2020城市刚需购房报告.pdf

核心发现 近年来，在“房住不炒”政策下，房价上涨投机性因素消退，让房子回归居住属性，满足刚需 群体的居住需求成为关注热点。贝壳研究院以4个一线城市+15个新一线城市+11个二线城市为 研究样本，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和现状，独家洞察城市 刚需购房行为。研究发现： 1、一线城市北京、深圳和上海刚需上车门槛较高，厦门刚需上车套均总价266万元紧随其后。 长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。 2、一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州 次之，上海排名第四位。新一线城市成都、杭州置业动力排名紧随一线城市之后，重庆、武汉 和南京亦跻身TOP10行列。 3、重庆、深圳、东莞人口潜在需求指数排名前三。城市发展潜力方面，一线城市北京和广州城 市基本面发展较优，分别位列榜单一二，新一线城市南京和杭州城市发展潜力指数超过深圳和 上海，位居第三和第四。 4、刚需购房平均年龄普遍高于城市购房平均年龄，其中天津刚需购房平均年龄最大，约为37.5 岁，天津市平均购房年龄35.4。重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房 年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。 5、从各个城市刚需客户来源看，合肥、郑州、长沙等城市刚需客户前十来源城市皆在省内；大 湾区深圳、惠州、东莞，以及长三角苏州、无锡、杭州等城市刚需来源更为多元。 6、在“房住不炒”政策严格执行之下，消费者住房消费心态平稳，超八成消费者认为所在城市 未来1年内房价预期持平或微涨。 目录 contents PART1 刚需购房门槛PK篇 PART2 城市置业动力指数篇 PART3 城市刚需购房者分析篇 PART4 首套置业调研篇 刚需购房门槛PK篇 PART 1 刚需，即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那 部分置业群体。在本报告中，我们将按照购房目的为刚需来筛选刚需购房群体。需要说明的是， 刚需与首次购房、再次购房等并无直接关系。数据方面，基于贝壳平台近1年来的刚需成交数据 我们选取一线、新一线、强二线30个城市为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、 面积、区位等方面的差异特征。 刚需购房者群体特征： 1.对房屋有最基本的需求，即以解决自住需求为主； 2.受房价影响因素较小； 3.购房资金有限，买房时首先会考虑自我承受能力。 买房子是为了让生活更好， 而不是更艰难 “ ” 01 02 350 345 295 266 我们是如何来测算刚需套均总价的？ 在本报告中，我们使用中位数及四分位差来描述 价格的集中及离散情况，并以此定义刚需上车套 均总价及区间范围。相对于均值，中位数表现出 较强的鲁棒性。 分城市等级看，一线城市刚需购房套均总价超 300万，显著高于新一线以及二线城市（图1）。 一线城市中北京、深圳、上海刚需上车线居30城 前列，广州相对靠后，其中北京刚需购房套均总 价350万元，是沈阳刚需价格的近5倍。新一线城 市中杭州、南京等城市刚需购房门槛相对较高。 二线城市中厦门刚需上车套均总价266万，仅次 于北深上。厦门叠加宜居与旅游双重效应，不仅 吸引福建省内各地市高净值人群前来购房置业， 而且能够辐射一定的省外游客，购房需求较大但 有效供给相对不足，导致房价明显脱离城市基本 面发展。2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于一 线房价阵营。 长沙、沈阳等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房 套均总价在百万以内。在样本30城中，沈阳、大 连、长沙、重庆等城市刚需上车难度整体稍低， 以新一线城市长沙为例，刚需购房客户置业套均 总价84万元，排名较为靠后。长沙房价的增长基 本上与其城市基本面发展相适应，主要源于政府 调控政策的适时出台，使得房价与收入水平维持 在合理的水平范围内。 1.1 刚需总价：22城均价超百万， 北京是沈阳的近5倍 图1：30城刚需上车套均总价 数据来源：贝壳研究院 单位：万元每套 0 50 100 150 200 250 300 350 沈阳 长春 大连 长沙 烟台 惠州 重庆 昆明 成都 郑州 石家庄 西安 无锡 佛山 天津 合肥 济南 青岛 南通 武汉 苏州 东莞 宁波 南京 广州 杭州 厦门 上海 深圳 北京 226 198 190 175 160 159 140 138 136 129 127 126 121 120 115 113 112 106 99 96 90 85 84 79 74 73 03 高房价城市刚需购房套均总价显著低于市场平均 总价。30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭 州等高房价城市刚需上车均价显著偏离整体市场 均价，其中北京刚需客户置业套均总价比全市均 价低77万元，深圳低63万元。究其原因，主要是 这些城市房价处于高位水平，且市场价格分化明 显，资金承压下刚需客户普遍购买总价偏低的房 子。而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、 合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价 与市场整体水平几近持平。 1.1 刚需总价：22城均价超百万， 北京是沈阳的近5倍 0 100 200 300 400 500 北京 深圳 厦门 上海 杭州 南京 无锡 苏州 天津 宁波 成都 青岛 烟台 沈阳 广州 大连 石家庄 济南 昆明 武汉 长沙 郑州 西安 长春 佛山 东莞 合肥 重庆 南通 惠州 88 140 100 131.8 165 126 79 120 117 89.5 105.4 135.5 146 88 207.5 82.8 95 146 118 187 138 174 140.5 212.6 250.6 320 312 408 427 119.9 77 63 46 25 24.6 22.6 20.5 15 12 12 12 10 10 9.8 9.5 9 6.9 6.5 6.4 6 5.5 5 5 5 5 5 4.8 4 2 1 图2：30城刚需购房套均总价与市场整体均价对比 数据来源：贝壳研究院 单位：万元每套 刚需均价 整体均价 整体均价- 刚需均价 各城市刚需上车平均面积差异显著，上海比南通小近30平。样本30城中，上海、天津、北京、大连等城市刚需置业套 均面积尚不足70平米，其中上海刚需客户购房平均面积较低，仅63.6平；而南通、济南、佛山、长沙等城市刚需客群 居住普遍宽敞，住房套均面积在80平以上，其中南通以92平居30城首位。 城市刚需上车面积的不同，很大程度上与购房负担、住房供给结构等有关。上海、天津、深圳等城市刚需上车平均面 积排名靠后，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导，刚需选择 机会更多，以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。南通住房市 场以大户型房源为主，在售房源中7成集中在90平以上面积段，且居住负担相对较低，刚需客群普遍买的稍大，套均 面积达到92平。 1.2 刚需面积：上海、天津、北京等 5城不足70平 南通 92 济南 89.66 佛山 89.43 长沙 89 东莞 88. 71 合肥 87 . 76 郑州 87 .74 惠州 87.51 杭州 87 .33 武汉 87 .32 西安 86.48 青岛 85.66 昆明 85 石家庄 84.83 宁波 84.57 无锡 83.52 烟台 82. 72 苏州 81 .65 成都 81 . 16 重庆 78.49 广州 78 南京 78 沈阳 77 .1 长春 75.32 厦门 74.36 深圳 69.2 大连 68.47 北京 68.38 天津 64. 77 上海 63.59 图3：30城刚需购房套均面积 数据来源：贝壳研究院 单位：平米每套 04 05 大部分样本城市刚需平均置业面积低于市场平均水平，厦门、郑州、天津、昆明和南京刚需置业套均面积与整体市场水 平的差值在20平米以上，其中厦门套均面积差值达到25平米；而杭州、北京和上海刚需置业套均面积高于城市均值， 其中北京刚需上车平均面积68平，比市场平均水平高出2.4平米，可能与一部分换房客户以大换小有关，据贝壳研究院 数据显示，北京换房客户中3成左右因学区、地段等而选择置换为更小户型房源。 1.2 刚需面积：上海、天津、北京等 5城不足70平 0 20 40 60 80 100 120 厦门 郑州 天津 昆明 南京 长沙 苏州 石家庄 重庆 惠州 大连 成都 合肥 南通 长春 西安 武汉 烟台 东莞 佛山 深圳 青岛 沈阳 济南 无锡 宁波 广州 上海 北京 杭州 87.32 68.38 84.90 66.00 63.54 62.20 78.00 77.30 84.56 84.90 83.52 84.90 89.66 93.80 77.10 83.90 85.66 93.80 69.03 77.30 89.43 99.40 88.71 99.40 82.72 93.80 87.32 98.70 86.48 98.00 75.32 87.50 92.00 104.30 87.76 102.30 81.16 95.70 68.38 83.90 87.51 103.60 78.49 95.40 84.83 102.60 81.63 100 89.00 108.2 78.00 100 85.00 108.6 64.74 88.80 87.74 112.2 74.28 99.40 数据来源：贝壳研究院 单位：平米每套 图4：30城刚需购房套均面积市场整体水平对比 刚需 整体 06 基于刚需价格和刚需面积进行二维象限分析，如果仅从性价比角度考虑，“大面积-低门槛”是最优的，包括了成都、 青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。但选择定居城市时，居住仅是考 虑的主要因素之一，经济发展水平，就业机会等也是重要的参考指标。其中，以长沙、成都等为代表的城市，在居住友 好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对刚需群体会形成持续吸引力。 北上广深等一线城市，属于典型的“小面积-高门槛”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体上车难度较大，且在 居住体验方面也有待提高。 厦门及南京属于“小面积-高门槛”，主要原因是两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下），居 住面积相对较低，同时，房价也处于高位。 1.3 长沙等14城位居“大面积-低门槛” 区间 100 200 300 70 80 90 北京 深圳 上海 厦门 广州 南京 宁波 杭州 东莞 南通 长沙 惠州 烟台 重庆 成都 苏州 无锡 青岛 武汉 佛山 济南 郑州 昆明 石家庄 西安 合肥 沈阳 长春 大连 天津 图5：刚需购房套均总价与套均面积交叉分析 面积 平米 总价 万元 07 刚需购房客群对资金更为敏感，在房价高企的情况下，置业选择更靠外是主流。以北京为例，从空间分布情况来看，刚 需购房群体主要集中在五环外区域，越靠近市中心，成交量越小。同样，上海表现出类似情况，主流成交商圈主要分布 在中环外，内环核心商圈成交占比较小。 1.4 刚需成交热门商圈：北京回龙观、上海金桥、 深圳龙岗中心城 图6 ：北京&上海刚需群体购房热门商圈空间分布 刚需交易占比 1 2 3 4 五环 回龙观 四环 长阳 北苑 天通苑 望京 旧宫 鲁谷 顺义城 常营 三环 1.0 1.5 2.0 2.5刚需交易占比 金桥 九亭 北蔡 莘庄 川沙 金杨 外环 中环 内环 数据来源：贝壳研究院 单位：% 商圈维度看，各个城市刚需购房区位分布也有一定的规律。北京刚需热门TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和 顺义城，集聚了近15%的刚需客户，其中有“睡城“之称的回龙观商圈位居首位，虽然商业、医疗、教育配套较低， 但紧邻后厂村、上地等互联网企业聚集地，同时有13号线、8号线及昌平线等地铁加持，成为刚需客群购房的重要选择 区域。 排名 北京 成都 广州 杭州 上海 深圳 南京 天津 武汉 TOP1 回龙观 大丰 市桥 临平 金桥 龙岗中心城 桥北 大港 盘龙城 TOP2 长阳 郫县城区 旧区 闲林 北蔡 西乡 麒麟镇 王顶堤 白沙洲 TOP3 北苑 航空港 科学城 良渚 莘庄 布吉关 岔路口 华明镇 金银湖 TOP4 常营 大面 机场路 丁桥 川沙 布吉街 百家湖 中北镇 沌口 TOP5 顺义城 南湖 香雪 未 来 科技城 金杨 横岗 江浦街道 万新街 青山 图7：重点城市刚需购房热门TOP5商圈 城市置业动力指数篇 PART 2 08 过去数十年的发展，中国各城市之间的地域边界被打破，户籍制度限制逐渐放松，城镇化开启 高阶阶段，人口跨区域、多元化的流动频率增强，城市的房地产市场发展格局也随之变迁。为 了比较各城市房地产市场刚需置业需求动力水平，我们将从人口潜在置业需求和城市发展潜力 两个方面，选取常住人口、小学生人数、经济增长、产业发展、资源配套、创新能力等维度的 细分指标，通过构建综合指标体系对各城市房地产潜在刚需置业规模进行研究分析。 人天生需要房子的庇护， 尤其是有家室的人 ” “ 09 人口是支撑房地产市场发展的至关重要因素。衡量一个城市刚需购房规模潜力可以从两方面入手：其一是城市当下人口 基数所带来的潜在置业需求，其二是基于城市基本面发展吸引的未来人口增量住房需求。 当下人口潜在置业需求方面，以城市常住人口、在校小学生规模及增速指标来衡量。常住人口规模基数大，且常住人口 与户籍人口的比值越高，则说明净流入人口规模越大，潜在的刚需置业需求就越强。在校小学生人数代表着城市多阶段 的真实潜在需求，规模越大，增速越快，这意味着潜在刚需置业需求动力越足。 城市基本面发展的高低很大程度上决定人口吸引力的大小，城市综合发展实力越强，意味着未来人口流入增量住房需求 越多。我们从经济增长、产业发展、资源配套、创新能力四大维度来评估城市的发展潜力，经济增长方面选取人均 GDP和近3年GDP平均增速来衡量，产业发展以第三产业产值占比来评估。资源配套方面，则从教育、医疗、交通、商 业发展维度，分别选取普通高等学校数量、千人医院床位数、千人道路里程、千人轨道交通里程、千人商业POI数等指 标。创新能力方面，则以千人发明专利授权量来衡量。 基于此，我们从人口潜在需求和城市发展潜力两方面，选取14个指标，对各城市置业需求动力进行排名。数据处理方 面，对各个细分指标数据进行标准化处理，通过加权求和得到最终得分，值域在0-100之间。 2.1 指数构建 表1：城市置业动力指数指标体系构建 指数 分类 一级指标 二级指标 常住人口 常住人口/户籍人口 近5年常住人口增速 小学生在校学生数 近5年小学生增速 人均GDP 近3年GDP平均增速 产业发展 第三产业占比 普通高等学校数量 千人医院床位数 千人道路里程 千人轨道交通里程 千人商业POI数 创新能力 千人发明专利授权量 城市置业动力指数 人口潜在置 业需求指数 城市发展潜 力指数 经济增长 资源配套 10 一线及新一线城市置业动力指数靠前，TOP15城市中仅有珠海是例外。一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置 业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州次之，上海排名第四位。北上广深四城净流入人口规模大，且广深常住 人口增速保持前列，外来人口带来的潜在购房需求较大。同时，一线城市兼具战略定位、经济发展、资源配套、创新 能力等多维度的优势，城市基本面的良好发展意味着未来潜在人口住房需求增量较大，故而城市置业动力指数保持领 先地位。新一线城市成都、杭州紧随一线城市之后，重庆、武汉和南京亦跻身TOP10行列。成都作为西南地区重要的 中心城市，电子信息产业、新型工业化产业发展迅速，教育、医疗、商业发展程度较高，且常住人口基数大，在校小 学生规模及增速排名靠前，城市购房规模潜力在新一线城市中表现亮眼。杭州互联网产业集聚发展迅速，发明创新能 力强，近3年来吸引117.2万人口流入，但总体常住人口规模及小学生人数增速低于成都，综合比较之下，杭州置业需 求动力稍逊于成都。 2.2 百城置业动力“比拼”： 深圳、北京排名居前列 深圳 100 北京 97 .2 广州 96.2 上海 88.3 成都 83. 1 杭州 82.0 重庆 80. 1 武汉 79. 7 南京 78. 9 东莞 77 .3 苏州 75.4 长沙 73.4 西安 73. 1 郑州 72.5 珠海 69.8 厦门 69.2 济南 69.2 佛山 63. 9青岛 63. 7 无锡 63.5 合肥 63. 1 天津 62.3 昆明 61 .4 贵阳 59.8 宁波 59.3 福州 57 .0 大连 56. 1 石家庄 55.8 海口 55.8 太原 55.4 图2城市置业动力指数排行榜TOP30 数据来源：贝壳研究院 11 350 345 350 136 100 96.4 100 95.9 94.5 295 266 结合常住人口规模及增速、常住户籍比、在校小 学生规模及增速构建出人口潜在需求指数，排名 显示，新一线城市重庆人口潜在置业需求指数领 先、位居榜首。重庆虽然人口整体呈现净流出状 态，但人口基数大，2019年常住人口3124万，在 校小学生规模206.3万，均居全国城市首位，由此 支撑起楼市购房需求的增长。大湾区城市深圳、 东莞和广州人口吸引力强，外来常住人口规模及 增速均保持较高水平，人口潜在置业需求指数排 名紧随重庆之后。一线城市上海和北京分别居第 四和第六位，虽然人口增速慢，但常住人口规模 2.3 重庆、深圳、东莞 人口潜在需求指数排名前三 图3：人口潜在需求指数TOP10 天津 淮南 西安 成都 北京 广州 上海 东莞 深圳 重庆 138 136 均超过2000万，常住人口户籍比重较高。此外，成都、西安和天津的人口潜在置业需求指数也挤进TOP10行列。 人口潜在置业需求指数TOP10城市中仅有淮南属于三四线城市，主要是因为淮南常住人口增量显著，近5年来常住人口增 加109.3万，常住人口增速46%，小学生规模增速61%，在众多城市中均排名靠前。 295 266 基于经济增长、产业发展、资源配套、创新能力四大 维度加权计算各个城市的发展潜力指数，结果显示， 一线城市北京和广州城市基本面发展较优，分别位列 榜单一二。新一线城市南京和杭州表现亮眼，城市发 展潜力指数排名超越深圳和上海，位居第三和第四。 此外，武汉、珠海、长沙、成都也跻身TOP10。 2.4 城市发展潜力指数PK， 新一线城市中南京、杭州表现亮眼 图4 ：城市发展潜力指数TOP10 成都 长沙 珠海 上海 武汉 深圳 杭州 南京 广州 北京 138 89.6 81.4 80.7 77.9 77.0 66.2 65.8 64.1 89.5 89.0 85.9 81.8 78.1 77.0 76.6 城市刚需购房者分析篇 PART 3 刚需消费者有什么样的特征呢？贝壳研究院基于平台数据，对30个样本城市的刚需客群进行分 析发现，刚需购房平均年龄水平受城市房价、消费习惯等多种因素影响，整体高于城市购房平 均水平，其中女性刚需购房者占比近半，女性购房年龄比男性更大一些。 对于刚需而言，买房时机 其实是个伪命题 ” “ 12 13 刚需购房平均年龄普遍高于城市购房平均年龄。在分析的30个样本城市中，购房者平均购房年龄集中在29-38岁之 间，平均年龄为33.2岁，即以中青年为主。而从2020年上半年贝壳平台交易数据看，19个重点城市购房平均年龄为 32.7岁。不同城市刚需购房平均年龄水平受城市房价、购房消费习惯等多种因素影响。 在一线城市中，北京、上海的刚需购房者年龄最大，分别达到了35.5岁和36.7岁，受制于城市高房价及限购政策等 影响，刚需群体在一线城市购房置业难度相对较大，需要更长时间资金积累才能实现。 新一线城市中天津、长沙的的刚需购房者年龄最大，分别为37.5岁和34.7岁。究其原因，各有不同，天津居住负担 高，房价收入比为13.3，明显高于武汉、西安、成都等新一线城市，且天津人在买房这件事上更多的人喜欢全款买 房；而长沙虽然居住负担明显偏小，但长沙刚需对居住面积要求较高，成交户型以三居室为主，且全款购房者占比 较高，导致平均购房年龄也相对较高。 在19个一线、新一线城市中，重庆、成都、合肥等城市刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低， 约为29.4岁。这些城市都是区域核心城市，周边地区人口规模大，城市人口呈现净流入状态，吸引了大量年轻人。 3.1 30城刚需平均购房年龄33岁， 天津刚需买房年龄最大 天津 37.5 上海 36.7 北京 35.5 长沙 34.7 大连 34.5 惠州 34.2 沈阳 34.1 厦门 34.1 南京 33.9 昆明 33.9 武汉 33.6 长春 33.4 济南 33.4 东莞 33.2 深圳 33.2 宁波 33.1 石家庄 33 南通 32.9 广州 32.9 无锡 32.8 烟台 32.8 苏州 32.2 杭州 32.2 佛山 32 青岛 31.9 郑州 31.9 西安 31.6 合肥 31.5 成都 31.1 重庆 29.4 图1 ：30城刚需平均购房年龄 14 随着广大女性消费观念的改变和经济实力的增强，女性购房已成为一种社会趋势，在住房刚需市场也不例外，平台 交易数据显示，30城刚需购房者中女性占比在35.8%-56.3%之间，整体占比约为46.3%，近乎与男性购房者平分秋 色。 分城市看，长沙、郑州、深圳、重庆、济南5个城市的刚需购房女性占比甚至超过了男性，楼市“她经济”更强势； 无锡、南通两个长三角二线城市女性刚需购房占比则在40%以下，排在30个样本城市最后。 此外，80后姐姐们的购房刚性需求不容小觑，30城女性刚需购房平均年龄34.4岁，其中23城女性刚需购房平均年龄 高于男性，成熟女青年购房特征明显。 3.2刚需购房女性近半， 平均年龄比男性更大 数据来源：贝壳研究院 0 5 10 15 20 25 30 35 40 合肥 西安 郑州 苏州 杭州 成都 佛山 重庆 深圳 青岛 广州 东莞 武汉 无锡 宁波 长沙 南京 济南 石家庄 南通 烟台 厦门 昆明 惠州 长春 沈阳 北京 大连 上海 天津 37.7 36.9 35.2 35.7 33.4 33.8 35.1 35.0 34.9 34.2 34.8 33.2 33.9 33.9 36.6 36.6 33.7 34.3 34.3 33.6 32.6 34.0 33.2 33.1 32.8 33.4 33.4 32.7 31.5 31.5 37.9 36.2 36.1 36.1 35.6 35.5 35.1 35.1 35.1 34.8 34.8 34.6 34.5 34.4 34.2 34.1 34.1 34.0 33.7 33.6 33.6 33.5 33.2 32.7 32.6 32.6 32.6 32.3 32.1 37.3 30城购房刚需男/女平均年龄（岁）图2 ：30城刚需购房群体性别占比（%） 49.87 42.97 45.42 47.42 42.53 45.10 44.84 45.87 47.81 46.22 38.06 44.39 51.49 47.82 56.27 46.45 35.79 47.14 46.06 44.82 44.86 53.07 52.77 44.83 49.48 40.71 43.11 54.60 46.87 43.10 男 女 15 在“房住不炒”背景下，人口因素形成的住房刚需，对城市楼市影响不言而喻，人口的机械增长和自然增长在支撑 不同城市住房刚需方面，发挥的作用差异较大。 粤港澳大湾区作为典型的移民城市群，人口流量，即地区间的人口迁移情况，成为驱动区域住房刚需的重要因素。 深圳、惠州、东莞三个城市刚需购房客来自本地的比例仅在3.7%-6.3%之间，在所有样本城市中水平最低。而在石 家庄、重庆、南通三个城市，刚需购房来自同城的比例超过60%，支撑城市住房刚需增长主要靠当地人口的自然增 长。 从各个城市刚需来源前十城市看，绝大部分城市刚需来自周边城市，但城市圈的成熟度不同，核心城市的刚需购房 虹吸效应不一样。强省会城市合肥、郑州、长沙等刚需购房前十来源皆为省内城市，占比达到七八成左右；而大湾 区城市深圳、惠州、东莞是当下全国人口流入热门区域，刚需来源前十城市合计占比两三成，且并不都是省内或附 近城市，刚需来源更为多元，人口虹吸范围更广。 不过，厦门是个例外，在30个样本城市中，厦门是唯一刚需购房来源排位第一位非本市的城市。在厦门刚需购房来 源城市中，排在前三的分别是泉州、漳州、厦门。2019年，厦门市户籍/常住人口比为0.61，在全国124个城市中 排第六，和北京、上海处于同一水平，人口流量较大。 3.3 刚需购房者来源： 大湾区靠人口流量，石家庄、重庆等靠出生率 重庆64 成都18.1 郑州17.5 合肥25.5 杭州16.6 南京30.9 上海40.1 无锡17.7 苏州12.1 西安24 青岛28.9 石家庄 60.5 烟台 50.7济南 35.3 长春 48.4 大连 43.4 天津 36.4 长沙 30.9 昆明 25 武汉 35.3 南通 65.6 宁波 34.7 厦门12.4 惠州6.2 东莞6.3 广州20.9 佛山13.4 深圳3.7 沈阳31.8 北京28.3 图3：30城刚需购房者来源-本地户籍占比% 图4：城市刚需购房付款方式占比情况 “贷款买房还是一次性付清？”看似是个选择题，但更多考 量的是城市刚需购房群体的购房支付实力。在30个样本城 市中，天津刚需购房一次性付清占比达到37.48%，第二名 城市昆明全款占比仅为27.82%，相差近10个百分点。而南 方城市深圳、东莞、佛山、广州的刚需买房更喜欢贷款，全 款买房占比在30个城市相对较低。 3.4 天津刚需买房最豪气， 全款支付占比37.5% 0 20 40 60 80 100 西安 惠州 烟台 东莞 沈阳 石家庄 无锡 长沙 重庆 昆明 苏州 佛山 宁波 大连 青岛 合肥 南通 成都 天津 武汉 济南 深圳 杭州 北京 厦门 广州 南京 全款 商贷 公积金贷款 组合贷 16 首套置业调研篇 PART 4 17 一般认为，无房计划购房人群中刚性需求占比较高，本篇基于调研数据重点分析这一人群，探 讨未来刚需消费偏好及预期。结果显示，无房计划购房人群对房价心态平稳，但购买力有限对 价格因素敏感；居住刚性需求在住房选择时，偏好硬件设施大于软性配套。 你为什么买房？为了追求自由、 为了私密空间、为了结婚、 为了孩子上学、为了父母 ” “ 18 今年正式迈入而立之年的90后们，已成为买房 路上的主力“后浪”，28.82%的受访者名下无 房，其中79.6%为90后人群。调研人群中随着 年龄增长，各年龄段内无房人群比例逐步下降， 但考虑到95后、00后低生育率、低自然增长率 时代背景，人口红利支撑住房刚需规模增长正在 减弱。 未来购房计划方面，无房群体中71.62%的消费 者计划购房，其中56.7%的消费者计划未来3年 内实现买房置业；而有房群体中也有相当一部分 受访者计划未来购房，占比达到66.6%，其中手 上有1套房的消费者66.9%计划未来还会购房， 以改善、教育、养老目的为主。 对于未来无购房计划人群，目前无房或有房群体 的原因都有“房价太高买不起”“不想背房贷压 力”方面的考虑，显示出高房价对住房消费需求 的抑制作用；不同的是，无房群体因为“家里有 房”而不计划买房的的占比27.7%，认为“租房 更合适”的占比23.8%。 此外，近年来“房住不炒”政策坚决执行之下， 驱使房价上涨投机性因素有所消退，消费者心态 趋于平稳，超八成消费者认为所在城市未来1年 内房价预期持平或微涨。 4.1 未来购房计划：90后成刚需消费主力“后浪”， 手有1套房消费者超八成还想买 您名下有房吗？ A 没有 28.82% B 1套 59.97% C 2套 9.95% D 3套及以上 1.25% 各年龄段无房占比情况 年龄段 无房占比 A 00后 76.47% B 95后 54.20% C 90后 28.16% D 85后 14.52% E 80后 11.64% F 75后 10.57% G 70后 10.53% H 70前 8.96% 未来计划购房占比情况 无房人群 有房群体 A 没有 28.38% 33.40% B 有 71.62% 66.60% 未来购房计划两大潜力客群：无房 &改善 消费心态：有钱买房是首选，八成认为房价微涨 或持平 整体受访者 无房计划购房 8.88% 8.43% 53.67% 55.99% C 持平 27.36% 25.30% D 微降 8.49% 9.44% E 大幅下降 1.60% 0.84% 无房不计划买房调研：房价太高， 租房解决居住需求 您未来无购房计划的原因是？ 无房群体 有房群体 A 租房更合适 23.83% 2.64% B 家里有房 27.66% 54.61% C 不想背房贷压力 17.45% 17.72% D 房价太高买不起 20.85% 16.69% E 没有选定定居城市 4.68% 3.07% F 有更高的投资标的 0.85% 2.20% G 等降价再买 1.28% 2.49% H 其他 3.40% 0.59% 您对所在城市未来1年房价预期如何？ A 大幅上涨 B 微涨 A 买房 39.64% B 整容 4.91% C 旅行 13.30% D 创业 14.41% E 投资理财 22.28% F 消费奢侈品 1.50% G 存银行 3.45% H 其他 0.52% 给您200万去做一件事，您会选择？ 19 超八成无房人群买房计划贷款 60.8%受访者认为仅凭自己努力 10年内能买房 “没有购买力的需求是需要，不是刚性需求。” 购买或计划购买首套房人群的购买力如何呢？研 究显示，6成左右的消费者首套房首付款（或计 划首付款）在30万元以内。 从购房资金来源方面看，购买首套房不止考验买 房者的购买力，更考验家庭的经济实力。调查显 示，购房资金来源同时包括自己、配偶、家人三 方的比例，无房计划买房人群为29.0%，而有房 群体在买首套房时“掏空六个钱包”的比例为 21.5%，房价上涨之下，刚需上车的难度增加， 需要更多的家庭支持。不过，在有买房需求的人 群中，认为仅靠自己努力10年内能攒够首套房首 付款的比例为60.8%。 在购房付款方式上，无房计划买房人群对贷款的 依赖度加大，有房人群购置首套房时贷款占比 65.3%，而无房群体买房计划贷款的比例为86% 相差近20%个百分点。 4.2 刚需购房力评估：超八成购房计划贷款， 87%预算首付款50万元以内 购置首套房资金来源调查 您未来买房的资金来源？ 无房计划买房 有房首套 A 自己 88.53% 68.51% B 配偶 51.60% 45.72% C 家人 53.46% 54.57% D 其他 7.59% 1.81% 您未来购房的付款方式是？ 无房计划买房 有房首套 A 全款 14.00% 34.72% B 按揭商贷 34.40% 36.92% C 按揭公积金贷款 39.46% 24.69% D 按揭组合贷 12.14% 3.67% 您觉得仅靠自己工作多久能攒够首套房首付款？ A 5年内 17.03% B 5-10年 43.79% C 10-15年 25.17% D 15年以上 10.28% E 永远买不起 3.73% 首套房还贷压力调查：6成月供占工资20-50% 您首套房的首付款是多少？ 有房首套 无房计划购房 0-30万元 60.60% 63.73% 31-60万元 26.67% 26.86% 61-90万元 5.99% 3.53% 91-120万元 4.19% 4.31% 120万元以上 2.55% 1.57% 您首套房的月供占工资比例多少？ 有房首套 无房计划买房 A 20%以下 14.46% 22.75% B 20%50% 63.37% 66.67% C 50%80% 20.22% 9.80% D 80%以上 1.95% 0.78% 20 从住房消费选择偏好看，无房计划买房群体主要 还是想解决“住”的问题。在选房考虑因素中， 首要考虑价格因素，其次地段、面积及户型也是 优先考虑项，而对于小区配套及物业、医疗资源 及职住距离这些软性配套关注度不高。 未来潜在刚需客群的理想居住空间多大呢？调研 显示，无房人群首套房居住面积近五成计划在90 平方米以内，61-90平方米和91-120平方米是两 大主力面积，分别占比为41.48%、42.5%，在居 住空间方面“居者有其屋”和“居者优其屋”共 存。 相比有房计划买房群体偏好市中心，无房人群更 偏爱邻近市区的楼盘。相比有房群体计划买房 多 是改善型需求且有一定的经济实力做基础，以年 轻人为主力的无房计划买房群体对通勤时长的容 忍度高、对配套环境的要求相对低、对价格又很 敏感，临近市区、兼顾工作生活的高性价比楼盘 就成了不二选择。 4.3 首套房考虑因素： 硬件设施比软性配套更重要 首套房购置两大目的：居住需要和婚房 购房目的 无房计划买房 有房计划买房 A 结婚 50.08% 29.22% B 生子二胎 22.93% 35.76% C 子女教育 37.61% 47.80% D 收入增加 37.10% 40.82% E 房价降低 30.02% 21.88% F 同龄人都已买房环境驱使 18.72% 14.10% G 职住通勤距离 29.51% 21.22% H 养老 21.75% 19.68% I 改善居住条件 57.50% 48.38% J 投资 16.86% 19.60% K 其他 3.54% 1.17% 无房计划买房群体购房关注因素 无房计划买房购房选择关注因素偏好 最关注因素 A 价格 26.64% B 地段 23.44% C 面积及户型 20.74% D 教育资源 8.94% E 商圈等配套设施 7.59% F 与工作单位距离 3.37% G 医疗资源 1.01% H 交通便利程度(是否靠近地铁等) 6.91% I 小区配套及物业 1.01% J 其他 0.34% 首套房还贷压力调查：6成月供占工资20-50% 购买首套房，您更偏重下面哪个？ 无房计划买房 有房计划买房 A 住在城郊，房价拼便宜面积大 11.80% 16.52% B 住在市中心，工作生活便利 33.22% 50.95% C 邻近市区，可工作可生活 53.79% 31.42% D 无所谓 1.18% 1.10% 25.80% 59.02% 12.65% 2.53% 为了购买首套房上车，您能忍受多长时间通勤？ A 30分钟以内 153 B 30-60分钟 350 C 60-90分钟 75 D 120分钟以上 15 您认为购房首套刚需房，多大面积合适？ A 60平方米以内 7.93% B 61-90平方米 41.48% C 91-120平方米 42.50% D 120-150平方米 7.08% E 150平方米以上 1.01% 首套房居住空间选择偏好 附录 数据来源 贝壳找房数据平台 在线调研问卷，有效问卷回收2987份，其中男女比例约为100：153 其中，80及90后占比达到82.8% 城市维度 一线城市：北京、上海、广州、深圳 新一线城市：成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、 青岛、合肥、佛山 二线城市：大连、济南、烟台、宁波、长春、石家庄、南通、惠州、厦门、无锡、昆明 报告版权为贝壳研究院所有。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻印、复制和发布。 如引用发布，必须注明出处为“贝壳研究院”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节减或 修改。 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