%，实现同比转正，三驾马车延续全面回升态势，出口增幅扩大3.5个百分点至14.9%，预计明年出口将保持较好势头，经济预期持续好转带动居民收入预期向好。房地产、基建在疫情后成为经济恢复的重要抓手，房地产开发投资率先恢复正增长，前11月固投累计增速2.6%，其中地产投资累计增速6.8%。经济指标 10月 11月GDP增速 3.2%（二季度）-1.6%（前二季度累计） 4.9%（三季度）0.7%（前三季度累计）出口同比 11.4% 14.9% 社零同比 4.3% 5.0%固投累计同比 1.8% 2.6%房投累计同比 6.3% 6.8%制造业PMI 51.4 52.1连续9个月高于临界点财新制造业PMI 53.6 54.92010年12月以来新高财新服务业PMI 56.8 57.82010年5月以来次高图：中国宏观指标最新数据 6.80-3.503.32-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.00 2014-02 2014-05 2014-08 2014-11 2015-02 2015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11图：房地产、制造业、基建固定资产投资情况房地产开发投资 制造业投资 基础设施建设投资 数据来源：wind，保利投顾研究院整理 宏观经济环境：国内环境 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 构建双循环发展格局，地产与金融、实体均衡发展。 “十四五规划”建议稿中提出，要形成“内循环+双循环”的经济新发展格局，都市圈作为双循环的重要发展支点，预计未来都市圈规划利好仍将继续释放，如成渝、长江中游等；根据2025年人均GDP将达到高收入国家标准(1.25万美元)，推算未来5年经济增速5.5%左右。政治局会议提出注重需求侧改革，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产定调整体中性。图：”十四五“涉及房地产相关表述1 推动金融、房地产同实体经济均衡发展2 促进住房消费健康发展3 有效增加保障性住房供给 4 推进以人为核心的新型城镇化，建设现代化都市圈，推进成渝经济圈建设5 加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业供给实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，促进住房消费健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。图：习近平针对规划建议稿中部分重要观点的说明关于“十四五”和到2035年经济发展目标关于以推动高质量发展为主题关于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局 2025年：人均GDP达到高收入国家标准。推算未来五年的经济增速约5.5%； 2035年：实现经济总量或人均收入翻一番。推算未来15年经济平均增速4.8% 当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，发展中的矛盾和问题集中体现在发展质量上。 要坚持供给侧结构性改革的战略方向，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。推动形成国内经济循环，就能更好吸引全球资源要素，形成参与国际经济合作和竞争新优势。数据来源：保利投顾研究院整理 宏观经济环境：“十四五”规划 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院8 中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范。疫情后货币环境宽松，M2增速上涨至双位数，shibor持续走低至1.4%，年中政策环境趋于中性。伴随宏观杠杆率快速攀升（18-19年度上升6BP，今年以来已上升25BP），当前政策站位发生明显转变，三季度货币政策报告中，央行表达对财政可持续性风险及金融风险隐患上升的担忧，“既不让市场缺钱,又不让钱溢出来”，预计明年货币政策将更关注风险防范。 8.40 11.10 10.502.88 1.40 2.83 0.002.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,000 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势 新增社会融资规模（亿元） M2同比(%) SHIBOR:3个月(%)货币宽松利率走低 货币稳中边际收紧利率爬升 宽货币 宽财政宽信用 稳货币 以稳为主货币边际收紧定向降准50bp降息20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用 未提降息降准更加灵活适度精准导向全面降准50bp降息10bp货币政策更加灵活适度 刘鹤：更加灵活适度保持政策稳定易纲：明年GDP增速回升后，宏观杠杆率将会更稳一些M2增速达双位数带动新增融资规模扩大Q1新增社融11万亿 Q2新增社融9.7万亿 Q3新增社融8.7万亿央行累计降准150bp、降息5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法货币相对宽松 数据来源：wind，保利投顾研究院整理 宏观经济环境：货币金融环境 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 9 由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升。 疫情后政策以稳预期为主，三季度部分城市房价涨幅明显，政策基调转向中性偏紧。在对十四五解读中，国务院副总经理表示“房地产影响投资和消费，事关民生和发展”，银保监会主席表示“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛”，后市对房地产资金流入仍保持敏感性，12月政治局会议定调，促进房地产市场平稳健康发展，预计行业政策将延续中性偏紧。6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90(8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3图：近年中央会议对房地产的表述2018.4推动楼市健康发展2018.7.31坚决遏制房价上涨 2018.10/12未提及 2019.4重提房住不炒 2019.7首提不将房地产作为短期刺激经济的手段GDP当季增速 2020.4.17重提房住不炒促进平稳健康发展 2020.7.24 中央座谈会紧绷这根弦2020.8.26 定向约谈房价涨幅较快城市2020.12.11 政治局会议 促进房地产市场平稳健康发展2020.12.11 经济工作会议解决好大城市住房突出问题2020.3未提及 稳预期 资金、楼市监管并行2020.6 严查资金违规流入房地产2020.8 “三道红线”2020.9 防止房地产过度金融化 数据来源：保利投顾研究院整理 行业政策环境：中央基调 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院144 253 195 1561167 1093 1436 146402004006008001000120014001600 2017年 2018年 2019年 2020年租赁用地建面 商住用地建面 10 解决大城市住房问题，或推行单设租赁用地计划 年末中央经济工作会议召开，首提“解决好大城市住房突出问题”，高度重视保障性租赁住房建设，提出单列租赁住房用地计划等举措。上海于2017年7月首推租赁住房用地，试行租赁住房与商品房双轨并行，租赁用地年均成交规模维持150万，未对商住用地形成挤压，更好地补足住房保障缺口。预计人口持续净流入的大城市或推行单列租赁住房用地计划。 数据来源：保利投顾研究院整理 针对扩大内需l 实施城市更新行动，推进城镇老旧，建设现代物流体系针对首提“解决好大城市住房突出问题l 坚持“房住不炒”、因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展l 高度重视保障性租赁住房建设l 使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场l 土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和其实也单位自有闲置土地建设租赁住房，国、民企 都要发挥功能作用l 降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，合理调控租金水平 图：本次经济工作会议针对房地产内容要点 图：上海租赁用地vs商住用地成交建面（万） 租赁用地主要集中于外围区域，其中浦东(30%)、闵行(17%)、青浦(13%)；传统主城区占比约2.5成。 目前租赁用地暂无项目入市、运营。 行业政策环境：中央基调 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院11 从边际放松到中性偏紧，定向调控延续“有保有压” 上半年地方楼市以支持性政策为主，从支持房企端到边际刺激需求端；下半年部分城市过热引发调控收紧，三季度政策进入密集期，主要调控方向为限购限贷收紧、限价限售升级、加大优先刚需房源比例等；四季度趋于缓和，政策有松有紧。预计后市各地延续定向调控，过热城市仍有加码风险，部分较冷城市如北方、中部存边际优化空间。行业政策环境：地方趋势 图：2020年房地产地方性调控政策时间轴边际放松，刺激需求 土地市场支持 湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西安、福州、南昌等 降低预售条件 无锡、苏州、福州、厦门等 政策密集期（7-10月），调控过热城市 人才落户放松 山东省、北京、广州、重庆、中山、宁波、苏州等 限购升级/补丁 深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川 购房补贴 衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等 提高首付比例 无锡、常州、沈阳、长春、唐山 限价升级 东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙 限售升级 东莞、杭州、常州 政策进入平稳期（11-12月），有松有紧 摇号向无房家庭倾斜 南京、宁波、杭州、成都 过热收紧 深圳限购年限增加至三年 二手房增值税免征年限延长 沈阳、成都 成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先比例 土拍限制 宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州 西安提高二套首付比例宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围 较冷放松 哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房 上半年：支持性政策为主 下半年：定向调控 数据来源：保利投顾研究院整理 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院12 行业政策环境：地产金融融资环境趋紧，“三道红线”持续影响高杠杆房企 上半年融资环境整体较宽松，房企发债处于高位；下半年随着“三道红线”出台，引导房企减少表外融资，对于银行新增涉房贷款要限制在贷款总量的30%，同时信托在现有规模上压降20%，融资环境进一步趋紧。年内融资环境的变化影响土地市场走势，上半年溢价率走高，下半年呈现回落，预计明年融资环境收紧将对高杠杆房企经营投资策略造成影响。 数据来源：wind，平均溢价率为300城口径，保利投顾研究院监测整理 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2020年1月2020年4月2020年7月2020年10月图：房企发债总量及全国土拍溢价率（亿元，%）房企发债规模（亿元） 平均溢价率(%) -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0.000.501.001.502.002.503.003.50 2015-03 2015-07 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2017-11 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03房地产资金信托余额（万亿元） 新增信托同比（%） 5月不得向不满足432条件房企提供融资 8月坚决一直房地产信托过快增长势头 5月违规开展房地产信托业务被列入检查要点中央监管重点：影子银行、地方债务、房地产融资地方债、信托融资目前基本管控到位（房地产信托规模进入负增长），下阶段重点在房地产方面，当前出台“三道红线”给房企去杠杆 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160% 2011H1 2011H2 2012H1 2012H2 2013H1 2013H2 2014H1 2014H2 2015H1 2015H2 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 2020Q3 居民中长期新增贷款增速 商品住宅销售额增速 人民币贷款加权平均利率 行业政策环境：地产金融趋收敛，热点城市或有限贷升级风险 上半年，房贷利率下调10-15BP，新增中长期贷款同比增长10%，而同期住宅销售额下降3%，疫情期间的货币宽松带来居民部门的资产型通胀预期升温；下半年房贷利率进入平稳期，房贷相对增速亦有放缓。居民杠杆率抬升背景之下，监管层保持高敏感度，预计明年居民端金融环境将保持平稳，部分热点城市限贷或有升级。图：居民新增中长期贷款总额与商品房销售额（亿元） 居民新增中长期贷款走高：2020年Q3同比上涨11% 贷款利率走低： 由2019年5.69%下降至5.12% 数据来源：wind，保利投顾研究院整理 24527056 6115116438 45050100150200250300 2005-03 2006-01 2006-11 2007-09 2008-07 2009-05 2010-03 2011-01 2011-11 2012-09 2013-07 2014-05 2015-03 2016-01 2016-11 2017-09 2018-07 2019-05 2020-03宏观杠杆率 居民杠杆率 非金融企业杠杆率 政府部门杠杆率 图：宏观杠杆率分项走势（%） FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院14 行业政策环境：地产金融 数据来源：wind，央行官网；保利投顾研究院整理备注：土地出让金数据统计时间截止至2020.12.11 图：国内主要城市居民贷款规模走势（亿元）城市分化扩大，核心城市吸金能力进一步强化。 分拆结构，城市吸金能力进一步分化：从居民端看，核心城市居民端呈现扩张，今年以来核心一二线城市居民贷款规模持续走高，其中深圳、宁波上涨明显；从投资端看，一线城市北上广、华东核心城市纷纷上榜TOP10全国土地出让金榜单。截止目前，上海以2792万亿元出让金位居全国榜首，广州较上年出让规模提升显著，同比增长超30%。 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 北京 上海 深圳 石家庄 厦门 宁波2017年上半年 下半年 2018年上半年 下半年 2019年上半年 下半年 2020年上半年 三季度 排名 2020年 2019年城市 土地出让金（亿元） 建面（万） 城市 土地出让金（亿元） 建面（万）1 上海市 2792 3267 杭州市 2840 45002 杭州市 2661 3735 上海市 1995 25433 广州市 2249 3558 苏州市 1850 40104 南京市 1899 3515 武汉市 1766 43875 北京市 1807 810 广州市 1701 37636 苏州市 1789 5381 北京市 1701 9147 宁波市 1727 3795 南京市 1697 31778 重庆市 1590 8763 重庆市 1593 9832 9 武汉市 1404 3352 宁波市 1405 492810 南通市 1317 5259 成都市 1383 5894 图：2019-2020年全国主要城市土地出让金排行榜 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 总结 需求侧改革、警惕“灰犀牛”风险u 继续发挥经济发展“压舱石”作用u 调控政策延续稳定性、定向调节 u 地产是金融政策重要敏感点之一全球经济预期逐渐好转疫苗进程影响经济修复速度经济复苏势头加快构建双循环发展格局外围国内 行业站位 与金融、实体经济均衡发展推进都市圈建设转向中性偏紧关注地产金融风险宏观行业 中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范货币金融政策+ 行业政策 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院16 全国市场走势：全国特征行业韧性较强，住宅销售额累计增幅扩大至9.5% 开发投资额累计增速6.8%，单月增速上涨11%至近三年高位，新开工面积累计同比下降2.7%，不及去年同期，但降幅收窄，持续修复。年初受疫情拖累，全国商品住宅销售额同比处于负值区间，二季度起需求持续释放，单月增速维持两位数增长，11月同比增长20.1%，累计同比扩大至9.5%。 图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%）图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%） -50-40-30-20-1001020 3040502014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-09 房地产开发投资完成额 房屋新开工面积:住宅 商品住宅销售面积 2020-11 -60%-40%-20%0%20% 40%60%80% 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2017年 2018年 2019年 2020年开发投资额：6.8%，去年同期：10.2%新开工面积：-2.7%，去年同期：9.3%住宅销售面积：1.9%，去年同期：1.6% 时间 2017年 2018年 2019年 2020年9月 -2% 11% 13% 18%10月 -3% 10% 15% 26%11月 12% 13% 10% 20%疫情拖累 增速高于往年 数据来源：保利投顾研究院整理 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 全国市场走势：全国特征需求回归楼市核心基本面逻辑 2020年需求回归核心、注重价值逻辑：核心城市中高端项目市场升温明显，高端项目整体涨幅高于去年，一线率先放量，带动强二线崛起；中高端市场行情同样体现在二手市场，上海浦东新区、杭州老城区域、广州天河海珠区，二季度以来二手成交量价明显高于往年，近期的月度成交量同比涨幅在30-50%之间或以上。 -10001002003004002019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月 图：2019-2020年核心城市高端项目成交同比走势（%） 上海 广州 深圳 杭州 南京 东莞备注：高端项目以总价段进行选取，其中上广深1000万以上，杭州、南京800万以上，东莞600万以上；二手住宅统计区域包括上海含浦东新区；杭州含上城、下城及西湖区；广州含天河及海珠区;数据来源：保利投顾研究院整理 0200040006000 80001000012000 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月上海 杭州 广州 图：核心城市中心区域近期二手住宅成交套数（套） FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 全国市场走势：分线特征 (100)(50)0 50 100 150 2014-12 2015-01 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-01 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-11 2016-12 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10 2017-11 2017-12 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11一线同比 二线同比 三线同比 图：30城分线月度商品房成交面积及同比变化（万；%） 备注：30大中城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴、佛山。数据来源：wind，保利投顾研究院整理 一线率先修复持续走高，二三四线分化加剧 全国成交规模年初同比大幅回落，随疫情影响减弱，二季度出现技术性反弹，热点城市带动成交回暖。分线看，一线城市表现突出，上半年率先恢复，成交持续走高，前11月累计同比上涨9%，月均成交量高达303万至近年新高。二三四线城市分化加剧，部分热点城市供求表现较好，高性价比项目维持热度，其余城市市场承压、以价换量仍是主流。2017年月均一线：259万二线：806万三四线：450万 2018年月均一线：252万二线：733万三四线：451万 2019年月均一线：281万二线：732万三四线：487万 2020年月均一线：303万二线：635万三四线：462万 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 全国市场走势：区域特征疫情后区域分化显著，华东华南热度较高，华中东北走弱 今年以来，华东区域持续领涨全国，热度从核心二线城市轮动至未调控三四线城市；华南区域核心及周边表现较好，外围较冷；华北、西部区域表现分化，核心城市热度较好，大多数三四线城市氛围平淡；中部区域受疫情拖累恢复较慢，延续弱势；东北区域调控下整体呈现回落，市场观望情绪较浓。 数据来源：国家统计局，华北北京、天津、河北、山东、山西；华东上海、江苏、浙江、安徽；中部河南、江西、湖北、湖南；华南广西、广东、海南、福建；东北黑龙江、吉林、辽宁；西部内蒙古、云南、西藏、山西、甘肃、青海、宁夏、新疆，保利投顾研究院整理-45%-35%-25%-15% -5%5%15%25%35%2019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-11图：分区域商品房成交单月同比东北 华北 华东 华南 华中 西部 区域 累计同比 典型城市 累计同比 主要特征华东 8% 上海 -1% 引领疫情后市场回暖，市场热度最高，核心城市调控回落、周边三四线成交高于去年同期杭州 3%南京 21%华南 4% 广州 29% 核心及周边城市市场较好，深莞广佛热度高，外围粤东西北三四线市场氛围仍偏弱深圳 24%东莞 32%华北 4% 北京 7% 核心城市稳步放量，三四线成交显乏力，但高于去年同期水平青岛 5%西部 2% 成都 13% 表现分化，成都热度较高，其他城市竞争较为激烈，氛围平淡重庆 -21%华中 -6% 武汉 -21% 华中恢复时点较滞后但恢复较快，目前市场仍延续弱势长沙 -18%东北 -6% 大连 -16% 东北调控下整体呈现回落，市场需求疲软长春 -16%表：分区域成交累计同比及市场特征 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院020406080100120140160180 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 20 全国市场走势：客户预期上半年持续回升、下半年高位回落，整体好于去年同期 根据保利投顾研究院监测，今年二季度随疫情影响减弱及各地供货量加大，交投氛围回暖，5月客户看房指数达近三年新高至157；下半年历经年中高位后，看房热度自然回落，但整体好于去年同期。各线城市周度盘均来访分化，一二线呈现上升趋势，其中一线增幅明显，维持高位；部分三四线客户观望情绪较浓，来访小幅下滑。图：全国看房热度指数 维持平稳好于去年同期疫情减弱，供货加快，来访冲高 数据来源：保利投顾研究院监测整理 图：2019年以来各线项目周度盘均来访变化（组）保利投顾研究院 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 后市展望：关键因子1楼市供求供需关系是决定后市客户预期的关键 供需关系是影响后市客户预期的重要变量，市场回归基本逻辑。今年以来，供应理性城市，需求稳步放量，去化周期持平或缩短；供应放量城市，市场承压明显，库存不断积累，去化周期拉长。城市内部供需关系分化，如青岛主城区成交表现平稳，外围区域如胶州、即墨供过于求加剧，价格承压，年内下降8%，仍将面临长期调整。 数据来源：保利投顾研究院整理 图：典型城市2019年vs2020年库存及去化周期对比（万，月） 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 深圳 广州 上海 杭州 合肥 宁波 常州 东莞 苏州 福州 南宁 长春 济南 青岛 烟台呼和浩特2019年 库存 2020年 库存 2019年 去化周期 2020年 去化周期 供应理性库存平稳或减少，去化周期缩短 供应放量库存增加，去化周期拉长 10.0 3.7 4.0 2.1 5.4 6.6 6.3 12.6 9.5 18.0 8.9 9.7 13.2 9.0 21.7 10.5 27.5 30.5 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 广州 杭州 合肥 宁波 东莞 福州 南宁 长春 青岛中心 外围 图：典型城市中心vs外围去化周期对比（月）中心区域库存压力小，去化周期明显较短 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 后市展望：关键因子2政策环境 备注：包括上海浦东大三林、杭州未来科技城、南京河西板块和宁波姚江新城;数据来源：保利投顾研究院整理 限价政策变化影响客户价格预期 部分城市限价政策有所松动，中心区价格涨幅明显、提振土拍市场，客户价格预期上升，成交均有不同程度上涨；下半年限价加码，影响城市价格格局及变化预期，市场氛围有所下降、客户观望情绪加重。展望后市，限价政策变化将影响客户价格预期，限价区域热门项目持续火热，近郊、外围项目去化将承压，限价放松将对外围区域有一定利好。 -40-20020406080 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3上海 杭州 南京 宁波 图：华东主要城市成交累计同比走势（%）图：华东主要城市核心限价区价格走势（元/） 020000400006000080000100000120000 140000 2018年01月 2018年02月 2018年03月 2018年04月 2018年05月 2018年06月 2018年07月 2018年08月 2018年09月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年01月 2019年02月 2019年03月 2019年04月 2019年05月 2019年06月 2019年07月 2019年08月 2019年09月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 2020年08月 2020年09月 2020年10月 2020年11月上海 杭州 南京 宁波2019.10宁波限价收紧 2020.8南京限价重回收紧 2020.3上海限价放松 2020.6上海重回限价收紧2020.1南京限价放松2019.7杭州限价收紧 2020.7杭州限价收紧 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保利投顾研究院华中分院 后市展望：关键因子3土地市场 数据来源：保利投顾研究院整理 图：华东主要城市成交同比及宅地成交溢价率走势（%）地市与楼市有高度关联性，地市热度影响客户预期 楼市与地市联动关系密切：以华东区域为例可以看到，年内土地市场热度轮动至新房市场表现明显，核心一二线城市土拍溢价率从19年底率先实现上涨，随后楼市热度回升明显，当前市场热度从一二线轮动至三四线城市。展望后市，土拍热度是影响客户预期的关键因素，需密切关注土拍市场热度变化情况，把握客户对楼市预期的影响。 -60%-20%20%60% 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 徐州 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3盐城-60%-20%20%60% 杭州 -40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00% 南京2020年Q1土地溢价率上扬，Q2市场开始回升 2020年土地溢价率与市场成交同起同落2020年Q2土地溢价率上扬，市场开始回升 2020年Q2土拍热度提升后，市场预期同步提升 成交量同比土拍溢价率 FOR FU TURE 保利投顾研究院华中分院 保