房产税系列研究：房产税冲击房价测算（以S市与H市为对象）.pdf

请务必阅读正文之后的重要声明部分 Table_Title 分析师： 杨畅 执业证书编号： S0740519090004 电话： 021-20315708 Email： Table_Report 相关报告 Table_Summary 投资要点 广义的房地产税是指对房地产获取、交 易和持有等环节征收的各类税项的总称 。我们将 局限于房地产持有环节征收的税种定义 为“房产税”。 从理论 上讲， 开征房产税有可能在短期对房价形成压力： 房产税将 增加 存量住宅的持有 成本， 会在短期 刺激房源释放， 而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动 房价回落 。 在具体操作上， 房产税改革需要考虑三个维度。维度之一：开发、交易、持有环节上， 税收后移的程度；维度之二：税率选择的高低；维度之三：税基的宽窄。不同改革方案， 会导致房产税试点的效果发生明显 的差异。 本文以人口流入相对明显、楼市热度相对偏高的 S 市和 H 市为研究对象 ， 测算三种方 案对其房价短期的影响； 根据 不同改革力度方案的推算 ， 若改革力度偏温 和，选择税率 偏 低，税基 偏窄，房 价 短期 下行的空间可能仅为 3%左右；而如果改革力度偏大，选择 的税率偏高 ，税基偏宽 ，房价 短期 下行的空间可能接近 30%。 由于不同城市具有不同的 特点， 若采取相同的改革方案，对不同城市的影响差异明显； 建议由中央部门确定房产税改革的总体框架，设置房产税税率、税基的选择范围；由地 方在总体框架内，结合自身情况确定实施标准，确保改革前后市场相对平稳 。 风险提示事件： 1、房产税对房价影响的测算基于的一定假设及前提，未考虑宏观环境、 政策等诸多现实因素的影响，其相关结论具有一定的局限性，仅供参考； 2、本报告中 的 S 市与 H 市仅作为本报告中房产税测算的示例，不具有实际指向性和代表性 ； 3、 政 策变动风险 。 、 房产税冲击房价测算（以 S 市与 H 市为对象） 房产税系列研究 证券研究报告 /宏观策略专题 报告 2021 年 09 月 01 日 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 宏观策略专题报告 内容目录 1. 测算方法 . - 3 - 2. 税基与税率的推算 . - 3 - 3. 房产税三种方案对房价下行创造的最大空间测算 . - 6 - 4. 基于不同税 率税基方案的下行 空间测算 . - 7 - 5. 风险提示 . - 8 - 图表目录 图表 1： S 市与 H 市 2020-2022 税收推 算（亿元） . - 4 - 图表 2：三种方案在不同税基情况下的税率分布 . - 5 - 图表 3：房产税三种方案对 S 市、 H 市房价下行创造的最大空间 . - 7 - 图表 4： S 市和 H 市不同税率、税基情况下的房产税税额及房价下降空间（ 亿元） - 8 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 宏观策略专题报告 1. 测算 方法 对 于 房产税需要从中长期和短期两个视角来观 察。 从中长期来看，房产 税有利于调节财富分配，为共同富裕提供助力。 我国当前房地产税收体 系“重开发流转，轻保有”，开发和流转环节税收较多，偏重对“流量” 部分的调节。 发达国家 和地区，由于 房地产 市场 发展 的 时间 偏长 ， 往往 已经 由 “ 增量 ” 市场进入“存量 ” 市场，所以 在开发环节税收较少 ，而 转向了 持有 和流转 环节 。 根据发 达国家 和地区的 实践经验， 在需求 偏弱 、 房价 上涨较 温和的市场，可采用 轻 持有 、重流转的 税收 体 系 ；而在 需求 旺盛 、 催生投资、 房价 上涨迅猛的市场 ， 可选择 重 持有 、轻流转的 税收 政策， 也有利于 调节财富分配、 推动 市场平稳发展 。 从短期 来看， 调节 房地产税收体系，开征房产税，不可避免会对房价形成冲击。 开征 房产 税 后， 将提高存量住房的持有成本、影响住房投资者的投资收益 ， 从而 刺激 存量 住房的 供给 释放 ；而 短期需求相对平稳 、难以扩张 情况下，供 给释放将导致房价出现回落。 本文以 2022 年为预测期，以楼市热度较高、人口流入居全国前列、 房 地产需求相 对旺盛的 S 市与 H 市为研究对象，设计三种不同力度的房产 税改革方 案， 测算 对房价的影响 程度 。 方案一： 对个人房产税进行轻度扩容。合并保有环节的城镇土地使用税 和房产税 ， 从而组成新的 房产税，房产 税税基统一为房产的公允价值 ， 取消的城镇土地使用税税额 由个人房产税征收补足。 方案二： 为扭转当前房地产税体系“重开发流转、轻保有”的特征，可 对 房地产税收结构 进行调整 ， 将当前 保有环节的城镇土地使用税和房产 税合并成为房产税，取消 开发、流转环节的 耕地占用税、土地增值税和 房地 产印花税，减少的税收由房产税征收 补足，相当于将 开发、流转的 税收 ， 后移至 持有 环节对个人征收 。 方案三： 改革力度进一步加大， 在方案 二 的基础上， 将土 地出 让金纳入 房产税。 改革后减少的土地出让金，由新 的 房产税税额补足。 2. 税基 与 税率 的 推算 需要对 两市 2020-2022 的 税收 收入进行 估算 ： 2020 年 S 市 、 H 市的 税 收收入分别为 3095.0 亿元 、 1978.6 亿元，同比增长 0.9%、 10.5%， 由 于 未公布 细分项数据，需要根据增速 叠加 2019 年细分项数据进行推算 ； 2021 年，根据 S 市 、 H 市的预算草案报告，税收收入预计将分别增长 6.8%、 7.0%，各项细分税收 亦 可按该增速 推算； 2022 年，两市 公布的 “十四五”规划纲要 中提出 ， 2021-2025 年 国内 生产总值 的 年均增速目 标均为 6%， 考虑到地方财政收入增速与经济增长较为同步， 尝试按 6% 的增速推算两 市 2022 年的税收情况。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 宏观策略专题报告 图表 1： S 市与 H 市 2020-2022 税收 推算 （亿元） 来源： 统计年鉴、 WIND、 中泰证券研究所 按照 方案一： 对个人房产税进行 轻度扩容 。合并保有环节的城镇土地使 用税和房产税从而组成新的房产税，房产税税基统一为房 产的公允价值 ， 取消的城镇土地使用税税额由个人房产税征收 补足 。 简化认为原先的企 业房产税保持不变 。 根据 预测 ， 2022 年 S 市和 H 市的 城镇土地使用税 分别为 8.6 亿元 、 14.6 亿元， 即改革后 两市 需 加 征 8.6、 14.6 亿元 房产 税 ， 扩容 力 度 较为温和 ，加征 税 额度仅占 2022 年 两市 税收 收入预测 值 的 0.25%、 0.65%。 按照 方案二： 对房地产税收结构进行调整 ， 将当前 保有环节的城镇土地 使用税和房产税合并 成为房产税 ，取消 开发、流转环节的 耕地占用税、 土地增值税和房地产印花税， 减少的税收 额度 由房产税 加征 补足 ， 相当 于将开发、流转的税 收后移至 保 有 环 节对个人征收 。 2022 年， S 市 、 H 市 的耕地占用税、土地增值税和 城镇土地使用税总和（房 地产 印花税税 额较小，暂不考虑）预计分别为 453.9、 235.1 亿元 ，占税收总额的 13.0%、 10.5%， 即 调整 后两市 需要 征收的 个人房 产税 可能 达到 453.9 和 235.1 亿元，改革力度有所加大。 按照 方案三： 在方案 二 基础上， 尝试 将土地出让金纳入房产税。 改革后 减少的土地出让金，由新房产税的税额补足。 根据中指研究院数据， 2020 年 S 市 、 H 市的 土地出让金收入分别为 1054、 2574 亿元， 按照 上文 税 收增速 估算 土地出让收入 增长，预计 2022 年两市土地出让收入分别为 1193.2、 2919.4 亿元 。 为 防止一刀切的改革调整力 度过大，并且 考虑到 政府的土地出让成本还需土地出让收入支撑 （ 2015-2019 年全国土地出 让 支出占收入比重 的 均值为 95.3%） ， 故将此方案调整为把土地出让收 入的 30%纳入房产税额征收， 调整过后 2022 年两市个人房产税 税额有 可能达到 811.9、 1110.9 亿元。 三种方案 之下 的 税基、 税率 测算 ： 以房产价值作为计税依据是 相对 普遍 的做法 ， 因此，对于 税率 推算可以 尝试使用 税额除以存量房产 的 总 价值。 而存量房产的总价值可以通 过人 均住房面 积、家庭户人口、二手房交易均价 等三个指标 进行 推算 。 （ 1）人均 住房面积 ： 根据 S 市 政府 统计 ， 2020 年 S 市 人均住房面积达 27 平方米，根据 S 市国土空间总体规划（ 2020-2035 年 ）（草案） ， S 市 争取在 2035 年达到人均住房面积 40 平方米的目标， 线性推算深圳 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 宏观策略专题报告 2022 年的人均住房面积约为 28.7 平方米 ； 根据 H 市 统计公报， 2008-2018 年 H 市 城镇居民人均住房面积 由 29.8 增长至 37.3 平方米 ， 年均增长约 0.75 平方米，线性推算至 2022 年 H 市 居民人均住房面积达 到 40.29 平方米 。 （ 2） 家庭户人口 ： 根据 两市 第 六 、七次人口普查 结果 ， 两市家庭户人 口年均增 速分别为 6.7%、 3.2%，此增速 之下 2022 年两市家庭户人口 预 计 将分别达到 1648.5、 1047.0 万人 。 （ 3）二手房交易均价： 根 据 S 市 统计公报以及国家统计局的数 据， S 市 二手房成交价在过去 20 年年均增长 12.7%， H 市 在过去 16 年年均增 长 4.3%，按照该增速，预计两市 2022 年二手房成交均价分别为 78373 元 /平方米 、 30289 元 /平方米。 通过上述三个变量的乘积可以计算出存量住宅价值，作为房产税的计税 依据。 根据国际通行的方法， 以及国内已经实施房产税征收的上海 经验， 政府可设置 免征 面积来适当缩窄税基，从而 达到 保障居民基本住房需求 ， 以及 体现税收公平性 的特点 ， 实际纳税税基为扣除免税面积后的存量住 房价值 。 通过存量住宅总价值 乘以不同系数（ 设置区间为 30%-100%）来 模拟 税 基的宽窄 ： 100%即 为 最 宽税基， 此时 不设置免税面积； 70%为较宽税基， 政府设置 一个 较 低 的免税面积， 以 S市 2022年 人均住房面积预测值 28.7 平方米 为例， 在分布均匀情况下 （实际 情况中 还应考虑家庭人均住房面 积分布情况） ， 免税面积 可 设置为 人均 28.7*（ 1-70%） =8.6 平方米 ；同 理 ， 50%、 30%则为 较 窄税基， 随着税基缩窄， 免税面积逐渐增大。 根 据 三 种 方案的税额 以及不同的税基 可以计算 得出税率 分布 ， 税率高低 可 以 刻画 缴税 负担以及方案 力度 大小 。 图表 2： 三种 方案在不同税基情况下的税率 分布 来源： WIND、 中泰证券研究所 从 推算 结果来看， 对 S 市 ，方案一 的影响极小 ， 方案二、三 相对 适中 ； 对 H 市 ， 方案一 、二对应的税率较为温和，而 由于土地出让金扰动极大， 导致 方案三的税率 偏高 ， 尤其在窄税基情况下， 可能对部 分居民形成较 高税负 。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 6 - 宏观策略专题报告 3. 房 产税 三种方案 对 房价 下行 创造 的 最大 空间测算 方案一 ： 税收体制改革的 力度 较小，被合并的城镇土地使用税属于保有 环节的税收，对房地产开发商的供给影响较小， 并且 由于额 度较低，对 二手房的 供给与需求 也 不会产生较大影 响， 对房价的冲击程度相对偏低。 方案二 ： 将开发、流转环节的税收后移至 持有 环节，将导致持有成本上 升，会刺激二手房供给释放， 在短期需求平稳的情况下，房价 存在短期 下行的可能性 。 可以 通过 开发、流转环节 所 减少的 城镇土地使用税、土 地增值税和耕地占用税 的 总 额占商品房销售总额的比例来推算 下行 空 间 。 可 计算 2012-2018 年 S 市 三项税收 （耕地占用税数据缺失，但 额度 较小） 占同期商品房销售 额比例的均值为 8.4%； H 市 2019-2020 年比 例 均值 为 4.7%。 在开发、流转 环节减少 的 税收 如果传导 充分 ， 或 给 两市 新建商品房价格 创造 8.4%和 4.7%的 下行空间 ；二手房价格也会受到新 建商品房价格传导以及供给增加，出现回落。 方案三 ： 土地成本 是影响新建商品房价格的重要因素 ， 在前期假设下若 减少 30%的土地出让金会 导致 新建 商品房价格下降幅度大于方案二。 由 于 H 市 土地出让收入 偏 高，受方案三的影响 也会偏 大 ； 根据 2020 年数 据， 若使用 方案三 ， H 市 减少 的土地出让 收入 、城镇土地使用税、土地 增值税 和耕地占用税总和 约 占 新建 商 品房销售额的 21.3%。 S 市 方面， 由于减少的土地出让收入、城镇土地使用税、土地增值税和耕 地占用税 总和 ， 仅 提 取到 2020 年数据以及 2021-2022 预测 值 ，而该市 2020 年 的 商品房销售额 数据缺失 ， 仅有 2012-2018 年数据 。因此，可以通过 S 市 在 方案二 推算 的下行空间 ， 来 进一步 推算方案三之下的空间 ； 根 据 2012-2018 年数据 ， S 市 在 方案二 下 减少的税收总和 与 商品房销售总额 的 比例 ， 年 均值为 8.4%， 而 2020-2022 年 S 市在方案三下减少的 税收 及出让金总和 是 方案二下减少税收总和 的 1.8 倍 ， 进而估算方案三减少 的税收 及出让金总和 与 商品房销售总额比例约为方案二的 1.8 倍，即 15.0%。 故 方案三为 S 市、 H 市 新建 商品房价格 创造 的下行 最大空间 达 到 15.0%、 21.3%， 二手房价格也 将 进一步下行。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 7 - 宏观策略专题报告 图表 3： 房产税 三种方案 对 S 市、 H 市 房价 下行创造的 最大 空间 来源： WIND、 中 泰证券研究所 4. 基于 不同 税率 税基 方 案 的 下行 空间 测算 由于 不同 城市 人口情况、土地出让情况、房价情况存在较大差异 ，如果 采取同等方案，往往 会 对 居民 税负 产生不同影响。在实际操作过程中， 把 房产税税率 和税基 的决定权下放 城市，往往是更加 稳妥的做法， 由各 城 市结合 自身情况 选择 相应标准 、 调整 改 革方案 。 由于上文 三种方案是通过对被 取消 税项税额 的 加总来测算 ，能够推算出 给房价下行创造的最大空间。 而 在 实际 过程中，往往由 各 城市结合 自身 情况 ， 设定税收目标 以及 税基、税率 。因此需要选择 不同 税率 、 税基 来 测算 房产税 税额以及 对 两市的短期 影响 。 由于发达国家和地区房产税税率 在 1.0%附近波动 ， 假设 我国 房产 税税率 设置在 0.4,1.0范围内， 各城市 可以 在范围内进行选择，例如可以 选择 0.4%、 0.6%、 0.8%、 1.0%不同档次； 根据不同税基、税率测算 2022 年 两市 个人房产税 税额 以及 房价的短期 变动 。 方案三 的 房产税 上限是将土地出让收入 100%纳入个人房产税征收，根 据 S 市 2022 年的 数据 预测， 方案三 的税额 上限约为 1647.1 亿元，超过 此范围的房产税税额过高 ； 例如选择 1.0%税率时 ， 50%、 70%以及 100% 税基都将 导致税额超过方案三的 上限， 采取对应税率及税基的可能性偏 低，可以不 用考虑； 而 H 市土地出让金较高， 选 择多种税率及税基，相 应的 房产税额度均 未 超出方案三 上限 。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 8 - 宏观策略专题报告 图表 4： S 市 和 H 市 不同税率、税基情况下的房产税税额 及 房价下降 空间 （ 亿元） 来源： WIND、 中泰证券研究所 综合推算结果来观察 ： （ 1） 若推行房产税， S市 房价下降幅度 可能 在 8.3%-29.0%区间； 以 0.4% 税率 为例 ， 30%较 窄税基 或 将征收约 445.4 亿元 房产税 ， 与原有方案二 的 效果接近 ； 50%、 70%、 100%税基 对应房产税征 收 额度 在 742.4-1484.7 亿元 区间 ，可通过对方案三中 纳入 土地出让金的比例进 行 调整 ， 来实现 相应的房产税 额度， 例如 70%税基对应 1039.3 亿元房产 税， 需将土地出让金纳入比例提升至 50%， 对应 房价下降 的空间可能达 到 19.3%。 因此，若考虑 房价变 动不超过 20%的情况下 推行 房产税， 0.4% 税率 和 70%的较宽 税基 或是 S 市的 可选。 （ 2）若推行房产税， H 市房价下降幅度可能在 3.1%-26.1%区间 ， 征收 税额 在 163.1 亿元 -1359.3 亿元 区间 ； 若选择 0.4%税率 ， 对应房价变动 幅度 较小，改革力度 偏 温和 ； 若选择 0.6%-1.0%的税率 ， 改革力度 将会 加大 ， 为达到相应税额，也需对土地出让收入纳入 比例进行调整 。 若考 虑房价变 动不超过 20%的情况下推行房产税， H 市 可 选择 1.0%税率 以 及 70%较宽税基， 对应房价下降 的空间可能达到 18.3%， 房产 税征收额 度约为 951.5 亿元， 土地出让收入纳入比例 需要 调整为 24.5%。 5. 风险提示 1、房产税对房价影响的测算基于的一定假设及前提，未考虑宏观环境、 政策等诸多现实因素的影响，其相关结论具有一定的局限性，仅供参考； 2、本报告中的 S 市与 H 市仅作为本报告中房产税测算的示例，不具有 实际指向性和代表性 ； 3、 政策变动风险 。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 9 - 宏观策略专题报告 投资评级说明 ： 评级 说 明 股票评级 买入 预期未来 612 个月内 相对同期基准指数 涨幅在 15%以上 增持 预期未来 612 个月内 相对同期基准指数 涨幅在 5%15%之间 持有 预期未来 612 个 月 内 相对同期基准指数 涨幅在 -10%+5%之间 减持 预期未来 612 个 月内 相对同期基准指数 跌幅在 10%以上 行业评级 增持 预期未来 612 个月内 对同期基准 指数 涨幅在 10%以上 中性 预期未来 612 个月内 对同期基准指数 涨幅在 -10%+10%之间 减持 预期未来 612 个月内 对同期基准指数 跌幅在 10%以上 备注： 评级标准为报告发布日后的 612 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其 中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指 （针对协议转让标的）或三板做市 指 数（针对做市 转让标的）为基 准；香港市场以摩根士丹 利中国指数为基准，美股市场 以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为 基准（另有说明的除外）。 重要声 明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 人收到本报告而视其为客户。 本 报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实 地 调研资料，反映了作者的研 究观点，力求独立、 客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些 信息的准确性和完整性不作 任何保 证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对 本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者 应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的 资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作 建议，本公司 不就报告中的内容对最终操作建议 做 出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个 别 客户，不构成客户私人咨询 建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容 所引致的任何损失 负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的 证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争 取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归 “中泰证券 股份 有限公司”所有。 未 经事先本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何 形 式的发布、复制。如引用、 刊发，需注明出处为“中泰证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或 修改。