中国“十四五”规划：展望房地产的未来.pdf

Chinas New Economy Smart, Sharing and Green 1 展望房地产 的未来 戴德梁行大中华区研究团队 “十四五” 规划 中 国 第一部分 摘要 P04 P08 P12 P14 P56 P106 P150 P154 4 第一部分 摘要 第一部分 摘要 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 5 摘要 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 6 第一部分 摘要 中国的“十四五”规划包含了多项社会经济目标，该规划希望进一步改 进的三个领域是： 创新、技术和“新基建”； 环境可持续性； 城市群发展。 环境可持续性现在是我们这个时代最重要的话题之一，无论对政府组织、 企业还是民众都是如此。原因主要有两个： 一是，需要控制气候变化的程度和强度； 二是，通过现在投资绿色项目和计划，它可以作为一种经济激励工具， 在新冠疫情之后立即帮助推动世界各地的经济发展。 在考虑创新、技术和“新基建”，以及对房地产的未来影响时，一系列 与技术相关的举措引人关注，但需要详细考虑的有以下五个方面： 智能基础设施5G 和数据中心； 智慧城市智慧交通； 智能供应链工业与物流 4.0； 智能建筑智能商业建筑； 智能空间智能办公舱。 当考虑环境可持续性和房地产相结合时，同样有许多问题和主题需要思考。 然而，对房地产走向“绿色”有重大影响的四个重要主题包括： 绿色金融； 碳中和； 绿色租赁； 环境、社会和治理原则（ESG）以及全球房地产可持续发展基准（GRESB）。 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 7 进入 21 世纪，中国城市群对中国整体的发展影响越来越大。这些城市群 能够聚集大量资源，如人才、交通和教育。紧密相连的经济网络也可以 支撑产业均衡布局和资源有效分工配置，从而扩大区域经济规模并提高 增长速度。 最后，展望未来，“十四五”规划预计将提高创新质量，并在环境可持 续性方面加倍发力。其中一些目标有望得到中国“新型城镇化”计划的 支持，尤其是城市群的发展。最终，“十四五”将着眼于进一步平衡城 乡居民之间的社会和经济差异，确保国家达到中等发达国家水平。 在考虑未来中国城市群的持续发展时，重要的是要评估： 国际城市群发展； 中国城市群的总体发展； 中国城市群发展趋势； 全国五个最重要的城市群的发展现状； 规划者在继续推进中国城市群发展计划时应考虑的因素。 第二部分 介绍 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 9 介绍 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 10 第二部分 介绍 中华人民共和国国民经济和社会发展五年规划纲要，简称“五年规划”，自 1953 年以来深 刻影响着中国社会和经济的发展。 2021 年 3 月 11 日，十三届全国人大四次会议表决通过 了关于国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要的决议。 展望未来，“十四五”规划将进一步平衡城乡居民之间的社会和经济差异。该计划还有望 提高创新质量，并加大对环境可持续性的关注。中国的“新型城镇化”规划有望帮助实现 这些目标。此外，该规划呼吁提高经济和社会改善和增长的质量，而非单纯提升量化指标。 预计在“十四五”期间，“显著提高效率”将有助于这种改善和增长。此外，值得注意的是， 没有设定确切的国内生产总值 (GDP) 增长目标。但是， 2035 年远景目标其中之一是将人 均国内生产总值目标提高到中等发达国家的水平。 该规划对房地产行业的连锁反应有以下几个重点。这些重点既与主要的远景目标有关，也 与较具体的目标有关，它们主要包括： 经济； 国内国际 “双循环”； 科技创新与“新基建”； 环境可持续发展； “新型城镇化”； 自由贸易试验区； 现代产业与供应链体系； 金融改革； 健康产业发展； 旅游经济发展； “房子是用来住的 ,不是用来炒的”。 我们将上述重点进一步提炼为本报告所涵盖的三个与房地产有关的核心要素，它们是： 创新、技术和“新基建”； 环境可持续性； 城市群发展。 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 11 12 第三部分 对房地产的影响 第三部分 对房地产的影响 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 13 对房地产的影响 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 创新、技术和“新基建” 影响一 技术的助推作用 无论现在还是未来，技术都将是中国建设发展的关键驱动力之一。因此，它在“十四五规划”中得到 了广泛的重视。特别是在中国的科技行业，研发支出近年来在推动该行业发展方面发挥了很大作用。 据 Matthews Asia 称，2017 年中国的该项支出比 2012 年增长了 70%。此外，中国还在投资以 人工智能（AI）、机器人和大数据为核心的高科技产业园和孵化器。 不少投资来自本土的大型互联网公司，比如 BAT（阿里巴巴、百度和腾讯）。这些公司在 新研发、云计算和“黑科技”上投入了数十亿元人民币。 随后，我国电子信息产业固定资产投资水平近期出现强劲增长。根据工业和信息化部 （以下简称“工信部”）发布的 2019 年电子信息制造业运行情况， 2019 年我 国电子信息产业固定资产投资增长 16.8%。远高于同期制造业固定资产投资 3.1% 的增长率（图 1）。 14 第三部分 对房地产的影响 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 15 图 1： 中国固定资产投资电子信息产业 / 制造业（2018 年 12 月2019 年 12 月） 16.6 -2.6 5.5 6.7 6.2 8.5 10.5 11.1 11.6 13.6 13.8 16.8 9.5 5.9 4.6 2.5 2.7 3 3.3 2.6 2.5 2.6 2.5 3.1 (5.0%) 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 1-12月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 电子信息制造业 制造业 2018年 2019年 资料来源：中国工信部，戴德梁行研究部 更重要的是，中国正在更加注重创新。根据世界银行的数据，中国在研发上的投入超过 GDP 的 2.2%， 产生了相当数量的国内专利，开发了开拓性的技术，这些技术的使用已经逐步日常化，比如移动支付技 术（图 2）。 图 2： 专利合作条约（PCT）申请量（2009 年和 2019 年） 58,990 57,840 52,660 19,353 19,085 7,934 5,786 4,610 4,185 4,011 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 中国美国日本德国韩国法国英国瑞士瑞典荷兰 2009 2019 ( 专利合作条约申请量) 资料来源：cnTechPost, 戴德梁行研究部 16 第三部分 对房地产的影响 创新方式之一是人工智能的普 及。说到人工智能的发展，中 国有一个主要优势，就是数据 量。通过移动支付等各种平台 获取大量数据，意味着人工智 能相关算法可以变得越来越可 靠。与此同时，百度、阿里巴 巴和腾讯（ BAT）这三家中国 科技巨头已经在深度学习领域 投资了一百多家公司。此外， 总部位于上海的人工智能公司 商汤科技，目前是相关专业技 术领域世界上最重要的公司之 一（图 3）。 图 3： 中国人工智能现有及规划产业规模 0 20 40 60 80 100 120 2020 2025 2030 (万亿元) 人工智能核心产业相关产业 资料来源：国务院，中国工信部，戴德梁行 政策 中国政府一直在助推科技发展。其中一项计划就是推进“中国制造 2025”。该战略规划瞄准高新技术 产业，包括新一代信息技术、电力装备、机器人、高档数控机床和新能源汽车等战略重点，引导社会各 类资源集聚，推动 10 年内优势和战略产业快速发展（图 4）。 图 4：中国制造 2025十大重点领域 备 5 PP 资料来源：戴德梁行研究部 （万亿元） 1 5 10 12 10 8 6 4 2 0 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 17 Industry 4.0 物联网 人机交互 关键设备的 远程控制 智能车辆 智能交通 智能基建 媒体无处不在 随时随地 畅享宽带 5G 应用实例 图 3： 中国人工智能现有及规划产业规模 另外，为加速可持续经 济增长，中国另一个科 技相关的政策目标是“新 型基础设施建设”的发 展，包括 5G 网络建设 和数据中心建设。共有 25 个省将“新基建”项 目列入政府工作报告， 其中 21 个提出推进 5G 网络建设（图 5）。 图 5： 为什么 5G 如此重要？ 资料来源：Gadgetbyte，戴德梁行研究部 考虑到创新、技术和“新型基础设施建设”对未 来房地产行业产生的影响，将有一系列与技术相 关的应用方向不断涌现，但有五个应用方向有待 进一步深入研究： 智能基础设施建设5G 和数据中心； 智慧城市智慧交通； 智能供应链工业物流 4.0； 智能建筑智能商业建筑 ; 智能空间 智能办公舱。 18 第三部分 对房地产的影响 智能基础设施建设5G 和数据中心 5G 图 6： 5G 产业直接产出和间接产出趋势预测（2020 年2030 年） 资料来源 : 中国信息通信研究院 , 戴德梁行研究部 54 350 800 130 700 1,150 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 0 2 4 6 8 10 12 2020年2025年2030年 （万个） （万亿元） 直接经济产出间接经济产出直接创造的经济增加值 对GDP的间接贡献直接就业机会间接就业机会 5G的出现将改变中国的社会和经济格局。在中国， 据中国信息通信研究院估计， 5G 在中国的商业化 将推动信息消费规模和经济总量从 2020 年超过 8万亿元人民币到 2025年的 10.6万亿元人民币， 在这本 5G 经济社会影响白皮书中提出，中国 信息通信研究院提出到 2030 年，5G 经济的直接 贡献的总产值、经济增加值和就业机会将分别达 到 6.3 万亿元、 2.9 万亿元和 800 万个。间接贡 献方面， 5G 创造的总产值、经济增加值、就业机 会分别达到 10.6 万亿元、 3.6 万亿元和 1,150 万个 （图 6）。 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 19 5G 除了提升体验和更大容量外，还将进一步打 通物联网，渗透到各行各业。它将与大数据、云 计算、人工智能等技术一起，不仅在中国，而且 在全球，开创一个发展和交流的新时代。随着 5G 技术的发展和逐步商业化，与 5G 技术高度相 关的产业，如云计算、虚拟现实（ VR）、智慧城 市技术、智能制造与供应链技术、智能建筑技术等， 将给社会经济发展带来巨大变化（图 7）。 图 6： 5G 产业直接产出和间接产出趋势预测（2020 年2030 年） 图 7：5G 应用场景 资料来源：华为5G 时代：十大应用场景白皮书，戴德梁行研究部 市场潜力 低 中 高 5G 技术相关性 小 中 大 智慧城市 - 垃圾桶、停车位、路灯、 交通灯、仪表 智能制造 - 物流和库存监控 无线医疗联网 - 医院看护机器人 无人机 - 飞行出租车 无人机 - 媒体应用 家庭 - 家庭监控 无人机 - 物流 智能制造 - 基于云的 AGV 家庭 - 服务机器人 可穿戴设备 个人 AI 辅助 社交网络 智慧城市 智慧能源 无线医疗 车联网 云 VR/AR 联网无人机 智能制造 200Mbps 200Mbps mMTC 10ms 100Mbps 100Mbps 10ms 100Mbps- 9.4Gbps 200Mbps 智能制造 - 工业传感器 无线医疗联网 - 救护车通信 无线医疗联网 - 远程手术 全息 24 23 21 22 18 15 14 13 12 11 19 17 16 9 8 10 3 4 5 2 1 7 20 10ms 无线家庭娱乐 6 十大应用场景 按 5G 相关性排序 20 第三部分 对房地产的影响 资料来源：华为5G 时代： 十大应用场景白皮书， 戴德梁行研究部 数据中心 5G 应用场景 云 VR/AR 实时计算机图像渲染和建模 智慧能源 馈线自动化 社交网络 超高清 / 全景直播 车联网 远程驾驶、编队行驶、自动驾驶 无线医疗 具备力反馈的远程诊断 个人 AI 辅助 AI 辅助智能头盔 智能制造 无线机器人云端控制 联网无人机 专业巡检和安防 无线家庭娱乐 超高清 8K 视频和云游戏 智慧城市 AI 使能的视频监控 随着 5G 网络的扩展，数据中心将成为支持数据采 集、处理、存储和流通的重要引擎。 在中国，数据中心的发展是由以下几个方面推动 的： 1. 政策： 中国各部委近期发布了一系列数据中心 发展政策。一些重要政策包括： 2013年： 关于数据中心建设布局的指导意见 发布； 2015年： 国务院发布促进大数据发展行动纲 要。国务院提出要坚持创新驱动发展， 加快 大数据部署，深化大数据应用； 2015年： 国务院发布关于积极推进“互联网 +”行动的指导意见，推动互联网从消费 向生产领域拓展； 2017年： 工信部发布了云计算发展三年行动 计划； 2020年： 中共中央政治局常委会会议再次强 调加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设 进度。 2. 应用： 近年来，数字经济在中国蓬勃发展。 2019 年，中国数字经济总值达 35.8 万亿元人民 币（5.5 万亿美元），仅次于美国（图 8）。 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 21 图 8：拥有最大数字经济的前 10 个国家（2019 年） 0 2 4 6 8 10 12 14 墨西哥 加拿大 印度 韩国 法国 英国 日本 德国 中国 美国 （万亿美元） 资料来源 : 经合组织 , 戴德梁行研究部 此外，根据工信部数据， 2019 年中国数字经济 占中国 GDP 的 36.2%，对 GDP 增长的贡献率 达到 67.7%。并且，根据官方数据，截止 2020 年上半年，中国网民数量、互联网普及率、网上 购物者和网上支付用户分别为 9.4亿、 67%、 7.49 亿和 8.05 亿。 3. 新冠疫情的影响： 2020 年，新冠疫情在网络 消费极度活跃，带动了移动互联网应用需求的激 增，短视频、直播等大流量应用场景推动了移动 互联网流量的大幅增长。 2020 年，移动互联网 接入流量消费 1,656 亿 GB，同比增长 35.7%。 中国数据中心的发展 2020 年，中国数据中心产业规模为 1,958 亿元 人民币，比 2019 年增长 25.4%，近十年年均 增长超过 35%。根据 36 氪研究院的预测，到 2025年，中国数据中心产业规模有望达到 5,952 亿元人民币，是现有总量的三倍（图 9）。 22 第三部分 对房地产的影响 图 9：中国数据中心产业规模（2009 年2025 年） 图 10：中国使用和在建的数据中心机架数量（2016 年2019 年） 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 （亿元人民币） 资料来源 : 36 氪研究院 , 戴德梁行研究部 据工信部数据，截至 2019 年底，全国数据中 心机架总数达到 315 万 个，同比增长 39%。具 体来看，超大型数据中心 机架数和大型数据中心 机架数分别为 117.9 万和 119.4 万，较 2018 年底 增长 41.7%（图 10）。 124 166 226 315 125 107 181 364 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2016 2017 2018 2019 在用机架规模（万架）规划在建机架规模（万架） 资料来源：中国工信部 - 全国数据中心应用开发指南，戴德梁行研究部 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 23 沈阳 大连天津 青岛 北京 郑州 西安 上海 南京 苏州 杭州 厦门 长沙 南宁 广州 深圳 香港 武汉 成都 重庆 合肥 台北 图 9：中国数据中心产业规模（2009 年2025 年） 图 11：热图中国数据中心分布（2020 年） 在数据中心的分布方面，中国较发达的城市对数 据中心的需求较大，因为它们对互联网的使用要 求较高。目前，中国 80% 的数据中心分布在 18 个主要城市。其中，北京、上海、广州、深圳、 杭州、武汉、成都、重庆和天津是高利用率数据 中心的例子，呼和浩特、鄂尔多斯、乌兰察布、 中卫、乌鲁木齐和贵阳是与电力相关的资源型数 据中心的例子（图 11）。 在考虑我国数据中心用户需求时，为满足数据备份存 储、大数据运营等中低时延敏感度用户的需求，为了 节约成本，首选位于偏远地区的大型和超大型数据中 心。为了服务于那些具有高时延敏感度的用户，例如 在线游戏和金融科技业务，首选位于核心城市内和附 近的数据中心（表 1）。 资料来源：开放数据中心委员会（ODCC）， 自然资源部地图技术审查中心 , 戴德梁行研究部 高 低 24 第三部分 对房地产的影响 表 1：中国数据中心：客户类型和需求特征 图 12：中国数据中心服务需求（2018 年2025 年） 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2018 2019 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 传统企业需求BAT需求云计算及互联网客户需求 Million 资料来源：艾瑞咨询2020 年中国数据中心行业白皮书，戴德梁行研究部 资料来源：工信部，中金公司，戴德梁行研究部 中国未来数据中心的发展 客户类型 机房规模 设备等级 价格敏感度 选址集中度 低时延 互联网行业 云厂商 金融行业 制造行业 政府机构 视频 / 媒体 游戏行业 传统企业需求 云计算及互联网客户需求BAT 需求 随着 5G 的推出，物联网的扩展和云计算的发展， 中国对数据中心使用的需求也将增加。据工信部 估计，到 2025 年，互联网和云计算对数据中心 服务的需求份额将从 2018 年的 42% 上升到 80% （图 12）。 （万架） 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 25 表 1：中国数据中心：客户类型和需求特征 图 12：中国数据中心服务需求（2018 年2025 年） 中国在可持续发展方面的不断努力和碳中和目标 的确立，将使数据中心以节能为中心的方式发展 成为必然。利用风力发电、水力发电、光伏发电 和其他可再生能源的数据中心的份额将继续增加。 此外，随着边缘计算的发展，对距离用户更近的 边缘数据中心的需求将激增。 最后，到 2020 年，中国的数据中心肯定会受到 更多投资者的关注，我们预计，随着数据中心行 业的持续发展、房地产投资信托基金市场的发展 以及中国绿色融资的发展，这种关注会持续增加。 26 第三部分 对房地产的影响 智慧城市智慧交通 在全球范围内，城市人口总体呈上升趋势，城市 地区强大的交通连通性将对中国经济的未来发展 起到更重要的作用。在未来，通勤者将追求从通 勤的速度和便利。在未来几年，对于那些希望吸 引顶尖人才的城市来说，一个发展良好的交通系 统也将被证明是一项重要资产。 随着对城市基础设施投资的增加，智能自动驾驶 汽车 (AVs) 最近成为了关注的焦点。全球已有约 800 亿美元投资于联网自动驾驶汽车 (CAV)，所 以这项新技术引领我们走向城市交通的未来只是 一个时间问题。 在本节中，在讨论自动驾驶汽车对城市和房地产 的影响之前，我们先来看一下它的分类。 自动驾驶汽车分类 随着近年来对人工智能的投资增加，我们正逐渐 走向一个“解放双手”的社会，驾驶也不例外。 自动驾驶汽车已经成为人们讨论的热门话题，也 是科技公司和投资者的主要关注焦点。作为个人， 我们的角色正在从司机慢慢过渡到乘客，但在人 们愿意永远放下方向盘之前，仍有大量的工作需 要完成。 我们今天更熟悉的自动驾驶汽车在学术意义上并 不是真正的“自动”。如今，一些车辆有能力在 特定情况下自主导航，但仍经常需要人类干预。 国际汽车工程师协会（ SAE）对自动驾驶汽车已 经制订了 6 个级别的标准（图 13）。 图 13：自动驾驶汽车的自动化水平 资料来源：国际汽车工程师协会（SAE ），戴德梁行研究部 0 无自动化 零自动化： 驾驶员来完成汽 车驾驶 1 驾驶员辅助 驾驶员控制汽车 行驶，但汽车可 以提供一些辅助 驾驶功能 2 部分自动化 汽车有自主驾驶 功能，如加速、 转向。但驾驶员 必须保持专注， 持续操作和观察 周围环境 3 有条件的自动化 汽车仍需要驾驶员， 但不必一直观察周围 环境。当遇到一定状 况时，驾驶员需要做 好准备去操控 4 高度自动化 在大多数情况下， 汽车自身可以完成 各项驾驶功能。驾 驶员可以适时选择 进行操控 5 全自动化 汽车可以在任何状 况下独立完成驾驶。 驾驶员可以适时选 择进行操控 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 27 完善这项技术的一个重要激励因素是减少驾驶时 人为失误的风险。根据美国国家公路运输安全协 会（ NHTSA） 2008年全国机动车事故原因调查， 超过 90% 的车辆事故都是由人为失误造成的， 因此自动驾驶技术的创新有可能有助于建立更安 全的点对点交通。然而要等到自动驾驶汽车成为 道路上的主要车辆时这样的积极作用才会更加明 显。而在这之前，发生事故的可能性仍然令人担忧。 中国是处于自动驾驶车辆创新前沿的国家之一。 中国已经开始在封闭试验区部署自动驾驶汽车的 测试。在这些领域，原始设备制造商（ OEM）可 以在各种模拟环境中测试他们的自动驾驶汽车。 一个测试例子是最近由厦门金龙客车公司制造的 自动驾驶巴士的试验。厦门试验区还允许在遇到 行人、骑行人、失去 GPS 信号等情况下对自动 驾驶汽车进行测试。中国的其他城市，如北京和 上海，也已经开始发放自动驾驶汽车测试牌照。 百度、阿里巴巴、腾讯、滴滴、华为、蔚来和上 汽等国内企业都在试验自动驾驶汽车。 未来，汽车的运营模式将是影响自动驾驶技术对 城市环境影响的一个方面。尽管外形相似，但无 连接的自动驾驶汽车和联网自动驾驶汽车的含义 是完全不同的。联网自动驾驶汽车自然会促进拼 车业务，将不可避免地比非联网的自动驾驶汽车 对汽车保有量产生更大的影响。 28 第三部分 对房地产的影响 城市连通性 图 14：全球自动驾驶专利数 (2010 年 1 月 2017 年 7 月 ) 资料来源：科隆经济研究所、世界知识产权组织、戴德梁行研究部 338 339 343 362 370 380 402 439 516 958 谷歌 戴姆勒 大众 丰田 宝马 通用汽车 福特 大陆 奥迪 博世 科隆经济研究所基于 5,839 项无人驾驶专利 申请的分析 在基础设施欠发达的城市地区，自动驾驶汽车的 影响可能最大。而像纽约，伦敦，巴黎，东京， 新加坡，北京，上海等的核心城区，应该更倾向 于公共交通，以保护现有的道路空间。发达城市 的郊区和欠发达城市的整体城区等连通性水平较 低的城市区域，更容易受到自动驾驶汽车融入城 市交通基础设施的影响。 另一方面，联网自动驾驶汽车将不仅成为城市连 通性水平较低地区的组成部分，而且将成为城市 连接性水平较高地区的组成部分。因此，发达城 市核心区的联网自动驾驶汽车将以自动驾驶拼车 或自动驾驶公共汽车的形式运营。 全球的汽车制造商和出租车公司已经在自动驾驶 汽车上投入了大量资金。目前，这是参与公司之 间的竞赛。各公司都期待能以最快的速度取得最 有效的进展（图 14）。 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 29 目前，对有意开发和应用自动驾驶技术的公司的 投资正在大量涌入。据 Global Newswire消息， 科技巨头百度的自动驾驶技术开源数据平台，阿 波罗，现在拥有 210 多个商业伙伴。许多原始设 备制造商希望在最新的自动驾驶汽车创新方面保 持领先地位。其中一些合作伙伴包括福特、戴姆 勒和现代。此外， 2017 年 9 月，百度宣布成立 100 亿元人民币的基金，在三年内为超过 100 个 新的自动驾驶项目拨款。 对于那些经济严重依赖于吸引和留住高技能人才 的城市来说，发达的交通基础设施、健康的空气 质量和有吸引力的公共环境等要素有助于吸引新 的顶级员工、保持经济竞争力。一个城市的经济 越强大，其居民就越会注重创造一个井井有条、 管理良好的城市并维持一个可持续和健康的环境。 这样就能创造一个良性循环。对高性能交通基础 设施的需求增加意味着，那些现在投资于自动驾 驶和联网自动驾驶的城市将确保它们在未来几年 能够满足市民的一些生活需求，从而保证未来健 康的城市发展。 重新计算交通时间 区位！区位！区位！这仍然可以说是影响房地产 和房地产估值的头号因素。自然资源的可达性、 相似的公司或特定的人口群体都有能力创造或破 坏一处房地产的吸引力。然而，在一个联系更加 紧密的世界里，也许我们会开始以不同的方式来 衡量交通时间和距离。 距离的重要性很大程度上受到交通连通性的影响。 当通勤是无缝、无压力的时候，交通时间和距离 就不再是一个问题。这意味着，未来随着自动驾 驶汽车（特别是联网自动驾驶汽车）的出现，我 们可能会重新估量位置（例如距离市中心的距离） 所占的权重。随着自动驾驶的应用和整合，交通 拥堵可以减少，道路容量可以增加。加上联网自 动驾驶汽车可以方便乘客利用车上时间进行工作 等。这将使郊区在未来对城市劳动力更具吸引力， 不仅在全球，在中国也是如此。 30 第三部分 对房地产的影响 在供应链中使用联网自动驾驶汽车不仅能够提高 交付系统的效率，缩短交付时间，节省燃料成本， 而且在交付方面，它们也有能力降低劳动力成本。 与其使用需要司机 / 送货员的传统送货卡车，公 司可以选择派出一批联网自动驾驶汽车，这样客 户在货物到达目的地后，就可以从卡车的“储物柜” 中取回货物。 这将是一个移动版本的网点储物柜系统，我们在 今天也已经可以看到不少储物柜系统其中一 个例子是亚马逊储物柜。目前的亚马逊储物柜系 统在不同的地点战略性地设置了实体储物柜，顾 客可以去那里取出他们的订单货品。一旦货物交 付，客户就会收到一个储物柜号码和代码。然后， 他们可以在方便的时候前往目的地取回包裹。随 图 15: 自主道路货运的发展（2018 年2040 年） 2018 First platooning systems allow trucks to use V2V communication to drive in close proximity and brake in concert 10-20% fuel savings 2025 Semi-autonomous autopilot features roll out to trucks, letting drivers stay on the road longer and allowing the truck to handle much of the driving Gradually increasing ratio of driving time to downtime 2040 Fully autonomous trucks take the place of semi-autonomous ones on the roads, allowing companies to move cargo without needing drivers at all Massive savings on wages and faster deliveries 资料来源：BI Intelligence，戴德梁行研究部 精简供应链 如今，据估计，欧洲城区的供应链成本中，仅物 流成本就占到了惊人的 50%。毫无疑问全球的公 司目前都在推动更具有成本效益的供应链方法。 尽管目前自动驾驶汽车在供应链中的地位不容忽 视，但我们有理由相信，在未来几年，自动驾驶 汽车将成为降低成本的关键。 由于大型货运车辆的性质，它们倾向于在可预测 的地区和沿常规路线运行。这将使这种运输模式 更适合于将来转换到更自动化的状态（图 15）。 第一批卡车结队系统允许卡 车间进行交流，保持较近的 距离并协同刹车。 减少 10-20% 的油耗 半自动驾驶功能将在卡车上得 到应用，允许司机和卡车可以 长时间行驶。 大幅提高行驶时间和停止时间 的比率 无人驾驶卡车取代半自动卡 车，公司运送货物将不再需 要驾驶员。 大量节约工资成本，提高运 输效率 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 31 着联网自动驾驶汽车的引入，客户保留了这一过 程的安全性，同时增加了送货上门的便利性，对 于供应链运营商来说，在送货过程中减少了雇佣 的劳动力。 除了自动驾驶，在讨论供应链自动化问题时，由 于道路拥堵，一些企业将目光投向天空寻求物流 解决方案。无人机送货一直是物流领域的热门话 题，但由于安全性等问题，其可扩展性一直受到 质疑。它们作为快递工具的使用可能存在问题， 但毫无疑问，它们将继续在测量、建筑、房地产 管理和房地产营销方面产生影响。 较小的地面机器人也是一种可行的解决方案。无 人机不仅能承载更重的载荷，还消除了无人机 带来的一些安全隐患。例如，总部位于伦敦的 Starship Technologies 公司已经使用机器人在 100 个城市完成了 60 万英里的送货。 扩大零售的覆盖区域 自动驾驶可能会对零售产生巨大影响，无论是对 实体店还是网络零售商。通过分析零售、消费者 行为的变化，这一点将会变得更加明显。 1. 交通更加便利 随着自动驾驶汽车和联网自动驾驶汽车的出现， 交通愈加便利，使得消费者更愿意跨越更远的距 离前往此前不方便到达的特定购物区域。对于位 于市中心、停车位有限的商业区域来说也是如此。 此外，如果消费者发现长距离的交通更省心，他 们可能对距离远的商业区域有更大的接受程度。 2. 减少泊车量 特别是随着更多的人使用联网自动驾驶汽车，零 售场所对停车位的需求将会减少。这将有助于重 新利用以前被停车场占用的空间。土地所有者将 可以扩建他们的设施，甚至可以选择出售 / 租赁 空间。 3. 送货方式 如上所述，自动驾驶汽车将彻底改变公司处理送 货上门的方式。对于在线零售来说尤其如此。随 着在线零售商能够比以往任何时候都更轻松地满 足配送需求，这将意味着实体零售商面临更大的 竞争。 32 第三部分 对房地产的影响 图 16：未来的自动驾驶和停车场（第二阶段开发：2025 年2035 年） 资料来源：C, 戴德梁行研究部 汽车所有权将发展成为一种智能出行的订阅服务，因此不再需要大量的停车位。 车库 无人机配送 充电地板 汽车呼叫区域 车库将会被改造成其他用途，如写字楼、住宅和酒店。 将发展成为住宅，写字 楼，消遣娱乐的空间。 取代地面汽车配送， 建筑物可以接受货物。 当汽车不行驶时， 可以实现自动充电。 乘客可以使用手机来 叫车。 1 2 3 4 4. 减少停车位 从更详细的角度来看，未来这一趋势将归因于自 动驾驶技术的普及，但这不是唯一的驱动因素。 随着交通基础设施对城市越来越重要，未来一个 城市的连通性就足以鼓励人们选择公共交通或拼 车，而不是私人形式的自动交通。 根据 Bisnow 研究，停车场现在占美国城市所有 空间的 30%。这为老旧停车场的重新利用提供了 令人兴奋的机会。这些空间可以重新设计成为其 他物业以满足许多不同的需求办公空间、零售 场所和住宅等等。 建筑公司和开发商已经开始计划这种转变。总部 位于旧金山的建筑公司 Gensler 和住宅开发商 Avalon Bay Communities 是两家正在采取措施 为这种过渡做准备的公司。最新的停车场设计是 为了在未来更平稳地过渡到办公、住房或其他功 能。这意味着停车场空间将有更高的天花板、平 坦的地板和窗户（图 16）。 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 33 在一些区域，减少停车位也会成为一个吸引潜在 租户的特质，因为它们可以被宣传为“无人驾驶 汽车限定发展区域”。一些开发商也在积极地从 租户入手，让他们减少汽车出行。例如，英国住 宅开发商 Moda 正在与优步联手，鼓励他们的 居民减少使用他们的汽车。居民每个月可以获得 100 英镑的优步使用券，以此减少居住区的停车 需求。 未来，在确定合适的停车位数量时，可能会遇到 一些挑战。研究表明，除了无人驾驶，交通基础 设施的发展也同样会减少对停车位的需求，但未 来城市仍然需要配备一些必需的停车空间。 关于未来 在未来，我们可以预期到自动驾驶汽车的出现将 会给城市现有的环境带来巨大的变化。这里没有 一种“正确”的方式来应对这种转变，但有许多 方式让业主着手为这些改变做好准备。 对于无人驾驶汽车，我们不仅需要评估其自身价 值，评估它对城市密度以及通达性的影响也是至 关重要的。房地产行业必须要具备应对由于通达 性提高而发生的消费者行为转变的能力。 令人振奋的变化即将到来，这必将引发全社会对 房地产行业的重新思考。由于人类不断追求便利 性，自动化将是大势所趋。虽然我们可能要过些 年才能坐上安全的无人驾驶汽车，但房地产行业 的转变已经浮出水面，并且，这与快速进化的城 市环境密不可分。 34 第三部分 对房地产的影响 智能供应链工业和物流 4.0 什么是工业 4.0 ？ 很多在制造业行业内的人都听说过“工业 4.0”，但它究竟是什么呢 ? 又意味着什么呢？ 工业 4.0 是目前正在发生的第四次工业革命，前三次工业革命分别是 : 工业 1.0 18 世纪晚期 机械化和蒸汽机改变了传统的手工制造方式； 工业 2.0 19 世纪晚期 流水线和电气化大幅度提高了生产效率； 工业 3.0 20 世纪 60 年代后期 自动化、计算机和机器人等信息化技术被集成到生产制造 中（图 17）。 图 17：工业 1.0，2.0 ，3.0 及 4.0 工业 1.0 工业 2.0 工业 3.0 工业 4.0 随着水力与蒸汽机的 发明，进入机械化生产 时代 随着电力和生产线的 出现，规模化生产应运 而生 自动化生产，电子计算 机，信息技术和机器人 智能化生产，自治系统 ，物联网和机器学习 资料来源：Spectral Engines，戴德梁行研究部 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 35 工业 4.0 自主机器人 大数据 增强现实/ AR 增材制造/3D打印 云计算 网络安全 物联网 系统集成 模拟 工业 4.0是以智能制造为主导的第四次工业革命， 工厂将生产设备、无线信号连接和传感器集成到 一个生态系统平台中，这个生态系统可以监督整 个生产线流程并自主执行决策。该系统利用了信 息物理系统、物联网、工业物联网、云计算、认 知计算和人工智能（图 18）。 图 18：工业 4.0 生态系统 资料来源：，戴德梁行研究部 36 第三部分 对房地产的影响 展望工业 4.0 的未来 图 19：中国优质物流仓库的存量、供应、空置率和租金（2021 年第二季度） 资料来源：戴德梁行研究部 在中长期的未来，我们预计许多在中国运营的制造 商将采用工业 4.0 操作程序，从而变得更加高效。 随着工业 4.0 的全面发展，制造商能够在定制的 智能工厂环境中操作运行。他们还将与支持整个 制造生命周期的资源和服务联盟相连接。这种在 跨地域公司之间能够实现共享的联盟将允许制造 商们从“云端”获取其所需的特定产品组件，从 而使他们能够在不依赖单一制造基础的情况下实 现来源的多样化。 在中国，工业 4.0 的重要组成部分是物流。从房 地产的角度来说，就是物流仓库。根据戴德梁行 的数据，截至 2021年第二季度，中国已有约 7,590 万平方米的甲级物流仓库存量，另外还有 3,530 万平方米的优质物流仓库空间将在未来几年内实 现交付（图 19）。 S: 17.3 V: 16.0% : 32.2 S: 9.8 V: 4.9% : 40.2 S: 30.5 V: 8.5% : 38.2 历史存量 2021 年第二季度新增供应 未来供应 (20212023 年 ) S= 总存量 ( 百万平方米 ) V= 平均空置率 = 平均租金（人民币 / 平方米 /