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行业进入下行周期，寻找结构性机会 西南证券研究发展中心 房地产研究团队 2021年12月 房地产行业2022年投资策略 核 心 观 点 2021随着政策调控力度加强，行业基本面进入下行周期。下半年以来，销售滑坡、土拍遇冷、行业现流动性危机，倒逼政策边际放松。我们认为，政策先于基本面出现“拐点”，而后行业基本面于2022年上半年逐渐恢复，板块行情则会先于基本面提前演绎，短期来看已进入良好的配置期。 地产开发：基本面下行，稳健房企优势凸显。全国新房销售由稳转跌，1-10月全国商品房销售面积14.3亿平方米（+7.3%），9月和10月分别同比下降13.2%和21.7%；商品房销售额14.7万亿元（+11.8%），9月和10月分别同比下降15.8%和22.7%，预计全年销售规模同比有所下降。集中土拍先热后冷，二轮土拍整体流拍撤回率达到31.8%，且大多数地块以底价成交。融资大幅下滑，单月融资规模同比连续8个月下降，9月和10月分别环比下降22.3%和60.0%，大部分民企存在潜在流动性紧张，债偿高峰下多家房企出现债务违约。在此背景下，短期内行业政策迎来边际改善。9月以来政策开始边际放松，近期政治局会议和中央经济工作会议定调为信号，后续地方政策有望逐步跟进。下行周期中寻找结构性投资机会，把握行业审美逻辑的变化，重点关注财务稳健基本面良好的房企，同时关注多元化发展的转型房企。 物业管理：行业延续高增，龙头强者恒强。2021H1物业板块37家公司合计实现营业收入860亿元(+55.7%)，归母净利润达133亿元(+65.1%)，业绩表现亮眼，管理规模也呈现快速增长。行业发展呈现“第三方项目占比不断提升，业态多元化布局，增值服务多元化发展”等几大趋势，行业加速整合，年内收并购频发，龙头格局越发稳固，应重点关注具有规模优势的头部企业。 行业政策边际放松，板块有望迎来估值修复。我们认为当前板块应当关注3条投资主线：1）开发企业：万科A、保利发展、新城控股、龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股、建发国际等；2）物管企业：碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、华润万象生活、金科服务等；3）转型房企：广宇发展、鲁商发展等。 风险提示：房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。 1 qRoQpNoNqQnRrNzRtRpPsR9PcM6MsQpPsQqRfQrQtRlOnMsRaQnMtMMYpOsRwMoOwO目 录 2 2021年行业回顾 2022年行业投资策略 2022年重点推荐投资标的 开发：下行周期已至，政策拐点可期 物业：行业延续高增，龙头强者恒强 2021年初截至12月10日申万房地产指数下跌6.8%，跑输沪深300指数约7.9个百分点。 2021年初截至12月10日物业管理子行业表现为上涨，涨幅为20.2%，商业地产、住宅开发、产业地产、房产租赁经纪表现为下跌，跌幅分别为-11.7%、-13.6%、-21.8%、-31.9%（物业管理和房产租赁经纪从7月30日起算）。 板块内涨幅最大的为西藏城投（+293%）、广宇发展（+283%）；跌幅最大的为华夏幸福（-70%）、蓝光发展（-60%）。 3 2021年行业回顾：跑输大盘，行情分化 数据来源：Wind，西南证券整理 房地产指数相对沪深300走势 房地产子行业二级市场涨跌幅 房地产行业涨跌幅前五个股 -20%-16%-12%-8%-4%0%4%8%12%沪深300 SW房地产 20.2% -11.7% -13.6% -21.8% -31.9% -40%-30%-20%-10%0%10%20%293% 283% 151% 91% 86% -48% -51% -56% -60% -70% -100%0%100%200%300% 横向看：房地产行业PE(TTM)为7倍，在申万行业中处于倒数第二位。 纵向看：房地产行业PE环比上升0.4，估值处于过去2年的17%分位；房地产行业相对于A股估值溢价率为41%，略有上升。 从子行业来看，物业管理（33倍）和房产租赁经纪（18倍）的市盈率最高，商业地产（6倍）和住宅开发（7倍）的市盈率最低。 4 2021年行业回顾：跑输大盘，行情分化 数据来源：Wind，西南证券整理 申万一级行业市盈率（TTM整体法） 申万房地产市盈率及与A股溢价率 申万房地产子行业市盈率（TTM整体法） 33 18 18 7 6 0510152025303568 60 59 56 47 46 41 38 37 33 33 27 27 27 26 22 22 21 21 20 19 18 14 13 12 11 9 9 8 7 5 010203040506070800%10%20%30%40%50%60%70%024681012房地产市盈率（历史TTM） 溢价率 41% 2021年前三季度房地产行业实现营业收入18992亿元（同比22%）和利润1745亿（同比-22%）。 2021年房地产调控持续收紧，随着“三道红线”及贷款“两集中”政策的实施，行业去杠杆成效显著，进入稳定发展阶段。由于土地成本的上升，行业利润率下行压力较大，呈现出增收不增利的现象。上半年土地集中供应热度较高，但下半年由于房企普遍流动性压力，投资意愿明显下降，第二次土拍遇冷，多数地块底价成交，现投资窗口期。二轮土拍以稳健经营财务健康的央国企为主力，行业的选美逻辑也随之转变，稳健经营的房企优势逐渐凸显，未来利润率也有望在土拍热度下降的情况下迎来拐点。 5 房地产行业营业收入及增长率 房地产行业利润总额及增长率 数据来源：Wind，西南证券整理 2021年行业回顾：基本面下行，稳健房企优势凸显 11,645 16,089 17,247 20,776 25,189 27,788 18,992 38% 7% 20% 21% 10% 22% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%050001000015000200002500030000营业收入累计值（亿元） YOY1,549 2,248 2,912 3,612 4,145 3,836 1,745 45% 30% 24% 15% -7% -22% -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%010002000300040005000利润总额累计值（亿元） YOY目 录 6 2021年行业回顾 2022年行业投资策略 2022年重点推荐投资标的 开发：下行周期已至，政策拐点可期 物管：行业延续高增，龙头强者恒强 1、销售：全国新房销售由稳转跌，预计全年房地产销售规模同比有所下降。2021年1-10月，全国商品房销售面积为14.3 亿 平 方 米（+7.3%），9月和10月分别同比下降13.2%和21.7%；商品房销售额为14.7万亿元（+11.8%）9月和10月分别同比下降15.8%和22.7%。下半年随着政策调控及按揭的收紧，销售面积和销售金额同比增速开始下行。克尔瑞数据显示，11月百强房企销售额8452亿元（-39%），自7月以来已连续5个月呈现负增长；销售面积5346万平方米（-47%），自6月以来已连续6个月呈现负增长。 7 开发：下行周期已至，政策拐点可期 百强房企销售金额 全国商品房当月销售金额 全国商品房当月销售面积 百强房企销售面积 数据来源：国家统计局，克尔瑞，西南证券整理 17363 18644 14298 16078 22252 13013 12545 16139 12709 105% 38% 19% 9% 7% -9% -16% -13% -22% -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05000100001500020000250002021/2 2021/4 2021/6 2021/8 2021/10商品房当月销售面积（万平） 同比（%） 19151 19227 15231 16925 22398 13499 12616 15748 12390 133% 58% 32% 17% 9% -7% -19% -16% -23% -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%05000100001500020000250002021/2 2021/4 2021/6 2021/8 2021/10商品房当月销售额（亿元） 同比（%） 9,863 8,670 12,226 12,066 12,934 14,577 9,370 9,652 8,524 8,978 8,452 71% 166% 59% 34% 18% 0% -14% -14% -36% -30% -39% -50%0%50%100%150%200%0200040006000800010000120001400016000单月销售金额（亿元） YOY6789 5648 8489 8106 8860 9761 6536 5900 5718 6325 5346 59% 109% 46% 23% 14% -6% -16% -26% -43% -31% -47% -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%020004000600080001000012000单月销售面积（万平） YOY8 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：克尔瑞，西南证券整理 2021年1-11月重点房企销售排名 头部房企销售额普遍呈现下降。克而瑞数据显示，11月头部房企销售增速放缓，TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企1-11月累计销售金额同比增长-8%/5%/7%，单月销售金额同比增长-39%/-33%/-30%。TOP20中累计增速位于前三位的为绿城中国、金地集团、招商蛇口，全年累计销售金额分别增长46%、28%和15%。 销售排名企业简称2 0 2 1 年1 - 1 1 月累计金额（亿元）2 0 2 1 年1 1 月单 月金额（亿元）累计同比 单月同比 单月环比销售排名企业简称2 0 2 1 年1 - 1 1 月累计金额（亿元）2 0 2 1 年1 1 月单月金额（亿元）累计同比 单月同比 单月环比1 碧桂园 7290 529 - 5 % - 3 4 % - 1 0 % 20 中梁控股 1555 122 9% - 3 2 % 0%2 万科地产 5741 530 - 5 % - 8 % 26% 21 滨江集团 1546 138 10% 4% 15%3 融创中国 5495 367 6% - 4 7 % - 2 8 % 23 建发房产 1480 82 6% - 2 6 % - 4 8 %4 保利发展 4982 380 8% - 6 % - 2 4 % 24 融信集团 1453 97 9% - 4 8 % - 2 6 %6 中海地产 3305 280 3% - 2 0 % 3% 25 正荣集团 1352 79 5% - 5 6 % - 3 2 %7 招商蛇口 2828 253 15% - 1 4 % 53% 26 美的置业 1273 80 15% - 3 8 % - 2 1 %8 华润置地 2705 203 10% - 3 0 % 1% 27 雅居乐 1251 120 8% 9% 10%9 绿地控股 2667 155 - 3 % - 5 6 % - 2 6 % 29 佳兆业 1185 10 1% - 9 3 % - 9 2 %10 金地集团 2623 171 28% 12% 3% 31 奥园集团 1158 72 2% - 5 3 % - 2 9 %11 世茂集团 2599 180 - 1 % - 4 3 % - 1 1 % 32 富力地产 1122 83 - 1 1 % - 4 7 % - 2 2 %12 龙湖集团 2504 226 3% - 2 1 % - 1 3 % 35 荣盛发展 1085 49 6% - 7 2 % - 5 7 %13 绿城中国 2424 221 46% - 2 5 % 6% 40 禹洲集团 976 75 - 1 % - 2 5 % - 2 2 %14 旭辉集团 2258 165 13% - 3 6 % 2% 41 越秀地产 950 133 13% 20% 26%15 中国金茂 2136 177 7% - 1 1 % - 1 2 % 43 宝龙地产 931 83 29% - 1 3 % 15%16 新城控股 2130 201 - 3 % - 3 1 % - 9 % 67 花样年 448 18 4% - 6 3 % - 1 4 %17 中南置地 1820 118 - 7 % - 5 6 % - 2 8 % 27929 1831 - 8 % - 3 9 % - 7 %18 金科集团 1747 131 - 1 1 % - 4 2 % - 1 5 % 14128 1059 5% - 3 3 % 4%19 阳光城 1737 92 - 8 % - 4 9 % - 1 3 % 20910 1620 7% - 3 0 % - 1 0 %T O P 5T O P 6 - 1 0T O P 1 1 - 2 0注：去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为克尔瑞 中国恒大1-11月销售金额为4421亿元，同比下降36%，排名第5位 2、土地：土地市场有所降温，融资政策收紧下房企的拿地节奏放缓。从单月拿地情况来看，上半年受到房地产融资政策收紧和集中供地的影响，房企的拿地节奏明显放缓，资金链趋紧，尤其是3-6月土地购置面积同比呈现负增长，下半年有一定回升，但土地成交仍然承压。从100大中城市历年土地成交溢价率来看，2021年1-10月溢价率波动较大，下半年降至历史低位。 9 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：国家统计局，wind，西南证券整理 土地购置面积和成交价款累计增速 全国各月土地成交价款 全国各月土地购置面积 100大中城市土成交面积和溢价率 1453 848 1000 1095 2626 1743 1969 2997 2094 33.0 -3.2 -15.4 -31.6 -18.3 2.8 -13.9 -2.2 -24.2 -40-30-20-1001020304005001000150020002500300035002021/2 2021/4 2021/6 2021/8 2021/10当月购置土地面积（万平） 同比（%） 503 306 394 728 1877 1314 1526 2700 2064 14.3 -43.1 -45.4 -0.3 16.8 -2.4 -10.5 21.2 -0.4 -60-50-40-30-20-1001020300500100015002000250030002021/2 2021/4 2021/6 2021/8 2021/10当月土地成交价款（亿元） 同比（%） -50-2502550752016/92017/32017/92018/32018/92019/32019/92020/32020/92021/32021/9本年土地成交价款累计同比（%） 本年购置土地面积累计同比（%） 05101520250200040006000800010000120001400016000180002020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/9100大中城市当月成交土地面积（万平） 100大中城市当月成交土地溢价率（%） 集中土拍先热后冷，二轮土拍呈高流拍、低溢价趋势。第二轮供地于9月重启后遇冷，呈现流拍升、溢价降趋势，整体流拍撤回率达到31.8%，且大多数地块以底价成交。行业流动性紧张背景下，央国企成为二次土拍主力军，广州、深圳、成都等热点城市央企、国企拿地成交价占比多在70%以上。 第三轮集中供地延续降温，整体溢价率进一步下降。截至12月12日已有11个城市完成第三轮集中供地，部分城市流拍率有所下降，主要是由于城投托底，但整体来看溢价率进一步下滑。第三批集中供地在土拍规则方面有所放松或优化，但市场热度并未出现明显好转。 10 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：克而瑞，西南证券整理 第二轮集中供地流拍率情况 66% 61% 57% 55% 52% 39% 38% 35% 34% 32% 32% 31% 29% 27% 26% 23% 14% 14% 10% 5% 4% 0% 0%10%20%30%40%50%60%70%第一轮流拍率 第二轮流拍率 第三轮集中供地流拍率对比 第三轮集中供地溢价率对比 26% 4% 0% 0% 0% 24% 33% 30% 13% 18% 50% 0%10%20%30%40%50%60%南京 苏州 无锡 深圳 上海 广州 福州 合肥 济南 成都 厦门 第一轮 第二轮 第三轮 3% 1% 0% 5% 3% 0% 3% 5% 0.2% 5% 3% 0%5%10%15%20%25%30%35%南京 苏州 无锡 深圳 上海 广州 福州 合肥 济南 成都 厦门 第一轮 第二轮 第三轮 11 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：政府网站，公开资料，西南证券整理 第三轮土拍已挂牌信息 城市 出让时间 土地数量 出让面积 总起拍价 规则变化 杭州 12月21日 35宗 176万平方米 713亿元 放宽报名资格、竞品质等要求，同时下调了部分地块的出让单价，并上调部分地块的项目预售价格。 长沙 12月12日 26宗 165万平方米 154亿元 - 北京 12月10日至24日 12宗 62万平方米 336亿元 多宗地块涉及竞报“现房销售”面积、高标准商品住宅建设方案、摇号等环节。 武汉 12月21日至22日 49宗 304万平方米 588亿元 本批次项目将在地价“熔断”后灵活采取“竞一次性付款”、“竞自持租赁住房建筑面积”和“摇号”等方式确定最终竞得人。 重庆 12月10日 （挂牌截至日） 28宗 302万平方米 360亿 竞拍人资格和购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%水平，但对竞拍规则做了调整，且自持地块比例降低。 青岛 12月13日至15日 45宗 131万平方米 151亿元 设定起拍楼面地价和最高楼面地价，当地块的最高竞买报价达到或超过最高限价时，网上土地竞价中止，转到线下竞高品质商品住宅建设和摇号环节。 天津 12月23日 （挂牌截至日） 11宗 83万平方米 77亿元 同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买 沈阳 12月15日至24日 27宗 138万平方米 59亿元 采用有底价增价方式，按照价高者得原则确定竞得人；设有最高限价的地块，达到最高限价后，采取摇号方式确定竞得人。 郑州 12月27日 25宗 107万平方米 157亿元 - 宁波 12月20日 （挂牌截止日） 32宗 141万平方米 - 若被出让人接受的意向预申请人竞得该预申请地块的，第二期出让价款缴纳时间可在地块正式出让公告规定的时间基础上延期4个月。 多城放宽第三轮集中供地参拍门槛。除了已完成出让的11个城市外，有10个城市已公布第三批土地挂牌信息，仅长春尚未公布。由于第二批土拍降温明显，多数城市第三批集中供地在土拍规则方面有所放松或优化。如苏州下调保证金、首次付款比例，南京降低参拍门槛，杭州下调首次付款比例，长沙、合肥取消配建保障性租赁住房指标，宁波延期第二期出让价款缴纳时间等。 3、开竣工&库存：累计投资逐渐回落，新开工转为负增长。2021年1-10月累计投资额同比增速收窄至7.2%，主要原因在房地产融资政策收紧对投资产生一定负面的影响。全国商品房新开工数持续回落转变为负增长，1-10月累计新开工面积同比下降7.7% ，10月同比下降33.1%；去年受疫情影响延期的竣工得到释放，1-10月累计竣工面积同比增长16.3%，10月同比下降20.6%，同样受到资金趋紧影响，竣工增速放缓。商品房待售面积自年初以来持续下降，但库销比环比有所提升，主要由于下半年销售下降所致。 12 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：国家统计局，wind，西南证券整理 商品单月房竣工面积 商品单月房新开工面积 房地产开发投资完成额累计增速 商品房待售面积及库销比 -20-15-10-50510152025303540452016/102017/42017/102018/42018/102019/42019/102020/42020/102021/42021/10房地产开发投资完成额累计同比(%) 2.02.53.03.54.04.55.05.5010000200003000040000500006000070000800002016/92017/32017/92018/32018/92019/32019/92020/32020/92021/32021/9商品房待售面积累计（万平方米） 库销比（库存面积/三个月移动平均销售面积） 13525 5597 3614 4847 8898 5301 4957 4274 6278 40 -5 -3 10 67 26 28 1 -21 -30-20-100102030405060708002000400060008000100001200014000160002021/2 2021/4 2021/6 2021/8 2021/10当月商品房竣工面积（万平） 同比（%） 17037 19126 17742 20444 26940 17660 16554 17442 13793 64 7 -9 -6 -4 -21 -17 -14 -33 -40-200204060800500010000150002000025000300002021/2 2021/4 2021/6 2021/8 2021/10当月商品房新开工面积（万平） 同比（%） 13 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：wind，西南证券整理 4、融资&负债：民企大多经历加杠杆的阶段。早年地产行业享受土地和金融双重红利，民企大多经历加杠杆抢地的过程，头部代表民营房企净负债率在2017年左右房企净负债率出现峰值，彼时正是上一轮地产扩表周期的尾声，而后随着调控政策的不断加码，净负债率开始出现下降。 板块整体去杠杆成效明显。2020年“三道红线” 以及贷款“双集中” 政策的推出加速了行业去杠杆过程，2021上半年A股申万地产板块有息负债规模达36502亿元，同比下降0.7%。2017-2021H1年A股申万地产板块加权平均净负债率由96%下降至76%。 代表民营房企净负债率 0%50%100%150%200%250%300%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021H1碧桂园 中国恒大 融创中国 新城控股 旭辉集团 申万地产板块的净负债率 申万地产板块有息负债规模 96% 93% 84% 75% 76% 70%75%80%85%90%95%100%2017 2018 2019 2020 2021H1净负债率 27301 31232 33755 36272 36502 14.4% 8.1% 7.5% -0.7% -5%0%5%10%15%20%05000100001500020000250003000035000400002017 2018 2019 2020 2021H1有息负债规模（亿元） YOY14 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：中指院，wind，西南证券整理 房企融资总额大幅下滑 2021H1部分民企现金短债比及有息负债 行业流动性困难3大原因 0.13 0.23 0.36 0.88 1.11 1.18 1.29 1.31 1.34 1.34 1.38 1.53 1.65 1.68 1.72 1.93 2.18 2.24 0.09 0.09 0.15 0.41 0.33 0.48 0.38 0.50 0.46 0.36 0.35 0.31 0.54 0.45 0.49 0.52 0.69 0.88 00.511.522.5华夏幸福 富力 恒大 奥园 融创 雅居乐 中南 荣盛 金科 绿地 禹州 佳兆业 阳光城 世茂 正荣 碧桂园 新城 万科 现金短债比 有息负债现金覆盖比 房地产企业的融资总额大幅下滑。中指研究院监测，房地产企业单月融资规模同比连续9个月下降，1-11月共融资16722亿元，同比减少25%，11月边际改善，环比有所上升。 大部分民企存在潜在流动性紧张，债偿高峰下多家房企出现债务违约。此次行业流动性危机可概括为3个下半年房企融资端承压，2021Q4是房企偿还海外债的一个高峰，房企借新还旧渠道受阻，行业内债务违约频发，大部分民企出现流动性紧张状况。 原因：销售回血困难；融资困难；股权变现困难。 0 3 资产变卖困难（投资性CF） 0 1 销售回款困难（经营性CF） 下半年行业销售下滑。 银行预售后的按揭放款周期拉长，影响销售回款。 0 2 融资困难（融资性CF） 由于贷款集中度管理制度，银行的地产融资额度下降，借旧还新出现更大的困难。 信用评级下降，信托持续收紧。 地产项目变卖上，由于三道红线限制有息负债规模增长，潜在买家收购不畅。 流动性困难 2665 1220 2021 1667 1331 1854 1173 2035 1142 532 708 050010001500200025003000信用债 海外债 信托 ABS15 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：wind，西南证券整理 重点房企财务稳健，优势突出。分结构来看，2021上半年我们选取的30家重点房企净负债率为59%，而其他房企则为105%；现金短债比来看重点房企和其他房企则分别为1.83和0.72，重点房企凭借其业务、规模和品牌等多种优势，偿债能力大幅领先板块平均水平及其他房企。 流动性压力下行业竞争格局改变，央国企优势凸显。目前民营房企普遍存在流动性压力，土地投资更为审慎，从两次集中供地的结果来看，央国企拿地占比明显提升，对应未来销售端份额的提升。 不同房企的现金短债比对比 不同房企的净负债率对比 83% 77% 73% 61% 59% 105% 108% 104% 101% 105% 20%40%60%80%100%120%2017 2018 2019 2020 2021H1重点房企 其他房企 1.46 1.55 1.34 1.66 1.83 1.06 0.97 0.80 0.85 0.72 0.50.70.91.11.31.51.71.92017 2018 2019 2020 2021H1重点房企 其他房企 部分城市集中供地央国企拿地占比 61% 59% 45% 35% 59% 53% 45% 47% 84% 81% 77% 75% 74% 70% 69% 62% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%苏州 济南 成都 天津 沈阳 青岛 福州 合肥 第一轮 第二轮 5、政策：“政策底”初现，短期内行业政策迎来边际改善。9月以来，央行在半个月内三度释放稳定信号，三度表示将“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。全国多地银行房贷利率出现下调迹象，放款速度有所提升。同时，高层多次召集部分房企召开座谈会，摸底企业内部困难，听取企业诉求和建议。10月房贷利率回调是年内首次环比下降，信贷环境有所改善。12月五部门就恒大违约事件发声维稳，中央政治局和经济工作会议也表示支持购房者合理的住房需求。 16 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：政府网站，公开资料，西南证券整理 9月以来房地产宽松政策 货币政策委员会例会、房地产金融工作座谈会： 维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。谨防局部冲击引发系统性问题。 9月24、29日 2021年第三季度金融统计数据新闻发布会：针对个别大型房企风险暴露，部分金融机构对试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解等问题已采取相应指导措施。 10月15日 第三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会：督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求；保障好刚需群体信贷需求；因城施策。指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展；稳妥做好对住房租货市场的金融支持。 10月21日 发改委外资司会同外汇局资本司部分重点行业企业外债座谈会：会上表示将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。 10月26日 中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会：部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，境内发债政策有望松动。 11月9日 央行2021年第三季度中国货币政策执行报告：保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。 11月19日 广东省政府、证监会、银保监会、住建部、央行：就恒大违约事件发声，广东省政府：向恒大派出工作组；证监会：支持房地产企业合理正常融资；银保监会：改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款；住建部：支持广东省政府派出工作组；央行：个别房企短期出现风险不会影响市场中长期融资，给予偿付及回购境外债券便利。 12月3日 中央政治局会议：推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 12月6日 中央经济工作会议：坚持房住不炒，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 12月8-10日 17 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：政府网站，公开资料，西南证券整理 9月以来房地产宽松政策 时间 政策措施 要点 9月24日 货币政策委员会例会 维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。谨防局部冲击引发系统性问题。 9月29日 房地产金融工作座谈会 维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。谨防局部冲击引发系统性问题。 10月15日 2021年第三季度金融统计数据新闻发布会 针对个别大型房企风险暴露，部分金融机构对试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解等问题已采取相应指导措施。 10月20日 2021金融街论坛年会 近期房地产市场及相关金融市场出现波动，是市场主体在个别企业违约事件之后的应激反应。在金融管理部门预期引导下金融机构和金融市场风险偏好过度收编行为逐步矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。 10月21日 第三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会 督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求；保障好刚需群体信贷需求；因城施策。指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展；稳妥做好对住房租货市场的金融支持。 10月26日 发改委外资司会同外汇局资本司部分重点行业企业外债座谈会 会上表示将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。 11月8日 国务院发展研究中心召开深圳房地产形势座谈会 座谈内容包括房地产市场总体形势、当前面临的风险以及对房地产税的看法和意见等。 11月9日 中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会 部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，境内发债政策有望松动。 11月12日 人民银行党委会议 坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展 11月12日 银保监会党委（扩大）会议 稳地价，稳房价稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产稳定健康发展 11月19日 央行2021年第三季度中国货币政策执行报告 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。 12月3日 广东省政府、证监会、银保监会、住建部、央行 就恒大违约事件发声，广东省政府：向恒大派出工作组；证监会：支持房地产企业合理正常融资；银保监会：改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款；住建部：支持广东省政府派出工作组；央行：个别房企短期出现风险不会影响市场中长期融资，给予偿付及回购境外债券便利。 12月6日 中央政治局会议 推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 12月8-10日 中央经济工作会议 坚持房住不炒，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 政策放松逐步加深，可分为三阶段： 第一阶段：以按揭放松为主。自9月下旬开始，广佛等部分地区陆续出现房贷利率下降和按揭放款审批加速的迹象。央行数据显示，10月末个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3,481亿元，较9月多增1,013亿元，10月居民中长期贷款新增4,221亿元，同比增长4.0%。 第二阶段：放松按揭的同时，开放境内融资，加大流动性放松。央行11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，11月10日以来多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券，房企融资状态有所解封。中指院数据显示，11月房地产企业融资总额708亿元（同比-71.3%，环比+33.1%），单月融资规模在连续3个月下降后，出现上升势头。 18 开发：下行周期已至，政策拐点可期 数据来源：wind，政府网站，西南证券整理 证券简称 发行人 起息日期 债券分类 发行总额（亿元） 债券期限(年) 票面利率（%) 21张江高科SCP004 张江高科 2021-11-17 短期融资券 8.0 0.5 2.50 21苏州高新SCP020 苏高新集团 2021-12-01 短期融资券 3.0 0.2 2.75 21金茂SCP002 金茂集团 2021-12-06 短期融资券 8.0 0.5 3.00 21华发实业SCP002 华发股份 2021-12-07 短期融资券 5.0 0.5 3.57 21苏州高新SCP021 苏高新集团 2021-12-08 短期融资券 6.0 0.2 2.70 21招商蛇口SCP009 招商蛇口 2021-11-17 短期融资券 30.0 0.7 2.84 21滨江房产CP004 滨江集团 2021-12-06 短期融资券 9.0 1.0 4.20 21金地MTN006 金地集团 2021-11-10 中期票据 15.0 3.0 4.17 21张江高科MTN003 张江高科 2021-11-15 中期票据 8.0 3.0 3.16 21保利发展MTN004 保利发展 2021-11-17 中期票据 20.0 5.0 3.55 21招商蛇口MTN001A 招商蛇口 2021-11-18 中期票据 15.0 3.0 3.23 21招商蛇口MTN001B 招商蛇口 2021-11-18 中期票据 15.0 5.0 3.55 21光明房产MTN003 光明地产 2021-11-22 中期票据 5.8 3.0 4.73 21建发地产MTN005 建发房地产 2021-11-22 中期票据 4.4 5.0 5.00 21京城投MTN004 城建发展 2021-11-23 中期票据 7.3 5.0 3.88 21绿城房产MTN002 绿城集团 2021-12-02 中期票据 20.0 3.0 3.68 21华发实业MTN004 华发股份 2021-11-29 中期票据 5.0 3.0 4.98 21苏州高新MTN009 苏高新集团 2021-12-08 中期票据 5.0 3.0 3.60 21龙湖拓展MTN001(项目收益) 龙湖 2021-12-09 中期票据 10.0 15.0 3.70 21金地MTN007 金地集团 2021-12-15 中期票据 - 3.0 - 11月10日以来部分房企发行银行间债券 第三阶段：以政治局会议和中
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