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01 一季度楼市政策及上海行情回顾 一、全国政策概览 （一）“稳”字当头 中央“房住不炒”总基调、“三稳”目标不变 去年以来在房地产行业去杠杆化的大背景下，房企遭遇资金流动性不足和偿债高峰期来临的双重压力，整体行业进入深度调整期；另一方面，由于国内外严峻的宏观环境以及疫情反复的不确定因素， 2022 年我国宏观经济面临较大下行压力，因此新一年的楼市调控仍是维持市场稳定，强调因城施策，支持合理住房需求释放，促进保障性租赁住房快速发展。 1 月 16 日国家发改委发布的文件中就提出，“支持商品房市场更好的满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场， 逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。” 随后 1 月 20 日住建部工作会议上定调 2022 年楼市方向，会议要求要毫不动摇坚持房子是用来 02 住的，不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。 在两会政府工作报告中关于房地产相关的内容，则是将以上要求再度重申，其中包括继续保障好群众的住房需求，坚持“房住不炒”，加快发展保障性租赁住房，贯彻 稳地价、稳房价、稳预期住的的目标，强调因城施策等。 总体而言， 2022 年中央针对房地产市场的调控思路为维护市场平稳运行，一方面通过因城施策，展开更加精准和协调的调控，结合不同地区的楼市行情和背景，出台具有针对性的政策，促进刚性和改善等合理住房需求的释放。另一方面，推进住房供给侧结构性改革，深化租购并举模式，大力增加保障性租赁住房供给。 （二）因城施策 地方楼市迎来一波“政策宽松潮” 在中央明确“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的前提下，部分楼市行情低迷，库存压力较大的城市相继调整楼市政策，对调控政 策进行适度放宽，鼓励群众释放合理住房需求，引导楼市重返平稳的运行轨道。 03 据不完全统计， 2022 年一季度全国对房地产政策进行宽松化调整的城市已经超过 60 个，其中多数城市主要集中于金融层面的放宽，诸如公积金放宽贷款额度、下调首付比例、增加购房补贴等，而真正涉及限购限售等行政层面放宽的城市数量较少，可见地方政府在进行楼市政策松绑调控时依旧维持着相对谨慎的口径。目前已知南昌、郑州、福州三个城市对限购政策进行了放宽调整，而哈尔滨则取消了限售政策，其中郑州和哈尔滨两个城市最具有代表性，郑州为全国首个同时限贷限购放 松的城市，而哈尔滨则是首个取消限售的城市。 郑州 3 月 1 日郑州市出台关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知，分别从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出促进郑州市房地产业良性循环和健康发展的相关措施。 而新政最大的亮点无疑是限购限贷政策的放宽，政策允许有老年人来投靠养老的家庭，可以新购一套住房，这相当于放宽了限购的套数。即在郑州符合老人投靠条件下，户籍家庭可购住房将由原来的 2 套增加至 3 套，而非户籍家庭将由 1 套增加至 2 套，并且政策中投靠老人不限于直系父母，近亲属也可以，因此政策执行中将具有一定的弹性空间。 另外郑州政策在限贷方面取消了“认房又认贷”，即有房的情况下，只要还清房贷，再次购房就可参照首套房政策，这将有效降低购房成本，促进改善型需求的释放。 04 哈尔滨 3 月 23 日，哈尔滨政府废止了哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知。据悉此条政策于 2018 年 5 月提出，其中要点为在主城 6 区取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满 3 年方可上市交易。而随着该政策的废止，意味着哈尔滨的限售政策也宣告结束了。 从去年至今，哈尔滨楼市持续低迷 ，同时在疫情反复的负面影响下，市场交易长期探底，购房者观望情绪浓厚，此前当地政府也出台多项楼市扶持政策，但效果并不显著。此次限售政策取消的效果仍有待市场的检验。 二、上海 市场 （一）政策环境 2022 年以来，中央层面多次强调支持合理住房需求释放、防范化解房企风险，一季度全国多个城市松绑了楼市调控，以求寻得市场的平稳运行。而上海作为热点城市显然不会跟风加入，一季度上海楼市政策主要体现在人才引进落户的方面，除此之外，上海更多的是向保障性租赁住房领域倾斜，积极响应中央层面提出大力建设保租房的号召，在一季度内发布了多条地方性法规及实施细则。 05 一季度，上海推出的保租房系列政策主要涵盖前期的土地供应、房源的认定、配套与改建项目的建设指导、后期的租赁管理、运营成本等几大方面的内容，多层次、多角度地为今后 落实保租房的建设任务建立体系化的标准、有法可依。保租房的初衷是保障性、普惠性支持新市民、新青年在就业城市有长期、稳定的居所。尤其是对于外来人口流入量非常高的上海，保租房将有效缓解本地住房困难突出的问题，并逐渐引导租赁住房成为一种主流的居住消费。远期来看，对上海整个居住物业市场行情也将起到维稳的作用。 值得注意的是， 3 月 29 日上海发布了 上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施 ，提出承租国有房屋从事 生产经营活动的小微企业和个体工商户， 2022 年免除 3 个月租金， 2022 年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除 3 个月租金、全年合计免除 6个月租金。 这一政策旨在降低疫情对全社会带来的系统性风险，对于中小型房企而言无疑也是及时的纾困手段，对房地产整个行业而言也是一针稳定剂。 （二）市场行情 1、土地市场 疫情影响甚微，交投市场乏力 经历了上季度土地市场的集中放量， 2022 年一季度土地市场出现周期性回调，尽管有新一年首批集中供地的支撑，但整体土地新增供应量仍处于近一年 的低位，本季度地块挂牌量为 404.36 公顷，同环比分别减少 28.69%、 53.47%。而在成交方面，因为 3 月挂牌的集中供应地块基本都需在 4 月交易，因此一季度土地成交出现“腰斩”，体量为 201.36 公顷，环比下滑 75.24%，同比下滑 62.32%。 06 由于上海疫情管控的区域封锁从 3 月底开始，故对一季度土地市场的影响不显著，主要对首批集中供地的交易以及后期二季度开始的土地市场产生影响。一季度中缺少商品住宅用地类地块交易的支撑，且成交主体为产业用地，继而土地出让金大幅回调至 246.26 亿元，同比跌幅超七成。 2、住宅市场 “小阳春”行情遭疫情阻断，季度内后程发力不足 （ 1）新增住宅市场 从 2021 年以来各季度的情况看， 2022 年一季度全市新房市场的行情总体偏暖，季度新增供应总量达到 304.98 万平方米、与 2021 年四季度时的高位基本相当，环比微减 1.84%、同比激增 216.54%；成交量为 265.53 万平方米，同比减少 15.87%、环比增加 7.66%，总量为 2021 年以来的季度第二高位。总体来看， 2022 年一季度新房市场延续了四季度活跃的供应氛围，由此也带动了成交量的持续回升。一季度的成交均价处在相对较高位、达到 61,913 元 / ，环比、同比分别上涨 8.46%和 10.33%，主要与当季度主力成交的项目多为改善型有关。 需要指出的是，在连续两个季度的高位新增供应下，上海新房市场表现出了供过于求的态势。尤其是2022 年的一季度，在市场积累了前期存量供应的支撑下，成交量也并未明显走高，突如其来的疫情袭击令整个城市停摆的同时，也对楼市交易产生了直接冲击。从季度内各月的情况看， 3 月份的新增供应相较受春 节影响的 2 月明显回升，但成交量却垫底、仅 56.02 万平方米、环比减少 30.3%。成交均价与成交量走势 07 完全相背离， 3 月达到 62,706 元 / 、为季度内最高点 。 从一季度全市成交热点项目来看，中端改善型项目活跃度较高，均价超 6 万的项目占比达 4 个，也在一定程度上推升了季度的成交均价；从位置分布来看，五大新城的项目占比较高，其中临港新城板块的项目更是多达 3 个，表明市场对这些区域的青睐。值得注意的是，在总体成交体量偏大的一季度，仍有均价超 10 万的高端项目占据一席，市区一二手房价倒挂的情况依旧、高端项目受追 捧度持续高涨。 （ 2）二手住房市场 与新房市场表现类似， 2022 年一季度全市二手住房市场的行情同样略欠火候，成交总量仅为 40,397套、环比减少 12%，是 2021 年以来的季度最低值；成交均价环比 2021 年四季度微涨 2.32%后达到 37,327 08 元 /平方米、处在 2021 年以来的季度第二低位。一季度成交量的持续走低，主要是受到了春节长假以及 3月份疫情突袭的双重影响。 尽管一季度成交总量同比下滑明显，但主要也是受到市场环境的变化影响， 2021 年初市场尚处于升温期，下半年调控组合拳出击，开始给二手住房市场降温。目前看，一季度虽然受到不可控的外力作用，但成交量相较 2021 年四季度，下滑空间非常有限，足以证明当前二手住房市场需求稳定。 从季度内各月的成交节奏看， 2 月份成交处在最低位， 3 月虽受疫情影响仍逆市小幅上扬，成交量较 2月微增 172 套，表现好于预期，成交均价也同步上涨。 从一季度各月的成交热门板块来看，整体变动的情况较小，外围远郊新城的成交维持了一定的活跃度。 09 随着住宅市场发展的成熟度明显提升，这些板块的住宅交易中存量住房的比例不断提升，同时伴随“五大新城”的规划利好不断释放，二手住房市场的需求不再仅限于本地刚改客户，价格上的优势更能吸引到越来越多的外区购房者。 主办单位：城市测量师行 上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 11、 15-18F 邮编： 200003 网址： 电子邮箱： 电话： 86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用 。 本刊 分析内容 并不反映个别情况， 对于特定项目 读者应自行寻求专业意见。 城市测量师行 保留一切版权，未经许可，不得转载 。 城市测量师行 2022 年 更多 楼市资讯、 研究报告 可 以扫描下方 二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用
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