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1 2022 年 全国烂尾楼 研究 报告 易居研究院智库中心 2022 年 07 月 18日 2 2022 年 全国烂尾楼 研究 报告 今年 7月份全国性的“停工停贷潮” 风波 ，受到社会各界高度关注。停工停贷潮的问题，既是房地产市场运行的问题，也是社会 民生 稳定的问题。要 有效 化解此类矛盾，首要任务就是要对全国 停工和停贷领域有精准的认识。本报告基于此类事件，围绕烂尾楼市场做系统性分析和总结，尤其是从定量的角度给出相关结论。客观精准了解此类事件，对于我们更好寻求破解之道、促进房地产市场 平稳 健康发展 等 有积极的作用。也只有这样，才能更好保护弱者，更好维护和促进社会公平正义。 一、 停贷告知书的数量和分布 1、 事态 发酵和降温过程 截止 2022年 7 月 16日，全国至少出现了 271份停贷告知书 ，成为社会热点问题。在这 271份停贷告知书中，最早的一份源于 2021年 4月太原房地产市场。而在今年 1月和 5月， 南宁 房地产市场也出现过业主向银行申请停贷告知书 的事件 ，但相关部门答复是 “没有操作的先例，不予支持。” 此类事件真正受到关注，则是 源于 今年 6月 30日 景德镇的 一份停贷告知书。在此类告知书的基础上， 7月份此类事件明显发酵起来。 7 月份停贷告知书呈现了 比较明显的“发酵 -降温”过程 。在 6 月底此类告知书数量为 3 份，而到了 7 月 12 日一下子上升至 46 份。到了 7 月 13 日新增数量为 98 份。到了 7 月 14 日舆情管控下 此类停贷告知书数量明显下降， 7 月 16日基本上降至个位数，该事件热度也有所降温。 图 1 7月 6 日 -16日 停贷告知书 日度新增数量 （份） 3 数据来源：网络 公开 资料、易居研究院智库中心 2、省份 及 城市 的 分类情况 271份停贷 告知 书 归属于不同的省份和城市。省份方面看，归属于河南、湖南和湖北等省份的数量较多。其中河南为 54 份， 这 意味着此次河南有 54个楼盘项目卷入到了停工停贷风波中。 图 2 271 份停贷 告知 书 的省份归属 地数量排行 TOP10（份） 数据来源： 网络 公开 资料 、易居研究院智库中心 城市方面看， 归属于郑州、西安、武汉等城市的数量相对多。其中郑州共有32 份，其意味着此次郑州至少有 32 个楼盘卷入到了停工停贷风波中。从“ 271份停贷告知书的城市归属地数量排行 TOP10” 一 图可看出，前 10 的城市均为二线城市 ，且中部和西南的 城市 偏多。除了此类城市外，单纯从三四线城市的角度看，部分城市停贷告知书也相对多，比如 株洲、驻马店和廊坊 的数量分别为 6、2 1 4 321 1946984822307.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.165427 2619 1714 14 13 13 12河南 湖南 湖北 陕西 河北 江西 四川 广西 江苏 重庆4 5和 5份。 图 3 271 份停贷 告知书的城市归属 地数量排行 TOP10（份） 数据来源： 网络 公开 资料 、易居研究院智库中心 二、 停工楼盘的房企和城市分类 1、房企分类 本部分选取 200 份较早 出现的 停贷告知书进行分析 。统计显示，这 200份告知书对应了 87 家房企的项目，意味着至少有 87 家房企卷入了此次停贷风波中。其中，大型房企 19家，此类企业为传统意义上理解的暴雷房企；中型房企 14家，此类企业为最近几年扩张明显、 但 略有资金压力的房企；小型房企 54 家，此类企业为各城市本土的城投类企业、主业 为 非房地产业务的企业等。统计显示，此次大型房企涉及的楼盘项目最多，为 115个，超过一半水平，即 58%。这也意味着，此次维权的 200 个楼盘中，至少一半和大型房企有密切关系。 表 1 200份 停贷告知书对应的房企 类型 房企 类型 房企个数 房企个数占比 烂尾 楼盘个数 楼盘个数占比 大型房企 19 22% 115 58% 中型房企 14 16% 26 13% 小型房企 54 62% 59 30% 总计 87 100% 200 100% 数据来源： 网络 公开 资料 、易居研究院智库中心 2、城市分类 统计显示， 这 200 份停贷告知书或 楼盘 牵涉到 79 个城市，其中 3 个一线城3217151210 98 8 7 7郑州 西安 武汉 重庆 长沙 太原 天津 青岛 成都 南宁5 市、 23个二线城市 和 53个三四线城市。从 牵涉的 楼盘 数量看，有 116 个楼盘属于二线城市，其占比为 58%。这意味着，此次停工停贷风波中，二线城市是重灾区。这和暴雷企业较多布局在此类城市有关。 表 2 200份停贷告知书对应的城市类型 城市类型 城市数量 城市数量占比 烂尾 楼盘个数 楼盘 个数 占比 一线城市 3 4% 5 3% 二线城市 23 29% 116 58% 三四线城市 53 67% 79 40% 总计 79 100% 200 100% 数据来源： 网络 公开 资料 、易居研究院智库中心 三、 购房 节点 和 停工 状况 1、购房时间分布 楼盘的销售周期往往 会 超过 1年，为更 清晰 分析问题，我们以楼盘的开盘时间作为购房者购房的时间点。统计显示， 200 个维权楼盘中，有 46个 是 2018年认购的、 92 个是 2019 年认购的、 31 个是 2020 年认购的、 31 个是 2021 年认购的。而对于 2017年及以前、 2022年认购的情况则比较少。换而言之， 2022年出现的烂尾楼现象，普遍是最近四年认购的楼盘。这要求我们在统计烂尾楼比率的时候 ，要关注这四年期间的所有已交易的楼盘。另外从比例上看，此类烂尾楼更多是在 2019年 的 时候认购的，按照楼盘“认购 -交付”节点， 2022年按理是房屋交付的高峰期。这也可以解释，为什么购房者突然在这个节点维权。 表 3 200份停贷告知书 对应的购房年份 年份 在这一年 实现认购的 楼盘个数 相应占比 2018 46 23% 2019 92 46% 2020 31 16% 2021 31 16% 总计 200 100% 数据来源： 网络 公开 资料 、易居研究院智库中心 2、停工原因分析 200个楼盘 的停工原因存在差异，且是多种原因共同引起的。我们将各个原因分解并分类，以更好理解房企楼盘开工的阻碍因素。总结来说，包括资金问题、6 项目交付要求、不可抗力因素、工程管理问题、法律纠纷问题等，都会对项目的开工进度造成干扰。 表 4 200个楼盘 的停工原因 和分类 原因分类 具体原因 资金问题 施工方未收到施工款或存在工程款纠纷 房企自身出现债务问题和资金短缺 预售资金监管账户出现资金空缺或违规挪用 房企等待政府返还土地出让金或补助资金 项目交付要求 购房者必须购买车位才能交付 项目不符合规划和交付要求 项目虽强制交付但相关配套不到位 不可抗力因素 疫情管控干扰了楼盘的开复工 扬尘管控措施 暴雨、天气降温和自然气候等影响 工程管理问题 项目出售，但接盘方很快退出 房企处于重组阶段，影响了工程推进 施工人员受疫情管控不能及时返回工地 承建方根据自身情况合理安排施工进度或退场 施工方被更换但还没入场 法律纠纷问题 项目处于纠纷和被查封状态 被银行冻结所有未售资产 公司内部股东和管理层存在矛盾 资料 来源： 网络 公开 资料 、易居研究院智库中心 3、停工 指标统计 这 200个楼盘的停工状态有多种，从广义上说，包括楼盘迟迟不复工、表演式复工、未封顶、无法 交付和无法 办理产证、配套 设施 不到位等，此类形式的停工都被纳入到本次研究中。统计显示，此次发酵的 200个楼盘停贷风波中，停工时长为 16 个月，即意味着从去年二季度开始，此类楼盘普遍出现了停工现象。若考虑到疫情干扰允许有 3个月 合理 延期的因素，我们可以认为，实际的停工时长为 13 个月，其属于烂尾的范畴，或者说处于烂尾的初步阶段。另外，此次停工事件对购房家庭造成了较大的影响。统计显示，单个楼盘涉及的家庭户数为1701 户、每户涉及的购房资金为 135 万 元 ，即包括首付和按揭贷款。这说明此次风波涉及 的 家庭 数量 较多，且涉及的金额也较大。 表 5 200个楼盘停工 的 指标 统计 7 指标 分类 指标情况 停工 的平均时长 16个月 停工 楼盘 对应的家庭户数 1701户 停工 楼盘 平均对应的涉案金额 23亿 元 每个家庭涉及的购房金额 135万元 单个楼盘中停工面积的占比 10% 数据来源： 网络 公开 资料 、易居研究院智库中心 4、 对 停工 停贷的解决 措施 7月中旬此次事件发酵以来，相关部门采取了积极的 、果断的 措施，对于此类事件的平息 和解决 具有积极的作用。从措施来看，主要包括资金管理、房贷管理、工程领域、舆情管控等内容。 此类措施也值得各地方和城市的借鉴。 表 6 各地解决停工停贷 的相关措施 方案分类 具体措施 资金管理 规范预售许可资金监管内容，创新监管方法 设立共同账户，用于资金监管和调配 房贷领域 银行公开自查信息，明确此次风波对房贷业务冲击不大 各地要求重视信用记录，信用留污点将面临各类问题 工程领域 施工方和建设单位表示愿意配合复工 解除抵押在建工程用于申请开发贷 银保监会明确保交楼措施，明确市场化法治化解决思路 政府收购未动工地块，并返还土地出让金用于项目建设 舆情管控 核实后未发现停工和停贷现象 ，并做出反驳 管控敏感词如“烂尾”和“停工” 资料 来源： 网络 公开 资料 、易居研究院智库中心 四 、 全国烂尾楼市场 的 摸底 1、 前提条件 和假设 基于 公开 信息和数据， 本部分 对全国烂尾楼的规模等进行测算 。借鉴工业生产的残次率或次品率定义，我们定义 ： 烂尾率 =最近四年烂尾楼 的 建筑面积 /最近四年 已成交 住宅 的 建筑面积。其中“最近四年烂尾楼建筑面积”的计算中，我们假定房企楼盘 已 处于售罄状态，销售数据等于供应数据。根据前面 的 数据测算和经验，暴雷 房企 销售面积中有 10%-20%的比例存在烂尾可能，比例大小和所处城市的房地产行情有密切关系； 而中小房企销售面积中有 10%的 比例存在烂尾可能。另外，一二线和三四线城市 中，涉及停工的 暴雷房企和中小房企数量关系相反，8 即一二线城市为 75： 25；三四线城市则为 70： 30。 2、 50城烂尾 率 测算 我们选取 全国 50 个 代表 城市 来计算烂尾率 。选取的原因主要是，部分城市是此次 各 停贷告知书被频频提及的城市。另外我们也考虑了城市分布的代表性、城市数据的可得性。同时将尽可能选择近两年楼市波动或降温明显的城市，其有助于更好发现烂尾楼的特征和规律。下表给出了 2022年上半年全国重点 50城烂尾楼规模及烂尾率。总体上看，全国重点 50 城的 烂尾楼 建筑 面积为 7151万平方米， 烂尾率为 5%。 其中 ， 一二线城市中，昆明、郑州和福州的烂尾率较高。而三四线城市中，南通、启东和绍兴的烂尾率较高。 表 7 2022 年上半年 全国 50城烂尾楼规模及 烂尾率（万平方米） 一二线 烂尾面积 烂尾率 三四线 烂尾面积 烂尾率 昆明 350 10% 南通 120 11% 郑州 440 9% 启东 60 10% 福州 122 8% 绍兴 75 9% 天津 435 8% 廊坊 45 7% 重庆 698 8% 岳阳 61 7% 合肥 233 7% 湖州 140 6% 济南 209 7% 上饶 33 6% 南昌 92 6% 洛阳 58 5% 南宁 221 6% 六安 44 5% 苏州 187 5% 徐州 273 5% 太原 103 5% 金华 35 5% 武汉 381 5% 惠州 246 4% 青岛 298 5% 泉州 43 4% 长沙 357 5% 太仓 21 4% 沈阳 264 5% 池州 10 4% 西安 223 5% 资阳 15 3% 南京 171 4% 佛山 165 3% 杭州 202 3% 清远 83 3% 成都 162 3% 芜湖 35 3% 厦门 22 3% 淄博 36 2% 北京 56 2% 烟台 38 2% 广州 81 2% 东莞 42 2% 上海 64 2% 衡阳 16 1% 长春 54 2% 德阳 7 1% 深圳 19 1% 三亚 4 1% 25城 5445 5% 25城 1706 4% 9 数据来源：易居研究院智库中心 3、全国烂尾楼 和停贷规模 测算 全国重点 50 城 的 烂尾率 为 5%，据此可以认为， 全国烂尾率应低于 5%的 水平。从 城市分类情况看 ， 25个一二线城市烂尾率为 5%， 而 25个三四线城市烂尾率为 4%。 预计随着城市 数量的增加，这两类城市烂尾率 将有进一步下降的可能，即约等于 4.5%和 3.5%的 水平。另外 ， 全国房地产市场中， 一二线城市 体量大约为 35%，三四线 则为 65%。按此权重计算， 2022 年上半年全国 住房市场 烂尾 率为3.85%，对应的烂尾楼 面积 为 2.31亿平方米 。下表给出了 全国 烂尾楼的金额规模和房贷规模 。相关计算结果显示， 2022 年 上半年 全国烂尾楼涉及的房贷规模为0.9万亿 元 ，其占了全国房贷余额的 1.7%。 表 8 2022年上半年 全国烂尾楼 的 规模 及贷款规模测算 相关指标 相关数值 全国近四年 新建商品住宅交易 规模 60亿平方米 烂尾楼 的建筑面积 占比 3.85% 烂尾楼 的 建筑面积 2.31亿平方米 烂尾楼价值（按 1 万元 的 房价计算） 2.31万亿元 烂尾楼价款中 的 贷款比例 40% 烂尾楼 的贷款 金额 0.9万亿 元 全国房贷余额 53.22万亿 元 烂尾楼 相关 房贷的 金额 占比 1.7% 数据来源：易居研究院智库中心 执笔人 ：易居研究院 智库中心研究总监严跃进 邮 箱： fudan- 电 话： 021-60868887
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