22城首批集中供地深度解读：“两集中”走出第一步也只是第一步.pdf

电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征 5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征 5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来” 话说东北区域首批集中供地 “同省异梦” 话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？ 话说环渤海四城首批 集中供地 岛外放量， 土地 市场出现降温 厦门第二批集 中供地深度解读 “ 依旧很稳” 长沙首批集中供地深度解读 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号 ) 王玲 w18705580201（微信号） 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） 文 婧 windaxia0799（微信号） 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 7 月 7 日 集中供地系列 “两集中” 走出第一步 ， 也只是第一步 22城 首批集中 供地 深度解读 核心观点： 1.热点城市 热度居高不下， 企业间 竞争仍是 强者恒强 首批集中供地， 大部分热点城市热度仍旧居高不下，企 业盈利空间承压；企业间强者恒强 的局势依旧，头部企业、央 企拿地优势明显， 以 仅 个位数的数量占比，拿地金额、 建面分 别达到 三成、两成左右，三道红线绿档房企拿地表现 也 明显 优于其他。 2.供地的集中只是第一步，各城市尤其热点城市出让规 则和政策的完善也必须尽快提上日程。 我们认为，目前集中供地政策对土地市场热度有一定程 度 影响，但是总体来说并未完全起到稳定土地市场和预期的 作用。 同时，供地的集中只是第一步，各城市尤其热点城市出 让规则和政策的完善也必须尽快提上日程，以上海、苏州等 为代表的城市，实行接近平均价者得的拍地模式以及一系列 配套政策，目前来看是平稳土地市场的行之有效的措施。 3.随着规则 和政策的不断完善，集中供地政策的 作用 将 逐步显现。 展望后续集中供地的市场热度和竞争态势，我们认为出 让规则和政策的调整会有很大影响，随着后续规则和政策不 断完善，集中供地政策的作用也将逐步显现。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 2 引言 截至 6月底 ， 引发广泛 关注的 22城 首批集中供地全部 出让 结束， 成交 土地金 共计 10552 亿元，成交建面 10794 万方 ,拿地 企业超过 400家 。 首批 集中供地各城表现如何 ，哪些 企业 收获颇丰 ？从 首批集中供地 成交 情况来看，集中供地政策是否达到了 稳定 市场的作用 ？ 后续 我们 又能期待政策的哪些优化和调整？ 本文 将全面回顾 22 城 首批集中 供地 出让，深度解读 首批供应 和成交特点， 并 展望后续批次供地表现。 目录 一、 出让规则和政策篇： . 2 1、绝大部分城市限地价，一半以上城市地价房价双限 . 2 （ 1）限地价是绝对主流，北京、上海、成都严控地价上升幅度 . 4 （ 2）保证金比例多在 20%左右，杭州企业参与资金门槛较低 . 4 （ 3）一半以上城市地价房价双限，长三角限价普遍 . 4 （ 4）少数城市限马甲 ，重庆期望通过支付期限控制竞争热度 . 5 （ 5）武汉、长沙等城市有不同比例产业引入或建设要求 . 5 2、三类拍地模式，限价 +一次性报价可称 “ 一股清流 ” . 5 3、政策优化调整已在路上 . 6 二、 城市供应与成交篇： . 7 1、宅地计划供应量上升城市更多，首批供应三成以下是主流 . 7 2、大部分热点城市热度仍高，上海市场表现平稳 . 9 （ 1）成交金额破万亿，部分热点城市溢价率下降 . 9 （ 2）大部分热点城市热度居高不下，城市间冷热分化明显 . 11 （ 3）大部分 热点城市盈利空间较窄，上海目前较为理想 . 12 （ 4）北京、无锡、厦门头部企业集中 . 14 3、后续热度平抑有赖于拍地模式调整 . 15 三、 企业表现篇： . 15 1、中小民企是参与主力，华东企业积极出动 . 15 2、头部企业、央企优势明显，华南企业拿地力度大 . 16 3、资金优势极大影响拿地力度，绿档房企表现远超其他档位 . 18 4、集中供地促使规模房企上半年投资力度加大 . 18 5、强者恒强态势或仍将延续 . 19 四、 结语：集中只是第一步，后续需不断完善出让规则和政策 . 19 一、 出让规则 和 政策 篇 ： 1、 绝大部分 城市限地价， 一半以上 城市地价房价双限 出让规则 和政策是 城市 制定的 拿地 游戏规则， 是 政府调控土地市场 直接 而 有力的手段， 直接影响 城市土拍的 市场表现 。 对 22 城 首批集中供地 的 出让 规则 和政策 进行 梳理， 我们 发 现 其 有如下 特点 。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 3 图表 ： 22城 首批集中供地出让规则和政策总结 编 号 城市 主要出让方式 限地价幅度 限房价 保证金比例 1 北京 限价 + 竞配建 +竞品质 /竞品质 /竞政 府持有产权 不到 10%，热 点 地 块 低 至 3%以下 全部 20%左右 2 广州 竞配建 +摇号 大部分 45%左右 - 20%左右， 2宗 50% 3 天津 竞配建 42% - 20%-50%，平均 29%，主城 1块地 100% 4 沈阳 竞配建 17% - 20%左右 5 长春 竞配建 - - 20%， 1宗 100% 6 济南 竞配建 - - - 7 深圳 竞配建 45% 全部 50%， 1宗人才房 20% 8 厦门 竞配建 岛内 25%，岛外 50% 岛内 20% 9 福州 竞配建 /竞自持/摇号 30%、 49%（长乐） 主城区 20%（主城）、 30%（其他区， 1宗 50%） 10 宁波 竞自持 /竞配建 28% 全部 20% 11 合肥 竞自持 +摇号 28% 全部 20%-30%之间为主，少部分 40%、 45% 12 无锡 竞自持 16% - 20%为主，其余 30% 13 杭州 竞自持 30% 全部（除 2 宗人才租赁房） 20%， 1宗 80%；托底保证金上限 5000万 14 青岛 竞自持 - - 大部分 100%，约 1/6为 50% 15 成都 竞自持 10% 全部 - 16 南京 摇号 20%-30%不等 全部（除 1 宗拆迁安置房） 20%为主，其余 30%，2 宗到 50% 17 长沙 摇号 9%-50%之间，平均 19% 超过六成限毛坯上限 50%， 2宗 30% 18 郑州 一次性报价 /摇号 最 高 限 价100%左右 1/4 地块限毛 坯上限和装修 价格 50% 19 苏州 一次性报价 最高限价平均14% - 30%为主，其余 20%、50% 20 上海 一次性报价 最高限价 10%左右 全部 20% 21 重庆 价高者得 - - 20%为主，其余 30%、50%、最高 100% 22 武汉 - - 20% 资料来源 ：亿翰智库，各城自然资源和规划局官网 注 ：本 表 仅 列 示 22 城占主要 地位的出让方式， 本文在分析 中 也仅 针对城市主要的 出 让 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 4 方式 。 （ 1） 限地价 是绝对主流，北京、上海 、 成都 严控 地价上升 幅度 主要 出让方式 上 ， 限地价是绝对主流，除重庆、武汉外 的 20 城均限地价。触及地价上 限后，竞配建、竞自持是多数 城市的选择， 不过有一些 城市 采取 更加创新或者简单的方式 ， 上海、苏州 地块 触及限价后进入一次性 报价 环节 ， 报价 接近出价平均值的 竞得 地块， 南京、 长沙 则是直接摇号确定竞得人 。值得注意的是，北京、广州、合肥 三城 的 竞争 环节最高有三 层， 北京 部分 地块 在竞配建 /自持 到顶后继续竞品质，广州、合肥则是摇号；北京 是此次唯 一一个采取竞品质 措施 的城市， 部分 地块触及限价或竞配建 /自持 到顶后， 企业需要报送高 标准商品住宅建设方案，竞争住宅建设品质， 对参与 企业提出 更高 要求 。 地价 的 限制 幅度方面，大部分城市允许 的溢价幅度 都低于 50%，北京、上海严控溢价率， 广州、深圳允许的溢价幅度 则 相对高。 纵观限地价 的 20 城 ， 北京、上海、成都允许的溢价 幅度低，最高溢价 幅度在 10%左右 或者 低于 10%，其次是苏州、长沙、无锡、沈阳，允许的 溢价幅度低于 20%， 广州、天津、深圳、厦门（岛外）、郑州 允许 的溢价幅度相对较高，均 高于 40%。 图表 ： 限地价 20 城 具体限制幅度情况 限价幅度 城市 10%左右 或 低于 10% 北京、上海、成都 10%-20% 苏州、无锡、长沙、沈阳 20%-40% 厦门（岛内）、福州、宁波、合肥、杭州、南京 40%以上 广州、深圳、厦门（岛外）、郑州 、 天津 资料来源：亿翰智库 ，各城自然资源和规划局官网 注 ： 1.限 价幅度即地块允许的最高溢价幅度， 地块限价 幅度 =(最高限价 -起始价 )/起始价 。 城市限 价幅度指所有地块的整体水平， 若 幅度跨度较大则 由地块 限价 幅度 平均得来 。 2.青岛、 济南、长春三 城 暂无数据。 （ 2） 保证金比例 多在 20%左右，杭州企业参与 资金门槛 较低 大部分 城市 保证金 比例 都 以 20%为主，深圳、长沙、郑州 则要求 50%左右 。值得注意的 是 ， 在 杭州 ， 上限 5000 万 的 托底保证金 可以 提前锁定参拍资格， 土地出让金 缴纳期限 最长 在 8-9 个月 ， 属于企业 参与 资金 门槛较低的 热点 城市； 南京根据区域特点及市场热度情况， 差异化设置 包括保证金比例在内的出让条件，部分地块保证金比例由 20%提高到 30%、 50%不 等 。 （ 3） 一半以上 城市地价 房价 双限，长三角 限价 普遍 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 5 一半以上城市限房价，北上广深仅广州不限房价，长三角限价范围大。 22 城 中， 12 城 限房价， 分别为 ： 北京、深圳、厦门、福州、宁波、合肥、杭州、成都、南京、上海、长沙、 郑州 ， 其中 8 城全部地块限房价（不 含 安置房、人才房等），福州、厦门 仅 主城区限房价， 长沙、郑州部分 地块 限房价。 由于 这些城市同时限地价，因此这 12 城房地价均 被限制 。 从这些 城市名单 中 我们可以 发现 ， 长三角 的 限价 比较 普遍 ， 除 无锡、 苏州外 ， 7城 中 有 5城既限地价又限房价。 （ 4） 少数 城市限马甲， 重庆 期望通过支付期限控制竞争热度 上海、南京、长沙出让条件中 均 提到了限制马甲的措施，但上海的要求更加 严格 和穿透； 厦门对商品房 建设 和 预售 进度 有明确的要求，南京摇号后 成交 的地块商品住宅预售条件提高 至完成住宅部分投资额的 50%。 重庆不限地价上限， 但 根据地块热度设置支付分期和期限，最严苛为签订合同 15 日内 付清全款。 这个规定 会 限制 一些资金实力 不强 的企业进场， 但 相比其他手段 对地块 热度 的 作 用 比较 有限。 （ 5） 武汉 、长沙等 城市有不同 比例产业 引入 或建设要求 由于历史原因， 郑州 、青岛仍是 基本都为 定向地块， 郑州首批集中供地九成以上为定向 城改地，而青岛也是历来盛行勾地，此次供地仅 1宗公开地。 此外， 武汉、长沙、苏州、上 海等城市 有 不同程度产业相关要求。 定向性质 地块一般都是 底价 成交，因此 一方面 其 占比 的 多少 会相应影响 城市 整体 市场 热度， 另一方面， 这些 地块 是 热点城市难得的低价拿地机会 ， 利好 具有 相关产业资源的房企 。 图表 ： 典型产业 相关 要求 城市 地块占比 引入或建设内容 武汉 近四成 网球 学校 、 商业 运营 ，节能 检测、电气化 研究、人工智能 和 高端机器人制造等高新技术产业 ，互联网 、房地产、保险 等 产业和 相关 机构 长沙 三到四成 近四成地块对竞买人资质、规模、行业地位或者建设经验等有明确要 求，超过 35%地块有产业引进或者总部建设、引进要求，产业主要是 第三产业，包括酒店、长租公寓、外贸、生物医药科技、科技金融、 汽车文化产业等 苏州 36% 商业、学校、医院、康养公寓品牌引入，高端智能制造业、数字产业 园、文旅商业综合体、创新互联网品牌等产业以及外资引入 上海 22% 互联网服务与零售科技、世界顶尖科学家冠名实验室、环境整治配套、 生命健康产业 等 引入 资料来源 ：亿翰智库 ， 各城自然资源和规划局官网 注 ： 地 块占比 =有产业相关要求出让地块数 /涉宅总 地块数。 2、 三类拍地模式 ， 限价 +一次性 报价 可称 “ 一股清流 ” 总结 完 首批 集中供地出让 规则 和政策的具体特点， 接下来 我们 试着 划分出 首批集中供地 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 6 的 几类 拍地 模式 。 按照城市 主要出让方式 背后 反映的竞拍逻辑， 我们 将 首批 集中供地的拍地模式 分为 三大 类： 价高者得 、 摇号 以及 接近 平均出价者得。 在 同类模式下， 还可以按照 对地价 、 房价的限 制程度进行细分。 图表 ： 首批 集中 供地 拍地模式总结 拍地 模式 细分标准 细分 项 典型 城市 价高者得 是否同时 限房 价 和 地价以及 限地价 幅度 严控房地价 北京、成都 限价 适中 深圳 、厦门（ 岛内 ） 、福州 、宁波、合肥 、杭州 、 无锡 、 沈阳 限价宽松 广州、厦门（岛外）、郑州 不设 上限 重庆 、武汉 摇号 地价 限制幅度 限价 较紧 长沙 限价适中 南京 接近 平均 出价 者得 - 上海 、 苏州 资料来源 ：亿翰智库 ， 各城自然资源和规划局官网 注 ：广州 、 合肥 的 出让方式是地块超过限价后先 竞配建 或者竞自持，竞配建或自持到顶 后再 摇号， 在 上 表的 分类 中将 其 归为第一类 。 首先 ， 触及地块最高 限价后，无论是 竞配建 、竞自持 还是竞品质 ， 根本 上 都是 土地出让 金外的进一步 出价 竞争 ， 因此 这些 出让方式 本质上 都是 价高者得 的 模式 。 大部分 城市都属于 这一种拍地模式， 但 在此基础上 各城 在地价、 房价 的限制 程度 上有很大区别 ， 北京 、 成都 地 价 限制 较 紧，同时限房价， 广州 、 厦门 岛外等 允许的地价 上升幅度较高，同时不限房价，整 体限价 宽松 ， 重庆、武汉不设地价上限也不限制房价，其他城市则处于 限价 较为适中的状态。 第二类摇号 则更多是 关于概率 和 运气 ，属于 比较 简单 易操作的模式 。 南京 、 长沙 在 地块 超过 价格 上限后 直接 进入摇号环节， 其中， 长沙整体 允许的地块溢价幅度较低 ， 但由于二城 均限房价， 所以地价 和房价均处于可控范围内。 第三类接近 平均出价者得， 竞拍 逻辑 较传统 拍地模式发生 了 根本性 的变化， 可 称 本次 集 中供地出让中 的 “一股清流” 。 以上海 、苏州为代表的城市， 在地块触及 中止价后，进入一 次性报价环节，报价最接近所有报价平均值的为竞得人 ， 同时 政府 依然 可以通过地块最高限 价来控制地价溢价幅度，例如上海地块 整体 最高 溢价 幅度 仅在 10%左右 。 除此之外 ， 上海 还有更多 配套 机制设计。 招挂复合使得 不同热度地块 适用不同 门槛 的出 让方式 ；严格的限制马甲措施、禁止土地成交后股权转移，以及有竞价招标 下 按 过往 受让土 地 宗数 进行扣分的制度，防止有资源优势的企业独大。 整体而言，上海此次的出让机制设计 全面 且 针对性 强，从机制方面全方位稳住土地市场，营造理性 、公平的竞争氛围 。 3、 政策 优化 调整 已 在 路上 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 7 首批集中供地 ， 广州、重庆主城区、杭州等 城市 热度 瞩目 ， 热点更热 ， 企业低利润甚至 无利润厮杀，同时热点城市马甲拿地的现象也非常突出，因此预计后续 这些 热点 城市会对出 让规则和政策作出 优化 调整。 结合 首批集中供地中出现的 现象 ，我们认为 后续 调整的方向可能涉及： 进一步 限制地 价、房价； 调整 触及限价后 的 环节， 转入一次性报价或者竞争住宅品质都是 可选项 ； 提 高 保证金门槛； 明确 和 加强对马甲 拿地 的限制 。 而实际上 ， 在 首批集中供地 前 后，部分城市已经开始有所行动。例如广州 确定进一步控 制 地块溢价幅度， 热点 区域开始 “限房价、 竞地价 ”。广州 住建局 6 月 11 日 发布 的 广州 市住房和城乡建设局关于进一步加强住宅用地出让管控的函明确，在第 二 、 三 批住宅用地 集中出让中，所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年 第四季度住宅出让成交楼面地价。第 二 批住宅用地出让中黄埔、南沙区地块全部采用“限房 价、竞地价”模式出让，限制房屋销售价格原则上不超过地块所在区域 2021 年一季度一手 住宅成交均价上浮 50%。 杭州 年初 就提出 要 布局竞品质试点， 3月底杭州发布 的 2021年省政府工作报告重点工 作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解中提到 要实施建筑质量提升工程，出台 “竞地价、竞质量”政策， 明确在 9月 试点开展“竞地价 、 竞品质”土地出让 。 因此 ， 杭州 第二 或 第 三批集中供地出让中，将首次出现 需要 竞品质 的 地块 。 此外 ， 对于 上限 5000 万 的托底保证金制度 ，杭州后续 也有可能 出台 补丁政策 ， 提高企 业 的资金参与门槛 ， 但 直接取消的可能性或许不大 。 最后 ，在 限马甲方面， 在 上海之外， 目前 已有包括南京、苏州、无锡、南昌、东莞 等 五 城 出台政策限制马甲公司参拍，广州也已确定要限制房企的马甲参与土地竞拍。 预计 ，后续 会有更多 城市跟进，马甲拿地在后续集中供地中将得到 有效抑制 。 二、 城市 供应与成交 篇 ： 1、 宅地 计划供应量 上升城市 更多， 首批供应 三成以下是主流 2021年 很多城市 住宅用地 计划供应量都有不同程度上升，不过 也 有不少热门城市下降。 具体而言， 20城中（上海、长春 2020年数据缺失）， 12城 2021 年住宅 用地 计划供应量上 升，幅度从 2%-60%不等，其中长沙计划供应量增长最为明显，达 60%；在计划供应量下降的 城市中，不乏杭州、武汉、成都、无锡、宁波 等 热门城市，宁波、福州、无锡下降幅度均超 过了 30%。 图表 ： 集中供地 城市住宅用地计划 供应量 变化情况 编号 城市 首批集中供地范围 计划供应量变化 1 长沙 全市（不包括代管县） 60% 2 济南 市区 39% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 8 编号 城市 首批集中供地范围 计划供应量变化 3 深圳 全市 /市区 24% 4 郑州 市区 17% 5 广州 全市 /市区 16% 6 青岛 市区 12% 7 合肥 市区 12% 8 苏州 市区 10% 9 北京 全市 6% 10 重庆 市区 4% 11 厦门 全市 /市区 3% 12 南京 全市 /市区 2% 13 天津 全市 0% 14 沈阳 市区 -7% 15 杭州 市区 -9% 16 成都 12+2城区 -14% 17 武汉 全市 -21% 18 无锡 市区 -32% 19 福州 市区 -33% 20 宁波 市区 -37% 资料来源 ：亿翰智库 ， 各城自然资源和规划局官网 注： 1.计划供应量变化 =（ 2021 年住宅用地计划供应量 -2020 年住宅用地供应量） /2020 年 住宅用地供应量， 2020年城市统计口径同城市首批集中供地涉及 范围，如第三列所示。 2.如无 特别说明， 本文中 所指 城市 范围 均为首批集中供地涉及城市范围， “ 全市 /市区 ” 指全市范围 与 市区范围 相同 ；如无 特别说明，本文所指土地 范围 均 指 住宅用地 。 3.由于 上海、长春 2020 年 住宅用地计划供应量数据缺失，因此 未统计 二城住宅用地计 划供应量变化。 首批集中供地， 22 城供应涉宅地 共计 864宗，占地面积 共计 5091万方。大部分城市供 应量小于全年宅地 供应 计划的三成，但广州首批供应量很大，超过全年计划的六成，苏州、 南京、武汉等城市首批供应量比较适中，占全年 宅地 计划的三成至四成之间。 图表 ： 集中供地 22城 首批供地占比情况 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 9 资料来源：亿翰智库，各城自然资源和规划局官网 注： 1.首批 供地占比 =首批涉宅出让占地面积 /2021年住宅用地计划供应量。 2.上海 2021 年住宅用地计划供应量为一个范围区间，本表 取区间下端点 750万方 作为 公式 分母 。 3.厦门集中供地仅涉及商品住宅用地， 因此 用商品住宅用地计划供应量做分母 ， 计 算其 首批 供地 占比为 25%。 供应 区域结构来看，一半城市以远城区供应为主，其余城市主城、远城差别不大或者以 主城区为主。北京、厦门等城市首批供地并未放量，所以供应结构上主城与远城差距不大 ， 在厦门已经 结束的 第二批 集中供地 中， 岛外已经是绝对主力 。 2、 大部分热点 城市热度仍高，上海 市场 表现平稳 （ 1） 成交 金额 破万 亿 ，部分热点城市溢价率下降 首批 集中供地， 22 城共成交涉宅地 850 宗，成交建面 10794 万方，成交金额 10552 亿 元。大部分城市成交楼面价 有 不同程度上升，福州、重庆、苏州三城下降，但超过一半城市 平均溢价率 出现 下降，其中包括诸多热点城市，例如上海、北京、苏州等。 同时 ， 大部分城市 2021 年 上半年 住宅 用地成交量较 2020 年 上半年 均有不同 程度 上升 ， 呈现 下降的城市中 ， 多数 2020年 上半年成交量 多于 下半年 。 图表 ： 22城 首批集中供地成交指标 城市 成交宗数 成交金额（亿元） 成交建面（万方） 成交楼面价（元 /平） 平均溢价率 杭州 57 1178 757 16290 26% 北京 30 1110 327 39500 8% 南京 51 993 716 17664 18% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 广州 苏州 长春 沈阳 长沙 南京 武汉 重庆 天津 杭州 济南 无锡 厦门 上海 福州 宁波 成都 郑州 青岛 北京 合肥 深圳 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 10 城市 成交宗数 成交金额（亿元） 成交建面（万方） 成交楼面价（元 /平） 平均溢价率 广州 42 907 799 13944 12% 武汉 49 778 954 8685 19% 上海 31 774 394 22168 6% 重庆 119 763 1309 5083 24% 天津 45 498 542 10065 11% 苏州 28 424 416 11326 7% 郑州 48 414 669 5258 2% 长沙 33 381 791 5235 8% 宁波 29 358 303 12338 22% 成都 40 355 469 9581 7% 无锡 16 256 177 13283 16% 济南 73 229 477 4840 9% 沈阳 22 198 366 5149 10% 厦门 5 190 54 35751 34% 长春 38 190 576 3285 2% 合肥 12 164 168 10057 28% 深圳 6 138 91 18034 23% 福州 20 135 146 10666 21% 青岛 56 121 293 3861 1% 总计 / 平均 850 10552 10794 12821 14% 资料来源 ：亿翰智库 ， 各城自然资源和规划局官网 图表 ： 22城 首批集中供地 楼面价 、溢价率 及 成交量 变化情况 城市 成交 楼面价变化 城市 溢价率 变化 城市 2021 年 上半年成交量变化 合肥 84% 厦门 14% 济南 122% 长沙 71% 重庆 14% 厦门 68% 厦门 71% 武汉 9% 长春 67% 南京 63% 天津 7% 南京 55% 天津 49% 南京 7% 郑州 55% 上海 43% 济南 6% 长沙 51% 武汉 41% 合肥 5% 苏州 44% 郑州 37% 杭州 3% 上海 43% 北京 37% 广州 3% 广州 43% 成都 24% 青岛 1% 武汉 40% 深圳 21% 无锡 0% 天津 38% 无锡 16% 深圳 -1% 北京 29% 沈阳 14% 长沙 -1% 合肥 19% 杭州 5% 苏州 -2% 宁波 17% 广州 5% 宁波 -2% 杭州 11% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 11 城市 成交 楼面价变化 城市 溢价率 变化 城市 2021 年 上半年成交量变化 青岛 3% 长春 -3% 成都 0% 宁波 3% 福州 -3% 沈阳 -12% 长春 1% 郑州 -3% 重庆 -19% 济南 0% 沈阳 -4% 无锡 -31% 福州 -15% 上海 -5% 福州 -46% 重庆 -16% 北京 -7% 深圳 -47% 苏州 -17% 成都 -8% 青岛 -50% 资料来源 ：亿翰智库 ， 各城自然资源和规划局官网 注 ： 1.成交楼面价变化 =（ 2021年 首批 集中供地成交 楼面均价 -2020年 成交楼面均价） /2020 年 成交楼面 均价 。 2.溢价率 变化 =2021年 首批集中供地平均溢价率 -2020年 平均溢价率。 3. 2021 年上半年成交量变化 =（ 2021 年 上半年成交规划建面 -2020 年 上半年成交规划 建面 ） /2020年 上半年成交规划建面 。 土地 范围仅包括 住宅 用地。 为 排除疫情 对土地 成交的 影响 ， 也引入 2019年 上半年数据进行对比，但是 最终 结论差异不大 。 （ 2） 大部分 热点 城市 热度 居高不下 ， 城市间 冷热分化明显 由于城市 使用不同 拍地模式 ， 因此 评价城市 成交热度不能仅仅着眼于 溢价率 表现 。 我们 综合考虑 城市 地块 触顶比例、平均溢价率、平均自持 /配建比例 ， 将首批集中供地市场热度 划分 如下四档 ： 1） 热 ： 北京、深圳、厦门、杭州、合肥、重庆、成都 2） 中 ： 广州、福州、无锡、南京、宁波、武汉 3） 稳 ： 苏州、上海、长沙、沈阳 4） 冷 ： 青岛、长春、济南、郑州、天津 图表 ： 22城 首批集中供地 成交 热度情况 城市 触顶比例 平均溢价率 平均自持比例 平均配建比例 流拍率 北京 73% 8% - 27% 0% 深圳 60% 23% - 37% 0% 厦门 60% 34% - 15% 0% 杭州 76% 26% 16% - 0% 合肥 100% 28% 20% - 0% 重庆 - 24% - - 0% 成都 78% 7% 20% - 0% 广州 19% 12% - 15% 14% 福州 58% 21% 8% 5% 10% 无锡 94% 16% 10% - 0% 南京 73% 18% - - 0% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 12 城市 触顶比例 平均溢价率 平均自持比例 平均配建比例 流拍率 宁波 66% 22% 8% 7% 0% 武汉 - 19% - - 0% 沈阳 55% 10% - 5% 0% 苏州 58% 7% - - 0% 上海 65% 6% - - 0% 长沙 46% 8% 11% - 9% 天津 9% 11% 3% - 0% 青岛 2% 1% 6% - 2% 长春 3% 2% - 2% 5% 济南 0% 9% - - 5% 郑州 7% 2% - - 0% 资料来源 ：亿翰智库 ， 各城自然资源和规划局官网 注 ： 1.触顶比例 =触及最高限价地块数 /成交 限价地块总 数 。 2.平均 自持 /配建 比例 指 所有需 竞自持 /竞配建 地块 的 自持 /配建 比例的平均值 。 地块 自 持 /配建 比例 =自持 或配建 面积 /地块 总建面。 从 22 城 成交热度来看， 大部分 热点城市热度 仍是 居高不下， 本身 热度一般 的 城市温度 平平，城市间分化非常明显 。 值得注意的是 ， 在 接近 平均价者得的拍地模式下 ，上海、苏州 的土地市场热度得到有效控制， 整体表现平稳 。 而 在 价高者得的 模式下，即便能 通过地价 限 制 按下 平均 溢价率，但是激烈的出让金外竞争 仍造就 了高额的自持或配建面积 ，市场热度 有 增无减 。 城市内部 热度 分化程度来看，广州、福州、长沙等城市较为明显。 这些城市 在热点地块 竞争 激烈 的同时，出现 了 10%上下的流拍率， 说明城市内部的热度分化比较严重。 （ 3） 大部分 热点 城市盈利空间 较窄 ， 上海 目前较为 理想 排除市场温度低的城市， 我们通过 地货比以及 平均自持 /配建 比例 来 大致 评价 城市的总 体盈利空间情况 ，并将 22城 划分为 三个 档位： 1）盈利空间较小 ：厦门、重庆（主城）、北京、广州、无锡、杭州、南京 2） 盈利空间适中：苏州、宁波、合肥、深圳、成都、长沙、武汉 3）盈利空间较大 ：上海、福州、沈阳 图表 ： 22城 首批集中供地 盈利空间 情况 城市 平均地货比 高地货比地块占比 平均自持比例 平均配建比例 厦门 0.7 40% - 15% 重庆 0.7 20% - - 北京 0.6 33% - 27% 广州 0.6 19% - 15% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 13 城市 平均地货比 高地货比地块占比 平均自持比例 平均配建比例 无锡 0.6 50% 10% - 杭州 0.6 35% 16% - 南京 0.6 47% - - 苏州 0.6 7% - - 宁波 0.6 45% 8% 7% 合肥 0.6 17% 20% - 深圳 0.5 0% - 37% 成都 0.5 20% 20% - 长沙 0.5 6% 11% - 武汉 0.5 29% - - 沈阳 0.4 0% - 5% 福州 0.4 5% 8% 5% 上海 0.4 3% - - 资料来源 ：亿翰智库 ， 各城自然资源和规划局官网 注 ： 1.地块 地货比 =地块成交楼面价 /地块 销售限价或周边新房在售均价。 其中 地块成交楼面 价指原始成交楼面价。城市平均地货比由 城市所有 成交 地块 的 地货比平均得来，一些城市地 块地货比数据 暂难以 估算 的在计算时未列入。 2.高地货比 地块 指地货比大于等于 0.7的地块 。 3.重庆地货比仅统计主城区地块 。 图表 ： 典型城市 盈利空间较窄地块 详情 城市 地块名称 地货比 自持 /配建比例 北京 东小口镇马连店 1803-610地块 0.8 30% 北京 东坝北东南一期土地储备项目 1104-612西侧地块 0.8 26% 北京 北七家镇中心起步区（暨海鶄落新村建设）土 地一级开发项目一期 HQL-09 地块 0.7 70% 杭州 余杭区塘栖小城市核心区地块 34 地块 0.7 29% 杭州 城东滨湖新区单元 G-R21-01 地块 0.5 40% 杭州 祥符东单元 GS0806-R21/B1/B2-05 地块 0.5 38% 广州 番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块 1.3 3% 广州 白云区金沙洲皇冠 AB3701008 地块 1.2 32% 广州 中新广州知识城南起步区，花莞高速以西 -E3 0.9 22% 资料来源 ：亿翰智库 ， 各城自然资源和规划局官网 纵观 22 城 盈利空间分布， 我们 可以发现，大部分 热点城市 的 盈利空间 较 窄， 在 部分城 市 企业 低利润 甚至亏损拿地 ，但 上海 的 盈利空间 目前 较为理想 。 在 盈利空间较窄的城市里， 北京虽然严控地价 溢价 ，但是在高比例竞配建下，企业盈利 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 14 空间 被压缩， 而 杭州、厦门较高溢价率加上高自持或配建 比例 ，盈利空间 堪忧 ，部分热点地 块 的 拿地 企业甚至有亏损风险；上海 此次平均 地货比 为 0.4， 在 众多城市中处于较低 水平 ， 同时 无 价外 自持 或者配建要求，因此 盈利空间较为理想。 （ 4） 北京 、无锡、 厦门 头部企业集中 城市 内的 企业 竞争格局 与城市热度、历史竞争格局、地块供应结构 等 有关 ，能够一定 程 度 反映城市 的热度和企业竞争激烈状况。 按照 TOP20 或者 TOP50 企业数量 与成交地块数量 的比值情况，我们 可以 发现： 1） 头部企业多：北京、无锡、厦门 2） 头部企业 数量 中等：南京、长沙、苏州、沈阳、福州 3） 头部企业 数量 一般：天津、郑州、广州、宁波、成都、上海、深圳、合肥 4） 头部企业较少：重庆、济南、青岛、杭州、武汉、长春 北京、无锡、厦门市头部企业 比较集中 ， 而 杭州本土企业素来表现强劲，重庆中心城区 外的地块由本土中小企业竞得， 因此 头部企业比重不大， 在 全方位的出让规则 调控 下 ， 上海 的 头部企业优势也不明显。 图表 ： 22城 首批集中供地 头部 企业数量占比 城市 成交地块 数 TOP20 企业数量 TOP50 企业数量 TOP20 企业 占比 TOP50 企业 占比 北京 30 10 17 33% 57% 无锡 16 6 8 38% 50% 厦门 5 1 4 20% 80% 南京 51 10 17 20% 33% 长沙 33 9 11 27% 33% 苏州 28 6 10 21% 36% 沈阳 22 5 7 23% 32% 福州 20 4 7 20% 35% 天津 45 10 13 22% 29% 郑州 48 9 12 19% 25% 广州 42 6 11 14% 26% 宁波 29 5 11 17% 38% 成都 40 5 13 13% 33% 上海 31 4 8 13% 26% 合肥 12 2 5 17% 42% 深圳 6 0 2 0% 33% 重庆 119 10 16 8% 13% 济南 73 9 11 12% 15% 青岛 56 8 8 14% 14% 杭州 57 5 13 9% 23% 武汉 49 5 7 10% 14% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 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