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CONTENTS 目 录 引言 结语 Part1 2021城市生活圈“分钟城”活力指数 part2 “分钟城”典型城市分析 part3 典型社区“分钟城”生活圈分析 1、“城市生活圈活力指数”指标体系说明 1、 上海：“分钟城”活力水平浦江西岸更高 1、 超大社区“睡城”天通苑 2、“城市生活圈活力指数”60城评分速览 2、成都：“分钟城”水平由内向外辐射，依次递减 2、城市“蜂巢”-MASTER领域 3、北京：核心城区生活圈活力更强 3、“孤岛”社区-青青家园 3、 60城“生活圈活力”聚类特征分析 06 17 34 48 01 07 18 23 28 36 40 44 10 14 1 什么是 null 分钟城 null ？ 新冠疫情以来， 自家门口和近邻的社 区空间成为全球城市 居住者和规划者的关 注热点。疫情期间的 封城政策、居家办公、 物资紧张、社交疏离 等，为城市生活带来 极大考验，也成为人 们重新思考城市的契 机。 当人们在家工作， 没有了长时间通勤的 消耗以后，有机会将 活力在邻里住区释放， 由外而内的反省美好 生活的影响因子，消 失的“附近”重现， 是否美好？如何美 好？“生活圈”的概 念受到更多期待。 是时候让城市 对于我们的需求做出 响应了。巴黎城市 规划师卡洛斯莫雷 诺（Carlos Moreno） 2020年在介绍“15分 钟城市”概念的TED 演讲开头这样说道： “很久以来，无论生活 在大城还是小镇，我 们都忍受着在城市中 的时间感被退化，因 为我们为了适应今天 大多数城市荒极不合 理的空间组织和漫长 的距离而耗费了大量 时间。为什么我们必 须牺牲生活品质呢？ 为什么不应当是城市 对于我们的需求做出 响应和改变呢？” 卡洛斯“15分钟 城市”的中心思想部 分来自于过去邻近性 和可步行性的论证， 以生态学为指导，强 调邻近居住，打造人 与人之间的联系，让 人们积极参与社区建 设。 但在中国，大规 模的城市化进程，以 及人们对于美好生活 的追求需求层次差异， 让问题变得更加复杂 也更加迫切。由于中 国城市发展的非均衡 化，而且也不可能均 衡化，全都“15分钟 城市”建设会让一些 城市发展或“外张” 2 或“内卷”，在经济学 上并非是最优解。 因此，我们提出 “分钟城”概念，更强 调因地制宜，希望每 个城市可以根据自身 发展水平、居民需求 等，进行“邻近大爆 炸”，即以家为中心， 在适合城市的步行时 长范围内，满足人们 日常生活一切之需， 例如家庭、商店、娱乐、 教育和医疗等，而对 于是15分钟城市、10 分钟城市或者5分钟 城市可以具体对待； 同时，“分钟城”始终 强调人们对于城市美 好居住生活的可获得 感，研究“人”的生 活状态及由此引起的 生活圈互动需求，努 力完善需求满足。 3 新冠疫情让人们 回归“附近”生活方 式只是表象原因，更 重要的是中国城市发 展的逻辑在改变。 过去四十多年里 中国的造城运动高速 发展，城市发展以经 济（生产）空间为导 向，在关注数量规模 增加之下，造就了一 批“摊大饼式”的城市。 如今伴随着人口红利 的减弱以及后城镇化 时代的到来，一方面， 以往靠城市规划、扩 张等增量模式的发展 效果减弱；另一方面， 经济发展人民生活水 平提高，人们对于城 市美好生活的需求得 到更多关注，城市发 展的逻辑正在发生改 变。 “十四五”规划 就提出，要“坚持走 中国特色新型城镇化 道路，深入推进以人 为核心的新型城镇化 战略”，在以人为本、 重视人的需求的背景 WHAT DOES THE CITY LOOK LIKE IN 15 MINUTES 为什么今天我们要关注 MINUTES CITY 分钟城 下，城市发展正在从 过去“以物为本”“见 物不见人”的发展得 到反思，转向以人为 本的城市发展观；从 过去依靠城市空间拓 展“新区开发的增量 发展”，转向“城市中 心重构的存量挖掘”。 中国城市发展逻 辑的改变，本质上是 要实现从“土地的城 镇化”到“人的城镇化” 的转变，让人与城市 建立更加密切的联系， 挖掘城市发展活力新 源泉，其重点在于“日 常生活空间”城市生 活圈的营造，重构紧 凑、完整、便利的生 活空间。 4 如何建设 null 分钟城 null 关键是坚持以人 为本，考虑人的需求。 过去几十年的造 城运动，让大城市的 规模已经达到过去的 好几倍甚至几十倍， 有些城市从一端到另 一端的路程按小时计， 有了“远方”却推平 了“附近”，造成越是 现代化的地区和城市， 越没有附近的生活， 人的需求被忽视。 “分钟城”的建 设就是要找回“附近”， 因为这种“附近”让 人们与城市保持着扎 根式的联结，从中获 得的是个人生活的意 义和城市发展的活力。 过往我们把更多的精 力放在家和城市发生 的事情上，对人们居 住生活的“附近”、社 区的“附近”不关心 或者无感，某种程度 上也造成人们，特别 是新市民对城市的疏 离和冷漠。 此外，分钟城” 建设以人为本，还需 要考虑让人们有更多 的生活需求获得感， 促进更美好的生活。 例如在当下的城市更 新过程中，在老旧小 区的改造中，更多关 注能让人们“生活更 新”的部分；在城市 生活圈建设中重点关 注薄弱环节、突出方 面，既解决教育、医疗、 文化、商业、交通等 普遍性需求，也关照 个人、区域的特定需 求，提升生活体验。 以满足 人们对 美好生 活的追 求？ 5 THE VIT ALITY INDEX OF URBAN LIFE CIR CLE 基于以上认知， 我们对中国城市邻里 住区“分钟城”发展 水平进行了测度，以 期给中国不同的城市 发展建设提供可参考 的依据，从人本视角 探索城市未来趋势， 引发更多的讨论带来 真正的变化，为城市 进化提供我们新的理 解。 本报告将分为三 个部分阐述我们对于 “分钟城”的理解和分 析，第一部分重点介 绍测量“分钟城”的 工具城市生活圈 活力指数，并对很多 城市关心的“15分钟 城市”进行评价、解析； 第二部分选择部分重 点典型城市，就城市 内部的更细颗粒度的 “分钟城15分钟 城市”进行临摹，以 期看到更细致的城市 “分钟城”模样；第三 部分我们选择了几个 典型的居住小区，通 过区位分析等多角度， 挖掘以居住小区为中 心的“分钟城”气质， 寻找社区进化的痕迹。 研究对中国大城 市提供了一个可比较 的方案，以期引起更 多关于城市发展的讨 论，加深新城市发展 逻辑下城市进化的理 解。但需要特别指出， 研究的分析和结论也 受限于几个方面：一 是对城市生活圈的研 究不足以覆盖中国城 市全貌，一些城市、 居住小区暂时没有标 准化的相关研究数据， 没能在研究中进行更 充分的比较分析，分 析结论仅表示样本60 城范围内情况；二是 城市生活圈发展品质 高低与小区居民的需 求水平也有很大关系， 受限于数据的理性维 度，我们对于服务业 态的形态、层次难以 把握，对于城市小区 居民的复杂多元的需 求特征了解未能充分， 是基于现有客观指标 维度的研究。 6 PART1 2021 城市生活圈“分钟城” 活力指数 60城15分钟城市生活圈活力指数 城市繁荣的本质，应是每一个普通市民、普 通家庭都能过上美好安定的幸福生活。要做 到这一点，我们需要对与人们生活密切联系 的“分钟城”发展均衡状况进行测度，以期 找出当前城市发展突破的关键环节。 7 1、“城市生活圈活力指数” 指标体系说明 如何描绘出一座 城市生活圈“分钟城” 的成长现状和进化方 向？研究以数据和方 法论为基础，确定了 一系列的指标，指标 选取的过程，展现了 我们对于城市生活圈 “分钟城”成长与进化 的基本理解。 研究中国城市生 活圈“分钟城”，就必 然要提及中国城市社 区发展的变迁史。改 革开放之前，新中国 的城市基层管理形式 以“单位制”为主， 单位为其成员提供居 住、教育、卫生、文 化等生活服务，单位 制社区（单位大院） 是人们生活的重要载 体；改革开放以后， 社区发展政策发生变 化，但依然是自上而 下式，这体现在一方 面社区以基层建设为 主要目的,缺乏对社会 力量和居民参与的鼓 励；另一方面社区建 设缺乏对人的需求的 关注，不能有效应对 居民日趋差异化、多 元化的需求。 随着经济发展、 人民生活水平提高， 城市居民多层次的生 活需求与邻里住区有 效供给能力不足之间 的矛盾不断加深。以 小区为中心的生活圈， 对于当下的城市居民 而言，已不仅仅是一 个居住空间，更是一 个生活场域。但现实 是，在中国的很多城 市，硬件设施、服务 水平、专业能力等环 节存在着各式各样的 限制。 未来城市生活圈 进化，一定会更加关 注居民生活幸福感的 获得，这种获得肯定 是一种可触及的感受， 因此“分钟城”概念 更强调多样化、可获 得性，在我们构建的 指标体系中，城市生 活圈“分钟城”内部 的服务可达度成为我 们重要的考察指标之 一；此外，居民需求 层次增加，对提供的 服务丰富度和多样性 也提出了更高的要求， 所以城市生活圈业态 丰富度也在我们的考 察范围内；而“分钟 城”作为日常生活空 间，环境的好坏也会 在很大程度上影响居 8 民生活的幸福感的获 得，因此小区环境品 质度也被纳入到了我 们的考察之中。具体 而言： 服务可达度指标 表示生活圈内各类服 务设施的距离情况， 各类服务设施包括基 础教育设施、医疗设 施、文体娱活动空间、 商业服务、公共交通 五大类设施，居民在 “分钟城”内到达各类 设施的最短距离。 业态丰富度指标 表示“分钟城”内教 育、医疗、文化、商业、 交通五大类设施、业 态的数量和规模情况， 既考虑业态存在的种 类规模，也考虑每个 业态在生活圈内的数 量情况。 环境品质度指标 表示以小区为中心的生 活空间居住环境水平， 对影响小区的环境绿 化、停车、物业等指标 进行了量化考量。 表：2021“城市生活圈活力指数”指标体系 “分钟城”基础设施考察目录 城市生活圈“分 钟城”活力指数 维度 权重 服务可达度 0.4 业态丰富度 0.3 环境品质度 0.3 基础教育设施 幼儿园 小学 中学 医疗设施 综合医院 专科医院 社区医院 文体娱乐设施 运动场所 娱乐场所 公园 剧院 图书馆 高校 电影院 商业服务设施 菜市场 百货商店 便利店 超市 购物中心 银行 atm 中餐馆 西餐厅 加油站 宠物服务 物流公司 培训机构 交通设施 地铁站 公交站 9 在指标权重分配 上，研究基于前期调 研以及专家评分，服 务可达性的权重占比 最高，业态丰富度、 环境品质度次之。这 些指标的设定，一定 程度可能会受限于数 据本身，但研究希望 能尽可能地体现出对 于城市进化“以人为 本”的价值判断，并 希望通过最终的结果 回答两个关键问题： 不同城市生活圈 “分钟城”建设如何因 地制宜？ 什么样的“分钟 城”才是城市未来发 展和居民美好生活所 需要的？ 此外，就样本和 数据做简要报告，就 具体计算数据，研究 根据百度地图、高德 地图、贝壳、国家统 计局等机构的数据， 综合了28类日常生活 相关POI（兴趣点）数 据，60项数据指标， 并对所有指标数据进 行了多重标准化，便 于城市内部各类指标 比较，以及各个城市 之间对比。 就研究样本城市 的选择，考虑到大城 市居民对于生活空间 提质的诉求更强烈， 且原先以生产空间布 局为导向的城市发展 逻辑，在大城市造成 的职住错位、公共 服务空间分布不均衡 等城市发展问题当前 更突出。研究选取了 2020年人口在500万 以上的城市作为研究 对象，以期让研究更 聚焦。 10 TAKE A QUICK AT 60 CITIES RATING 2、“城市生活圈活力指数” 60城评分速览 在中国还未快速 城市化的时代，1978 年以前，那时的北京 还处在大院时代，北 京城基本就是目前的 二环以内；上海则是 被黄浦江一分为二， 浦东还是一片广袤的 农田；而广州的低矮 平房随处可见，深圳 则还是个小渔村。 四十多年后，沧 海桑田，从形态上 看城市中的住宅楼鳞 次栉比，高层、联 排、独栋犬牙交错， 一派蓬勃发展的新景 象。为顺应城市发展， 2018年住房城乡建设 部在新版城市居住 区规划设计标准中， 将“15分钟生活圈居 住区”“10分钟生活圈 居住区”和“5分钟生 活圈居住区”作为居 住区规划和设施配置 的核心对象。 近年来，不少城 市也已经在尝试规划 城市生活圈，比如北 京、上海、广州、长沙、 济南、厦门等城市都 提出了“15分钟生活 圈”相关打造计划。 结合时下城市关注热 点，我们将这些城市 放在“城市生活圈活 力指数”评价体系下， 所勾勒出来的城市“分 钟城“15分钟城 市表现如何呢？ 分钟城 15分钟城市 11 城市 综合得分 城市 综合得分 城市 综合得分 1 深圳市 100 21 郑州市 81.20 41 湛江市 62.19 2 上海市 97.07 22 合肥市 80.74 42 常德市 60.12 3 贵阳市 96.76 23 南宁市 80.15 43 漳州市 59.84 4 昆明市 93.43 24 天津市 79.46 44 金华市 58.50 5 广州市 89.77 25 东莞市 79.22 45 烟台市 57.55 6 长沙市 89.12 26 西安市 78.12 46 绍兴市 57.47 7 成都市 88.89 27 苏州市 77.66 47 台州市 56.67 8 厦门市 88.59 28 徐州市 77.10 48 嘉兴市 56.31 9 武汉市 87.50 29 常州市 77.06 49 新乡市 56.18 10 北京市 85.91 30 佛山市 74.76 50 保定市 55.58 11 重庆市 85.81 31 济南市 74.39 51 惠州市 55.32 12 南昌市 85.18 32 石家庄市 73.92 52 济宁市 54.64 13 长春市 84.21 33 宁波市 73.88 53 廊坊市 54.20 14 杭州市 84.14 34 无锡市 73.70 54 南通市 54.12 15 沈阳市 83.68 35 温州市 72.67 55 太原市 53.74 16 哈尔滨市 83.55 36 南充市 70.50 56 唐山市 52.80 17 大连市 83.42 37 赣州市 65.30 57 临沂市 52.77 18 福州市 82.19 38 上饶市 63.75 58 盐城市 52.47 19 青岛市 81.87 39 泉州市 63.63 59 襄阳市 51.95 20 南京市 81.47 40 洛阳市 63.10 60 潍坊市 50 表：60城“城市生活圈活力指数”速览 12 （1）在中国的大 城市中，绝大多数区 域重点城市表现都还不 错，以直辖市、省会 城市为代表。在研究的 60个中国大城市 1 中， 城市生活圈活力指数综 合评分前20的城市， 除了深圳、厦门、大连、 青岛四个计划单列市， 其他16个城市均是直 辖市或省会城市。在研 究的24个直辖市/省 会城市中，上海的城市 生活圈活力指数得分最 高。不过也有例外，厦 门比省会福州得分更 高，青岛比省会济南靠 前。 2020年全国人口 普查数据，500万以上 人口91个，但因为部 分城市数据缺失较为严 重，未纳入本次研究 城市 得分 上海市 97.07 贵阳市 96.77 昆明市 93.44 广州市 89.78 长沙市 89.13 成都市 88.90 武汉市 87.51 北京市 85.92 重庆市 85.81 南昌市 85.18 长春市 84.21 杭州市 84.14 沈阳市 83.69 哈尔滨市 83.56 福州市 82.20 南京市 81.47 郑州市 81.20 合肥市 80.74 南宁市 80.15 天津市 79.47 西安市 78.12 济南市 74.40 石家庄市 73.93 表：部分区域重点城市生活圈 活力指数评分结果 13 （3）一线城市比 拼“深上广北”。 深圳除了在一线城市 中第一，在全国60个 大城市中也是第一名， 深圳城市生活圈“分 钟城”在服务可达度、 业态丰富度和环境品 表：东北地区四城市城市生活圈活力指数得分情况 表：一线城市生活圈活力指数得分情况 城市 服务可达性 业态丰富度 环境品质度 综合得分 长春市 85.62 84.11 76.65 84.21 沈阳市 84.12 81.02 80.46 83.69 哈尔滨市 88.72 86.60 68.61 83.56 大连市 84.41 77.55 83.30 83.42 城市 服务可达性 业态丰富度 环境品质度 综合得分 深圳市 97.08 95.43 92.11 100.00 上海市 89.53 89.29 100.00 97.07 广州市 87.84 86.09 86.44 89.78 北京市 80.89 76.87 94.63 85.92 （2）南方城市 整体要好于北方城市。 在60个大城市中评分 前十的城市，除了北 京，其他均为南方城 市；评分前二十的城 市除了北京和东北四 城，其他也均为南方 城市。近些年来，伴 随经济发展南方城市 建设更新较快，城市 生活圈环境品质度南 方城市得分普遍较高； 而服务可达度、业态 丰富度两个指标涉及 服务业业态较多，南 方城市服务业整体比 北方发达。不过，东 北地区的长春、沈阳、 哈尔滨、大连也表现 不错，在东北地区整 体人口净流出状态下 这四城的人口还是净 流入状态，这些城市 城市化进程较早，城 市发展基础实力都不 错，城市社区发展水 平也较高。 质度三个方面，虽然 都不是全国最高，但 都取得了较好的得分， 最后综合评分最高， 而上海、广州、北京 则在三个方面，或多 或少有丢分的地方， 影响整体得分。相比 较其他城市，北京因 为城市肌理的不同， 地块尺度大、交通体 系导致空间割裂，降 低了服务业态的可获 得性，拉低评分。 14 3、 60城“生活圈活力” 聚类特征分析 帕特里克.格迪 斯在进化中的城市 中提到，“城市必须不 再像墨迹、油渍那样 蔓延，一旦发展，他 们要像花儿那样呈星 状开放，在金色的光 芒间交替着绿叶。” 城市发展逻辑转 变之下，城市生活圈 “分钟城”就如同城市 之花一样，让人们的 生活更美好，这也是 一个好的城市应该具 备的景致。但中国的 城市，由于发展阶段、 居民需求等影响，城 市生活圈活力要素的 混合度情况有明显差 异，大大小小的城市 生活圈面临的问题并 不相同。 我们将全国60个 大城市按照“城市生 活圈活力指数”评价 体系的分指标进行聚 类，将特征相似的城 市归为一类，得出4 大聚类，并为每一类 城市贴上了要素特征 标签。借由这4大分 类，我们清晰地看到 了中国大城市生活圈 “分钟城”具备的特质， 其中既有各项指标均 衡型，也有某项指标 突出型，具体如下： （1）均衡发展型。 60个中国大城市中有 4个城市生活圈“分钟 城”活力要素呈均衡 发展态势，均分布在 南方，其中深圳、上 海属于一线城市，城 市经济发展水平高， 服务业态发达，城市 生活圈活力较高；贵 阳、昆明则都有紧凑 城市发展趋势，例如 贵阳城市发展规划从 “摊大饼”变“蒸小笼”， 促进城市紧凑布局， 提高城市的通透性和 微循环能力，城市内 部布局合理，生活圈 便利可获得性也越高， 活力指数得到相应提 升。 （2）服务业态发 展型。在研究的60个 大城市中，有约三分 之一的城市属于服务 业态发展型城市。这 些城市生活圈活力指 数整体上比均衡发展 型城市略低，在三大 15 指标中存在短板，其 中大部分城市服务可 达性业态丰富度 环境品质度，涉及小 区外围的服务可达性 和业态丰富度得分高， 而涉及小区内部的环 境品质度得分偏低。 （3）环境品质发 展型。对于环境品质 发展型城市，生活圈 “分钟城”三项指标得 分情况为环境品质度 服务可达性业态 丰富度，虽然城市小 区环境品质度要比服 务业态发展型城市高， 但邻里住区服务业态 发展相对不足，拉低 了城市生活圈活力指 数整体得分，因此环 境品质发展型城市整 体水平略低一些。 （4）生活圈活力 发展中型。这类城市 生活圈“分钟城”还 处在发展中，三大指 标整体得分相对都不 高，环境品质度略好， 涉及社区服务业态的 服务可达性和业态丰 富度均表现不佳。这 些城市多是区域非核 心城市，城市发展相 对缓慢，城市社区更 新不足、业态老旧难 以匹配人们对于品质 生活的追求，未来城 市发展问题和机遇同 在。 表：城市生活圈“分钟城”四大类型城市 城市类型 服务可达性 业态丰富度 环境品质度 综合评分 城市数 品质均衡 发展型 93.34 94.08 89.62 96.82 4 服务业态 发展型 85.50 81.87 77.78 83.63 21 环境品质 发展型 77.55 70.70 78.89 75.79 11 生活圈活力 发展中型 56.69 57.32 68.72 57.01 24 16 类型1：城市生活圈活力均衡发展型城市 类型3：环境品质发展型城市 类型4：城市生活圈活力发展中型城市 类型2：服务业态发展型城市 L g g g Z g g 2a g W: g g g g g g = g g ? g i g + g 2 g 0 g 2 g g q g g v g s g g FE g g g ao g 2 g 62 g g g g g D g g R g X g T g g 6a g g Q g g g g g g g g e g g X g g g 2Y g g g A g 服务 可达度 服务 可达度 服务 可达度 服务 可达度 业态 丰富度 业态 丰富度 业态 丰富度 业态 丰富度 环境 品质度 环境 品质度 环境 品质度 环境 品质度 17 “分钟城” 典型城市分析 分钟城 15分钟城市是什么样子？ PART2 对于不同城市的人们来说，城市生活圈“分钟城”存在很大的差异。 从时间维度看，中国城市发展从“造城运动”走到如今的“城市更 新”，很多城市的面貌正在急速改变，这直接带来的是每个人城市 生活圈的更新；从空间维度看，中国地域发展不平衡是客观存在， 南北城市的差异、不同线级城市的差异由来已久，这种差异过去存 在，未来还将继续，这也造成不同城市的人生活圈“分钟城”存在 差异；而在城市内部，区域分化发展在近年成为新趋势，这是否会 加重人们同城不同品质生活圈的趋势也有待观察。 我们选择了几个城市生活圈特征鲜明的城市，从城市、城区、商圈 甚至是社区的维度，对“分钟城15分钟城市生活圈”活力进 行研究，尽可能细致的描绘出不同城市人拥有的生活圈。 18 1、上海：“分钟城”活力水平 浦江西岸更高 数据来源：贝壳研究院 （1）空间分布特征 上海中心城区生 活圈活力指数较高， 黄浦区和静安区最为 明显。从环线的角度 看，上海社区生活圈 活力水平呈现出沿内 环-中环-外环依次 递减的趋势，内环内 小区周边公共服务配 套的便利程度整体较 高。分城区看，以黄浦、 静安、徐汇等为代表 的中心城区社区生活 圈活力水平较高，崇 明、金山、青浦、奉 贤等外围城区的生活 圈活力程度仍有待提 升。此外，黄浦江如 同一条“楚汉分界线” 将上海众多社区划分 开来，浦江以西生活 圈活力水平超过浦江 以东，且越靠近黄浦 江沿岸社区生活圈活 力越强。 图：上海商圈“生活圈活力指数”分布情况 19 （2）商圈分析 上海众多商圈中， 内环以内社区生活圈 活力程度整体较高， TOP20活力商圈均集 中分布在内环线内， 包括南京东路、新天 地、人民广场等商圈。 这些商圈在商业发展、 生活便利、交通便捷、 医疗服务、文体娱乐 等方面均处于较优水 平，以南京东路商圈 为例，该商圈成为集 商业、办公、住宅为 一体的城市中心地， 连接多个轨道交通站 点，汇聚上海世贸广 场、来福士广场、南 京路步行街等多家大 型购物商场，在生活 休闲娱乐方面优势突 出，稳坐上海商圈居 住活力首位。 细分维度看，新 天地、打浦桥、老西门、 人民广场等商圈在社 区公共服务配套可达 方面优势突出，其中 新天地稳坐上海商圈 服务可达度的“第一 把交椅”；南京东路、 人民广场和新天地商 圈在教育资源、医疗 配套、文体娱乐、商 业服务、交通设施方 面占据绝对的数量优 势，跻身于社区业态 丰富度前三；环境品 质度较高的商圈包括 马桥、南京东路、陈 家镇等。 魔 都 20 图：上海商圈“生活圈活力”TOP50 数据来源：贝壳研究院 21 服务可达度 业态丰富度 新天地 （3）典型商圈分析 根据服务可达度 和业态丰富度两个维 度，将上海众多商圈 进行聚类分析，得到 以下不同特征的商圈： 生活圈服务高可 达度-高丰富度商圈。 社区生活圈各类配套 设施数量与可达水平 生活圈服务高可 达度-丰富度一般商 圈。以四川北路为代 表的商圈社区公共服 务配套的可达度较高， 均较高的商圈有新天 地、人民广场、老西门、 南京东路、打浦桥等。 以新天地商圈为例， 服务可达度与业态丰 富度在众多商圈中分 别位居第一、第三位， 地处市中心繁华区域， 汇聚新天地时尚购物 中心、香港广场、K11 购物艺术中心等多家 但业态丰富度处于较 弱水平。四川北路商 圈社区服务可达度在 众多商圈中排名第七， 尤其是交通配套设施 大型购物商场，满足 周边社区居民休闲娱 乐购物需求；临近轨 道交通站点、高架道 路，去往各地可谓十 足便利；商圈内外配 套的瑞金等多家医疗 机构，为社区居民带 来就医方面的便捷。 的可达水平较为靠前， 位列第五，而四川北 路商圈的居住小区周 边业态丰富度排名第 十八。 22 生活圈服务高丰 富度-可达度一般商 圈。建国西路商圈社 区公共服务配套设施 数量整体较高，业态 服务可达度 服务可达度 业态丰富度 业态丰富度 四川北路 建国西路 丰富度在众多商圈中 排名第八位，尤其是 社区周边基础教育、 文体娱乐设施配套水 平均挤进前三行列。 而服务设施可达度相 对较低，排名第21位， 社区周边医疗服务、 商业服务、交通设施 的可达度相较一般。 23 2、成都：“分钟城” 水平由内向外辐射，依次递减 （1）空间分布特征 总体而言，成都 生活圈活力指数的空 间分布特征是由内向 外辐射，依次递减。 我们以成都168个商 圈为样本，测算出商 圈的“生活圈活力”， 并以此展开分析。 从商圈的地理空 间分布角度看，成都 高指数商圈集中分布 在中心城区，具体而 言，活力指数较高的 商圈集中分布在锦江、 青羊、金牛、武侯及 成华等成熟区域。从 环线角度看，与上海 类似，成都商圈的生 活圈活力水平呈现出 “内高外低，依次递减” 的分布特征。 这种空间分布特 征，与城市格局本身 是直接相关的。如图 所示，作为典型的放 射型城市，成都以天 府广场为核心，人民 北、中、南路为南北 轴，蜀都大道为东西 轴，以“环线+放射 线”的结构，由内向 外辐射。此类型城市 格局的显著特征就是 优质资源会集中分布 在中心区域，沿着城 市脉络由中心向外辐 射，并呈现出逐渐衰 减趋势。 RADIATING FROM INSIDE TO OUTSIDE 24 （2）商圈分析 我们把颗粒度降 到商圈级别，成都生 活圈活力TOP级别的 商圈都有哪些？又表 现出什么样的共性特 征？ 成都生活圈活力 指数TOP10的商圈均 位于二环范围内,包 括盐市口、太升路、 合江亭等商圈。如前 所述，作为典型的环 形放射状城市，成都 以核心商圈为起点四 面八方向外发展，逐 步形成核心、次级、 近郊商圈的三级格局。 细分维度分析， 业态丰富度方面，盐 市口、太升路、合江 亭、红星路、宽窄巷 子、通惠门、石人小区、 草市街、沙湾及猛追 湾等商圈位居前列； 可达性方面，太升路、 盐市口、营门口、石 人小区、李家沱、合 江亭、优品道、九眼桥、 静居寺及沙湾等商圈 位居前列；环境品质 度方面，青城山、牧 马山、新会展、武侯 祠、锦江生态带、麓山、 东大路、麓湖生态城、 市一医院及雅居乐等 位居前列。 由于核心城区多 为老旧小区，环境品 质方面不如周边新区， 具体体现在容积率、 绿化率及车位配比等 方面。当下，随着成 都老旧社区改造项目 推进，核心城区的小 区环境品质会得到进 一步提升。 图：成都商圈“生活圈活力”指数分布情况 数据来源：贝壳研究院 25 图：成都商圈“生活圈活力”TOP50 数据来源：贝壳研究院 26 业态丰富度排名：1 服务可达度排名：2 盐市口 （3）典型商圈分析 我们根据服务可 达度和业态丰富度两 个维度，将成都样本 商圈进行聚类分析， 得到以下不同特征的 商圈： 生活圈服务高可 达度-高丰富度商圈。 该类型商圈包括盐市 生活圈服务高丰 富度-可达性一般商 圈。该类型商圈包括 草市街、八宝街、马 鞍路、衣冠庙及府南 新区等。以草市街为 口、太升路、合江亭、 红星路及宽窄巷子等。 以盐市口为例，该商 圈处于城市核心内， 距天府广场约150米， 新世纪广场、人民商 场、成都百货大楼、 仁和春天百货、摩尔 百盛、大业百货等大 型购物中心汇集其中， 方圆1公里范围内， 例，其社区公共服务 配套的可达度较高， 但业态丰富度处于较 弱水平。具体在服务 可达度方面，在众多 商圈中排名30，但是 有天府广场、春熙路 及太升南路地铁站点， 交通便利。根据我们 的测算模型显示，在 配套丰富度方面，盐 市口居于样本商圈的 首位；在服务可达度 方面，盐市口仅次于 太升路商圈。 在配套丰富度方面排 名较高，尤其是基础 教育、交通站点及商 业服务等，指数均较 高。 27 生活圈服务高可 达度-丰富度一般商 圈。该类型商圈包括 静居寺、沙湾、红星 路、川音及西南交大商 圈等。以静居寺为例， 业态丰富度排名：8 业态丰富度排名：35 服务可达度排名：30 服务可达度排名：9 草市街 静居寺 该商圈紧邻二环，配套 服务可达性方面，在 168个样本商圈中排名 第九，其中，商业服 务及交通站点方面优 势比较明显；业态丰富 度方面，该商圈在样本 商圈中排名35，医疗 服务、文娱设施及商业 服务等方面表现一般。 28 3、北京：核心城区 生活圈活力更强 （1）空间分布特征 核心城区生活圈 活力更强。从北京市 226个商圈的空间分 布密度看，总体上以 天安门为中心较为均 匀地向四周扩散。我 们对这些商圈的“生 活圈活力”指数进行 测算后发现，核心城 区小区生活圈活力更 强，活力指数从核心 区向外围递减。北京 生活圈活力的核心， 与商圈密度分布的中心 点相比，从天安门向东 部偏移，东城区和朝 阳区西部的活力指数最 高，西城区商圈的活力 指数差异最小。 图：北京商圈“生活圈活力”指数分布情况 数据来源：贝壳研究院 29 北北 To Welcome Beijing 京京 （2）商圈分析 北京商圈“生活 圈活力”榜单TOP10 显示，东大桥、崇文 门高居前两位，排名 3-10名的商圈分别 为，灯市口、三里屯、 CBD、北工大、东花市、 交道口、苏州桥、团 结湖。前十名的商圈 中朝阳区占半数，东 城区占四席，海淀区 商圈首位苏州桥排名 第九。 细分维度看：服 务可达度方面，东大 桥、崇文门优势明显， 北工大、交道口、灯 市口紧随其后；业态 丰富度方面，东大桥、 崇文门仍然保持领先， 综合排名稍靠后的工 体、双井和红庙在丰 富度单项上跻身前十； 环境品质度方面，活 力指数较高的商圈有 CBD、东大桥、农展馆、 亮马桥等。 30 图：北京商圈“生活圈活力”指数TOP50 数据来源：贝壳研究院 31 业态丰富度排名：1 服务可达度排名：1 东大桥 （3）典型商圈分析 根据服务可达度 和业态丰富度两个维 度，将北京商圈进行 聚类分析，得到以下 不同特征的商圈： 生活圈服务高可 达度-高丰富度商圈。 典型代表有：东大桥、 崇文门、三里屯、灯 市口等。以东大桥为 例，业态丰富度和服 务可达度在北京众多 商圈中排名均为第一。 地处繁华的东三环， 紧邻国贸，依托世贸 天阶、朝外SOHO、 财富购物中心等大型 综合体，商业气息浓 厚，商业服务可达度 和丰富度也均荣登榜 首。东大桥商圈覆盖 范围内有东大桥、金 台夕照和呼家楼三个 地铁站，向南500米 有国贸、永安里站， 向北600米有团结湖 站，四通八达，未来 的东大桥还可能是北 京地铁6号、17号、 22号、28号线的换 乘站，交通配套还会 有进一步提升。 32 业态丰富度排名：8 服务可达度排名：47 双井 生活圈服务高丰 富度-可达性一般商 圈。典型代表有：劲 松、团结湖、工体、 双井等，以双井为例， 商圈范围内有富力广 场购物中心、乐成购 物中心两大综合商业 生活圈服务高可 达度-丰富度一般商 圈。典型代表有：北 工大、交道口、CBD、 苏州桥等。以苏州桥 为例，文体娱和交通 优势突出。商圈基本 由北三环、北四环、 万泉河路、中关村北 大街四条主干围成， 体，同时还有北京歌 舞剧院、朝阳区图书 馆、北京东区儿童医 院、国际幼儿园，配 套丰富，商业、文娱、 交通、教育、医疗等 各方面相对均衡。这 些配套大多都集中分 仅在商圈范围内就有 苏州街、人民大学、 海淀黄庄、中关村四 座地铁站，是海淀区 最繁华的地段之一。 苏州桥商圈文化气息 浓郁，商圈内有中国 人民大学，北邻北京 大学、清华大学，南 邻北京理工大学、北 布在三环路和广渠路 交叉口，形成商圈中 心，因而商圈内小区 的服务业态丰富度和 可达度方差较大，尤 其体现在可达度上。 京外国语大学。从功 能区上看，商圈北部 办公楼林立，还有新 中关、欧美汇等购物 中心，商圈南部主要 为中国人民大学和一 些大型居住区，地块 尺度较大，形成高可 达度低丰富度的发展 形态。 33 业态丰富度排名：8 服务可达度排名：47 苏州桥 BEIJING IS A DIVERSE CITY 34 典型社区“分钟城” 生活圈分析： 感受社区所传达的气息 PART3 35 Paul Graham( 保 罗格拉汉姆)曾 在Cities and Ambition(城市与野 心)一文中提到，“特 定的城市可以对人传 递出特定的信息”，例 如，纽约传达出来的 信息是：你的钱包得 再鼓点；剑桥则是： 你应当多读书变得更 聪明；硅谷则是：你 应当更强大；巴黎则 是：做事要有风格。 一座城市具备什 么样的气质，传达出 什么样的信息，就吸 引着什么样的人聚集 此地，同时也让外来 者感受到这座城市不 一样的脉动。 那么，具体到城 市内部的微观尺度- 社区，对于长居于此 的居民，是否同样会 感受到其传达出的“独 特”气息。本报告第 三部分，我们以北京 这座城市为样本，基 于案头工作测算了约 6800个社区的生活圈 活力指数（15分钟城 市），结合线上及线下 访谈，最终选择有代 表性的社区，对其所 展现的特质进行探讨。 我们将分析3类 典型代表社区，分别 是超大型社区、城市 “蜂巢”、及“孤岛” 社区。对于社区的定 义，超大型社区来源 于现有定义，而城市 “蜂巢”及“孤岛”社 区源于我们的自有定 义。需要说明的是， 对于不同类型的社区， 我们选择了具体案例， 但并不代表没有其他 典型社区，也无意于 比较孰优孰劣。 BREA TH 36 1、超大社区“睡城”天通苑 什么是超大型社 区？对于这个问题， 一说是建筑面积在50 万平方米以上的社区， 但并无明确信源。可 以确认的是，超大型 社区本身是一个相对 概念。在比较样本中， 建筑面积或者居住人 口总数居于头部位置 的，是可以定义为大 型社区甚至是超大型 社区的。 天通苑，是1999 年由顺天通房地产开 发集团建设的大型社 区，位于北京立水桥 北，行政上隶属于昌 平区天通苑北街道和 天通苑南街道，开发 建设社区前该地称“太 平庄”。 37 社区规划建筑面 积600多万平方米， 分为本区（或老区）、 天通东苑、天通西苑、 天通北苑与天通中苑， 每个苑又按照数字分 1、2、3区，天通中 苑分为东区、西区、 南区、北区，常住人 口近50万，于2001 年2008年陆续建 成，以经济适用房为 主，在户型方面，种 类丰富，主力成交户 型是80平方米100 平方米的两居室和150 平方米
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