物业管理行业深度报告：天高海阔物业管理行业迎来“黄金时代”.pdf

证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 table_main 公司深度报告模板 天高海阔，物业管理行业 迎来“黄金时代” 物业管理 行业 深度报告 房地产行业 推荐 (维持评级 ) 核心观点 ： 物管行业 进入黄金发展期，“新”变化不断涌现 。 2020 年资本市场 迎来史上最大规模上市潮 ， 全年共计 18 家公司赴港上市 。 目前 头部 物业公司已基本完成资本市场布局， 在港交所提高主板 IPO 盈利要求 的背景下， 中小型公司上市进程或受阻。随着板块稀缺性降低及行业 的 加速发展，物管 公司的估 值水平逐渐分化，关联公司实力雄厚、品 牌力强、业务拓展增速快的公司更能得到市场的认可。 行业处于快速 扩张阶段，头部企业市占率稳步提升 ， 实现高营收 +高增长； 企业进 行全国化布局趋势，聚焦城市群 ；高业绩指引 提供确定性 ，科技赋能 加速行业发展。 多重政策利好助力估值抬升。 10 部门联合印发关于加强和改进住 宅物业管理工作的通知进一步打开行业空间 ；“十四五”规划首提 物业行业，智慧物业引领未来；规范型政策向鼓励型政策转变，物业 费动态定价逐渐推行；老旧小区改造为市场带来增量空间。 千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃。 存量市 场方面，当前 无物业面积占比 33%，在管面积远远未达天花板 ，仅基础物业服务就 有近万亿级市场待开拓 ；增量市场方面，预计 2030 年市场规模 达 2.5 万亿，增量规模近 1 万亿，天空海阔助力行业飞跃。 行业属性决定估值底，企业品牌力决定估值顶 。 相较于房企地产开 发，物管行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定的优势且不受行业 周期性波动影响，这决定了行业较高的估值下限水平。 物管公司优质 的服务水平带来的品牌效应为业绩增长提供有效背书，品牌力是公司 具有较强定价能力以及实现长久发展的关键。 基础物管业务仍是物管公司最重要的基本盘和成长 性的保 障。 基 础物管业务仍是物业公司的基本盘，增值服务业务占比有增长趋势。 短期而言，关联地产公司近三年的高销售将增厚物管公司的业绩，长 期来看，关联公司丰厚的土储面积将增强公司运营的确定性。外拓能 力是物管公司的核心竞争力 。 增值业务打开业绩增长空间。 增值服务已经成为优质物业公司业务 发展的重要组成部分， 增值服务业务有取代基础物业服务成为未来利 润核心来源的趋势。目前非业主增值服务较成熟，未来社区增值服务 将迎来发展爆发期 。 投资建议： 物业管理行业全面迎来黄金时代， 万亿级市场空间助飞 跃 ，多重政策利好进一步打开行业空间 。目前行业正处于快速扩张阶 段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现。轻资 产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引 和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们长期看好行业未来的发 展以及头部企业的投资机会， A 股建议关注招商积余、新大正， H 股 建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务 。 风险提示： 增值业务拓展不及预期，收并购 进展不及预期，人力成 本上升压缩盈利空间 分析师 潘玮 ：（ 8610） 8092 7613 ： 分析师登记编码 ： S0130511070002 王秋蘅 ： （ 8610） 8092 7726 ： wangqiuheng_ 分析师登记编码 ： S0130520050006 相对 沪深 300 表现图 - 2 0 % - 1 0 % 0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 2 0 2 0 / 6 / 2 2 0 2 0 / 9 / 2 2 0 2 0 / 1 2 / 2 2 0 2 1 / 3 / 2 房地产 沪深 300 资料来源： Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业深度报告 _房地产行 业 _供给侧改革促发展，发掘行业新机遇 _行业 2021 年年度投资策略 【银河地产潘玮团队】行业深度报告 _房地产行 业 _乘住宅开发价值重估东风，扬经纪业务景气 上行之帆 房地产行业 2020 年四季度策略 【银河地产潘玮团队】行业深度报告 _房地产行 业 _住宅基本面持续改善，物业 +园区 REITs 多元 发展 房地产行业 2020 年中期策略 【银河地产潘玮团队】行业深度报告 _房地产行 业 _2020 年年度策略报告：行业新形势，房企新 形态 行业深度报告 房地产 2021 年 6 月 1 日 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、行业进入黄金发 展期，“新”变化不断涌现 . 1 （一）上市潮热度企顶，分化效应已现 . 1 （二）头部公司资本市场布局基本完成，中小公司上市受阻 . 2 （三）行业发 展全面进入 “黄金时代 ” . 3 二、物业公司高估值是否有支撑？ . 8 （一）多重政策利好助力估值抬升 . 8 1.关于加强和改进住宅物业管理工作的通 知进一步打开行业空间 . 8 2.十四五规划首提物业行业，智慧物业引领未来 . 9 3.规范型政策向鼓励型政策转变，物管费动态定价逐渐推行 . 10 4.老旧小区改造为市场带来增量空间 . 11 （二）千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃 . 12 1.存量市场方面，当前无物业面积占比 33%，在管面积远远未达天花板 . 12 2.增量市场方面，预计 2030 年市场规模达 2.5 万亿，增量规模近 1 万亿，天空海阔助力行业飞跃 . 13 （三）行业属性决定估值底，企业品牌力决定估值顶 . 13 1.物管行业的轻资产、低杠杆、现金牛的属性决定估值底 . 13 2.物管公司的品牌力决定估值顶 . 14 三、基础物管是基本盘，外拓能力决定能否走的更远 . 16 （一）基础物管业务仍是物管公司最重要的基本盘和成长性的保障 . 16 1.基础物管仍然是物业公司的基本盘 . 16 2.关联地产公司的高销售及土储将增强物管公司业绩确定性 . 16 3.外拓能力是物管公司的核心竞争力 . 17 （二）增值业务打开业绩增长空间 . 18 1.增值服务业务有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的趋势 . 18 2.目前非业主增值服务较成熟，未 来社区增值服务将迎来发展爆发期 . 19 四、投资建议 . 22 五、风险提示 . 22 插 图 目 录 . 23 表 格 目 录 . 24 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 一 、 行业进入黄金发展期 ，“新”变化不断涌现 （一） 上市潮热度企顶，分化效应已现 1. 2020 年资本市场迎来史上最大规模上市潮。 自 2018 年以来，房企分拆物业赴港股上 市成为热潮 ， 这一 现象在 2020 年演绎到了 极致 。 2020 年 全年共计 18 家物业公司赴港上市， 其中包括恒大物业 、 华润万象生活 、 金科服务 、 世茂服务等 ， 上市 数量 是 2018 年的 3 倍 ， 并 与 前五年上市总和大体相当 。 2021 年 初至今 ， 共 有 20 家物管公司向港交所递交上市申请， 但 由于 大部分 规模较小，对存量上 市公司的冲击较小。 正在处于上市聆讯的公司有 ： 中南服 务、 融信服务、 富力物业服务、 世纪金源服务、 越秀服务、 明宇商服、海悦生活、 新力服 务、康桥悦生活等 17 家企业。 图 1： 物业管理公司上市情况 资料来源： wind，中国银河证券研究院 2. 部分新股出现破发现象，赚钱效应减弱。 前几年上市的物管公司 在上市首日 的表现 普 遍 较为优异，而 20 年 部分新股 却 出现了破发的现象 ， 我们认为这背后的主要原因 为： 1）随 着上市企业增多， 物管行业赛道逐渐拥挤， 板块标的的同质性增强、 稀缺性降低， 导致 市场 更倾向于 选择基本面优异、业务具有特色优势、管理团队 成熟的公司 ， 进而部分 新股的赚钱 效应 相应 减弱 ； 2） 随着近两年物管公司在二级市场的高热度，后期上市的物管公司在一级市 场的定价也相应抬升，因此留给二级市场的空间有限。 从 2018 年 12 月以来上市的 10 家物业 管理公司可以看出，在规模相似的情况下， 2020 年 上市的物业公司首发市盈率普遍高于前期 上市的公司。比如，时代邻里首发市盈率为 65x， 是在管面积相近但 是早上市一年的永升生 活服务的 3 倍 ； 20 年 10 月上市的世茂服务首发市盈率为 91x， 更是远超规模相似、 19 年 同 期上市的蓝光嘉宝服务 （ 19x） ，是行业龙头保利物业首发市盈率的近 2 倍。 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 表 1： 物业管理公司首发市盈率及在管面积和签约面积对比 证券代码 证券简称 首发上市日期 首发市盈率 (摊薄 ) 在管面积（百万平方 米） 签约面积 (百万平方米 ) 1995.HK 永升生活服务 2018 年 12 月 29.1970 77.2 142.8 2168.HK 佳兆业美好 2018 年 12 月 15.3654 48.8 59.2 3316.HK 滨江服务 2019 年 3 月 27.1394 16.8 30.2 2606.HK 蓝光嘉宝服务 2019 年 10 月 19.2339 89.9 140.7 6049.HK 保利物业 2019 年 12 月 48.8071 316.8 493.4 9928.HK 时代邻里 2019 年 12 月 64.5476 79 105.9 9909.HK 宝龙商业 2019 年 12 月 37.4548 7 9.9 9983.HK 建业新生活 2020 年 5 月 31.4733 70.1 144 1502.HK 金融街物业 2020 年 7 月 22.5577 21.6 23.9 0873.HK 世茂服务 2020 年 10 月 90.9891 85.7 125.5 资料来源： 公司公告 ， 中国银河证券研究院 3. 板块估值分化 。 我们统计了重点跟踪的 20 家“ A+H”物业管理公司截至 2021 年 5 月 18 日的估值水平、全年涨幅及较年内高点回撤幅度。大部分已上市物业股目前市盈率在 10- 60 倍，在 20 家物管公司中，大于 50 倍市盈率的物业公司有 2 家，分别为碧桂园服务 、 永升 生活服务；小于 10 倍市盈率的物业公司 有 2 家，分别为 彩生活、中奥到家 。截至 2021 年 5 月 18 日， 我们重点跟踪的 20 家物管公司在年内多数实现了上涨 ， 中海物业实现了 104%的涨 幅，世茂服务、碧桂园服务、滨江服务、蓝光嘉宝服务均实现了 40%以上的上涨 。随着板块 稀缺性降低及行业的发展，物业管理公司的估值水平逐渐分化，关联公司实力雄厚、品牌力 强、业务拓展增速快的公司更能得到市场的认可。 图 2： 样本 物业管理公司目前的估值水平 0 . 0 0 1 0 . 0 0 2 0 . 0 0 3 0 . 0 0 4 0 . 0 0 5 0 . 0 0 6 0 . 0 0 7 0 . 0 0 8 0 . 0 0 碧 桂 园 服 务 永 升 生 活 服 务 世 茂 服 务 宝 龙 商 业 新 大 正 绿 城 服 务 招 商 积 余 保 利 物 业 中 海 物 业 新 城 悦 服 务 雅 生 活 服 务 滨 江 服 务 时 代 邻 里 建 业 新 生 活 佳 兆 业 美 好 蓝 光 嘉 宝 服 务 金 融 街 物 业 奥 园 健 康 彩 生 活 中 奥 到 家 市盈率 P E ( T T M ) 资料来源： wind， 中国银河证券研究院 图 3： 样本 物业管理公司全年涨幅及较年内高点回撤幅度 -4 0 .0 0 -2 0 . 0 0 0 . 0 0 2 0 . 0 0 4 0 . 0 0 6 0 . 0 0 8 0 . 0 0 1 0 0 . 0 0 1 2 0 . 0 0 中 海 物 业 世 茂 服 务 碧 桂 园 服 务 滨 江 服 务 蓝 光 嘉 宝 服 务 佳 兆 业 美 好 新 大 正 新 城 悦 服 务 绿 城 服 务 宝 龙 商 业 永 升 生 活 服 务 中 奥 到 家 雅 生 活 服 务 建 业 新 生 活 奥 园 健 康 保 利 物 业 彩 生 活 招 商 积 余 时 代 邻 里 金 融 街 物 业 全年涨跌幅（ % ） 较年内高点回撤的幅度（ % ） 资料来源： wind，中国银河证券研究院 （二 ） 头部公司资本市场布局基本完成，中小公司上市 受阻 1. 头部物业公司已基本完成资本市场布局 ， IPO 高潮或已过。 我们根据中指院的物业企 业 TOP100 榜单，梳理出 TOP20 企业目前的上市情况。 TOP10 的 10 家企业中，除龙湖物 业、金地物业 、万物云（万科） 外，已全部完成了资本市场的布局； TOP11-20 的 34 家企业 中， 已完成上市的有 18 家，未完成上市的有 16 家，且基本集中在 15 名之后。在未上市的企 业中，只有很少的企 业有明确的 IPO 计划，其中 富力物业服务、 越秀服务和融信服务正在上 市聆讯中。 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 2. 联交所刊发主板 IPO 盈利新要求，中小型物管公司上市进程或受阻。 港交所全资附属 公司联交所刊发有关主板盈利规定的咨询文件，提高了主板 IPO 的盈利要求。由近一财年盈 利 2000 万元增加至 5000 万元或 6000 万元，近两财年盈利 3000 万元增加至 7500 万元或 9000 万元，同时也提出了过渡安排。我们认为主板盈利要求的提升，一方面将对中小型物管公司 的上市进程造成冲击，部分盈利未达到新要求的物管公司将推迟或取消上市计划；另一方面 头部物管公司 的并购机会增加，将进一步提升管理规模、提高市场地位。 表 2： 头部物业公司上市情况一览 排名 企业名称 是否上市 排名 企业名称 是否上市 1 碧桂园服务控股有限公司 已上市 14 深圳市卓越物业管理有限责任公司 已上市 2 绿城物业服务集团有限公司 已上市 14 山东省诚信行物业管理有限公司 未上市 3 保利物业发展股份有限公司 已上市 14 合生活科技集团有限公司 未上市 4 雅居乐雅生活服务股份有限公司 已上市 15 鲁能物业服务 有限公司 未上市 5 恒大金碧物业（金碧物业有限公司） 已上市 15 南都物业服务集团股份有限公司 已上市 6 彩生活服务集团 已上市 15 广东中奥物业管理有限公司 已上市 7 龙湖物业服务集团有限公司 未上市 15 山东明德物业管理集团有限公司 未上市 8 深圳市金地物业管理有限公司 未上市 15 广东龙光集团物业管理有限公司 未上市 9 招商局积余产业运营服务股份有限公司 已上市 15 广州奥园物业服务有限公司 已上市 10 金科物业服务集团有限公司 已上市 16 金融街物业股份有限公司 已上市 11 华润物业科技服务有限公司 已上市 16 上海高地物业管理有限公司 未上市 11 四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司 已上市 16 财信智慧生活服务集团有限公司 未上市 11 幸福基业物业服务有限公司 未上市 17 广州越秀物业发展有限公司 上市聆讯 11 新城悦服务集团有限公司 已上市 17 合景泰富物业 已上市 11 佳兆业美好集团有限公司 已上市 18 亿达服务集团有限公司 未上市 12 北京首开鸿城实业有限公司 未上市 18 江苏 银河物业管理有限公司 未上市 12 河南建业新生活服务有限公司 已上市 18 重庆天骄爱生活服务股份有限公司 未上市 12 世茂天成物业服务集团有限公司 已上市 19 荣万家生活服务股份有限公司 已上市 12 上海永升物业管理有限公司 已上市 19 正荣物业服务有限公司 已上市 12 时代邻里控股有限公司 已上市 20 阳光城物业服务有限公司 未上市 13 远洋亿家物业服务股份有限公司 已上市 20 融信物业服务集团 上市聆讯 13 富力物业服务集团 上市聆讯 资料来源 ： 中国指数研究院 ， 中国银河证券研究院 （三） 行业发展 全面 进入 “ 黄金时代 ” 1. 行业处于快速扩张阶段， 头部企业市场占有率 稳步 提升 。 2020 年 百强 企业 平均管理面 积为 4879 万平方米， 同比 +14.03%，增速略有放缓。随着头部企业收并购， 市场化拓展步伐 不断加快， 以及 管理效率不断提升，行业 头部聚集效应显著 ， 2020 年百强房企市场占有率达 49.71%，同比 +13.99%，近 3 年来市占率增速保持在 12%以上 。 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 图 4： 2016-2020 年百强企业管理面积增长情况 0 . 0 0 % 2 . 0 0 % 4 . 0 0 % 6 . 0 0 % 8 . 0 0 % 1 0 .0 0 % 1 2 . 0 0 % 1 4 . 0 0 % 1 6 . 0 0 % 1 8 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 0 1 0 0 0 2 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0 百强企业平均管理面积（万平方米） 增速 资料来源： 中国指数研究院 ， 中国银河证券研究院 图 5： 2016-2020 年百强企业市占率增长情况 0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 .0 0 % 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0 百强企业市占率 增速 资料来源： 中国指数研究院 ，中国银河证券研究院 2. 上市企业 马太效应显著 ， 头部企业实现高营收 +高增长 。 我们选取 20 家典型上市物业 管理企业进行分 析 。营业收入方面， 20 家企业营业收入均值 46.93 亿元，高于百强企业均值 11.73 亿元，营收增速均值 42.41%，高于百强企业的 12.81%。 2018-2020 年除彩生活外，均 实现营收阶梯式增长，其中 建业新生活及世茂服务三年复合 增长率 分别 高 达 56.40%、 55.78%。 样本企业营收规模差异显著，头部企业在大基数基础上保持较高的增长率。 2020 年，第一梯队碧桂园服务、绿城服务、雅 生活服务营业收入均突破百亿大关，分别为 156 亿、 101 亿及 100 亿，实现三年复合增长率 49.43%、 14.63%、 43.73%，值得注意的是，第一 梯队企业并未因为基数庞大而有更低的增长率 ； 第二梯队 营收位于 0.2-1.0 百 亿区间的企业共 9 家，平均三年复合增长率为 21.91%，低于第一梯队平均值 6.74pct；第三梯队营收低于 0.2 百 亿的企业共 8 家，平均三年复合增长率 为 21.93%， 20 家样本 上市企业中仅金融街物业及滨 江服务低于百强平均值。 归母净利润方面， 物业企业持续探索高利润率业务模式，积极进行多元化布局，盈利能 力不断提高， 2020 年 20 家 样本 企业归母净利润均值为 6.01 亿元， 高于百强企业均值 1.05 亿 元， 平均增速 53.26%， 高于百强企业平均增速 14.73%。 20 家样本 企业中， 除绿城服务及招 商积余，其余企业均实现阶梯式增长， 第一梯队 实现归母净利润均值 17.17 亿元，平均增速 达 50.71%，绿城服务盈利表现显著低于其他企业，主要由于成本控制不力带来的毛利率过低 导致 ； 第二梯队归母净利润均值 5.33 亿元，平均增速 49.07%；第三梯队归母净利润均值 2.09 亿元，平均增速 59.73%。各梯队均保持高增长， 增长率水平与体量并无明显挂钩。 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 5 图 6： 2018-2020 年 20 家样本 企业营业收入增长情况 -1 0 .0 0 % 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 .0 0 % 6 0 .0 0 % 0 . 0 0 2 0 0 0 . 0 0 4 0 0 0 .0 0 6 0 0 0 . 0 0 8 0 0 0 . 0 0 1 0 0 0 0 . 0 0 1 2 0 0 0 . 0 0 1 4 0 0 0 . 0 0 1 6 0 0 0 . 0 0 1 8 0 0 0 . 0 0 2 0 2 0 年营业收入（百万元） 2 0 1 9 年营业收入（百万元） 2 0 1 8 年营业收入（百万元） 百强企业平均营收 三年复合增长率 资料来源： wind，中国银河证券研究院 图 7： 2018-2020 年 20 家样本 企业 归母净利润 增长情况 -5 0 . 0 0 % 0 . 0 0 % 5 0 .0 0 % 1 0 0 . 0 0 % 1 5 0 . 0 0 % 2 0 0 . 0 0 % 0 . 0 0 5 0 0 . 0 0 1 0 0 0 . 0 0 1 5 0 0 . 0 0 2 0 0 0 . 0 0 2 5 0 0 . 0 0 3 0 0 0 . 0 0 2 0 2 0 年归母净利润（百万元） 2 0 1 9 年归母净利润（百万元） 2 0 1 8 年归母净利润（百万元） 三年复合增长率 资料来源： wind，中国银河证券研究院 毛利率方面， 20 家样本 企业近三年毛 利率水平维持稳定 ，在 27%-28%水平震荡。分梯队 来看，一二三梯队企业毛利率均值分别为 27.55%， 27.30%， 28.54%，毛利率水平与体量并无 直接关联，更多地与企业自身的经营状况 和业务类型相关 。 图 8： 2018-2020 年 20 家样本企业毛利率均值 2 7 . 3 0 2 8 . 0 3 2 7 . 8 0 2 0 . 0 0 2 1 . 0 0 2 2 . 0 0 2 3 . 0 0 2 4 .0 0 2 5 . 0 0 2 6 .0 0 2 7 . 0 0 2 8 .0 0 2 9 . 0 0 3 0 . 0 0 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0 平均毛利率水平 资料来源： wind， 中国银河证券研究院 图 9： 2020 年 20 家样本企业毛利率水平 0 . 0 0 2 0 0 0 .0 0 4 0 0 0 .0 0 6 0 0 0 .0 0 8 0 0 0 .0 0 1 0 0 0 0 . 0 0 1 2 0 0 0 . 0 0 1 4 0 0 0 . 0 0 1 6 0 0 0 . 0 0 1 8 0 0 0 . 0 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 碧桂园服务 绿城服务 雅生活服务 招商积余 保利物业 中海物业 世茂服务 彩生活 永升生活服务 新城悦服务 蓝光嘉宝服务 建业新生活 宝龙商业 时代邻里 佳兆业美好 奥园健康 新大正 金融街物业 滨江服务 2 0 2 0 年营业收入（百万元） 2 0 2 0 年毛利率（ % ） 资料来源： wind，中国银河证券研究院 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 6 3. 全国化布局，聚焦城市群。 近年来， 众 多 企业将全国化拓展作为战略目标， 2020 年百 强企业 加大重点城市群布局力度，长三角、川渝、粤港澳、长江中游、京津冀五大城市群占 比由 2018 年的 53.14%上升到 2020 年的 59.13%，其中长三角占比最高，达 19.35%，较 2019 年上升 1.14pct，主要由于长三角地区强劲的消费力带来更高的品质物业需求空间，吸引众多 物业管理企业加大布局；川渝、粤港澳、长江中游、京津冀地区占比分别为 9.85%、 11.31%、 9.98%、 8.64%，同比分别上升 0.04pct、 1.06pct、 0.70pct、 0.03pct。 图 10： 百强企业城市群管理面积布局情况 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 京津冀 长江中游 粤港澳 川渝 长三角 其他 2 0 2 0 2 0 1 9 2 0 1 8 资料来源： 中国指数研究院 ，中国银河证券研究院 4. 战略强调合作并购及科技赋能，高增长目标支撑高估值。 在跑马圈地的行业发展背景 之下，众多公司将多元合作并购作为公司高质量扩张的重要方式，有利于企业 1）快速扩大 业务规模，发挥协同效应； 2）丰富业态类型， 实现多元化布局； 3）快速进入新市场，弥补 区域分布不均衡的短板。科技赋能方面，加大科技投入有利于企业降低人工成本，提升综合 管理效能，同时将科技手段切入物业管理，有利于积极推进 智慧社区建设。在 2020 年业绩发 布中，众多企业给出高期望的业绩指引，规模扩张仍是现阶段行业竞争的核心。 表 3： 部分样本 公司发展战略及业绩指引 公司 发展战略 业绩指引 碧桂园服务 成为国际领先的物业服务集团。围绕人对建筑空间的相 关需求，以客户为中心的发展，开拓新服务，发展新科 技、大力创新生态，创造新价值。树立碧桂园优秀的品 牌及差异化的品牌策略， 以高品质高性价比赢得市场。 注重科技应用，通过科技赋能管理体制进行智能化服 务 ，拓宽公司的服务能力，并且形成服务产品；形成科 技的 产品和工具，把产品和工具市场化 。 2025 年要实现千亿营收目标，未来五年收 入和利润的复合增速要达到 50%。 21-23 年 增长速度要高于平均复合增速， 21 年增速 不低于 50%。 2025 年管理面积要超过 18 亿 平，千亿营收中：物业服务收入 500 亿左 右，增值服务（含团购）超 300 亿，商写 （商业管理、商业运营）超 150 亿，城市 服务超 200 亿 。 保利物业 坚持深耕市场策略 ，通过各渠道加速高质量的市场扩 张。第一， 深耕优质的区域 ，通过城市的分类分级拓展 策略，以进一步做大核心城市的密度，进一步实现成本 和管理的集约，以及更好的发 展增值服务。第二，在三 大业态并重发展的基础上， 加大非住业态的布局 ，继续 巩固大物业领域的规模领先优势。同时在公共领域细分 市场上，继续采用聚焦的策略，深耕城镇全域教研、物 业、轨道交通等业态，打造细分行业中国领先的管理平 台。第三，在市场权威招投标拓展的基础上，发力合资 合作， 借助收并购加速深耕布局 。 在未来两三年里，随着不断的这种布局和 管理能力的提升， 做到营收保持在 30%左右 的增长。利润方面做到 20-30%左右的增 速 。 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 7 绿城服务 在服务的广度上，三管齐下， 从住宅扩展至商业，由商 业扩展至城市公共服务 ；在服务深度上， 要 构建综合服 务联盟 ，向行业输出中国科技系统、中国服务系统，要 有延续生活、拓展水平的生活服务，有源于生活的服务 商、拓展城市生活服务商；在服务品质上，要构建医疗 服务以及物业管理的整体；实现九大产品的联动运营， 创新平台的网销服务模式，要在一带一条上实现突破， 核心业务做深做透，养老保教体现突破性的发展，在服 务基础上， 打造服务平台、管理后台和科技后台 ，在服 务平台上抓住并提升理性的产品优势，洞察业主需求， 结合创新，打造 6 重点 4 个服务平台，在科学平台上共 享中心为支撑，构建平台服务重监督数据驱动作为报销 的管理平台，在科技后 台上在以科技为基础，设施重构 管理和服务内容，构建有效保证的管理体系、效能体 系 。 公司计划五年内营业收入增长五倍 ； 2021 年，公司预计整体毛利率提升至 20%；净利 润率提升至 7.5%；期间费用率将持续下降 至 15%；新拓展面积达到 1.5 亿平米；科技 业务的增长达到 100%。净利润率：恢复至 2016、 2017 年的增长 7.5%左右；整体毛利 率稳中向好，也会较 2020 年略有提升；随 着公司共享中心、分级系统的建设的完 成，会对公司的业务和管理有所帮助，预 计期间费用率将持续下降至 15%左右 中海物业 基础服务和增值服务并重， 加大多元业务收入占比 ， 住 宅与非住宅业态并重，加大多元化业态的占比。 客户满 意度持续保持行业标杆，打造城市项目标杆，打造业态 上的标杆，经营业绩增速大于上市企业前 10 的平均增 速，外购面积增速大于内生面积增速，在管面积，外部 面积的比例达到 1:1，子品牌标杆，在业务细分领域打 造多个子品牌，服务子品牌、商业子品牌、社区增值、 人力资源等，队伍标杆，员工市场价值与团队战斗力的 标杆 。 在十四五期间，公司的主要经营指标增长 不低于 30%； 在十四五战略规划中也明确提 出了内生和外拓要达到 1:1。在未来 5 年， 内生与外拓面积比例达到 1:1 永升生活服 务 第一个 保持高强度、高增长的市场拓展的能力 ， 进一步 深化做城市深耕 ，作为一城一策做全员营销；加大收并 购力度； 加大和政府国有企业国有投资机构进行战略合 作 ；通过 IoT 的运用来增加业主的居家体验，通过流程 的模块化、工具化，向一线赋能，通过共享平台的建 设，实现一才一提运动大数据，构建生态链， 实现数字 化转型 。 三年签约面积 4.5-5 亿方，在管面积 3.3 亿方以上； 利润维持 50%-60%的增长， 初步 规划维持在 40%-50%的增长水平。综合毛利 率还是会维持在 30%左右，基础物业毛利率 维持在 20%-22%，非 业主增值服务保持 20%-25%的水平，社区增值服务长期保持在 40%-50%的水平 新城悦服务 以基础的物业服务为核心，要 完善不同的业态，不同档 次的全物业服务的体系 ，具体衡量标准就是客户满意度 要达到行业的优秀和标杆的水平；增值服务方面，要不 断的完善每个业态的建设；在对外拓展方面，除了做好 以住宅为主的业态以外， 加强多业态的布局 ，尤其是 加 强对重点区域的项目密度的布局 。 2021 年在管面积要达到 1.5 亿方以上，在 管面积要增大 5000 万方以上，合约面积达 到 2 亿以上，一年新增的合约面积是要到 7000 万方；以后三年，在 管面积要达到 2.8 亿左右。而且在 2.8 亿方里面，第三方 的拓展项目占比要达到 50%。到 2023 年年 底，合约面积和在管面积的合管比还是要 维持在 1.5 左右。 公司净利润在 2020 年的 基础上实现三年三倍这样的目标， 要实现 三年三倍的目标，也就是说到 2023 年归母 净利润要达到 13.5 亿元以上，争取能够达 到 14 亿元；第三方外拓的目标争取达到 5000 万方，再加上每年新城控股给 2500 万 方到 3000 万方的高质量的新增的合约面 积， 2021 年争取新增的合约面积能够达到 7000 万方以上 。 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 8 世茂服务 从过去的社区生活服务提供商转变为 城市生活服务提供 商， 围绕着过去基础业务增值服务增加多元业务 ，今年 的智慧城市服务业务形成 1+1+X 的业务架构，通过内生 外延的增长保证服务品质，保证效率，保证可持续发 展。同时在未来的三年，巩固建设 5 个关键的能力护城 河，分别是 中心城市战略、产品战略、成本战略、精益 化管理战略、人才体系建设战略 。 2021 年营业收入同比增长不低于 80%， 综 合毛利率维持 30%以上，相比较 2020 年 6.9 亿元的归母净利润保持不低于 80%的增 长，同时在结构上面会得到进一步优化。 物业的基础业务占比从 2020 年的 54%提升 到 60%，社区增值服 务业务保持在 30%的水 平，非业主增值服务保持在 10%的水平 。 资料来源： 公司公告 ，中国银河证券研究院 二、 物业公司高估值是否有支撑？ （一） 多重政策利好助力估值抬升 1.关于加强和改进住宅物业管理工作的通知 进一步打开行业空间 住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等 10 部门联合印发关于加强和改进住宅 物业管理工作的通知（以下简称通知），从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治 理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物 业服务监督管理 6 个方面对提升住宅物业管理 水平和效能提出要求。 落实街道属地管理责任 ，完善物业服务价格形成机制 。 通知 提出 街道 要 积极推动业 主设立业主大会、选举业主委员会 ； 引导物业价格 通过市场竞争形成， 合同中的服务价格可 根据服务标准和物价指数等因素动态调整，对于实行政府指导价的， 相关部门制定并公布基 准价及浮动幅度，建立动态调整机制。 物业管理行业一直的痛点主要 有 业主大会成立比例低 导致 更换物业公司以及 物业费提价 困难， 人工成本刚性上涨而物业费 迟迟不动导致物管公司 盈利能力下降。 此次 通知 则针对以上的两个行业痛点给出了积极的解决方案， 推动业主 大会的成立 促使 行业发展更为健康，物业服务价格市场化 也奠定了物管公司的盈利能力持续 提升的基础， 也是对物业公司的社会服务能力的肯定。 物业公司管理范围扩大，进一步打开行业空间。 通知 鼓励物业服务企业统一管理在 管项目周边老旧小区， 暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管、 社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。 管理在管项目周边 的 老旧小区 有助于 物管公司 提升项目的密度和效率， 逐步推进物业管理 全覆盖将进一步打开行业空间。 线上线下服务融合发展，增值服务 加速发展时代即将到来。 通知 鼓励有条件的物业 服 务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业 服务 +生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。 物业服务企业开展养老、家 政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。 2020 年在疫情的影响下，优质物管公 司的增值业务发展迅猛， 收入成倍增长，但目前社区增值服务的发展现在还处于 初期阶段， 未来发展空间巨大，在政策的大力 扶持下，社区增值业务将走上发展的快车道。 科技赋能建设智慧物业， 市场竞争环境优化利好企业外拓。 通知 鼓励 鼓励物业服务 企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人 工智能等技术，建设智慧物业管理服务平 台，提升物业智慧管理服务水平。 科技手段的应用将有效减少人工成本 ， 提高物业管理效 率 ，并提升企业的品牌 价值，目前头部物管企业已经在科技研发上重点投入，未来成果可期。 行业 深度 研究报告 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 9 通知 也提到 完善物业管理招标投标制度， 并 引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业 服务企业 。 市场化竞争环境得到进一步优化，利好外拓能力强、 具有品牌效应的优质物管公 司。 表 4： 关于加强和改进住宅物业管理工作的通知 重点内容 章节 条款 内容 融入基层社会治理体系 落实街道属地 管理责任。 积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会 健全业主委员会治理结构 充分发挥业主委员会作用 对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。 探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。 提升物业管理服务水平 扩大物业管理覆盖范围 街道要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物 业