房地产及物管行业周报2022年W27_7月成交量正常回落_需求修复进入长周期_41页_3mb.pdf

2022年 7月 9日房地产及物管行业周报2022年 W27（ 2022.7.2-2022.7.8）行业评级：看好姓名 杨凡邮箱 电话 13916395118证书编号 S1230521120001感谢关天彬对本报告的贡献7月成交量正常回落，需求修复进入长周期证券研究报告添加标题95%本周核心观点2 政策面： 本周房地产政策放松主要集中在地方层面： 1） 云南普洱 出台 公积金贷款优化政策 ， 主要包括 提高公积金最高贷款额度 、 下调公积金贷款首付款比例 、 调整提取和贷款间隔时限 、 开展商转公贷款业务及商转组贷款业务 等； 2） 唐山 推行 “一人购房全家帮忙 ”政策 ， 父母可作为共同还贷人 ， 为子女贷款购房提供帮助； 3） 东莞 、成都 等区域在不同程度上 放松限购 ， 其中成都结合了保障性租赁住房体系建设来放松限购；东莞除主城区和松山湖开发区外的其他 28个镇街均被设为非限购区 。 4） 中山 推出 新建商品房申报价格管控 政策 ， 要求商品房价格控制在地区最高价格与最低价格之间进行审批 ， 超过或不足的楼盘需要提前申报审批 。 商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的 15%。 5） 信阳 出台 组合政策 ， 主要为 加大财税支持力度 、 实施购房契税补贴 、 积极提供金融支持 、 提高住房公积金贷款最高额度 、 一人购房全家帮 等政策 。 基本面： 新房成交表现呈现遇冷趋势 ， 7月购房淡季来临 。 本周全国 30城新房成交面积环比 -53%， 增速由正转负下降 63pct；同比 -43%， 增速由正转负下降 47pct。 从各线城市情况来看 ， 一二三线城市本周同环比增速均为负 。 21个重点监测的四限政策放松城市中 ， 17个 城市近四周平均成交量环比远四周 出现改善 （ 较上周增加一城 ） ，其中苏州环比 +265%、 青岛环比 +194%、 郑州环比 +106% 、 沈阳环比 +101% ， 均为 5月以前出台放松政策的城市 。 二手房成交跌幅小于新房市场： 本周全国 18城二手房成交面积 148万平 ， 环比 -15.6%；同比 -7.1%， 同比增速下降 2.1pct。 从各线城市情况看 ， 一二三线城市本周二手房成交量环比均有所回落 ， 仅二线城市的成交面积同比增速略有提升 （ 由上周的 6.1%提升至本周的 8.0%） 。 土地市场维持较冷态势： 本周全国土地供给面积环比上升 ， 但成交面积均延续环比下降 ， 其中二 、 三线城市的成交面积同环比均为负值 ， 一线城市的成交面积同比增幅高达 115%， 但土地溢价率为 0%。 板块行情： 本周 A股 SW房地产下跌 4.36%， 跑输大盘 3.51pct， 恒 生地产建筑业下跌 4.05%， 跑输大盘 3.43pct ， 板块涨跌 幅均排名 靠后 。 物管板块方面 ， 恒生物业服务及管理下跌 11.70%， 跑输大盘 11.09pct。 本周 AH股地产与物管板块的重点跟踪股标的中 ， 上涨个数均少于下跌个数 。 本周 观点 ： 随着 转入 7月 销售 淡季 ， 本周新房及二手房成交量相比于 6月末明显回落 ， AH股地产与物管板块也对应出现回调 。 我们认为 ， 本周成交量出现降幅的原因在于： 1） 大部分房企为冲刺年中业绩而大力推进的促销活动已于 6月底结束 ， 且疫情解封后购房需求在 6月中下旬得到 一定 释放； 2） 7月为今年的房企偿债高峰期 ， 加上部分偿债困难的房企已开始寻求债务展期 ， 局部影响购房者信心 。 我们维持先前对 7月市场行情的判断 ， 即 “成交量环比回调 （ 月度销售淡季 ） ”、 “同比降幅收窄 （ 2021年低基数效应 ） ”和 “部分房企债务再展期 ”三种现象预计在 7月同时出现；此外 ， 我们认为 7月政策放松仍有空间 。 投资方面 ， 我们认为本轮需求修复较以往周期力度偏弱 ， 强弱程度需要持续观察 7月成交量情况 ， 在此背景下我们建议持续关注以下三条主线： 1） 综合能力最优的优质 龙头 ， 短期 销售具备弹性 +中长期集中度提升 、 盈利能力改善 ， 重点推荐： A - 保利发展； H 中国海外 发展； 2） 区域修复分化 背景下 ， 深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强 ， 重点 推荐： A 天健集团 （ 深耕深圳 ） 、 滨江集团 （ 深耕杭州 ） 、 华发股份 （ 深耕珠海 ） ； H 越秀地产（ 深耕广州 ） ； 3） 需求回暖无论强弱均利好 物管和中介 ， 重点 推荐：碧桂园服务 、 旭辉永升 服务 、 贝壳 -W。 风险提示： 政策放松力度和速度弱于 预期； 个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复；局部城市疫情反复影响房地产销售目录C O N T E N T S地产板块0102 物业板块03 公司公告3地产板块01Partone4-4.36%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%农林牧渔公用事业电气设备国防军工钢铁医药生物通信汽车综合纺织服装有色金属机械设备家用电器建筑装饰电子化工计算机传媒银行交通运输轻工制造非银金融休闲服务食品饮料商业贸易房地产建筑材料-4.05%-8%-4%0%4%8%恒生综合行业指数-医疗保健业恒生综合行业指数-资讯科技业恒生综合行业指数-电讯业恒生综合行业-工业恒生综合行业指数-非必需性消费恒生综合行业指数-必需性消费恒生综合行业-原材料业恒生综合行业指数-地产建筑业0510152025302016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/42022/7/40246810122016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/42022/7/4本周行情回顾 地产板块015本周 （ 2022.7.2-2022.7.8） 沪深 300下跌 0.85%， SW房地产下跌 4.36%， 房地产 跑输 大盘 3.51pct， 表现弱于 大市 。从 SW一级各板块表现来看 ， 本周农林牧渔领 涨 ， 房地产本周收益率 排名 26， 表现靠后 。本周恒生 指数 下跌 0.61%， 恒生地产建筑业 下跌 4.05%， 跑输 大 盘 3.43pct， 表现弱于 大市 。 从恒生综指各板块表现来看 ， 本周 医疗保健业 领 涨 ， 恒生地产建筑业本周收益率 排名 8， 表现垫底 。图：本周 A股申万一级行业各板块涨跌幅 图：本周 H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周 A股房地产板块估值：申万房地产 PE（ TTM） 本周 H股房地产板块估值：恒生房地产 PE（ TTM）资料来源： Wind，浙商证券研究所本周行情回顾 地产个股涨跌幅016资料来源： Wind，浙商证券研究所图：本周 A股重点跟踪地产个股涨跌幅 图：本周 H股重点跟踪地产个股涨跌幅本周 （ 2022.7.2-2022.7.8） 房地产重点跟踪标的中 ， A股标的上涨 个数少于下跌 个数 。 其中 ， 表现前 5的公司为 ：滨江集团 （ +0.92%） 、 陆家嘴 （ -1.74%） 、 华夏幸福 （ -1.87%） 、 首开股份 （ -2.29%） 和华发股份 （ -2.64%） 。H股标的上涨 个数少于 下跌个数 。 其中 ， 表现前 5的公司为 ：绿城中国 （ +7.01%） 、 远洋集团 （ +1.50%） 、 华润置地（ +1.09%） 、 中国金茂 （ +0.47%） 和中国海外发展 （ +0.40%） 。-12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2%滨江集团陆家嘴华夏幸福首开股份华发股份我爱我家保利发展金融街招商蛇口金科股份绿地控股金地集团光大嘉宝世茂股份中南建设万科 A荣盛发展南山控股荣安地产阳光城大悦城蓝光发展天健集团中交地产新城控股华侨城 A-25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10%绿城中国远洋集团华润置地中国金茂中国海外发展越秀地产龙湖集团中国海外宏洋集团弘阳地产正荣地产德信中国宝龙地产金地商置禹洲集团建发国际集团碧桂园美的置业雅居乐集团合景泰富集团富力地产中骏集团控股时代中国控股中梁控股旭辉控股集团融信中国添加标题重点公司估值情况 -AH股地产板块017资料来源： Wind，浙商证券研究所代码 公司简称 市值（ 亿元） 最新收盘价（元 ） 年内累计涨幅 （ %） 每股收益（元每股 ） PE（倍）2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E000002.SZ 万科 A 2,189 19.28 -2% 1.94 2.17 2.39 2.61 9.94 8.87 8.07 7.38600048.SH 保利发展 1,942 16.22 4% 2.29 2.42 2.59 2.83 7.08 6.71 6.25 5.73001979.SZ 招商蛇口 991 12.80 -4% 1.16 1.45 1.57 1.72 11.03 8.86 8.17 7.45600383.SH 金地集团 574 12.72 -2% 2.08 2.24 2.42 2.60 6.12 5.67 5.25 4.89000069.SZ 华侨城 A 481 5.87 -17% 0.47 0.62 0.73 0.77 12.42 9.43 8.00 7.58601155.SH 新城控股 521 23.01 -21% 5.59 5.75 6.06 6.45 4.12 4.00 3.80 3.57000402.SZ 金融街 169 5.65 0% 0.55 0.56 0.62 0.71 10.27 10.01 9.16 7.97002244.SZ 滨江集团 272 8.73 87% 0.97 1.17 1.39 1.61 9.00 7.43 6.30 5.41000961.SZ 中南建设 110 2.87 -31% -0.89 0.07 0.07 0.00 -3.24 44.09 41.29 000031.SZ 大悦城 159 3.72 0% 0.03 0.27 0.33 0.38 124.00 13.78 11.38 9.74000656.SZ 金科股份 145 2.71 -40% 0.61 0.79 0.84 0.80 4.44 3.43 3.21 3.38600325.SH 华发股份 156 7.37 22% 1.34 1.63 1.75 1.88 5.50 4.52 4.20 3.92000090.SZ 天健集团 112 5.97 2% 0.96 1.23 1.52 2.02 6.21 4.85 3.94 2.96600376.SH 首开股份 121 4.70 -17% 0.19 0.49 0.56 1.00 25.13 9.60 8.43 4.71均值 16.57 10.09 9.10 5.75代码 公司简称 市值（ 亿港元 ） 最新收盘价（港元 ） 年内累计涨幅 （ %） 每股收益（元每股 ） PE（倍 ）2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E0081.HK 中国海外宏洋集团 140 4.08 3% 1.48 1.57 1.67 1.89 2.24 2.11 1.98 1.750123.HK 越秀地产 308 9.96 45% 1.16 1.36 1.52 1.73 6.96 5.92 5.32 4.660688.HK 中国海外发展 2,725 24.90 35% 3.67 3.90 4.19 4.55 5.50 5.17 4.81 4.430817.HK 中国金茂 269 2.12 -12% 0.37 0.48 0.54 0.60 4.65 3.57 3.19 2.880884.HK 旭辉控股集团 295 3.23 -31% 0.92 0.88 0.94 0.99 2.84 2.96 2.80 2.630960.HK 龙湖集团 2,136 35.15 -4% 4.05 4.42 4.97 5.62 7.03 6.44 5.73 5.071109.HK 华润置地 2,638 37.00 13% 4.54 4.78 5.29 5.96 6.60 6.27 5.66 5.031238.HK 宝龙地产 51 1.24 -70% 1.45 0.00 0.00 0.00 0.69 1908.HK 建发国际集团 288 19.78 20% 2.54 3.08 4.05 4.90 6.31 5.20 3.96 3.271918.HK 融创中国 250 4.58 -61% 0.00 2.74 2.82 0.00 1.35 1.32 2007.HK 碧桂园 1,044 4.51 -35% 1.22 1.24 1.30 1.41 2.99 2.94 2.81 2.583377.HK 远洋集团 103 1.35 -26% 0.36 0.36 0.36 0.00 3.05 3.05 3.05 3900.HK 绿城中国 437 17.40 39% 1.31 2.00 2.44 2.74 10.76 7.04 5.78 5.153990.HK 美的置业 146 11.76 -3% 3.04 3.16 3.60 4.47 3.13 3.02 2.64 2.13均值 4.83 4.23 3.77 3.60本周政策速递018资料来源：各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号，浙商证券研究所放松方式 时间 部门 /城市 细节详述各地因城施策放松限购7月 4日 东莞 东莞限购区域调整 为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除上述 5个片区之外，东莞其他 28个区域全部为非限购区。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。7月 6日 成都 在限购城市，居民自愿将 自有存量住房纳入保障性租赁住房规范管理的，且 5年内不上市交易，可一次性新增购买一套住房 。调整住房公积金贷款政策7月 5日 云南普洱1.提高公积金最高贷款额度： 购买首套自住住房，借款人单方缴存住房公积金的，最高额度由原来的 50万元调整为 60万元；借款人夫妻双方缴存住房公积金的，最高额度由原来的 60万元调整为 70万元。购买二套自住住房，借款人单方缴存住房公积金的，最高额度由原来的 40万元调整为 50万元；借款人夫妻双方缴存住房公积金的，最高额度由原来的 50万调整为60万元。普洱市高层次人才住房公积金贷款最高额度在原有额度基础上上浮 20%；2.下调公积金贷款首付款比例： 对拥有 1套住房并已结清相应商业银行购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付比例从 30%调整为不低于 20%。对拥有 1套住房但尚未结清相应商业银行购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款为 30%， 贷款利率按原规定执行 ；3.调整提取和贷款间隔时限： 提取住房公积金后，原需正常缴存住房公积金 6个月后才能办理住房公积金贷款，调整为住房公积金缴存职工在正常缴存 6个月以上，支取住房公积金后次月即可申请办理个人住房公积金贷款。结清住房公积金贷款后，原需正常缴存住房公积金 6个月后才能办理住房公积金贷款，调整为住房公积金缴存职工在正常缴存 6个月以上，结清住房公积金贷款后次月即可申请办理个人住房公积金贷款；4.取消 “缴存职工因购房全额付清本次所购住房房款的，不予申请个人住房公积金贷款 ”的规定 ；5.开展商转公贷款业务及商转组贷款业务 ，同时， 扩大住房公积金提取使用范围 ，开办提取 公积金优先偿还公积金贷款后剩余公积金账户余额可以提取偿还商业银行住房贷款业务 。7月 6日 唐山该政策规定， 单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助 ； 已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助 。父母贷款购房，子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。父母或子女在唐山市行政区域内使用住房公积金贷款购房，在自身还贷能力不足的情况下，作为公积金缴存职工的子女或父母均可作为共同还款人，参与还贷能力计算，最大限度满足缴存职工贷款额度需求。本周政策速递019资料来源：各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号，浙商证券研究所放松方式 时间 部门 /城市 细节详述各地因城施策新建商品房申报价格管控7月 4日 中山1.首次申报： 开发企业进行首次销售价格申报或销售价格申报调整时，每一套商品住房申报价格 不得高于各镇街最高申报价格， 最低不得低于各镇街最低申报价格 （各镇街最高 /最低申报价格由市住房城乡建设局核定，如需调整最高申报价格，开发企业向市住房城乡建设局提交申请及有关佐证材料，由市住房城乡建设局进行审核，并按实际情况进行调整）。2.价格申报调整： 商品住房销售价格一经申报，每次调整的 间隔时间不少于 3个月 ，如需调低申报价格的，每次 调降幅度不得超过上次销售价格的 5%。新建商品住房销售价格申报工作规程正式实施之日起，可进行一次销售价格申报调整， 调整后需在 3个月后方可再次调整 。 商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的 15%。3.开发企业对取得商品房预售许可证、现售备案证书或符合现房销售条件的商品住房项目，应在 10日内一次性公开全部销售房源 ，并严格按照申报价格 明码标价对外销售 。政策组合 7月 6日 信阳1.加大财税支持力度方面： 对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可按住房转让收入的 1%核定征收个人所得税；2.实施购房契税补贴方面： 本措施施行前，在信阳市区内购买商品住宅（不含二手房）但未缴纳契税，本措施施行后缴纳契税的给予已缴契税 20%补贴。本措施施行后，在信阳市区内购买商品住宅（不含二手房），并缴纳契税的，给予已缴契税 50%补贴；购买非住宅商品房（如门面房、公寓、写字楼等），并缴纳契税的，给予已缴契税 20%补贴；3.积极提供金融支持方面 ：居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为 20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策；对拥有一套住房且并未结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品自住房的，最低首付比例为 30%；4.提高住房公积金贷款最高额度方面： 单身或夫妻双方只有一方缴存住房公积金的，在购买住房时，最高贷款额度由 40万元提高至 60万元，购买装配式商品住房的，最高贷款额度由 48万元提高至 65万元；夫妻双方均缴存住房公积金的，在购买住房时，最高贷款额度由 50万元提高至 80万元，购买装配式商品住房的，最高贷款额度由 60万元提高至 85万元。对经认定的信阳市高层次人才，单身或夫妻双方只有一方缴存住房公积金的，在市住房公积金中心贷款核算办法测算的贷款额度基础上，增加 10万元，但最高贷款额度不超过 65万元；夫妻双方均缴存住房公积金的，在市住房公积金中心贷款核算办法测算的贷款额度基础上，增加 10万元，但最高贷款额度不超过 85万元；5.购房人属于公积金缴存职工且符合提取和贷款条件的，允许先提取住房公积金用于支付预付购房款，再根据需要申请住房公积金贷款； 提取本人住房公积金账户中存储余额不足的，可提取配偶、父母、子女住房公积金账户中的存储余额 。新房市场： 30大中城市0110图： 2022年 30城商品房周度成交面积和同比 图： 2022年一线城市商品房周度成交面积和同比图： 2022年二线城市商品房周度成交面积和同比 图： 2022年三线城市商品房周度成交面积和同比资料来源： Wind，浙商证券研究所；注：二线城市样本为天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨。本周 （ 2022.7.1-2022.7.7） 30大中城市商品房成交面积 252万平 ， 环比 -53%， 增速较上周下降 63pct； 同比 -43%， 增速较上周 下降 47pct， 同环比均由上周的正增长同时转为负增长 。分 线城市来看 ， 本周一 、 二 、 三线城市本周同比均为负： 1） 一线城市商品房成交面积 74万平 ， 环比 -40%（ 较上周下降57pct） ， 同比 -28%（ 较上周下降 32pct） ； 2） 二线城市商品房成交面积 115万平 ， 环比 -64%（ 较上周下降 66pct） ，同比 -52%（ 较上周下降 63pct） ； 3） 三线城市商品房成交面积 63万平 ， 环比 -35%（ 较上周 下降 67pct） ， 同比 -36%（ 较上周跌幅扩大 20pct） 。128 218 223 227 257 211 380 491 540 252 4%-43% -60%-40%-20%0%20%40% - 100 200 300 400 500 600 18 19 20 21 22 23 24 25 26 2730大中城市 :商品房成交面积 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）18 47 34 34 47 54 96 105 123 74 4%-28%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60% - 20 40 60 80 100 120 140 18 19 20 21 22 23 24 25 26 2730大中城市 :一线城市 (万平方米，左轴 ) 同比 (%,右轴）74 111 126 135 139 102 207 313 321 115 11%-52% -80%-60%-40%-20%0%20%40%60% - 50 100 150 200 250 300 350 18 19 20 21 22 23 24 25 26 2730大中城市 :二线城市 (万平方米，左轴 ) 同比 (%,右轴）36 60 63 57 71 55 77 73 96 63 -16%-36%-80%-60%-40%-20%0% - 20 40 60 80 100 120 18 19 20 21 22 23 24 25 26 2730大中城市 :三线城市 (万平，左轴 ) 同比 (%,右轴）添加标题新房市场： 30大中城市0111对比 历史三年 成交数据 ， 本周 30大中城市商品房成交 面积处于近 4年同期最低位 。 截至 2022年 7月 7日 ， 2022年 30大中城市商品房累计成交 面积 6728万平 ， 同比 -35.7%， 累计同比跌幅较上周扩大 3.9个百分点 。图： 2019-2022年 30大中城市商品房周度成交面积情况（万平）资料来源： Wind，浙商证券研究所252 - 100 200 300 400 500 600 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 522022 2021 2020 2019添加标题新房市场：重点城市商品住宅成交情况0112资料来源： Wind，浙商证券研究所；注：大连 2019/2/10-2022/2/10、无锡 2021/10/25-2022/6/23数据缺失表：本周重点城市本周商品住宅成交情况城市 本周成交面积（万平） 上周成交面积（万平） 周环比 周同比 22年累计成交面积（万平） 累计同比一线城市北京 8.9 21.5 -58% -72% 374.9 -29%上海 43.0 51.4 -16% -8% 573.5 -34%广州 13.1 38.0 -65% -24% 434.3 -37%深圳 8.9 12.4 -29% 35% 186.6 -27%二线城市杭州 10.9 51.5 -79% -70% 423.6 -39%南京 25.4 26.7 -5% -11% 513.6 -38%苏州 12.7 55.3 -77% -48% 526.7 -19%宁波 4.9 18.8 -74% -78% 209.7 -55%无锡 8.9 8.7 2% 172.1 -45%惠州 4.1 6.9 -41% -66% 88.6 -57%佛山 14.4 27.8 -48% -49% 397.6 -41%珠海 7.7 6.9 11% -41% 140.8 -61%福州 3.7 5.3 -30% -65% 124.4 -55%武汉 38.8 47.6 -19% -57% 688.8 -50%成都 35.3 51.6 -32% -41% 1005.7 -18%青岛 14.9 110.8 -87% -51% 766.0 -9%大连 1.6 4.9 -67% 52.7 济南 16.6 16.7 -1% -42% 444.3 -33%三四线城市扬州 2.6 2.8 -8% -47% 72.7 -64%嘉兴 2.4 7.2 -67% -2% 65.0 -30%温州 10.5 95.1 -89% -39% 302.0 -43%金华 2.2 4.8 -54% -56% 104.1 -32%常州 0.0 1.9 -100% -100% 71.1 -64%江阴 4.2 2.6 59% 36% 53.7 -71%连云港 4.7 25.1 -81% -78% 241.0 -51%泉州 0.0 0.5 -97% -83% 26.2 -59%9.0 19.6 20.6 12.9 0.5 6.3 15.9 20.7 6.7 19.9 7.1 16.2 15.6 2.8 15.3 14.7 48.7 16.1 30.4 5.6 19.7 12.1 26.5 48.2 15.3 1.0 10.2 21.6 16.0 11.5 20.9 15.1 11.6 21.3 2.9 15.4 21.4 47.5 29.5 42.3 7.8 34.8 0102030405060惠州（ 2022/2/8）郑州（ 2022/3/1）青岛（ 2022/3/4）福州（ 2022/3/4）衢州（ 2022/4/2）兰州（ 2022/4/5）苏州（ 2022/4/11）南京（ 2022/4/12）无锡（ 2022/4/25）佛山（ 2022/4/26）中山（ 2022/4/28）贵阳（ 2022/4/28）沈阳（ 2022/4/29）扬州（ 2022/5/7）合肥（ 2022/5/10）长沙（ 2022/5/11）成都（ 2022/5/16）杭州（ 2022/5/17）武汉（ 2022/5/22）厦门（ 2022/5/25）广州（ 2022/6/2）22年以来政策放松前周平均成交量（万平方米） 政策放松后周平均成交量（万平方米）14.2 20.0 39.7 14.5 1.0 11.2 12.2 15.4 15.1 22.1 12.1 9.3 16.5 3.4 15.9 15.3 44.6 20.1 33.1 6.3 22.6 19.7 41.2 116.7 16.1 1.4 11.4 44.6 18.7 10.7 21.7 21.1 12.4 33.2 3.0 14.8 27.4 49.6 34.6 50.5 8.3 39.2 -100%0%100%200%300%400%050100150惠州 郑州 青岛 福州 衢州 兰州 苏州 南京 无锡 佛山 中山 贵阳 沈阳 扬州 合肥 长沙 成都 杭州 武汉 厦门 广州远四周平均成交量（万平方米；左轴） 近四周平均成交量（万平方米；左轴） 环比 0%基准线（ %；右轴） 近四周平均成交量环比（ %；右轴）新房市场：重点城市政策放松前后周平均成交量0113资料来源 ：中指 院， Wind，浙商证券研究所；括号内为各城市的首个重要“四限”政策放松 时间。图： 2022年 21个放松四限政策的重点城市的政策 放松前后周平均 成交量对比（ 截至 2022年 7月 3日 ）截至 2022年 7月 3日 ， 21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中 ， 18城 需求出现修复 ， 政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平 ， 需求修复的城市数量较上周增加一城 。上述 21个四限政策放松城市中 ， 17个 城市近四周平均成交量环比远四周 出现改善 （ 较上周增加一城 ） ， 其中苏州环比+265%、 青岛环比 +194%、 郑州环比 +106% 、 沈阳环比 +101% ， 均为 5月以前出台放松政策的城市 。图： 2022年 21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况（ 截至 2022年 7月 3日 ）16 34 26 23 24 20 28 31 39 26 -27.8%-35.5%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 10 20 30 40 50 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27一线城市二手房成交面积 (万平米 ,左轴） 同比 (%,右轴）二手房市场： 18城重点城市0114本周 （ 2022.7.1-2022.7.7） 18城 二手房成交 面积 148万平 ， 环比 -15.6%， 环比增速下降 20.1pct；同比 -7.1%， 同比跌幅扩大 2.1pct。分线城市来看 ， 各线 城市均出现环比增长为负趋势： 1） 一线 城市成交 面积 26万平 ， 环比 -34.7%（ 较上周下降61.5pct） ， 同比 -35.5%（ 较 上周跌幅扩大 7.7pct） ； 2） 二线 城市成交 面积 117万平 ， 环比 -9.6%（ 较 上周跌幅扩大8.8pct） ， 同比 +8.0%（ 较 上周增幅扩大 1.9pct） ； 3） 三线 城市成交 面积 6万平 ， 环比 -19.6%（ 较 上周下降 24.8pct） ，同比 -50.6%（ 较上周跌幅扩大 33pct） 。图： 2022年 18城二手房周度成交面积和同比 图： 2022年 18城中一线城市二手房周度成交面积和同比图： 2022年 18城中二线城市二手房周度成交面积和同比 图： 2022年 18城中三线城市二手房周度成交面积和同比资料来源： Wind，浙商证券研究所53140 126 128 131116163 168 176 148-5.0% -7.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%050100150200 18 19 20 21 22 23 24 25 26 2718个城市二手房成交面积合计 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）34 98 93 97 99 90 127 130 129 117 6.1% 8.0%-40%-20%0%20%40% - 50 100 150 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27二线城市二手房成交面积 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）2 8 6 8 7 6 8 7 7 6 -17.6%-50.6%-80%-60%-40%-20%0%0246810 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27三线城市二手房成交面积 (万平方米 ,左轴） 同比 (%,右轴）添加标题二手房市场： 18城重点城市0115对比历史两年数据 ， 本周 18城二手房成交 面积处于近 3年同期低位水平 。 2022年截至 7月 7日 ， 18城二手房累计成交面积 3157万平 ， 同比 -30.6%， 同比跌幅较上周收窄 0.9pct。图： 2020-2022年 18城二手房周度成交面积情况（万平）资料来源： Wind，浙商证券研究所148050100150200250300 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 522022 2021 20200.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%全国溢价率 （ %） 一线城市 （ %）二线城市 （ %） 三线城市 （ %）0123401,0002,0003,0004,00022w13 22w14 22w15 22w16 22w17 22w18 22w19 22w20 22w21 22w22 22w23 22w24 22w25 22w26 22w27土地供应面积（万方，左轴） 成交面积（万方，左轴） 供销比（倍，右轴）-81%115%-200%-100%0%100%200%050100150200250300一线城市当周成交面积（万平，左轴）同比-8%-65%-100%-50%0%50%100%150%02004006008001000二线城市当周成交面积（万平，左轴）同比-6%-35% -40%-20%0%20%40%050010001500三线城市当周成交面积（万平，左轴）同比土地市场：全国 100大中城市01162022.6.27-2022.7.3， 全国 100大中城市土地供应 面积 2772万平 ， 环比 +26%， 同比 -5%；土地成交 面积 1796万平 ， 环比 -12%， 同比 -47%， 溢价 率 2.6%。分线城市来看： 1） 一线城市土地成交 面积 57万平 ， 环 比 +21%， 同比 +115%， 土地成交溢价率为 0； 2） 二线城市土地成交 面积 534万平 ， 环比 -26%， 同比 -65%， 土地成交溢价率 1.5%； 3） 三线城市土地成交 面积 1205万平 ， 环比 -5%，同比 -35%， 土地成交溢价 率 3.5%。图： 2022年全国 100大中城市土地市场周度变化资料来源： Wind，浙商证券研究所；注：统计口径为一周内通过一般出让方式（招标、拍卖、挂牌）成交的土地总面积图：一线城市土地市场 图： 2022年二线城市土地市场 图：三线城市土地市场 图：各线城市土地市场周溢价情况添加标题土地市场：全国 100大中城市0117累计数据 来看 ， 截至 2022年 7月 3日 ， 全国 100大中城市 2022年土地累计供应 面积 54503万平 ， 同比 -12%， 累计成交 面积 40456万平 ， 同比 -28%。分线城市来看： 1） 一线城市土地累计成交面积 1436万平 ， 累计同比 -36%， 降幅 较上周收窄 2pct； 2） 二线城市土地累计成交面积 12516万平 ， 累计同比 -34%， 降幅较上周扩大 2pct； 3） 三线城市土地累计成交面积 26503万平 ， 累计同比-23%， 降幅与上周持平 。资料来源： Wind，浙商证券研究所图： 2022年全国 100大中城市土地市场周度累计同比 图： 2022年各线城市土地市场周度累计同比-12%-28%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%22w222w322w422w522w622w722w822w922w1022w1122w1222w1322w1422w1522w1622w1722w1822w1922w2022w2122w2222w23