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房地产 2022 年 03 月 31 日 新城控股 (601155.SH) 商业地产发展亮眼，成功跻身“绿档”水平 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司年报点评 推荐（维持） 03 月 30 日： 30.71 元 主要数据 行业 房地产 公司网址 大股东 /持股 富域发展集团有限公司 /60.97% 实际控制人 王振华 总股本 (百万股 ) 2,264 流通 A 股 (百万股 ) 2,261 流通 B/H 股 (百万股 ) 总市值（亿元） 695 流通 A 股市值 (亿元 ) 694 每股净资产 (元 ) 26.2 资产负债率 (%) 81.8 行情走势图 相关研究报告 新城控股 *601155*业绩稳步增长，投资趋于谨慎 2021-10-28 新城控股 *601155*经营持续提效，拿地保持积极 2021-08-28 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN 郑南宏 投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG 事项： 公司公布 2021 年年报，全年实现营收 1,682.3 亿元，同比增长 15.6%；归母净利润 126.0 亿，同比下滑 17.4%。公司 2021 年度拟不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 平安观点： 业绩 符合预期 ， 销售放缓或影响后续结转。 公司 2021 年 营收同比增长15.6%、归母净利润下滑 17.4%，主要因： 1）受限价与地价上涨影响，期内毛利率同比下滑 3.1pct 至 20.4%，其中房地产开发销售业务毛利率下滑 4.1pct 至 17.7%； 2）投资净收益同比下滑 26.2%至 22.7 亿元； 3）楼市面临下行压力背景下，公司基于审慎原则计提资产减值 48.4 亿元，同比增长 32.4 亿元。期内公司经营管控向好， 三费占比 同比下滑 0.6pct 至6.6%。考虑过去 两 年公司销售增速放缓、 2022 年竣工计划减少，可能会对后续结转产生一定影响。 销售 坚持区域深耕 ， 新开工 计划收缩 。 期内公司秉持“住宅 +商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，布局全国 135 个大中型城市。 2021 年公司销售金额 2,337.8 亿元，销售面积 2,354.7 万平方米，分别同比下滑 6.8%、增长 0.3%。据克而瑞统计，公司 2021 年度销售额位列行业第 16 位，销售面积位列第 13 位。公司坚决贯彻“市占率超 10%做熟、市占率超 20%做深、市占率超 30%做透”的区域深耕标准，在江苏和天津市占率达到省（直辖市）前三位。 2022 年公司计划新开工 1,502.1万平方米，竣工 2,801.7 万平方米，分别同比下滑 52.6%、 14.9%。考虑公司 2021H2 以来拿地萎缩、 2022 年开工计划下滑，可能会对公司 2022年可售货值有一定冲击。 投资趋于谨慎， 土储布局相对均衡。 楼市承压背景下，公司坚持谨慎投资、轻重并举， 2021H2 降低 拿地 力度 ，全年新增土储建面 2,157.7 万平方米、总金额约 767.1 亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别 降至 91.6%、32.8%，平均楼面地价同比增长 17.3%至 3,555 元 /平方米，其中，商业综 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 (百万元 ) 145,475 168,232 149,390 138,186 129,881 YOY(%) 69.5 15.6 -11.2 -7.5 -6.0 净利润 (百万元 ) 15,256 12,598 12,647 12,790 12,855 YOY(%) 20.6 -17.4 0.4 1.1 0.5 毛利率 (%) 23.5 20.4 20.0 21.0 21.5 净利率 (%) 10.5 7.5 8.5 9.3 9.9 ROE(%) 30.2 21.2 18.5 15.8 14.3 EPS(摊薄 /元 ) 6.74 5.57 5.59 5.65 5.68 P/E(倍 ) 4.6 5.5 5.5 5.4 5.4 P/B(倍 ) 1.4 1.2 1.0 0.9 0.8 证券研究报告 新城控股公司年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 4 合体项目新增土储建面 1,028.6 万平方米。目前公司合计土地储备 1.38 亿平方米，可满足未来 2-3 年开发运营所需， 并且 主要分布在最具经济活力和人口密度最高的地区，其中一、二线城市约占总土地储备 37%，长三角区域三、四线城市约占总土地储备 30%。 商业地产发展亮眼，“ 百城百店”版图 持续扩展 。 2021 年全年公司新获取 32 座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计 30 座（含 4 座在营委托管理项目）。期末公司在全国 135 个城市布局 188 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达 130 座 ，位居行业前列 。期末吾悦广场开业面积达 1,248.38 万平，平均出租率达 97.63%， “百城百店 ”的版图正不断延展新的边界。公司物业出租及管理实现营收 79.69 亿元，同比增加 46.6%； 2022 年 计划 实现商业总收入 105 亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目 25 座。 成功跻身 “绿档” 水平 ，债务融资顺畅 。期内公司先后完成公司债 及应收账款资产支持证券发行，募集资金 17.85 亿元；在银行间市场发行中期票据，募集资金 8 亿元；在境外发行美元债券，募集资金 7.04 亿美元。公司通过直接融资保障经营持续稳定，响应国家降杠杆、稳预期的号召。期内成功发行首笔绿色美元债（规模 3 亿美元，期限 4.25 年期，利率 4.625%），标志着公司迈出绿色金融关键一步。期末公司整体平均融资成本为 6.57%，低于 2020 年末 6.72%，连续两年下滑 。期末公司剔除预收账款后的资产负债率为 69.95%， 净负债率为 48.12%， 现金短债比为 1.07，三道红线均满足“绿档” 要求。 投资建议 ： 考虑毛利率下滑幅度 、减值计提等 超过此前预期， 结合近期行业调整及公司拿地开工收缩， 下调公司 盈利预测，预计 2022-2023 年 EPS 分别为 5.59 元、 5.65 元 （ 原预测为 9.36 元、 10.58 元 ） ， 新增 2024 年预测为 5.68 元， 当前股价对应 PE 分别为 5.5 倍、 5.4 倍、 5.4 倍。公司 债务稳健、融资顺畅， 开发运营实力优秀， 商业地产亦处行业前列， 双轮驱动下我们 看好公司 未来 发展，维持“推荐”评级。 风险提示 ： 1）近期楼市下行压力较大，若后续 政策改善力度不及预期，可能影响公司未来规模增长、 带来项目减值风险。 2）因 地价上升 与销售限价 ，未来公司毛利率仍面临下滑风险； 3）个别房企信用事件频发背景下，若后续行业融资环境未见明显缓和，公司资金状况或面临压力。 新城控股公司年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 4 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 389,275 357,738 324,797 295,920 现金 55,226 60,746 61,616 49,705 应收票据及应收账款 478 424 392 369 其他应收款 52,143 46,303 42,830 40,256 预付账款 4,820 4,280 3,959 3,721 存货 250,351 222,652 194,406 181,566 其他流动资产 26,257 23,332 21,593 20,303 非流动资产 145,018 151,429 155,657 158,564 长期投资 26,475 30,313 33,513 36,610 固定资产 2,476 2,771 3,211 3,790 无形资产 1,016 1,055 1,261 1,383 其他非流动资产 115,051 117,290 117,673 116,781 资产总计 534,293 509,166 480,454 454,484 流动负债 363,957 323,522 297,545 278,858 短期借款 559 0 0 0 应付票据及应付账款 59,928 53,513 48,881 45,653 其他流动负债 303,471 270,009 248,664 233,205 非流动负债 73,212 78,670 62,189 44,995 长期借款 61,784 67,242 50,761 33,567 其他非流动负债 11,428 11,428 11,428 11,428 负债合计 437,169 402,192 359,734 323,853 少数股东权益 37,814 38,759 39,715 40,676 股本 2,260 2,264 2,264 2,264 资本公积 2,264 2,359 2,359 2,359 留存收益 54,786 63,592 76,382 85,333 归属母公司股东权益 59,310 68,215 81,005 89,956 负债和股东权益 534,293 509,166 480,454 454,484 现金流量表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 经营活动现金流 23,259 12,428 23,568 13,980 净利润 13,760 13,592 13,746 13,815 折旧摊销 384 3,727 3,971 4,191 财务费用 1,090 1,530 1,623 1,339 投资损失 -2,275 -2,043 -1,905 -1,803 营运资金变动 8,020 -2,819 7,834 -1,722 其他经营现金流 2,281 -1,559 -1,701 -1,840 投资活动现金流 -22,460 -6,536 -4,593 -3,455 资本支出 14,124 6,300 5,000 4,000 长期投资 -4,339 -2,000 -1,500 -1,500 其他投资现金流 -32,244 -10,836 -8,093 -5,955 筹资活动现金流 -11,341 -373 -18,104 -22,437 短期借款 109 -559 0 0 长期借款 -6,633 5,458 -16,481 -17,194 其他筹资现金流 -4,817 -5,272 -1,623 -5,243 现金净增加额 -10,562 5,520 870 -11,912 资料来源： 同花顺 iFinD，平安证券研究所 利润表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 168,232 149,390 138,186 129,881 营业成本 133,836 119,512 109,167 101,956 税金及附加 4,997 4,482 4,146 3,896 营业费用 5,896 5,235 4,843 4,552 管理费用 4,170 3,703 3,425 3,219 研发费用 33 29 27 25 财务费用 1,090 1,530 1,623 1,339 资产减值损失 -4,837 -1,640 -1,517 -1,426 信用减值损失 -465 -273 -253 -238 其他收益 221 136 136 136 公允价值变动收益 2,824 2,881 3,025 3,176 投资净收益 2,275 2,043 1,905 1,803 资产处置收益 0 0 0 0 营业利润 18,227 18,046 18,252 18,345 营业外收入 258 269 269 269 营业外支出 167 110 110 110 利润总额 18,318 18,204 18,410 18,503 所得税 4,558 4,612 4,664 4,688 净利润 13,760 13,592 13,746 13,815 少数股东损益 1,162 945 956 961 归属母公司净利润 12,598 12,647 12,790 12,855 EBITDA 19,792 23,461 24,005 24,033 EPS（元） 5.57 5.59 5.65 5.68 主要财务比率 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力 营业收入 (%) 15.6 -11.2 -7.5 -6.0 营业利润 (%) -17.2 -1.0 1.1 0.5 归属于母公司净利润 (%) -17.4 0.4 1.1 0.5 获利能力 毛利率 (%) 20.4 20.0 21.0 21.5 净利率 (%) 7.5 8.5 9.3 9.9 ROE(%) 21.2 18.5 15.8 14.3 ROIC(%) 9.4 8.1 8.0 8.2 偿债能力 资产负债率 (%) 81.8 79.0 74.9 71.3 净负债比率 (%) 7.3 6.1 -9.0 -12.4 流动比率 1.1 1.1 1.1 1.1 速动比率 0.3 0.3 0.4 0.3 营运能力 总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 应收账款周转率 372.7 372.7 372.7 372.7 应付账款周转率 2.5 2.5 2.5 2.5 每股指标（元） 每股收益 (最新摊薄 ) 5.57 5.59 5.65 5.68 每股经营现金流 (最新摊薄 ) 10.28 5.49 10.41 6.18 每股净资产 (最新摊薄 ) 26.20 30.14 35.79 39.74 估值比率 P/E 5.5 5.5 5.4 5.4 P/B 1.2 1.0 0.9 0.8 EV/EBITDA 8.1 6.8 5.8 5.5 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级 : 强烈推荐（预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 20%以上） 推 荐（预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 10%至 20%之间） 中 性（预计 6 个月内，股价表现相对市场表现在 10%之间） 回 避（预计 6 个月内，股价表现弱于市场表现 10%以上） 行业投资评级 : 强于大市（预计 6 个月内，行业指数表现强于市场表现 5%以上） 中 性（预计 6 个月内，行业指数表现相对市场表现在 5%之间） 弱于大市（预计 6 个月内，行业指数表现弱于市场表现 5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进 行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给 平安证券股份有限公司 （以下简称 “平安证券 ”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其 他 人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及 收入 可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券 的立场。 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