房地产深度报告：“两集中”加速结构分化行业“周期”重估.pdf

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 “两集中”加速结构分化，行业 “ 周期 ” 重估 Table_IndNameRptType房地产 行业研究 /深度报告 Table_IndRank 行业评级：增持 报告日期： 2021-06-11 Table_Chart 行业指数与沪深 300走势比较 Table_Author 分析师：王洪岩 执业证书号： S0010521010001 邮箱： Table_Report 相关报告 1.2021.4统计局数据点评：销售、投 融强韧性，土拍新规或带动开发节奏 变更 2021-05-18 2.“集中供地 ”引导市场良性竞争， 3 月基本面延续稳增态势 2021-04- 18 3.土拍新规有望引导成交良性竞争， 融资结构调整致内生回款成为主力 2021-04-18 主要观点： Table_Summary “ 以稳为主 ”逻辑未变， “土拍新政”带动 区域发展“内生外延” 。 高能级城市承载力不断提升，中小城市受益都市圈协调发展 ， 表现 为 ： 1）城镇化越过高速发展期进入缓慢爬升期 ； 2）人口流动呈现 三大方向： a. 非热点城市群人口 向 热点城市群 涌入 ； b. 热点城市 群内 部分城市 人口流入流出加速； c. 进一步形成“南强北弱”的格 局； 3）房地产行业发展周期受政策影响显著，信贷政策、限购限 贷政策向严， “以稳为主”、“房住不炒”的调控风向未变 。 自房地 产调控长效管理机制建立以来，现行的仅按照城市能级（一、二、 三线 等 ）或者城市群划分只能代表房地产遵从市场规律“野蛮生 长”式的旧周期的运行逻辑，本文在传统划分方法基础上综合考虑 政策影响和长期房价走势规律，得出合理反应未来房地产遵循“房 住不炒” 基调 下新周期变化规律的全新城市划分方法， 将城市 划 分 为： 1）刚性限价城市， 2）弹性限价城市， 3）供给放量城市， 4） 需求透支城市。 “两集中” 供地整体均衡，城市及城际冷热不均 。 根据 九 大城市住宅用地集中供应计划，九大城市首批供应土地面积达 2696万平方米，占 2020年总供地量的 33%，整体土地供应较为均 衡。 1）城市之间对比显著 ， 供地较为积极的北京、杭州，首轮供地 面积达到 2020年的五成以上，而供地较为保守的深圳、重庆、无锡， 首轮供地面积仅占 2020 的两成多 ； 2）各城市内部城郊结构分化显 著 ， 广州、天津、无锡首轮供地以郊区地块 “试水 ”为主， 长春、北京、 深圳则 体现出较大诚意 。 土地市场供应端在供应总量和结构上的城 际分化是导致了土地需求端出现出让热度城际分化的重要因素。 a. 从城郊分布上看，除长春外，各城市主城区土地市场热度均高于郊区 ； b. 刚性限价城市和弹性限价城市的成交表现区别明显。 综合溢价率 水平上看，四个刚性限价城市总体综合溢价率为 22.65%，高于弹性 限价城市的 20.92%。 联合拿地频现 ， “两集中” 加速 拿地策略分化 。 密集的 “ 两集中供地 ” 不仅考验房企的“钱袋子”，也考验着房企在 全国谋篇布局的战略魄力。在这种背景下， “赢者通吃，强者恒强” 的马太效应愈发凸显 。 土地市场较为火热的刚性限价城市对房企短 期筹措资金要求更高，联合拿地比例高于弹性限价城市；在弹性限价 城市中，本次首轮两集中土地出让除了刚性限价城市的北广深杭，还 有较为火爆的重庆也出现了较高的联合拿地比例 。 房企拿地呈现策略 分化趋势，特点表现为： 1）全国均衡布局 ，典型房企为 融创、华润、 保利 、招商蛇口和 万科 等规模化头部房企； 2） 城市深耕布局： 典型 房企为滨江、融信、龙光等腰部房企和地方性房企 ； 3）持观望态度： 典型房企为中海、碧桂园等规模房企和部分中小房企 。 -18% -3% 12% 26% 41% 55% 6/20 9/20 12/20 3/21 6/21 房地产 沪深 300 Table_CompanyRptType 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 26 证券研究报告 刚弹性限价城市地房比趋高，拿地结构影响房企毛利 房地差和地房比是衡量房企拿地利润空间的重要指标 ， 这两项指标又 基于参考房价和地块楼面价得到。 根据地房比和房地差的高低将这些 区域划分 为 四个象限，代表了房企不同的城市招拍挂拿地策略偏爱 及 其 盈利模式，分别为： 1）第一象限： 地房比 高 中性 未来 6 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差 -5%至 5%; 减持 未来 6 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%以上 ; 公司评级体系 买入 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上； 增持 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至 15%； 中性 未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差 -5%至 5%； 减持 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%至； 卖出 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无 法给出明确的投资评级。