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敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告立足西南根深本固，并购活跃奋楫逐浪 主要观点：事件公司发布2021年报，实现营收59.68亿元（同比+77.0%）；实现归母净利润10.57亿元（同比+71.4%），基本每股收益1.62元（同比+30.6%）。 空间物业服务：高增长和高质量并驾齐驱空间物业服务为原基础物管和非业主增值服务加总。空间物业服务营收保持高增的同时，盈利水平保持稳定。报告期内，板块营收39.0亿元（同比+35.1%），毛利率为29.3%（同比-0.3pct）。其中，i）基础物管营收28.7亿元（同比+41.6%），在管面积达2.38亿方（同比+ 52.3%），其中外拓面积达1.05亿方（占比44.1%），同比增长高达42.7%。同时，基础物管毛利率下降2.0pct，主要源于因新冠疫情收到的政府减免及补助减少所致。ii）非业主增值服务营收达10.3亿元（同比+19.9%），同时毛利率+ 5.7pct，主要源于案场服务项目增长及高品质服务需求的增加带来的量价齐增。社区增值服务：孵化本地生活服务，生态圈建设卓有成效公司社区增值服务规模高增，毛利率有所下降。报告期内，公司社区增值服务项目营收14.95亿元，同比增长高达566.1%，主要得益于：i）渗透率和复购率的持续提升，ii）服务种类扩充，如新增售房服务、自营模式的社区传媒业务等。2021年社区增值服务的毛利率为41.6%，同比-7.9pct，主要受到旅居综合服务（占比49.3%，同比+20.7pct）、家庭生活服务（占比20.0%）中社区团购等低毛利率项目收入占比提升的拖累。本地生活服务源于原社区增值服务，作为一个核心业务单列。2021年本地生活服务营收达4.74亿元（同比+121.7%），包含餐食服务、餐食供应链服务及酒店管理服务三项，2021年营收占比分别为10.6%、82.4%、7.0%。本地生活服务板块毛利率保持相对稳定，2 021年毛利率8.1%，同比- 0.7pct。营收高增的同时保持盈利能力，主要得益于：i）公司大力发展餐食及其上游供应链业务构筑竞争优势，如打造晓咖啡、金悦酒店、渝钱斗斗、心悦餐厅和金悦佳品五大餐饮子品牌及构建全方位餐食产品系。ii）通过内部孵化及外部并购专业餐食公司，快速提升专业化水平，并在扩规模基础上降成本。如内部孵化团餐子品牌金晓心悦，通过韵涵餐饮、金辰酒店专业化餐食公司，构建全方位餐食产品体系。iii）与其他版块外拓形成业务协同，减少拓客成本，公司因此较易获取中高端商写、高校及产业园的非住项目的团餐业务。数智科技服务打造技术壁垒，城市服务业态实现突破公司致力于抓住智能化转型机遇，提升科技赋能。报告期内，数智科技服务营收9952.8万元（同比+108.6%）；板块毛利率达44.5%（同比-9.1pct），毛利率下降原因在于软件开发、硬件销售、安装、系统运维服务导致的成本增加。公司将不断加大研发投入，聚焦数智转型，持续金科服务（9666.HK） 公司研究/公司点评 投资评级：买入（维持） 报告日期： 2022-03-31 收盘价（港元）28.30 近12个月最高/最低（港元） 20.6/73.5 总股本（百万股）652.85 流通股本（百万股）652.85 流通股比例（%） 100% 总市值（亿元）150.06 流通市值（亿元）150.06 公司价格与恒生指数走势比较分析师：王洪岩执业证书号：S0010521010001 邮箱： 相关报告1.【华安地产】金科服务（9666.HK）：引入新战投破局，风险防范稳发展2.【华安地产】金科服务（9666.HK）：根固枝荣再突围，破圈外展业务丰 2021-08-25 金科服务（9666.HK） 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 4 证券研究报告 加强产品对外输出的能力，2021年研发费用达1797.8万元（同比+95.3%）。凭借领先的数智科技能力及庞大的用户基数，公司于报告期内成功获取四川内江经开区、重庆九龙坡区、江西萍乡等多项优质城市服务项目，其中萍乡海绵城市项目实现了城市业态的全新突破。 收并购：收购出手频频，加速资源整合 报告期内，公司大举并购，共计发起收购9笔，数量上仅次于碧桂园服务，报告期内已并表入物管理服务部分产生的营收达1.06亿元，包括重庆天江物业、上境物业、重庆美利山物业、北京壹途、金科金辰酒店管理公司等。其目的在于：1）收购住管标的，意在强化西南区域统治力。如收购标的中的美利山物业、天江物业、三心物业、通用物业，集中在重庆、四川等西南区域，能够有效提升项目密度，强化公司在西南的竞争力。2）丰富多元业态，强化社区增值服务、本地生活服务等业务经营实力。据克而瑞统计，公司2021年收购项目的非住宅业态涵盖1单因私出入境中介服务，1单高端餐饮/团餐及酒店管理服务。 投资建议 金科服务作为“内生+外拓”双轮驱动的代表物企，凭借深耕区域大盘及高密度布局稳居西南龙头并逐步向外扩张。在下沉外拓市场上，以低价空间保持高位盈利的优势，形成独有的竞争壁垒。预计公司20222024年EPS分别为2.55，3.70，6.00元/股，对应当前股价PE分别为9，6，4倍，维持“买入”评级。 风险提示 房地产竣工不及预期，外拓进展不及预期，增值服务增长不及预期等。 重要财务指标 单位:百万元 主要财务指标 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 5968 9181 13860 21541 收入同比（%） 78% 54% 51% 55% 归属母公司净利润 1057 1663 2417 3918 净利润同比（%） 71% 57% 45% 62% 每股收益（元） 1.62 2.55 3.70 6.00 P/E 14.19 9.02 6.21 3.83 资料来源：wind，华安证券研究所 金科服务（9666.HK） 敬请参阅末页重要声明及评级说明 3 / 4 证券研究报告 财务报表与盈利预测 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 9,456 12,437 16,249 23,276 营业总收入 5,968 9,181 13,860 21,541 现金 4,922 5,995 7,230 9,029 营业成本 4,122 6,386 9,633 14,916 应收账款 2,013 2,828 4,412 6,844 销售费用 3 5 19 24 存货 23 34 54 82 管理费用 481 740 1,200 1,723 其他 2,498 3,580 4,553 7,320 财务费用 -25 0 0 0 非流动资产 984 1,001 1,021 1,042 营业利润 1,361 2,050 3,007 4,878 固定资产 90 90 90 90 利润总额 1,321 2,047 3,009 4,877 无形资产 733 733 733 733 所得税 244 348 542 878 其他 160 177 197 219 资产总计 10,439 13,437 17,270 24,318 净利润 1,077 1,699 2,468 3,999 流动负债 2,516 4,240 6,029 9,503 少数股东损益 20 35 51 81 短期借款 0 0 0 0 应付账款 610 795 1,254 1,951 归属母公司净利润 1,057 1,663 2,417 3,918 其他 1,906 3,445 4,775 7,552 EBITDA 1,361 2,050 3,007 4,878 非流动负债 193 193 193 193 EPS（元） 1.62 2.55 3.70 6.00 长期借款 0 0 0 0 其他 193 193 193 193 主要财务比率 负债合计 2,710 4,433 6,222 9,696 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 少数股东权益 73 108 159 241 成长能力 股本 653 653 653 653 营业收入 77.58% 53.82% 50.97% 55.42% 留存收益和资本公积 7,004 8,243 10,236 13,729 营业利润 81.19% 50.55% 46.72% 62.20% 归属母公司股东权益 7,657 8,896 10,888 14,382 归属母公司净利润 71.45% 57.35% 45.28% 62.12% 负债和股东权益 10,439 13,437 17,270 24,318 获利能力 毛利率 30.94% 30.44% 30.50% 30.75% 现金流量表 单位:百万元 净利率 18.04% 18.51% 17.80% 18.56% 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E ROE 13.81% 18.70% 22.19% 27.24% 经营活动现金流 0 1,268 1,388 1,935 ROIC 0.14 0.19 0.22 0.27 净利润 1,057 1,663 2,417 3,918 偿债能力 折旧摊销 0 0 0 0 资产负债率 25.95% 32.99% 36.03% 39.87% 少数股东权益 20 35 51 81 净负债比率 -0.64 -0.67 -0.65 -0.62 营运资金变动及 -1,077 -430 -1,080 -2,064 流动比率 3.76 2.93 2.70 2.45 其他 速动比率 3.73 2.89 2.65 2.41 营运能力 投资活动现金流 0 229 272 288 总资产周转率 0.57 0.68 0.80 0.89 资本支出 0 0 0 0 应收账款周转率 2.97 3.25 3.14 3.15 其他投资 0 229 272 288 应付账款周转率 6.76 8.04 7.68 7.65 每股指标（元） 筹资活动现金流 0 -424 -424 -424 每股收益 1.62 2.55 3.70 6.00 借款增加 0 0 0 0 每股经营现金 0.00 1.94 2.13 2.96 普通股增加 0 0 0 0 每股净资产 11.84 13.79 16.92 22.40 已付股利 0 -424 -424 -424 估值比率 其他 0 0 0 0 P/E 14.19 9.02 6.21 3.83 现金净增加额 0 1,073 1,235 1,799 P/B 1.94 1.67 1.36 1.03 EV/EBITDA 7.41 4.40 3.74 1.94 资料来源：公司公告，华安证券研究所 金科服务（9666.HK） 敬请参阅末页重要声明及评级说明 4 / 4 证券研究报告 重要声明 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的执业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人对这些信息的准确性或完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。本人过去不曾与、现在不与、未来也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收任何形式的补偿，分析结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 华安证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。本报告由华安证券股份有限公司在中华人民共和国（不包括香港、澳门、台湾）提供。本报告中的信息均来源于合规渠道，华安证券研究所力求准确、可靠，但对这些信息的准确性及完整性均不做任何保证。在任何情况下，本报告中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。华安证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经华安证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如欲引用或转载本文内容，务必联络华安证券研究所并获得许可，并需注明出处为华安证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。如未经本公司授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司并保留追究其法律责任的权利。 投资评级说明 以本报告发布之日起6个月内，证券（或行业指数）相对于同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准，A股以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克指数或标普500指数为基准。定义如下： 行业评级体系 增持未来 6 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%以上; 中性未来 6 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差- 5%至 5%; 减持未来 6 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%以上; 公司评级体系 买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差- 5%至5%； 减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至； 卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。
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