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2022年 5月 7日房地产及物管行业 周报 2022年 W18（ 2022.4.30-2022.5.6）行业 评级 ： 看好姓名 杨凡邮箱 电话 13916395118证书编号 S1230521120001联系人 关天彬五一行情环比走弱，供需松绑协同发力添加标题95%本周核心观点2 政策面 ： 4月 29日中央政治局会议明确房地产政策 方向后 ， 本周中央及地方层面均释放利好房地产的政策信号 。 央行 、 证监会 、 银保监会等陆续发声 ， 表态 “ 支持房企正常融资活动 ” ， “ 满足民营房企的合理融资需求 ” 。 因城施策方面 ， 沈阳 、 株洲 、 洛阳 、 连云港 、 惠州 、 中山 、 黄石 、岳阳等城市陆续 放松 “ 四限 ” 政策 ， 需求端政策多为组合拳的方式推出 ， 缩小限购区域 +降低首付比 +增加住房公积金支持力度 、 给予购房补贴等 。此外 ， 供给端政策解绑也同时发力 。 五一期间多个城市提及预售资金监管优化 ， 其优化方式主要为纠偏超额监管的资金 ， 将监管金额聚焦于工程款 ， 具体方式包括：超出工程款的部分可以按照工程进度提取 、 通过银行保函的方式支取 、 增加预售资金提取的节点等 。 基本面 ： 全国 30城新房成交面积环 比 回落 ， 总量处 历史低位；全国 18城二手房成交面积环 比下跌 ， 但同比 降幅收 窄； 土地市场方面 ， 上周全国百城土地成交 面积环比同比均大幅回落 ， 总体表现趋 冷 。 行情 ： 本周 AH股地产 板块和物业板块表现 均弱于大市 ， 重点 AH股标的上涨 个数少于下跌 。 本周观点 ： 受 五一假期民众 出游导致短期购房需求减弱的 影响 ， 本周楼市 需求环 比 收缩属于周期性回调 。 对比往年同期楼市表现 ， 预计两周内环比反弹为大概率事件 。 中央政治局 会议定调房地产 政策 方向后 ， 五一期间多地 陆续放松 “ 四限 ” 政策并优化 预售资金监管 ， 中央金融部门也发声支持房企合理融资需求 ， 可以预见中央部委及各地方政策松绑力度将持续加大 。 综合政策与市场基本 面 表现及疫情反复 影响的情况来看 ， 我们认为 2022年需求修复挑战难度加大 ， 我们中性预期 Q3末或 Q4需求出现明显拐点 。 在需求出现拐点前 ， 地产波段行情曲折向上趋势不变 。 Q2虽然行业需求修复仍有不确定性 ， 政策放松力度加大是明牌 ， 我们认为 Q2板块 Beta行情步入加速演绎期 ， 抓住核心三大不变趋势选择确定性强的优胜者：1） 政策放松趋势不变； 2） 总量增长变为结构性增长趋势不变； 3） 供给侧结构优化趋势不变 。 投资建议 ： 本轮周期基本面还没有企稳 。 建议关注 : 1） 稳健型：今日龙头回调是较好的补仓机会 ， 龙头公司穿越周期确定性最强：继续看好 保利发展 ； 2） 成长型： 二线 黑马 华发股份 、 滨江 集团 、 绿 城中国 、 越秀地产 、 建发国际 ； 3） 地产板块企稳 ， 物业估值修复打开 ， Call物业入场机会：碧桂园服务 、 金科服务 。 风险提示： 需求修复疲弱会导致地产公司缩表 、 疫情点状扩散导致需求修复延期 。目录C O N T E N T S地产板块0102 物业板块03 公司 公告3地产板块01Partone4添加标题本周行情回顾 地产 板块015本周 （ 2022.4.30-2022.5.6） 沪深 300下跌 2.67%， SW房地产 下跌 5.44%， 房地产跑输 大盘 2.77pct， 表现弱于大市 。从 SW一级各板块表现来看 ， 本周国防军工领 涨 ， 房地产本周 收益率垫底 。本周恒 生 指数 下跌 5.16%， 恒生地产 建筑业 下跌 3.27%， 跑 赢 大 盘 1.89pct， 表现 优 于 大市 。 从恒生综指各板块表现来看 ， 本周 恒生综合业领涨 ， 恒生地产建筑业本周收益率 排名 5。图：本周 A股申万一级行业各板块涨跌幅 图：本周 H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周 A股房地产板块估值：申万房地产 PE（ TTM） 本周 H股房地产板块估值：恒生房地产 PE（ TTM）资料来源： Wind，浙商证券研究所-3.27%-16%-12%-8%-4%0%恒生综合业恒生电讯业恒生公用事业恒生金融业恒生地产建筑业恒生工业恒生指数恒生必需性消费业恒生非必需性消费业恒生原材料业恒生资讯科技业恒生医疗保健业-5.44%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%国防军工纺织服装家用电器化工汽车轻工制造机械设备医药生物农林牧渔综合建筑材料公用事业通信交通运输传媒计算机建筑装饰电子电气设备银行食品饮料钢铁商业贸易非银金融有色金属休闲服务房地产0510152025302016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/40246810122016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/4本周行情回顾 地产个 股涨跌幅016本周 （ 2022.4.30-2022.5.6） 房地产重点跟踪标的中 ， A股 标 的上涨个数少于下跌个数 。 其中 ， 表现前 5的公司为 ：华夏幸福 （ 23.47%） 、 荣安地产 （ 17.30%） 、 蓝光发展 （ 13.86%） 、 金科股份 （ 3.46%） 和华发股份 （ 1.39%） 。H股标的上涨 个数少于 下跌个数 。 其中 ， 表现前 5的公司为 ：合景泰富集团 （ 9.13%） 、 宝龙地产 （ 5.51%） 、 德信中国 （ 3.50%） 、 龙光集团 （ 2.75%） 和建发国际集团 （ 0.54%） 。资料来源： Wind，浙商证券研究所图：本周 A股重点跟踪地产个股涨跌幅 图：本周 H股重点跟踪地产个股涨跌幅-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%合景泰富集团宝龙地产德信中国龙光集团建发国际集团中梁控股金地商置华润置地禹洲集团中国海外发展龙湖集团远洋集团中国海外宏洋集团富力地产越秀地产弘阳地产中国金茂时代中国控股雅居乐集团绿城中国中骏集团控股美的置业融信中国碧桂园正荣地产旭辉控股集团-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%华夏幸福荣安地产蓝光发展金科股份华发股份中交地产中南建设金融街世茂股份陆家嘴万科 A大悦城光大嘉宝滨江集团新城控股荣盛发展华侨城 A绿地控股南山控股金地集团首开股份保利发展阳光城我爱我家招商蛇口添加标题重点公司估值 情况 -AH股 地产板块017代码 公司简称 市值（亿港元） 最新 收盘价（ 元） 年内累计 涨幅（ %） 每股收益（元每股） PE（ 倍）2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E000002.SZ 万科 A 2,082 18.49 -6% 1.94 2.28 2.50 2.61 9.53 8.13 7.40 7.07600048.SH 保利发展 1,962 16.39 5% 2.29 2.43 2.61 2.85 7.16 6.74 6.29 5.75001979.SZ 招商蛇口 1,092 13.78 3% 1.16 1.38 1.49 1.63 11.88 10.01 9.24 8.44600383.SH 金地集团 587 13.00 0% 2.08 2.25 2.43 2.60 6.25 5.78 5.36 5.00000069.SZ 华侨城 A 464 5.66 -20% 0.47 0.62 0.73 0.77 11.97 9.10 7.71 7.31601155.SH 新城控股 562 24.82 -15% 5.59 5.75 6.05 6.45 4.44 4.32 4.10 3.85000402.SZ 金融街 181 6.06 7% 0.55 0.56 0.61 0.70 11.02 10.87 9.99 8.71002244.SZ 滨江集团 238 7.64 64% 0.97 1.15 1.38 1.60 7.88 6.63 5.52 4.77000961.SZ 中南建设 139 3.62 -13% -0.89 0.07 0.07 0.00 -4.09 55.61 52.09 -000031.SZ 大悦城 161 3.75 1% 0.03 0.27 0.33 0.38 125.00 13.89 11.47 9.82000656.SZ 金科股份 224 4.19 -6% 0.61 0.99 1.08 0.82 6.87 4.25 3.88 5.13600325.SH 华发股份 155 7.31 21% 1.34 1.63 1.75 1.88 5.46 4.48 4.17 3.89600376.SH 首开股份 130 5.03 -11% 0.19 0.50 0.53 1.02 26.90 10.09 9.51 4.93均值 17.71 11.53 10.52 6.22代码 公司简称 市值（亿元） 最新 收盘价（ 港元） 年内累计 涨幅（ %） 每股收益（元每股） PE（ 倍）2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E0081.HK 中国海外宏洋集团 148 4.32 9% 1.48 1.57 1.67 1.89 2.37 2.23 2.09 1.850123.HK 越秀地产 243 7.84 14% 1.16 1.40 1.52 1.72 5.48 4.55 4.17 3.690688.HK 中国海外发展 2,578 23.55 28% 3.67 3.92 4.22 4.62 5.20 4.87 4.52 4.130817.HK 中国金茂 302 2.38 -1% 0.37 0.45 0.51 0.57 5.22 4.27 3.75 3.350884.HK 旭辉控股集团 293 3.33 -29% 0.92 0.92 0.96 1.02 2.93 2.94 2.81 2.660960.HK 龙湖集团 2,273 37.40 2% 4.05 4.47 5.05 5.57 7.48 6.78 6.00 5.441109.HK 华润置地 2,439 34.20 4% 4.54 4.78 5.29 5.96 6.10 5.79 5.23 4.651238.HK 宝龙地产 103 2.49 -39% 1.45 0.00 0.00 0.00 1.39 - - -1908.HK 建发国际集团 257 18.66 14% 2.54 3.26 4.28 5.18 5.95 4.64 3.53 2.921918.HK 融创中国 250 4.58 -61% 0.00 4.90 5.43 0.00 - 0.76 0.68 -2007.HK 碧桂园 1,125 4.86 -30% 1.22 1.20 1.26 1.37 3.23 3.28 3.13 2.883377.HK 远洋集团 114 1.50 -18% 0.36 0.36 0.36 0.00 3.39 3.39 3.39 -3900.HK 绿城中国 329 13.14 5% 1.31 2.00 2.54 2.91 8.12 5.32 4.19 3.663990.HK 美的置业 175 14.18 17% 3.04 3.15 3.55 4.40 3.78 3.64 3.23 2.61均值 4.86 4.19 3.72 3.60资料来源： Wind，浙商证券 研究所本周政策速递018资料来源 ：各地政府官网、各地住建局官网、各地公积金管理中心官网、观点网，浙商证券 研究所时间 部门 细节详述中央5月 4日 证监会5月 4日，证监会发文表示近日已内部召开专题会议，学习贯彻 4.29中央政治局会议精神。会议指出，要积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施 REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。5月 4日 银保监会5月 4日，银保监会发文表示近日已内部召开专题会议，学习贯彻 4.29中央政治局会议精神。会议指出，要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；要完成大型平台企业专项整改工作，红灯、绿灯都要设置好，实施常态化监管，支持平台经济规范健康发展。5月 4日 央行5月 4日，央行发文表示 4月 29日内部召开专题会议，研究进一步落实金融支持经济运行保持在合理区间、促进平台经济规范健康发展等工作措施。会议强调，将执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。5月 4日 深交所5月 4日深交所发布 关于支持实体经济若干措施的通知 ，其中提及支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。5月 5日 上交所 5月 5日上交所党委召开会议，会议提及“继续做好服务实体企业发展工作，服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施 REITs试点范围，合理把握 IPO和再融资常态化。”本周政策速递019资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所放松方式 时间 城市 细节详述各地因城施策供需政策组合4月 29日 连云港降低首付比例：商业贷款首套房首付比例按 20% 执行。引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。优化公积金贷款：对在连云港市行政区域范围内购建房申请住房公积金贷款的职工，取消提供申请人及配偶（含未成年子女）住房公积金缴存地和购房地的查房证明，以职工家庭住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准。4月 29日 洛阳降低首付比例、放宽首套房认定标准：首套房贷款最低首付比例为 20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为 30%。优化公积金贷款：提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为 55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为 65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例统一按照 20%执行。4月 29日 株洲放宽首套房认定标准：对拥有 1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住房的，金融机构执行首套房贷款政策。优化公积金贷款：全面放开异地贷款业务，提高贷款额度。单缴存职工最高可贷款额度由 40万元调整至 60万元，高层次人才最高可贷款额度由 60万元调整至 80万元，生育三孩的缴存职工家庭最高可贷款额度为 80万元，对二套房最低首付款比例由 50%降低至 30%。购房补贴：在株洲市区购买新建商品房 (含住宅和非住宅 )和存量房 (二手房 ).由财政按其所缴纳契税额的 50%对购房人予以补贴；对全日制博士生、硕士研究生和高级技师、本科和职业院校大专学历获得技师职业资格人才，一次性分别给予 5万元、 3万元、 2万元的购房补贴；对在株洲市区首次购买新建商品住房和存量住房，签订网签合同且缴纳契税并落户株洲的，财政给予 1万元的购房补贴。保交楼：推行新建房地产项目“交房即交证” .加大对“问题楼盘”的处置力度，压实房企主体责任，有序推进问题楼盘复工复产 .加快实现“保交楼”目标。对经网签购买住房因开发方原因不能按期交房的业主，根据购房业主意愿，引导金融机构在政策允许范围内相应放宽购房贷款偿还期限。4月 30日 惠州放松限购 ： 满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区。放松限贷：商业银行要实施好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。优化公积金贷款：缴存职工在我市购买新建商品住房的，允许先提取本人及其配偶的住房公积金用于支付购房首付款。优化预售资金监管：根据房地产开发项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，合理确定商品房预售资金监管额度 。本周政策速递0110资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所放松方式 时间 城市 细节详述各地因城施策供需政策组合4月 30日 中山放松限购：坚持中心城区限购，我市商品住房限购区域明确为东区街道、石岐街道，其中岐江新城规划范围不列入限购区域。放松限贷：合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。优化公积金贷款：加大住房公积金支持力度，提高住房公积金贷款额度，调整住房公积金贷款流动性系数。优化预售资金监管：根据房地产项目建设工程造价、施工合同金额以及项目支付使用的条件等因素，合理确定商品房预售资金监管额度，确保项目竣工交付所需资金，预售资金监管账户内的资金达到监管额度后，超过监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。5月 1日 梅州.降低首付比例：首 套 不低于 25%；对拥有 1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，不低于 30%。降低房贷利率，加快存量按揭贷款发放：合理确定个人住房贷款利率水平，积极推动房贷利率加点下调。加快现有存量按揭贷款未发放部分的审批手续，增加信贷额度，确保符合放款条件的贷款及时发放。优化公积金贷款：二套房公积金贷款首付比例， 30%20% ；首套，不同层次人才贷款额度上浮 20%到 1倍不等。同时，贷款金额不受个人住房公积金账户余额限制。支持开发贷、并购贷：金融机构对经营稳健 .发放开发贷 .避免盲目抽贷、压贷、断贷，对困难房企到期开发贷，给予适当延期或展期，并重点支持优质房企兼收并购出险和困难房企优质项目。5月 1日 岳阳放宽首套房认定标准：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭 ， 金融机构执行首套房贷款政策。降低首付比例：住房贷款利率首套为 5.1%及以下，二套为 5.46%及以下，最低首付款比例为 20%。优化公积金贷款：全市执行 80万元的住房公积金贷款额度上限，二套房住房公积金首付比例调整为不得低于 30%，贷款额度可达到所购住房价款的 70%，二套房组合贷款最高额度不得超过所购住房价款的 60%。购房补贴：首套新建商品住房和二手住房，每套 1万元购房补贴。 .按其所缴纳契税税额的 50%对购房人予以补贴。在市城区购买首套住房（含新建商品房、二手房）的人才，发放一次性购房补贴。5月 3日 徐州加大信贷融资支持：引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，积极开展 “ 公积金 +商业银行 ” 组合贷款业务；鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例；对房地产开发企业加大项目贷款和并购贷款支持力度；加大二手房交易贷款支持力度。放松限售：新购商品住宅 144平方米以上的不限制转让。调整公积金使用政策：开办灵活就业人员公积金缴存；支持购房者通过“跨省通办”平台在公积金缴存地异地办理；降低公积金贷款项目准入条件。优化市场营商环境：优化商品房预售监管资金支取节点，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金；试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式；调整市区商品房预售许可和现售备案批次规模。本周政策速递0111资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所放松方式 时间 城市 细节详述各地因城施策放松限购 4月 29日 沈阳放松外地人限购：非沈阳户籍居民家庭在我市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供自购房申请之日起 2年内在我市连续缴纳 6个月及以上个人所得税或社会保险证明。支持改善型需求：对于通过“卖旧买新”购房的居民家庭，在沈阳行政区域内已拥有 2套住房的，在旧房出让过程中，可在我市限购区域内再购买 1套新建商品住房。放松老年人限购：对有 60岁及以上成员的居民家庭，在沈阳行政区域内已拥有 2套住房的，可在我市限购区域内再购买 1套新建商品住房。放松多孩家庭限购：对生育二孩、三孩未满 18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有 2套住房的，可在我市限购区域内再购买 1套新建商品住房。对生育二孩、三孩未满 18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的 1.3倍。提高公积金贷款额度4月 28日 嘉兴 在本市正常缴存住房公积金的职工，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房，其单人最高贷款额度 由 30万元上浮至 40万元，双人及以上最高贷款额度由 60万元上浮至 80万元。4月 29日 南宁 首套住房公积金贷款最高额度为 80万元，第二套住房公积金贷款最高额度为 70万元。4月 29日 乐山实行 “只认贷不认房”：既无住房公积金贷款记录，又无尚未完清的住房商业贷款的，按首套房政策执行 。提高公积金贷款额度：申请人及配偶双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度为 50万元，单方缴存住房公积金的，最高贷款额度为 40万元。4月 30日 黄石 引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度， 现阶段首套商业性个人住房贷款利率下调至 5.2%，二套房下调至 5.4%。住房转让增值税免征年限下调5月 1日 无锡 明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限由 5年调整为 2年。本次无锡的新政在一定程度上有利于降低二手房的交易成本，对“卖旧买新”提供了支持，有利于改善性需求的释放。本周重点事件解读01124月 29日中央政治局会议明确房地产政策方向后 ， 五一假期期间各地 因城施策加速楼市 松绑：1） 需求端： 沈阳 、 株洲 、 洛阳 、 连云港 、 惠州 、 中山 、 黄石 、 岳阳陆续放松 “ 四限 ” 政策 ， 需求端政策多为组合拳的方式推出 ， 缩小限购区域 +降低首付比 +增加住房公积金支持力度 、 给予购房补贴等 。2） 供给端：继 4月 29日中央政治局会议提出优化预售资金后 ， 五一期间多个城市提及预售资金监管优化 ， 其优化方式主要为纠偏超额监管的资金 ， 将监管金额聚焦于工程款 ， 具体方式包括：超出工程款的部分可以按照工程进度提取 、 通过银行保函的方式支取 、 增加预售资金提取的节点等 。 “ 四限 ” 放松跟进： 根据我们 4月 27日发布的深度报告 ， 我们认为 Q2非一线城市限购限贷政策放松是大概率事件 ， 但由于本轮周期中各线城市周期差异较大 ， 各城市放松力度可能因库存和人口净流入情况而略有差异 ， 例如在定义合理需求方面各城市会有些许差异 。 预售资金监管优化推行： 在 2月 14日发布的预售资金监管 分析报告 中 ， 我们详细分析了预售资金监管优化对房企短期资金盘活的影响 ， 预售资金监管过度使得房企过多资金滞留在项目层面 ， 不利于资金归集到总部 ， 对总部偿还到期债务造成负面影响 。 我们认为 ， 429整治局会议 明确提出预售资金监管优化后 ，5月我们可能会看到更多城市铺开执行 ， 速度和广度高于 Q1， 这对于所有房企均有利好 ， 但由于高信用房企项目积压资金量相对较小 ， 所以预售资金监管优化对于部分受困于预售资金监管过度的中度信用房企利好更多 。 我们认为 ， 预售 资金监管优化是纾困房企资金面 ， 阻止行业负反馈机制循环的有效举措 。 Beta行情中途折返常有 ， 但本轮行情结束信号未发送： 根据我们 4月 27日发布的深度报告 ， 复盘历史三轮周期和板块表现 ， 三轮板块周期结束标志相同 ，当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时 ， 政策收紧预期加强 ， 板块行情进入尾声 。 从行业基本面表现以及 2022年 疫情 反复影响的情况来看 ，我们认为 2022年需求修复挑战难度加大 ， 我们中性预期 Q3末或 Q4需求出现明显拐点 。 在需求出现拐点前 ， 地产波段行情曲折向上趋势不变 。 Q2虽然行业需求修复仍有不确定性 ， 政策放松力度加大是明牌 ， 我们认为 Q2板块 Beta行情步入加速演绎期 ， 抓住核心三大不变趋势选择确定性强的优胜者： 1） 政策放松趋势不变； 2） 总量增长变为结构性增长趋势不变； 3） 供给侧结构优化趋势不变 。 推荐标的： 1） 龙头 优胜： A - 保利发展 、 金地集团； H - 中国 海外发展 、 华润置地 、 龙湖集团； 2） 二线黑马： A - 华发股份 、 滨江集团； H - 绿 城中国 、越秀地产 、 建发国际 、 中国金茂； 3） 核心资产价值重估： A - 金融街； 4） 政策放松加强 ， 地产板块企稳 ， 物业估值修复打开：碧桂园服务 、 金科服务 。风险 提示：政策放松力度 Q2仍然偏弱。事件：浙商点评 ：五一期间政策密集发布 ， 供需两端齐发力本周重点事件解读01135月 4日至 5日 ， 两大交易所分别就房地产行业发展表态：1） 5月 4日深交所发布 关于支持实体经济若干措施的通知 ， 其中提及支持房地产企业合理融资需求 。 支持房企正常融资活动 ， 允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途 ， 鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目 ， 促进房地产行业平稳健康发展 。2） 5月 5日上交所党委召开会议 ， 会议提及 “ 继续做好服务实体企业发展工作 ， 服务好民营房地产企业的合理融资需求 ， 推动扩大基础设施 REITs试点范围 ， 合理把握 IPO和再融资常态化 。 ” 楼市供给侧放松力度显著加大： 5月 5日上交所首次明确提及服务好 “ 民营 ” 房企合理融资需求 ， 之前政策没有明确提及过 “ 民企 ” 。 我们认为 ， 此次上交所会议对民企融资支持明确 ， 对优质民企纾困有重要意义 ， 对结束房地产板块负反馈机制也有显著意义 。 四月百强销售增速继续下行 ， 房企 5-12月到期债务压力仍在 ， 房企 （ 国企以及民企 ） 融资支持力度均要加强 ， 化解潜在风险 。 我们认为五一节之后连续两日上交所和深交所对房企融资做出明确表态 ， 证明调控对房企供给侧放松力度有实质推进 ， 力度显著加大 。 推荐标的： 2007年以来三轮板块周期结束标志相同 ， 当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时 ， 政策收紧预期加强 ， 板块行情进入尾声 。 本轮周期基本面还没有企稳 。 建议关注 : 1） 稳健型：今日龙头回调是较好的补仓机会 ， 龙头公司穿越周期确定性最强：继续看好 保利发展 ； 2） 成长型：二线黑马 华发股份 、 滨江集团 、 绿城中国 、 越秀地产 、 建发国际 ； 3） 地产板块企稳 ， 物业估值修复打开 ， Call物业入场机会： 碧桂园服务 、 金科服务 。风险提示：房企资金面实质性好转和债务到期偿还久期匹配问题。事件：浙商 点评：深交所上交所接连释放融资利好 ， 供需两端齐发力逐步兑现本周 （ 2022.4.29-2022.5.5） 30大中城市商品房成交 面积 124万平 ， 环 比 -43%， 为环比连续 三 周 正 增长后的首次下跌且跌幅明显 ， 同比 -56%， 同比增速仍处于负增长 ， 降幅 较 上周扩大 3pct。分 线城市 来看 ， 各线城市 需求均有所收缩： 1） 一线城市商品房成交 面积 18万平 ， 环 比由正转负为 -59%， 同比跌幅扩大至 -70%； 2） 二线城市商品房成交 面积 71万平 ， 环 比 -27%， 同比 -43%， 同比跌幅缩小但环比跌幅扩大； 3） 三线城市商品房成交 面积 32万平 ， 环 比 -55%， 同比 -65%， 环比增速由正转负 ， 同比跌幅扩大 22pct。-53% -56%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 100 200 300 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1830大中城市 :商品房成交面积 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）-59%-70%-80%-60%-40%-20%0% - 20 40 60 80 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1830大中城市 :一线城市 (万平方米，左轴 ) 同比 (%,右轴）-56%-43%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 50 100 150 200 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1830大中城市 :二线城市 (万平方米，左轴 ) 同比 (%,右轴）-43%-65%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 20 40 60 80 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1830大中城市 :三线城市 (万平，左轴 ) 同比 (%,右轴）新房 市场： 30大中城市0114图： 2022年 30城商品房周度成交面积和同比 图： 2022年一线城市商品房周度成交面积和同比图： 2022年二线城市商品房周度成交面积和同比 图： 2022年三线城市商品房周度成交面积和同比资料来源： Wind，浙商证券 研究所 ；注：二线城市样本为天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、 哈尔滨。添加标题新房市场： 30大中城市0115对比历史三年数据 ， 本周 30大中 城市商品房成交面积仍处历史低位 ， 且呈现下滑趋势 ， 2022年截至 5月 5日 ， 累计成交面积 3925万平 ， 同比 -40.1%。 值得 注意的是 ， 过去 3年同期均成交面积均呈现下滑趋势 ， 并在一周后触底回升 ， 可以预计未来两周内成交量出现环比反弹为大概率事件 。图： 2019-2022年 30大中城市商品房周度成交面积 情况（万平）资料来源： Wind，浙商证券研究所 -100 - 100 200 300 400 500 600 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 522022 2021 2020 2019添加标题新房市场：重点 城市商品 住宅成交情况0116资料来源： Wind，浙商证券研究所表：重点城市本周商品住宅成交情况城市 本周成交面积 （万平） 上周成交面积 （万平） 周环比 周同比 22年累计成交面积 （万平） 累计同比一线城市北京 7.5 15.1 -50% -24% 238.0 -25%上海 1.5 1.4 8% -93% 373.0 -33%广州 5.6 20.1 -72% -77% 216.4 -56%深圳 3.4 7.6 -55% 3% 128.0 -35%二线城市杭州 5.2 13.6 -62% -49% 258.2 -37%南京 9.8 16.2 -39% -68% 341.4 -37%苏州 6.3 9.2 -31% -60% 246.7 -32%宁波 3.4 5.4 -38% -59% 138.2 -55%无锡 0.0 4.7 -100% -100% 100.1 -54%惠州 2.9 5.4 -47% -20% 46.9 -63%佛山 9.4 12.5 -25% -64% 227.3 -49%珠海 0.0 6.2 -100% -100% 83.3 -67%福州 3.0 5.0 -41% -51% 81.2 -48%武汉 13.7 19.1 -28% -57% 434.0 -45%成都 15.2 46.6 -67% -51% 675.8 -21%青岛 13.8 25.2 -45% -25% 326.8 -37%大连 1.8 2.1 -16% #DIV/0! 24.9 #DIV/0!济南 3.7 11.4 -68% -82% 269.2 -26%三四线城市扬州 0.6 3.2 -81% -82% 49.0 -65%嘉兴 1.3 3.5 -63% -67% 32.0 -49%温州 4.2 7.6 -44% -78% 139.6 -60%金华 2.4 4.4 -46% 54% 67.4 -37%常州 2.5 2.7 -7% -38% 45.2 -64%江阴 0.9 2.2 -58% -81% 34.4 -71%连云港 2.6 6.3 -58% -80% 124.1 -65%泉州 0.9 3.7 -75% -75% 16.3 -69%添加标题二手房 市场： 18城重点城市0117本周 （ 2022.4.29-2022.5.5） 18城二手房成交 面积 53万平 ， 环 比 -65%， 同比 -32%， 环比大幅下跌 ， 但同比降幅持续收窄 。分 线城市 来看 ， 各线城市环比均大幅下跌 ， 但同比跌幅均有所收窄： 1） 一线城市二手房成交 面积 16万平 ， 环 比 -59%，同比 -20%， 环比 下跌 ， 同比 跌幅收 窄； 2） 二线城市二手房成交 面积 34万平 ， 环 比 -68%， 同比 -36%， 环比下跌 ， 同比跌幅持续收 窄； 3） 三线城市二手房成交 面积 2.5万平 ， 环 比 -62%， 同比 -41%， 环比下跌 ， 同比 跌幅持续收 窄 。图： 2022年 18城二手房周度成交面积和同比 图： 2022年 18城中一线城市二手房周度成交面积和同比图： 2022年 18城中二线城市二手房周度成交面积和同比 图： 2022年 18城中三线城市二手房周度成交面积和同比资料来源： Wind，浙商证券研究所-39%-32%-50%-40%-30%-20%-10%0%050100150200 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1818个城市二手房成交面积合计 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）-35%-20%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 10 20 30 40 50 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18一线城市二手房成交面积 (万平米 ,左轴） 同比 (%,右轴）-40%-36%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 20 40 60 80 100 120 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18二线城市二手房成交面积 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）-51%-41%-80%-60%-40%-20%0%02468 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18三线城市二手房成交面积 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）添加标题二手房市场： 18城重点城市0118对比 历史两年 数据 ， 本周 18城二手房成交 面积仍处历史低位 ， 2022年 截至 5月 5日 ， 累计 成交 面积 1863万平 ， 同比 -36.76%， 趋势与近年同期相同 。图： 2019-2022年 18城二手房周度成交面积 情况（万平）资料来源： Wind，浙商证券研究所-50050100150200250300 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
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