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有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见 分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 行业 研究 | 行业周报 第 18 周 房地产板块指数 弱于 沪深 300 指数 ，弱于 创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为 -2.7%。沪深 300 指数报收 3908.82，周度涨幅为 -2.7%； 创业板指数报收 2244.97，周度涨幅 -3.2%；房地产板块指数报收 3133.95，周度涨幅为-5.4%。 本周行业要闻。 央行 发布数据， 一 季度末房地产贷款余额同比增 6%， 房地产开发贷款环比多增。中办、国办印发推进以县城为重要载体的城镇化建设意见。多部委发声支持刚性和改善性住房需求、支持房企正常融资活动等。广州首批次成交 17宗、 1 宗流拍。无锡首批次 8 宗地全部成交。济南首批次成交 21 宗，流拍 14 宗。惠州：优化预售资金监管、取消惠阳大亚湾限购。 无锡： 个人住房转让增值税免征年限由 5 年调整为 2 年 。 徐州：引导金融机构下调房贷利率、鼓励降首付比例等。阳光城转让浙江六宗地“回血” 57 亿 。 本周新房 、 二手房销售量较上周 减少 。 第 18 周 29 大城市新房销售为 1.3 万套，较第 17 周 减少 44.6%； 11 大城市二手房销售 2951 套，较 第 17 周减少 71.7%； 一 线城市 新房、二手房交易较第 17 周分别减少 58.5%、 71.7%；二线城市新房 、二手房交易较第 17 周分别减少 37.0%、 72.1%。 库存量较上周减少， 库销 比较上周增加 。 截至 第 18 周 ， 15 大城市库存为 123.7 万套，较 第 17 周减少 0.2 万套 ；库销比为 21.9 个月，较 第 17 周 增加 1.5 个 月。 本周土地市场出让热度较上周降低 。 第 18周 26 大城市合计成交土地 17 块。 土地出 让金额 减少 。 第 18 周 26 大城市土地出让金为 341.5 亿元，较 第 17 周减少 751.9 亿元。 平均溢价率 下降 。 第 18 周 26 大城市土地成交平均溢价率为 1.5%， 较第 17 周下降。 重点公司 公告 。 中南建设、万科 A发布 2022年 4月 经营快报。 大名城、金科股份、东望时代、万科 A 回购公司股票。阳光城出现流动性紧张，拟 转让 子公司 100%权益 。华侨城 A 持股 5%以上股东减持公司股份 0.6%。 本周 新房、二手房销售 在疫情影响下大幅走弱，土拍 市场 延续低热度。从 4 月 29 日政治局会议定调及各部委 陆续 发声来看，逆周期政策加码的预期 进一步 抬升。我们认为后续可能的政策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策 （如降低首套房的认定标准） 、降低房贷利率等 ；供应端适度放松预售资金监管 或优化监管形式 、释放部分流动性，同时继续推动 优质 房企 并购出险房企项目 。本周中央发文推动县域城镇化，我们理解是对原有“大国大城”发展思路在增强城镇体系整体韧性 的 方向上有所调整，其中位于都市圈、城市群范围内，人口产业具备一定优势的县城将在“人地钱挂钩”机制下迎来更大发展机会，因此中长期来看利好深耕 重点城市群 的房企。短期而言，基本面能否如期修复将取决于主要城市的政策放松力度。同时，无论是预售资金监管放松还是融资端支持都将向高信用房企倾斜。而在推动 折价出售项目以 化解危机的过程中，问题房企将失血严重 。 因此现阶段寻找边缘房企依然不是一个好策略， 继续推荐国企和高信用民企为主的组合， 看好业绩稳健的一线龙头， 推荐 万科 A(000002，买入 )、 保利 发展 (600048，买入 ) ； 与业绩具有弹性的二线龙头 ，推荐 金地集团 (600383，买入 )、 龙湖集团 (00960，买入 )。 同时我们看好迅速成长且 信用受损较小 的物管和商管行业 ，推荐 碧桂园服务 (06098，买入 )、保利物业 (06049，买入 )、招商积余 (001914，增持 )、 新大正 (002968，买入 )、 融创服务 (01516，买入 )、 星盛商业 (06668，买入 )。 风险提示 销售大幅低于预期。 逆周期政策不及 预期。利率发生明显上升 。 投资建议 与投资 标的 核心观点 国家 /地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2022年 05月 11 日 赵旭翔 执业证书编号： S0860521070001 吴丛露 执业证书编号： S0860520020003 香港证监会牌照： BQJ931 吴尘染 执业证书编号： S0860522020001 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 2022 年第 18 周地产周报 看好 （ 维持 ） 监管表态积极，仍需观察后续政策放松力度： 2022年第 17周地产周报 2022-05-07 销售低迷土拍分化，不宜对需求端政策期待过高： 2022年第 16周地产周报 2022-04-26 各项指标全面下行，有望迎来政策更大程度支持： 3月统计局数据点评 2022-04-19 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 1. 第 18周 市场行情回顾（ 2022.5.022022.5.08） . 4 1.1 第 18 周 行业指数表现 . 4 1.2 第 18 周 地产板块个股表现 . 4 2. 行业及公司要闻回顾（ 2022.5.022022.5.08） . 4 2.1 行业一周要闻回顾 . 4 2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾 . 5 2.3 重点城市土地市场跟踪 . 7 2.4 重点公司一周要闻回顾 . 10 3. 投资建议 . 11 风险提示 . 12 附录 . 12 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 图表目录 图 1：本周（ 第 18 周 ） 29 城市新房成交 . 6 图 2：本周（ 第 18 周 ） 11 城市二手房成交 . 6 图 3：本周（ 第 18 周 ）新房二手房成交中一线城市占比 . 6 图 4： 第 18 周 跟踪城市库销比 . 7 图 5：重点城市库存和库销比 . 7 图 6：一、二线城市土地成交情况 . 8 图 7：卫星城土地成交情况 . 8 图 8：一、二线城市土地出让金情况 . 9 图 9：卫星城土地出让金情况 . 9 图 10： 26 城土地平均溢价率情况 . 10 图 11： 26 城土地流拍情况 . 10 表 1：本周房地产板块指数 弱 于沪深 300 指数 和 创业板指 . 4 表 2：本周房地产个股表现， 中润资源、华夏幸福 涨幅 居前 . 4 表 3： 覆盖公司估值表 . 12 表 4：地产板块股票池名单 . 13 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 4 1. 第 18 周 市场行情回顾（ 2022.5.022022.5.08） 1.1 第 18 周 行业指数表现 第 18 周 房地产板块指数 弱于 沪深 300 指数 ，弱于 创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 -2.7%。沪深 300 指数报收 3908.82，周度涨幅为 -2.7%； 创业板指数报收 2244.97，周度涨幅 -3.2%；房地产板块指数报收 3133.95，周度涨幅为 -5.4%。 表 1：本周房地产板块指数 弱 于 沪深 300 指数 和 创业板指 指数 (2022/05/06) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深 300 3908.82 -2.7% 0.1% -25.0% 创业板指 2244.97 -3.2% 1.0% -24.3% 房地产指数（申万） 3133.95 -5.4% -1.0% -18.1% 数据来源： Wind，东方证券研究所 1.2 第 18 周 地产板块个股表现 第 18周 地产板块涨幅居前的公司分别为 中润资源、华夏幸福、荣安地产、空港股份、广宇集团 。 表 2：本周房地产个股表现， 中润资源、华夏幸福 涨幅 居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 中润资源 21.22% 南国置业 -15.38% 华夏幸福 21.00% 天地源 -12.23% 荣安地产 18.12% 招商蛇口 -12.06% 空港股份 14.00% 中天城投 -11.74% 广宇集团 10.30% 首开股份 -11.13% 数据来源： Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2. 行业及公司要闻回顾 （ 2022.5.022022.5.08） 2.1 行业一周要闻回顾 央行 发布数据， 房地产开发贷款环比多增，一季度末房地产贷款余额同比增 6%。 中办、国办印发推进以县城为重要载体的城镇化建设意见 。 多部委发声 支持 刚性 和改善性住房需求 、 支持房企正常融资活动 等。广州首批次成交 17 宗、 1 宗流拍。无锡首批次 8 宗地全部成交。济 南首批次成交 21 宗 ，流拍 14 宗。 惠州 ： 优化预售资金监管、取消惠阳大亚湾限购。 无锡： 个人住房转让增值税免征年限由 5 年调整为 2 年 。 徐州： 引导 金融机构 下调房贷利率、 鼓励 降首付比例 等。 阳光城转让浙江六宗地“回血” 57 亿 。 1) 央行： 2022 年一季度末，人民币房地产贷款余额 53.22 万亿元，同比增长 6%，比上年末增速低 1.9 个百分点；一季度增加 7790 亿元，占同期各项贷款增量的 9.3%，占比较上年全年水平低 9.8 个百分点 。 一季度末金融机构人民币各项贷款余额同比增长 11.4%。 信息来源：观点地产网 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 5 2) 中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见 。 信息来源：观点地产网 3) 央行： 执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。 信息来源：观点地产网 4) 银保监会： 因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。 信息来源：观点地产网 5) 证监会： 积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施 REITs 试点范围 。 信息来源：观点地产网 6) 深交所： 支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。 信息来源：观点地产网 7) 广州 首批次 集中供地 成交 17 宗 ，其中 15 宗底价成交， 总成交金额 341.4 亿元 ， 1 宗流拍 。济南首批次集中供地成交 21 宗，其中 18 宗底价成交，总成交金额 90.1 亿元， 14 宗流拍。无锡首批次集中供地成交 8 宗，其中 7 宗底价成交，总成交金额 104.0 亿元。 信息来源：观点地产网 8) 惠州发布房地产新政 ，提出 优化预售资金监管、 取消惠阳大亚湾限购等。 信息来源：观点地产网 9) 无锡 个人住房转让增值税免征年限由 5 年调整为 2 年 。 信息来源：观点地产网 10) 徐州 新政： 竞拍保证金降至 50%， 引导金融机构下调房贷利率、鼓励 降首付比例 等 。 信息来源：观点地产网 11) 纾缓流动性困境 ， 阳光城转让浙江六宗地“回血” 57 亿 。 信息来源：商业地产观察 2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾 本周新房 与二手房销售量均较上周 大幅下滑 。 第 18 周 29 大城市新房销售为 1.3 万套，较 第 17 周减少 44.6%； 11大城市二手房销售 2951套，较 第 17周 减少 71.7%； 一 线城市 新房、二手房交易较 第 17 周 分别 减少 58.5%、 71.7%；二线城市 新房 、二手房交易较 第 17 周 分别 减少 37.0%、72.1%。 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 6 图 1：本周（ 第 18 周 ） 29 城市新房成交 数据来源： Wind，东 方证券研究所 图 2：本周（ 第 18 周 ） 11 城市二手房成交 数据来 源： Wind，东 方证券研究所 图 3：本周（ 第 18 周 ）新房二手房成交中一线城市占比 数据来源 ： Wind，东方 证券研究所 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002020年第1周2020年第9周2020年第17周2020年第25周2020年第33周2020年第41周2020年第49周2021年第5周2021年第13周2021年第21周2021年第29周2021年第37周2021年第46周2022年第1周2022年第10周29大城市（套） 一线城市（套，右轴）01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00005,00010,00015,00020,00025,0002020年第1周2020年第9周2020年第17周2020年第25周2020年第33周2020年第41周2020年第49周2021年第5周2021年第13周2021年第21周2021年第29周2021年第37周2021年第46周2022年第1周2022年第10周11大城市（套） 一线城市（套，右轴）0%4%8%12%16%20%24%28%32%36%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年第1周2020年第9周2020年第17周2020年第25周2020年第33周2020年第41周2020年第49周2021年第5周2021年第13周2021年第21周2021年第29周2021年第37周2021年第46周2022年第1周2022年第10周二手房一线占比 新房一线占比（右轴） 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 7 库存量较上周 减少 ， 库销 比 较上周 增加 。 截至 第 18 周 ， 15大城市库存为 123.7万套，较 第 17周 减少 0.2万套 ；库销比为 21.9个月，较 第 17 周 增加 1.5个 月。一线城市库存量 27.9万套，较第 17周 减少 0.2 万套，库销比为 14.1个月，较 第 17 周 增加 1.3个月。二线城市库存量 58.2万套，较 第 17周 减少 0.1万套，库销比为 18.6个月，较 第 17周 增加 1.2个月。 图 4： 第 18 周 跟踪城市库销比 数据来源： Wind， 东方证券研究所 图 5：重点城市库存和库销比 数据来源 ： Wind，东 方证券研究所 2.3 重点城市土地市场跟踪 本周土地市场出让热度较上周 降低 。 第 18 周 26 大城市合计成交土地 17 块。其中一线城市、二线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城分别成交 0、 17、 0、 0 块，较 第 17 周 分别 减少 8 块 、 减少52 块 、 减少 1 块 、 不变 。 土地出让金额 减少 。 第 18 周 26 大城市土地出让金为 341.5 亿元，较 第17 周 减少 751.9 亿元。 21.0 5.7 23.3 8.2 0.05.010.015.020.025.0020,00040,00060,00080,000100,000120,000北京 上海 广州 深圳新房库存 新房去化周期（月，右轴）04812162024282020年第1周2020年第9周2020年第17周2020年第25周2020年第33周2020年第41周2020年第49周2021年第5周2021年第13周2021年第21周2021年第29周2021年第37周2021年第46周2022年第1周2022年第10周15大城市（月） 一线城市（月） 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 8 图 6：一、二线城市土地成交情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注：一线城市：北京、上海、深圳；二线城市：广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都。 图 7：卫星城土地成交情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注：卫星城：环沪包括 嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东，粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。 010203040506070800501001502002503003502020年第 2周2020年第 10周2020年第 18周2020年第 26周2020年第 34周2020年第 42周2020年第 50周2021年第 6周2021年第 15周2021年第 23周2021年第 31周2021年第 39周2021年第 48周2022年第 3周2022年第 12周一线城市成交土地面积（万方） 二线城市成交土地面积（万方）一线城市成交地块数 二线城市成交地块数051015200501001502002502020年第 2周2020年第 10周2020年第 18周2020年第 26周2020年第 34周2020年第 42周2020年第 50周2021年第 6周2021年第 15周2021年第 23周2021年第 31周2021年第 39周2021年第 48周2022年第 3周2022年第 12周卫星城（环沪）成交土地面积（万方） 卫星城（粤港澳）成交土地面积（万方）卫星城（环沪）成交地块数 卫星城（粤港澳）成交地块数 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 9 图 8：一、二线城市土地出让金情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注：一线城市：北京、上海、深圳；二线城市：广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都。 图 9：卫星城土地出让金情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注：卫星城：环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东，粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。 平均溢价率。 第 18 周 26 大城市土地成交平均溢价率为 1.5%， 较 第 17 周 下降 。 一线城市、二线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城的平均溢价率分别 0%、 1.5%、 0%、 0.0%。 第 18 周 26 大城市土地流拍数量为 1 块 。 020040060080010002020年第 2周2020年第 10周2020年第 18周2020年第 26周2020年第 34周2020年第 42周2020年第 50周2021年第 6周2021年第 15周2021年第 23周2021年第 31周2021年第 39周2021年第 48周2022年第 3周2022年第 12周一线城市出让金总额（亿元） 二线城市出让金总额（亿元）0204060801001201401602020年第 2周2020年第 10周2020年第 18周2020年第 26周2020年第 34周2020年第 42周2020年第 50周2021年第 6周2021年第 15周2021年第 23周2021年第 31周2021年第 39周2021年第 48周2022年第 3周2022年第 12周卫星城（环沪）出让金总额（亿元） 卫星城（粤港澳）出让金总额（亿元） 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 10 图 10： 26 城土地平均溢价率情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注： 26 城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。 图 11： 26 城土地流拍情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注： 26 城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。 2.4 重点公司一周要闻回顾 房地产及相关业务发展： 中南建设、万科 A 发布 2022 年 4 月 经营快报 。 大名城、金科股份、东望时代 、万科 A 回购公司股票。阳光城出现流动性紧张，拟将 持有 100%权益的杭州高光置业有限公司转让给缤慕公司，交易的总对价预计不超过人民币 57 亿元 。三湘印象 决定向全体股东派发现金股利，共计派发 1.2亿元。 电子城子公司知鱼智联 在全国中小企业股份转让系统挂牌申请获得受理 。 华侨城 A持股 5%以上股东减持公司股份 0.6%。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%2020年第 2周2020年第 10周2020年第 18周2020年第 26周2020年第 34周2020年第 42周2020年第 50周2021年第 6周2021年第 15周2021年第 23周2021年第 31周2021年第 39周2021年第 48周2022年第 3周2022年第 12周平均溢价率02468101214161820222426282020年第 1周2020年第 9周2020年第 17周2020年第 25周2020年第 33周2020年第 41周2020年第 49周2021年第 5周2021年第 14周2021年第 22周2021年第 30周2021年第 38周2021年第 47周2022年第 2周2022年第 11周流拍地块数（宗） 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 11 【大名城】 2022 年 5 月 5 日，公司以集中竞价交易方式首次回购 A 股股份为 328.8 万股，占公司总股本的比例为 0.1%，已支付人民币 1090.1 万元 。 【阳光城】 1） 公司流动性出现阶段性紧张，已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额 301.9 亿元 。 2） 公司拟将持有 100%权益的杭州高光置业有限公司转让给缤慕公司， 交易的总对价预计不超过人民币 57 亿元 。 【三湘印象】公司以 11.8 亿股为基数，向全体股东每 10 股派发人民币 1 元（含税）现金股利，共派发现金总额 1.2 亿元 。 【万科 A】 1） 2022 年 4 月公司实现合同销售面积 160.9 万平方米，合同销售金额 308.4 亿元； 14 月累计实现合同销售面积 793.6 万平方米，合同销售金额 1373.4 亿元 ； 2）公司同意使用自筹资金以集中竞价方式回购公司 A 股，回购价格不超过 18.27 元 /股 。 【金科股份】截至 2022 年 4 月 30 日，公司通过回购专用证券账户以集中竞价交易方式累计回购股份数量为 4269.8 万股，约占公司总股本的 0.8%，交易总金额 1.9 亿元（不含交易费用） 。 【中南建设】 2022 年 4 月公司实现合同销售金额 48.7 亿元，销售面积 39.5 万平方米。 1-4 月累计合同销售金额 211.9 亿元，同比减少 69.1%；销售面积 169.1 万平方米，同比减少 65.8%。 【东望时代】公司拟通过集中竞价交易方式，以不超过人民币 5.5 元 /股的价格回购公司境内上市A 股，资金总额不低于人民币 6500 万元（含）且不超过人民币 1.3 亿元（含）。 【 电子城】公司子公司知鱼智联科技股份有限公司 在全国中小企业股份转让系统挂牌申请获得受理 ，公司持有知鱼智联 2000.万股，持股比例 40.0%。 【华侨城 A】公司持股 5%以上股东前海人寿及一致行动人钜盛华以集中竞价交易方式减持合计4869.7 万 股， 占 公司总股本 0.6%。 3. 投资建议 本周新房、二手房销售仍无起色，土拍市场严重分化， 本月 百强房企销售同比跌幅加深，行业基本面持续探底。 4 月 29 日 中央政治局会议定调对房地产行业 定调积极 ，我们认为后续可能的政策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策、降低首付比例 等 ；供应端对信用良好的房企适当放松预售资金监管或优化监管形式、释放部分流动性，与此同时继续推动 优质房企收购问题房企 的优质 项目。 在当前供需双弱的背景下，行业拐点仍有赖于重点城市的政策放松力度。基于 这个逻辑，我们认为现阶段寻找边缘房企依然不是一个好策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合 。 看好业绩稳健的一线龙头， 推荐 万科 A(000002，买入 )、 保利 发展 (600048，买入 ) ； 与业绩具有弹性的二线龙头 ，推荐 金地集团 (600383，买入 )、 龙湖集团 (00960，买入 )。 同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业 ，推荐 碧桂园服务 (06098，买入 )、保利物业 (06049，买入 )、招商积余 (001914，增持 )、 新大正 (002968，买入 )、 融创服务 (01516，买入 )、 星盛商业 (06668，买入 )。 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 12 表 3:覆盖公司估值表 A 股股票 股票 股价 市值 EPS（元 /股） PE 投资 目标价 最近报告 代码 简称 （元） （亿元） 20A 21A 22E 20A 21A 22E 评级 （元） 时间 000002.SZ 万科 A 18.56 2158 3.57 1.94 2.21 5 10 8 买入 24.74 2022/4/11 600048.SH 保利 发展 16.45 1969 2.42 2.29 2.53 7 7 7 买入 22.77 2022/4/21 600383.SH 金地集团 12.96 585 2.30 2.08 2.38 6 6 5 买入 20.47 2022/4/26 000961.SZ 中南建设 3.61 138 1.85 (0.88) 2.68 2 (4) 1 买入 11.28 2021/4/29 001914.SZ 招商积余 17.13 182 0.41 0.48 0.68 42 35 25 增持 18.41 2022/3/21 002968.SZ 新大正 33.56 55 0.81 1.02 1.56 42 33 22 买入 43.8 2022/4/14 H 股股票 股票 股价 市值 核心 EPS（元 /股） PE 投资 目标价 最近报告 代码 简称 （港元） （亿港元） 20A 21A 22E 20A 21A 22E 评级 （港元） 时间 0884.HK 旭辉控股集团 3.33 293 0.99 0.87 1.07 3 3 3 买入 6.5 2022/3/18 6049.HK 保利物业 49.65 275 1.22 1.53 1.97 35 28 22 买入 60.3 2022/3/20 6098.HK 碧桂园服务 28.55 961 0.96 1.20 2.03 25 20 12 买入 82.34 2021/8/5 1995.HK 旭辉 永升服务 9.04 158 0.24 0.35 0.58 32 22 13 买入 20.3 2021/8/27 1516.HK 融创服务 3.65 112 0.19 0.41 0.55 16 8 6 买入 8.75 2022/4/6 9909.HK 宝龙商业 7.45 48 0.47 0.68 1.04 14 9 6 买入 31.6 2021/8/20 0960.HK 龙湖集团 37.40 2273 3.41 3.93 4.57 9 8 7 买入 51.62 2021/9/30 6668.HK 星盛商业 2.35 24 0.12 0.18 0.25 16 11 8 买入 3.98 2022/4/18 0873.HK 世茂服务 4.20 104 0.29 0.46 0.77 12 8 5 买入 8.86 2021/12/28 数据来源： Wind，公司公告，东方证券研究所 股价更新日： 2022 年 5 月 10 日 注： 各公司 EPS 为东方证券预测数据。 风险提示 销售大幅低于预期。 受调控影响，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。 逆周期政策不及预期。 目前行业处于下行期，如果逆周期政策不及预期，可能引发行业进一步下行。 利率发生明显上升。 目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场量价产生负面影响。 附录 跟踪城市及地产板块股票池名单 1、周度新房数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、福州、厦门、东莞、惠州、南宁、济南、南昌、呼和浩特、温州、泉州、淮安、江阴、武汉、长春、无锡、昆明、大连、佛山、吉林、金华、常州。其中一线城市为：北京、上海、深圳、广州。 2、周度二手房数据跟踪城市：北京、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、青岛、南昌、大连、南宁、扬州。其中一线城市为：北京、深圳。 3、周度库存数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、东莞、南宁、济南、温州、泉州、蚌埠、九江、江阴、张家港。其中一线 城市为：北京。 房地产行业行业周报 多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 13 4、本报告使用的股票池基于申万行业指数（房地产）进行调整，调整依据为该公司实质从事业务 /盈利与地产关联，也可能是与我们关注的领域有关（如房地产服务业，传媒板块的三六五网也符合股票池要求），调整后股票数量为 130。股票池全名单如下： 表 4：地产板块股票池名单 000002.SZ 万科 A 000620.SZ 新华联 002305.SZ 南国置业 600393.SH 粤泰股份 600743.SH 华远地产 000005.SZ 世纪星源 000631.SZ 顺发恒业 002574.SZ 明牌珠宝 600463.SH 空港股份 600745.SH 中茵股份 000006.SZ 深振业 A 000638.SZ 万方发展 600007.SH 中国国贸 600503.SH 华丽家族 600748.SH 上实发展 000011.SZ 深物业 A 000656.SZ 金科股份 600048.SH 保利 发展 600510.SH 黑牡丹 600753.SH 东方银星 000014.SZ 沙河股份 000667.SZ 美好集团 600052.SH 浙江广厦 600533.SH 栖霞建设 600773.SH 西藏城投 000023.SZ 深天地 A 000671.SZ 阳光城 600064.SH 南京高科 600565.SH 迪马股份 600791.SH 京能置业 000029.SZ 深深房 A 000718.SZ 苏宁环球 600067.SH 冠城大通 600604.SH 市北高新 600807.SH 天业股份 000031.SZ 中粮地产 000732.SZ 泰禾集团 600077.SH 宋都股份 600606.SH 绿地控股 600823.SH 世茂股份 000036.SZ 华联控股 000736.SZ 中房地产 600094.SH 大名城 600620.SH 天宸股份 600847.SH 万里股份 000038.SZ 深大通 000797.SZ 中国武夷 600113.SH 浙江东日 600621.SH 华鑫股份 600848.SH 上海临港 000040.SZ 东旭蓝天 000809.SZ 铁岭新城 600133.SH 东湖高新 600622.SH 嘉宝集团 600890.SH 中房股份 000042.SZ 中洲控股 000838.SZ 财信发展 600149.SH 廊坊发展 600638.SH 新黄浦 600895.SH 张江高科 000043.SZ 中航地产 000863.SZ 三湘股份 600158.SH 中体产业 600639.SH 浦东金桥 601588.SH 北辰实业 000046.SZ 泛海控股 000897.SZ 津滨发展 600159.SH 大龙地产 600641.SH 万业企业 300295.SZ 三六五网 000069.SZ 华侨城 A 000909.SZ 数源科技 600162.SH 香江控股 600647.SH 同达创业 000090.SZ 天健集团 000918.SZ 嘉凯城 600173.SH 卧龙地产 600648.SH 外高桥 000150.SZ 宜华健康 000926.SZ 福星股份 600185.SH 格力地产 600649.SH 城投控股 000402.SZ 金融街 000931.SZ 中关村 600208.SH 新湖中宝 600657.SH 信达地产 000502.SZ 绿景控股 000961.SZ 中南建设 600215.SH 长春经开 600658.SH 电子城 000506.SZ 中润资源 000965.SZ 天保基建 600223.SH 鲁商置业 600663.SH 陆家嘴 000514.SZ 渝开发 000979.SZ 中弘股份 600225.SH 天津松江 600665.SH 天地源 000517.SZ 荣安地产 001979.SZ 招商蛇口 600239.SH 云南城投 600675.SH 中华企业 000537.SZ 广宇发展 002016.SZ 世荣兆业 600246.SH 万通地产 600683.SH 京投发展 000540.SZ 中天城投 002077.SZ 大港股份 600266.SH 北京城建 600684.SH 珠江实业 000558.SZ 莱茵
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