资源描述
房地产 2022 年 03 月 31 日 万科 A(000002.SZ) 毛利率下滑等拖累业绩，多元业务发展向好 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司年报点评 推荐 （维持） 现价 ： 18.98 元 主要数据 行业 房地产 公司网址 v 大股东 /持股 深圳市地铁集团有限公司 /27.89% 实际控制人 总股本 (百万股 ) 11,625 流通 A 股 (百万股 ) 9,718 流通 B/H 股 (百万股 ) 1,901 总市值（亿元） 2,122 流通 A 股市值 (亿元 ) 1,844 每股净资产 (元 ) 20.30 资产负债率 (%) 79.7 行情走势图 相关研究报告 万科 A*000002*万物云拟分拆上市，物管龙头未来可期 2021-11-06 万科 A*000002*未结资源充足，投资力度放缓 2021-10-29 万科 A*000002*毛利率下行拖累业绩表现，多元化业务稳步向好 2021-08-30 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN 郑南宏 投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG 事项： 公司公布 2021 年年报，全年实现营收 4528.0 亿元，同比增长 8.0%；归母净利润 225.2 亿，同比下滑 45.7%； 公司拟每 10 股派发现金红利 9.7 元（含税）。 平安观点： 毛利率下滑等拖累业绩表现，未结资源充足。 公司 2021 年营收同比增8.0%，归母净利润下滑 45.7%，主要因： 1）受结算结构及限价影响，期内房地产开发及相关资产运营业务毛利率同比降 7.6pct 至 21.7%； 2）因联合营项目毛利率下降、投资其他业务收益减少 ，导致 期内投资收益 66.1亿元，同比减少 69.0 亿元； 3） 2021H2 以来市场明显下行，公司基于审慎原则计提 35.3 亿元资产减值； 4）少数股东损益占比同比 增加 10.8pct至 40.8%； 5）公司对重资产业务采取成本法计量，期内计提折旧摊销金额 80.6 亿元，同比 增 15.4%。期内公司管控保持高效，期间费用 率 同比下滑 0.2pct 至 6.2%。期末已售未结金额 7108.0 亿元，同比增 1.8%，充足未结资源为后续业绩 企稳回升奠定基础 。 销售同比下滑， 新开工计划收缩 。 2021 年公司销售面积 3807.8 万平，销售金额 6277.8 亿元，同比分别降 18.4 %、 10.8%；销售金额市占率 3.5%，在 20 个城市销售额位列当地第一；销售均价 16487 元 /平，同比增 9.3%。2021 年新开工面积 3265.3 万平方米，同比降 17.6%，完成年初计划103.7%；竣工 3571.4 万平方米，同比增 5.6%，完成年初计划 99.6%。公司 2022年计划竣工面积 3899.5 万平，同比增 9.2%； 计划新开工 1920.1万平，同比降 41.2%， 新开工收缩或对后续可售货值形成一定制约 。 拿地保持谨慎，权益比例提升。 2021 年公司新增土储建面 2667 万平、总地价约 1852 亿元，拿地销售面积比与拿地销售金额比分别为 70.1%、29.5%，较 2020 年降 2.1pct、 2.6pct，但权益地价同比提升 1.4%至 1402亿元，权益金额比例由 2020 年 61.2%提升至 75.7%。期末在建及规划建设项目面积（剔除已售未结）约 1.02 亿平米，可保障未来 2 年 左右 销售。 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 (百万元 ) 419,112 452,798 493,550 505,888 526,124 YOY(%) 13.9 8.0 9.0 2.5 4.0 净利润 (百万元 ) 41,516 22,524 23,592 24,956 27,114 YOY(%) 6.8 -45.7 4.7 5.8 8.6 毛利率 (%) 29.2 21.8 21.0 21.5 22.0 净利率 (%) 9.9 5.0 4.8 4.9 5.2 ROE(%) 18.5 9.5 9.3 9.2 9.4 EPS(摊薄 /元 ) 3.57 1.94 2.03 2.15 2.33 P/E(倍 ) 5.3 9.8 9.4 8.8 8.1 P/B(倍 ) 1.0 0.9 0.9 0.8 0.8 证券研究报告 万科 A公司年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 4 多元业务发展向好，经营能力持续提升。 物业方面，万物云期内营收同比增 32.1%至 240.4 亿元，其中住宅物业、商企和城市空间服务收入、 AIoT（人工智能物联网） 加 BPaaS（流程即服务）分别占比 56.0%、 36.2%、 7.8%，期末在管面积达 7.8亿平米，同比增长 35.9%，合同管理 10.1 亿平米，同比增长 38.0%。物流地产方面，期内物流业务营收 31.6 亿元，同比增长 68.9%；新开业 141 万平，期末累计开业 828 万平，稳定期高标库出租率达 93%，冷链稳定期使用率达 75%，目前冷链仓储规模国内第一。租赁方面，期内营收 28.9 亿元，同比增长 13.9%，净新增开业 1.71 万间，期末共运营管理长租公 寓 20.87万间，泊寓已开业项目的年均出租率 95.3%。商业地产方面，期内商业 (含非并表项目 )业务营收 76.22 亿元，同比增长 20.57%，新开业面积 206.87 万平，累计开业 1,139.16 万平。另外冰雪业务乘冬奥东风实现规模和业绩增长， 2021-2022 雪季累计营收 2.7 亿元，同比增加 39%；接待 91 万人次，同比增加 28%。 财务保持 “绿档”，融资优势凸显。 期内经营性现金净流入 41.1 亿元，连续 13 年为正，期末在手现金 1493.5 亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和 586.2 亿元；期末净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为 29.7%、 69.8%，“三道红线”指标符合“绿档”要求；期末有息负债总额 2659.6 亿元，同比增长 2.9%，其中长期负债占比提高至 78%。存量融资的综合融资成本仅 4.11%。 投资建议 ： 考虑公司毛利率降幅超过此前预期， 短期限价、楼市降温带来的盈利端压制仍存， 下调公司盈利预测， 预计2022-2023 年 EPS 分别为 2.03 元、 2.15 元， 原预测为 3.27 元、 3.35 元， 新增 2024 年 EPS 预测为 2.33 元，当前股价对应PE 分别为 9.4 倍、 8.8 倍、 8.1 倍 。短期 来看， 楼市压力犹存，后续政策有望持续改善，提振板块估值 ， 此外 公司计划 2021年现金分红比例高达 50.06%， 估算 现金分配率超过 5%， 并推出 20-25 亿元回购计划， 彰显对未来发展信心 ；中长期看， 随着部分激进型房企被迫出清 、 行业格局逐步改善，利润率 有望 企稳修复 ，而 公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评级。 风险提示 ： 1）当前行业基本面面临下行压力，若 政策改善力度与出台时间低于预期， 可能 影响未来公司规模增长，并带来 项目减值风险； 2） 因限价与 地价上升， 后续 公司毛利率仍面临下滑风险； 3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。 万科 A公司年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 4 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 1,600,268 1,707,377 1,710,701 1,760,102 现金 149,352 113,516 116,354 121,008 应收票据及应收账款 15,161 16,526 16,939 17,616 其他应收款 266,061 290,007 297,257 309,147 预付账款 67,230 73,281 75,113 78,118 存货 1,075,617 1,184,787 1,175,047 1,203,022 其他流动资产 26,846 29,260 29,991 31,190 非流动资产 338,370 352,202 363,051 373,665 长期投资 144,449 159,778 173,508 187,387 固定资产 37,063 40,064 41,931 43,664 无形资产 10,445 9,329 8,713 7,848 其他非流动资产 146,412 143,030 138,898 134,766 资产总计 1,938,638 2,059,579 2,073,752 2,133,766 流动负债 1,311,446 1,443,909 1,470,685 1,541,139 短期借款 14,413 22,737 18,660 35,911 应付票据及应付账款 330,537 364,084 370,825 383,201 其他流动负债 966,497 1,057,088 1,081,200 1,122,027 非流动负债 234,419 190,100 142,804 94,671 长期借款 231,652 187,334 140,038 91,904 其他非流动负债 2,766 2,766 2,766 2,766 负债合计 1,545,865 1,634,009 1,613,489 1,635,810 少数股东权益 156,820 173,102 190,326 209,040 股本 11,625 11,625 11,625 11,625 资本公积 20,584 20,584 20,584 20,584 留存收益 203,744 220,258 237,728 256,708 归属母公司股东权益 235,953 252,467 269,937 288,917 负债和股东权益 1,938,638 2,059,579 2,073,752 2,133,766 现金流量表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 经营活动现金流 4,113 27,557 79,605 61,610 净利润 38,070 39,874 42,181 45,827 折旧摊销 5,543 6,997 7,381 7,765 财务费用 4,384 4,494 3,310 3,139 投资损失 -6,614 -6,709 -4,834 -4,763 营运资金变动 -37,833 -18,806 30,366 8,457 其他经营现金流 564 1,707 1,203 1,183 投资活动现金流 -26,281 -15,826 -14,598 -14,800 资本支出 8,448 5,500 4,500 4,500 长期投资 -31,636 -10,000 -10,000 -10,000 其他投资现金流 -3,093 -11,326 -9,098 -9,300 筹资活动现金流 -23,104 -47,566 -62,169 -42,156 短期借款 -10,699 8,324 -4,077 17,251 长期借款 31,450 -44,319 -47,296 -48,133 其他筹资现金流 -43,854 -11,572 -10,797 -11,274 现金净增加额 -44,954 -35,836 2,838 4,654 资料来源： 同花顺 iFinD，平安证券研究所 利润表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 452,798 493,550 505,888 526,124 营业成本 353,977 389,904 397,122 410,377 税金及附加 21,056 22,950 23,524 24,465 营业费用 12,809 13,961 14,310 14,883 管理费用 10,242 11,164 11,443 11,901 研发费用 642 700 718 746 财务费用 4,384 4,494 3,310 3,139 资产减值损失 -3,514 -1,974 -2,024 -2,104 信用减值损失 -280 -287 -294 -306 其他收益 0 0 0 0 公允价值变动收益 4 0 0 0 投资净收益 6,614 6,709 4,834 4,763 资产处置收益 19 19 19 19 营业利润 52,531 54,843 57,997 62,985 营业外收入 1,148 1,148 1,148 1,148 营业外支出 1,456 1,456 1,456 1,456 利润总额 52,223 54,535 57,689 62,676 所得税 14,153 14,660 15,508 16,849 净利润 38,070 39,874 42,181 45,827 少数股东损益 15,545 16,283 17,224 18,713 归属母公司净利润 22,524 23,592 24,956 27,114 EBITDA 62,150 66,026 68,380 73,581 EPS（元） 1.94 2.03 2.15 2.33 主要财务比率 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力 营业收入 (%) 8.0 9.0 2.5 4.0 营业利润 (%) -34.3 4.4 5.8 8.6 归属于母公司净利润 (%) -45.7 4.7 5.8 8.6 获利能力 毛利率 (%) 21.8 21.0 21.5 22.0 净利率 (%) 5.0 4.8 4.9 5.2 ROE(%) 9.5 9.3 9.2 9.4 ROIC(%) 8.8 7.3 7.1 7.8 偿债能力 资产负债率 (%) 79.7 79.3 77.8 76.7 净负债比率 (%) 24.6 22.7 9.2 1.4 流动比率 1.2 1.2 1.2 1.1 速动比率 0.3 0.3 0.3 0.3 营运能力 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 29.9 29.9 29.9 29.9 应付账款周转率 1.1 1.1 1.1 1.1 每股指标（元） 每股收益 (最新摊薄 ) 1.94 2.03 2.15 2.33 每股经营现金流 (最新摊薄 ) 0.35 2.37 6.85 5.30 每股净资产 (最新摊薄 ) 20.30 21.72 23.22 24.85 估值比率 P/E 9.8 9.4 8.8 8.1 P/B 0.9 0.9 0.8 0.8 EV/EBITDA 9.4 9.1 8.3 7.5 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级 : 强烈推荐（预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 20%以上） 推 荐（预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 10%至 20%之间） 中 性（预计 6 个月内，股价表现相对市场表现在 10%之间） 回 避（预计 6 个月内，股价表现弱于市场表现 10%以上） 行业投资评级 : 强于大市（预计 6 个月内，行业指数表现强于市场表现 5%以上） 中 性（预计 6 个月内，行业指数表现相对市场表现在 5%之间） 弱于大市（预计 6 个月内，行业指数表现弱于市场表现 5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给 平安证券股份有限公司 （以下简称 “平安证券 ”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其 他 人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本 报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入 可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券 的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司 2022 版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话： 4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区益田路 5023 号平安金融中心 B 座 25 层 邮编： 518033 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融大厦 26 楼 邮编： 200120 传真：（ 021） 33830395 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街中心北楼 16 层 邮编： 100033
展开阅读全文