开发类房企2020年报总结.pdf

行业 报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券 研究报告 2021 年 05 月 03 日 投资 评级 行业 评级 强于大市 (维持 评级 ) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号： S1110517110001 胡孝宇 联系人 资料 来源： 贝格数据 相关报告 1 房地产 -行业研究周报 :新房找房热 度下滑明显，楼市调控收缩深入强化 房 地 产 销 售 周 报 0502 2021-05-02 2 房地产 -行业研究周报 :土地供应环 比 降 温 ， 楼 市 因 城 施 策 房 地 产 土 地 周 报 0502 2021-05-02 3 房地产 -行业点评 :4 月销售增速继 续放缓、均价增速下调 4 月百强房企 销售点评 2021-05-02 行业走势图 行业整体业绩增速下移， 毛利率下行 ，杠杆率有待进 一步下降 开发类房企 2020 年报总结 收入 增速整体下移， 净利润未能实现正增长 2020 年 行业 整体实现营收 57041.81 亿元，较 2019 年营收同比增长 13%，较去年同 期增速下降 9.8pct； 2020 年共实现净利润 5618.81 亿元，较 2019 年整体净利润同 比下降 1.86%，较去年同期增速下降 16.8pct； 2020 年共实现归母净利润 4987.87 亿 元，较 2019 年整体归母净利润同比下降 3.15%，较去年同期增速下降 18.57pct。房 企整体营收保持双位数增长，但增速放缓，而利润端未能实现正增长。 毛利率继续下行，控费效果提升 2020 年行业整体毛利率为 25.92%，较 2019 年同期下降 4.21pct。 我们认为拿地价格 提升、热门城市限制新房销售价格等因素导致行业毛利率水平维持低位。行业整体 净利率为 9.85%，达到 2015 年以来的历史低位。销管研费用率和财务费用率分别为 6.83%、 1.04%， 费用率持续下降，显示了房企显著的费用管控效果。 周转率有所下降， 龙头房企 效率更高 2020 年行业整体资产周转率为 22.48%，较 2019 年同期下降 0.73pct。行业整体周转 下降，并达到 2016 年以来最低水平，首次跌破 23%。其中龙头房企周转效率最高， TOP10、 TOP30、 TOP50 房企周转率分别为 24.30%、 23.56%、 22.92%，分别高出行业 整体 1.83pct、 1.09pct、 0.45pct。 龙头房企周转效率高，或与龙头房企具备良好的 管理系统、以及充沛的土地储备、在手现金有关。 杠杆率有待进一步下降，两 道 红线尚未达标 净负债率为 128.82%，较 2020 年 H1 基本持平，但高于 100%的门槛限制。剔除合同 负债的资产负债率为 74.38%，较 2020 年 H1 略有下降，但高于 70%的要求。现金短 债比为 1.27，较 2020 年 H1 显著提升，满足该比例不得小于 1 的要求 。 TOP10、 TOP30、 TOP50 房企净负债率 分别为 113.7%、 124.52%、 128.57%，剔除合同负债的净资产负 债率分别为 73.91%、 74.18%、 74.47%， 尽管大中型房企均未达到净负债率小于 100%、 剔除合同负债后的资产负债率不超过 70%的要求，但头部房企杠杆控制更为有力 。 集中度提升，头部房企销售比重提升，国企土储增速略具优势 1）销售： 2020 年全国房地产行业销售金额为 173613 亿元，同比增长 8.69%， TOP10、 TOP30、 TOP50 房企 2020 年销售金额增速分别为 7.41%、 10.68%、 11.26%，占全国 销售金额比重分别为 28.24%、 45.21%、 51.63%，分别较 2019 年降低 0.34pct、提升 0.81pct、提升 1.19pct。 2020 年全国房地产行业销售面积为 176086 万方，同比增长 2.64%， TOP10、 TOP30、 TOP50 房企销售面积增速分别为 11.72%、 10.31%、 9.28%， 占全国销售面积比重分别为 22.10%、 33.05%、 37.39%，该比重分别较 2019 年提升 1.8pct、 2.3pct、 2.27pct。从增速和占比变化两个指标可以看出销售向龙头房企积聚 效应更为显著。 2） 土储： 2020 年 样本 房企土储总量为 196577 万方，同比增长 5.94%，其中国企土 储增速为 6.56%，民企土储增速为 5.86%。国企土储增速略高于整体水平，或与国企 资金更为充裕以及拿地受限程度更低有关 。 投资建议 行业业绩增速下移，盈利能力较历史水平下降，三道红线有望在未来深刻改变房企 经营行为，不少房企不得不加速退出降档举措，行业风险溢价率下行，过去以高于 其毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。我们持续推 荐： 1）优质龙头：万科 A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团； 3） 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、 永升生活服务、绿城 服务等； 4） 低估 价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关 注 ： 1） 优质成长：华润置地； 2）优质物管：融创服务 。 风险 提示 ： 政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -8% 0% 8% 16% 24% 32% 40% 2020-05 2020-09 2021-01 房地产 沪深 300 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 业绩端：业绩增速整体下移，毛利率水平维持下行 . 6 1.1. 营收增速维持双位数，盈利能力整体下行 . 6 1.1.1. 营收双位数增长、利润未能实现正增长 . 6 1.1.2. 毛利率持续走低，控费效果较为显著 . 8 1.2. 中型房企收入增速提升明显，龙头房企权益合作意愿提升 . 10 1.2.1. 中型房企收入增速提升大，龙头房企净 利润增速恢复明显 . 10 1.2.2. 毛利率水平下降趋势一致，龙头房企控费效果较为明显 . 12 1.3. 商业公司业绩增速更趋稳定，盈利能力更胜一筹 . 14 1.3.1. 商业公司营收增速较去年提升，净利润实现同比正增长 . 14 1.3.2. 毛利率下行趋势一致，商业公司费用管控能力提升 . 17 1.4. 国企营收增速反超民企，民企权益合作意愿持续提升 . 19 1.4.1. 国企营收增速五年内首次超过民企 . 19 1.4.2. 国企毛利率持续高于民企，二者均处于毛利率下行通道 . 22 2. 销售端：行业整体实现量价齐升，龙头效应更为明显 . 24 2.1. 行业整体实现量价齐升 . 24 2.1.1. 销售金额稳定增长 . 24 2.1.2. 销售面积小幅增长 . 24 2.1.3. 销售均价提升 . 25 2.2. 龙头房企销售比重提升 . 25 2.2.1. 龙头房企销售金额占比提升 . 25 2.2.2. 龙头房企销售面积增长最高 . 26 2.2.3. 中型房企销售均价高 . 26 2.3. 民企销售面积高，销售所 占比重进一步提升 . 27 2.3.1. 民企销售比重进一步提升 . 27 2.3.2. 民企销售面积高于国企 . 27 2.3.3. 民企销售均价增速快 . 28 3. 投资端：新开工、竣工面积同 比均下降 . 28 3.1. 新开工面积同比下降，样本房企开工完成度略有降低 . 28 3.2. 行业整体竣工下降，样本房企竣工完成度不足 100%. 29 3.3. 国企土储增速略高于整体水平 . 29 4. 财务端：行业整体杠杆率 有待继续降低 . 30 4.1. 三道红线行业整体情况 . 30 4.1.1. 净负债率：行业整体未能达标 . 30 4.1.2. 剔除合同负债的资产负债率：行业整体距达标一步之遥 . 31 4.1.3. 现金短债比：行业整体现金充裕 . 31 4.2. 龙头房企控制杠杆更为有力，整体着力提升在手现金量 . 32 4.2.1. 净负债率：龙头房企控制杠杆更为有力 . 32 4.2.2. 剔除合同负债后的资产负债率：各分位公司均未能达标 . 33 4.2.3. 现金短债比：各分位房企均着力提升在手现金 . 33 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 4.3. 商业公司杠杆低，三道红线要求全部满足 . 34 4.3.1. 净负债 率：商业公司杠杆低 . 34 4.3.2. 剔除合同负债后的资产负债率：商业公司满足三道红线要求 . 35 4.3.3. 现金短债比：商业公司波动大 . 35 4.4. 国企民企分化明 显 . 36 4.4.1. 净负债率：国企达到标准，民企有待继续降杠杆 . 36 4.4.2. 剔除合同负债后的资产负债率：民企距离达标仅一步之遥 . 37 4.4.3. 现金短债比：民企在手现金量较为逊色 . 38 5. 投资建议 . 39 图表目录 图 1：行业整体营收增速 . 6 图 2：行业整体净利润增速 . 6 图 3：行业整体归母净利润增速 . 6 图 4：少数股东权益占净利润比例 . 7 图 5：行业整体业绩锁定度 . 7 图 6：行业整体毛利率水平 . 8 图 7：行业整体净利率水平 . 9 图 8：行业整体销管研费用率水平 . 9 图 9：行业整体财务费用率水平 . 9 图 10：销售榜单 top 房企收入增速 . 10 图 11：销售榜单 top 房企净利润增速 . 11 图 12：销售榜单 top 房企归母净利润增速 . 11 图 13：销售榜单 top 房企少数股东权益占净利润比例 . 11 图 14：销售榜单 top 房企业绩锁定度 . 12 图 15：销售榜单 top 房企毛利率水平 . 12 图 16：销售榜单 top 房企净利率水平 . 13 图 17：销售榜单 top 房企销管研费用率水平 . 13 图 18：销售榜单 top 财务费用率水平 . 14 图 19：各子行业营收增速 . 14 图 20：各子行业净利润增速 . 15 图 21：各子行业归母净利润增速 . 15 图 22：各子行业少数股东权益占净利润比例 . 16 图 23：各子行业公允价值 变动占收入比例 . 16 图 24：纯商业公司公允价值变动占收入比例 . 17 图 25：各子行业毛利率水平 . 17 图 26：各子行业净利率水平 . 18 图 27：各子行业销管研费用率水平 . 18 图 28：各子行业财务费用率水平 . 19 图 29：国企与民企的营收增速 . 19 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 图 30：国企与民企的净利润增速 . 20 图 31：国企与民企的归母净利润增速 . 20 图 32：国企民企的少数股东权益占净利润比例 . 21 图 33：国企民企业绩锁定度 . 21 图 34：国企民企的毛利率水平 . 22 图 35：国企民企的净利率水平 . 23 图 36：国企民企的销管研费用率 . 23 图 37：国企民企的财务费用率 . 23 图 38：行业整体销售金额：亿元 . 24 图 39：行业整体销售面积：万方 . 25 图 40：行业整体销售均价：万元 /平米 . 25 图 41： TOP 房企销售金额：亿元 . 26 图 42： TOP 房企销售金额占比 . 26 图 43： TOP 房企销售面积：万方 . 26 图 44： TOP 房企销售面积占比 . 26 图 45： TOP 房企销售均价：万元 /平米 . 27 图 46： TOP 房企销售均价倍数 . 27 图 47：国企民企销售金额：亿元 . 27 图 48：国企民企销售金额占比 . 27 图 49：国企民企销售面积：万方 . 27 图 50：国企民企销售面积占比 . 27 图 51：国企民企销售均价：万元 /平米 . 28 图 52：国企民企销售均价倍数 . 28 图 53：行业整体新开工面积：万方 . 29 图 54：行业整体开工完成度 . 29 图 55：行业整体竣工面积：万方 . 29 图 56：行业整体竣工完成度 . 29 图 57：行业整体土储：万方 . 30 图 58：国企民企土储增速 . 30 图 59：行业整体净负债率 . 30 图 60：行业整体剔除合同负债的资产负债率 . 31 图 61：行业整体现金短债比 . 32 图 62：行业整体长债短债比 . 32 图 63：销售榜单 TOP 房企净负债率 . 32 图 64：销售榜单 TOP 房企提出合同负债后的资产负债率 . 33 图 65：销售榜单 TOP 房企现金短债比 . 34 图 66：销售帮当 TOP 房企长债短债比 . 34 图 67：各子行业净资产负债率 . 35 图 68：各子行业剔除合同负债后的资产 负债率 . 35 图 69：各子行业现金短债比 . 36 图 70：各子行业长债短债比 . 36 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 图 71：国企民企的净资产负债率 . 37 图 72：国企民企的剔除合同负债后的资产负债率 . 37 图 73：国企民企的现 金短债比 . 38 图 74：国企民企的长债短债比 . 38 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 本篇报告选取 109 家地产开发类上市公司作为 2020 年报总结的研究对象，其中 A 股 72 家， H 股 37 家 ；根据细分领域分类， 5 家公司归为商业子行业、剩余 104 家公司归为开发 子行业；根据企业性质分类， 48 家公司归为国企类别，剩余 61 家公司归为民企类别。 由 于港股上市公司的季报披露不完全，我们选取中报和年报数据进行分析。 1. 业绩端 ：业绩增速整体下移，毛利率水平维持下行 1.1. 营收增速维持双位数，盈利能力整体下行 1.1.1. 营收 双位数增长 、利润 未能实现正增长 整体来看，这 109 家公司 2020 年共实现营收 57041.81 亿 元，较 2019 年营收同比增长 13%， 较去年同期增速 下降 9.8pct； 2020 年共实现净利润 5618.81 亿 元，较 2019 年整体净利润 同比 下降 1.86%，较去年同期增速 下降 16.8pct； 2020 年共实现归母净利润 4987.87 亿 元， 较 2019 年整体归母净利润同比 下降 3.15%，较去年同期增速 下降 18.57pct。 房企整体营收 保持双位数增长，但增速放缓，而利润端未能实现正增长 图 1： 行业整体营收增 速 资料来源： wind、 天风证券研究所 图 2： 行业整体净利润增速 资料来源： wind、 天风证券研究所 图 3： 行业整体归母净利润增速 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 资料来源： wind、 天风证券研究所 我们选取少数股东权益占净利润比例来分析归属上市公司净利润比例， 109 家公司 2020 年整体的少数股东权益 /净利润比例为 28.41%，较 2019 年该比例 提升 3.77pct。 2015-2020 年该比例整体呈现上升趋势，其中在 2016-2017 年有所波动，但在 2018 年 H1 突破 25%， 并从 2018 年开始维持在 23%以上。 2019 年以来行业整体的该比例逐年提升， 2020 年达到 28.41%，为历史高位。我们认为 近年来 少数股东权益占净利润比例提升反映了房企 权益合 作比例提升。 图 4： 少数股东权益占净利润比例 资料来源： wind、 天风证券研究所 我们按照当年合同负债 /当年营收作为业绩锁定度， 2020 年行业整体的业绩锁定度为 97.75%，较 2019 年同期下降 14.30pct，该比例 2015 年 -2018 年呈现逐年上升的趋势， 2018 年达到 118%的峰值，但接下来的 2019年 -2020年该比例持续下降， 2020年该值 低于 100%， 是 2017 年以来的首次 。 图 5： 行业整体业绩锁定度 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 15% 17% 19% 21% 23% 25% 27% 29% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 资料来源： wind、 天风证券研究所 1.1.2. 毛利率 持续走低，控费效果较为显著 2020 年行业整体毛利率为 25.92%，较 2019 年同期下降 4.21pct， 自 2018 年 H1 至今持续 下降，并 达到 2015 年以来的最低水平。我们认为有如下原因： 1） 拿地价格逐渐提升，导致成本端上升 2） 热门城市限制新房销售价格，导致收入端受限 在房 住 不炒和因城施策的政策背景下，我们认为行业毛利率 水平可能会 维持低位 。 图 6： 行业整体毛利率水平 资料来源： wind、 天风证券研究所 2020 年行业整体净利率为 9.85%，较 2019 年同期水平下降 1.49pct。行业整体净利率水平 从 2019 年开始逐年下降，并达到 2015 年以来的历史低位。从控费的角度看： 1） 销管研费用率方面， 2020 年行业整体费用率为 6.83%，较 2019 年同期下降 0.46pct。 2019 年以来，行业整体费用率水平下降，房企管理效率 控费 效果明显； 2） 财务费用率方面， 2020 年行业整体费用率为 1.04%，较 2019 年同期下降 0.29pct，该 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 2015/12/31 2016/12/31 2017/12/31 2018/12/31 2019/12/31 2020/12/31 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 9 费用率水平达到 2015 年以来的最低水平， 显示了房企显著的融资端费用管控效果 图 7： 行业整体净 利率水平 资料来源： wind、 天风证券研究所 图 8： 行业整体销管研费用率水平 资料来源： wind、 天风证券研究所 图 9： 行业整体财务费用率水平 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 6.50% 6.70% 6.90% 7.10% 7.30% 7.50% 7.70% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 10 资料来源： wind、 天风证券研究所 1.2. 中型房企收入增速提升明显，龙头房企权益合作意愿提升 我们根据克而瑞 2020 年全口径销售榜单，看 top10、 top30、 top50 的房企整体情况。 1.2.1. 中型房企收入增速提升大，龙头房企净利润增速恢复明显 行业整体 2020年实现 收入增速为 13%， TOP10、 top30和 top50房企收入增速 分别 为 10.13%、 13.59%、 14.05%， 均较 2019 年同期有所下降，分别下降 9.59pct、 8.94pct、 8.66pct；较 2020 年 H1 收入增速有所提升，分别提升 4.16pct、 5.23pct、 5.62pct，好于行业整体水平。 Top50 房企的收入增速最高， 其 房企的收入增速提升最为明显。 图 10： 销售榜单 top 房企收入增速 资料来源： wind、克而瑞、 天风证券研究所 行业整体 2020 年实现净利润增速为 -1.86%， TOP10、 top30 和 top50 房企净利润增速分别 为 4.69%、 2.21%、 1.93%， 均较 2019 年同期有所下降，分别下降 4.14pct、 11.96pct、 13.8pct； 但较 2020 年 H1 均有所提升，分别提升 15.61pct、 12.20pct、 11.92pct。 Top10、 top30、 0.80% 0.90% 1.00% 1.10% 1.20% 1.30% 1.40% 1.50% 1.60% 1.70% 1.80% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 top10 top30 top50 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 11 top50 的净利润均实现了正增长，好于行业整体水平其中 top10 房企净利润增速恢复最为 明显。 行业整体 2020 年实现归母净利润增速为 -3.15%， TOP10、 TOP30、 TOP50 房企归母净利润 增速分别为 3.29%、 0.9%、 0.61%，均较 2019 年同期有所下降，分别下降 5.19pct、 13.97pct、 15.56pct；与净利润类似，三者均较 2020 年 H1 有所提升，分别提升 15.11pct、 10.47pct、 11.54pct， TOP10、 TOP30、 TOP50 均 实现正增长。 收入和利润增速 均 反映了行业的龙头 效应。 图 11： 销售榜单 top 房企净利润增速 资料来源： wind、克而瑞、 天风证券研究所 图 12： 销售榜单 top 房企归母净利润增速 资料来源： wind、克而瑞、 天风证券研究所 从房企权益合作趋势看，选取少数股东权益 /净利润这一指标，行业整体 2020 年该比例为 28.41%， top10、 top30、 top50 房企该比例分别为 33.59%、 30.88%、 28.85%，较 2019 年同 期 分别 提升 1.48pct、 3.18pct、 2.92pct， 分别 较 2020 年 H1 提升 0.92pct、 1.85pct、 1.85pct。 虽然龙头房企该比例最高，但是从较 2019 年同比 和 2020 年 H1 环比 增幅可以看出中小型 房企权益合作比例提升更为明显。 图 13： 销售榜单 top 房企少数股东权益 占 净利润比例 -15% -5% 5% 15% 25% 35% 45% 55% 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 top10 top30 top50 -15% -5% 5% 15% 25% 35% 45% 55% 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 top10 top30 top50 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 12 资料来源： wind、克而瑞、 天风证券研究所 从业绩锁定度看， 2020 年行业整体业绩锁定度为 97.75%， TOP10、 TOP30、 TOP50 房企业 绩锁定度分别为 106.57%、 104.6%、 100.92%，分别较 2019 年下降 3.02pct、 9.52pct、 12.92pct， 与行业呈现的趋势基本 一致 ，其中 TOP10 房企业绩锁定度下降最少，可以看出行业的龙头 企业业绩稳定性更为明显。 图 14： 销售榜单 top 房企业绩锁定度 资料来源： wind、 天风证券研究所 1.2.2. 毛利率水平下降趋势一致，龙头房企控费效果较为明显 行业整体 2020 年毛利率为 25.92%， top10、 top30、 top50 毛利率分别为 24.74%、 25.51%、 25.60%，分别较 2019 年同期下降 3.88pct、 4.00pct、 4.12pct，分别较 2020 年行业整体水 平低 1.18pct、 0.41pct、 0.32pct，但趋势与行业整体下降趋势一致。 图 15： 销售榜单 top 房企毛利率水平 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 top10 top30 top50 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125% 2015/12/31 2016/12/31 2017/12/31 2018/12/31 2019/12/31 2020/12/31 整体 top10 top30 top50 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 13 资料来源： wind、克而瑞、 天风证券研究所 行业整体 2020 年净利率为 9.85%， TOP10、 TOP30、 TOP50 净利率分别为 10.53%、 10.46%、 10.31%，分别较 2019 年同期下降 0.55pct、 1.16pct、 1.23pct，分别较 2020 年行业整体水 平高 0.68pct、 0.6pct、 0.46pct，其中 TOP10 房企的净利率较 2020 年 H1 有所提升 0.7pct， 实现正增长， TOP30 和 TOP50 的净利率较 2020 年 H1 分别下降 0.19pct、 0.33pct。 从费用 角度看 ： 1） 销管研费用方面， TOP10、 TOP30、 TOP50 房企 2020 年销管研费用率分别为 6.46%、 6.70%、 6.74%，较去年同期分别下降 0.3pct、 0.46pct、 0.49cpt，较 2020 年行业整体水 平 分别降低 0.37pct、 0.12pct、 0.08pct， TOP10 房企的费用率最低 。 2） 财务费用率方面， TOP10、 TOP30、 TOP50 房企 2020 年财务费用率 分别为 1.40%、 1.39%、 1.36%，较去年同期分别下降 0.21pct、 0.19pct、 0.17pct，较 2020 年行业整体水平高 0.36pct、 0.35pct、 0.32pct，龙头房企的融资能力更为明显。 图 16： 销售榜单 top 房企净利率水平 资料来源： wind、克而瑞、 天风证券研究所 图 17： 销售榜单 top 房企销管研费用率水平 20% 22% 24% 26% 28% 30% 32% 34% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 top10 top30 top50 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 top10 top30 top50 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 14 资料来源： wind、克而瑞、 天风证券研究所 图 18： 销售榜单 top 财务费用率水平 资料来源： wind、克而瑞、 天风证券研究所 1.3. 商业 公司业绩增速更趋稳定，盈利能力更胜一筹 我们在 109 家公司中根据主营业务选取华润置地、龙湖集团、新城控股、世茂股份、电子 城等 5 家公司作为子行业为商业的公司，其余公司为子行业为开发的公司。 1.3.1. 商业公司营收增速较去年提升，净利润实现同比正增长 行业整体 2020 年营收增速为 13%，其中商业和开发子行业公司的营收增速分别为 31.21%、 11.40%，分别较 2019年同期 增长 1.43%、降低 10.83%，分别较 2020年行业整体 高出 18.21pct、 低出 1.6pct； 行业整体和商业、开发的营收增速均 较 2020 年 H1 有所提升，其中商业的营 收增速提升最为明显，达到 5.80pct，开发和行业整体的提升分别为 4.92pct、 5.43pct。 图 19： 各子行业营收增速 6.00% 6.20% 6.40% 6.60% 6.80% 7.00% 7.20% 7.40% 7.60% 7.80% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 top10 top30 top50 0.80% 1.00% 1.20% 1.40% 1.60% 1.80% 2.00% 2.20% 2.40% 2015/12/31 2016/6/30 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 top10 top30 top50 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 15 资料来源： wind、 天风证券研究所 行业整体 2020 年净利润增速为 -1.86%，其中商业和开发两个子行业公司的净利润增速分别 为 8.61%、 -3.18%，较 2019年同期分别下降 3pct、 18.57pct，较 2020年 H1分别提升 11.84pct、 10.84pct，其中商业公司的净利润增速实现转正，而开发公司和行业整体均 未 实现增长， 但较转正一步之遥。 图 20： 各子行业净利润增速 资料来源： wind、 天风证券研究所 行业整体 2020 年归母净利润增速为 -3.15%，其中商业和开发两个子行业公司的归母净利润 增速分别为 7.52%、 -4.63%，较 2019 年同期分别下降 8.59pct、 19.95pct，较 2020 年 H1 分别提升 11.91pct、 10.15pct，其中商业公司的归母净利润增速提升最为显著并回归正增 长，开发和整体保持一致的趋势，虽然为负增长但改善明显。 图 21： 各子行业归母净利润增速 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 商业 开发 -15% -5% 5% 15% 25% 35% 45% 55% 65% 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 商业 开发 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 16 资料来源： wind、 天风证券研究所 我们选取少数股东权益 /净利润作为分析公司权益合作的指标， 2020 年行业整体该指标水 平为 28.41%，商业公司和开发公司该指标分别为 22.91%、 29.19%，较 2019 年同期分别 下 降 1.84pct、上升 4.57pct，较 2020 年 H1 分别 下降 0.09pct、上升 2.72pct，商业公司该比 例较为平稳，且保持 2015-2020 年期间，除 2017 年外，其余时间均 维持在 在行业整体水 平 之下，而开发类公司则与整体 水平 基本维持一致，且始终略高于行业整体水平，表明商 业公司权益合作较行业整体略低。 图 22： 各子行业少数股东权益 占净利润比例 资料来源： wind、 天风证券研究所 对于商业公司，我们额外添加了公允价值变动 /收入比例来判断收入受投资性房地产价值变 动的影响。 2020 年行业整体的该比例为 0.62%，商业和开发两个子行业的该比例分别为 2.57%、 0.42%， 商业公司该比例于 2020 年降至 3%以下，达到 2015 年以来的新低。但是商 业公司维持在整体水平之上，商业和开发公司 分别较 2019 年同期分别下降 1.79pct、 0.26pct， 分别较 2020 年 H1 分别下降 2.13pct、 0.22pct， 商业公司该比例下降最多，主要原因是 2020 年疫情影响了投资性房地产的估值。 图 23： 各子行业公允价值变动占收入比例 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2016/12/31 2017/6/30 2017/12/31 2018/6/30 2018/12/31 2019/6/30 2019/12/31 2020/6/30 2020/12/31 整体 商业 开发 10% 15% 20% 2