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浅析房地产税对地方产业结构的影响分析师：何超证书编号： S0500521070002Tel： (8621)50295325Email： 2022年 7月核心观点 上海和重庆是最先进行房产税试点的城市，从政策看，两个城市存在三处差异； 房产税通过影响房价间接影响企业生产成本； 房地产税对产业结构影响“因城而异” 对于工业化程度和房价较高的城市，房地产税较难阻止第二产业向外转出的趋势，但它对第三产业有一定的拉动作用； 对于工业化程度和房价一般的城市，房地产税对第二产业、第三产业的发展确实短期内具有促进作用，但政策效果会边际衰减。2目 录一、上海和重庆房产税的政策差异二、房产税对产业结构的传导机制研究三、从产业占比和人才流向维度看房产税影响四、房产税对产业结构影响“因城而异”3五、风险提示一、上海和重庆房产税的政策差异41.上海和重庆房产税的政策差异 房地产税 房产税 包含与被包含的关系：房地产税包含房产税，除此之外还有土地使用税、土地增值税、契税等； 房产税是其中关注度最高，也是政策影响最大的一个税种。 上海和重庆是我国最早（ 2011年）进行房产税试点的城市 上海是沿海城市高房价的典型； 重庆是全国房价平均水平的代表。 两个城市房产税在条文上看存在较大差异 试点范围； 征收对象； 税基； 税率； 免税面积51.上海和重庆房产税的政策差异6类别 上海 重庆试点范围 本市所有行政区域 主城九区征收对象 本市居民家庭新购第二套及以上住房（含二手房）；非本市居民家庭新购住房个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的高档住房；在重庆无户籍、无企业、无工作个人新购第二套及以上住房存量征收 首套一律不征 存量独栋商品住宅征收税基 应税住房交易额的 70% 应税住房交易额 100%税率 0.4%、 0.6% 0.5%、 1%、 1.2%税收减免 合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米可免征只能对一套住房扣除免税面积，已购独栋商品住宅免税面积为 180平方米；新购独栋商品住宅和高档住房免税面积为 100平方米；无户籍、无企业、无工作人员不扣除免税面积表： 上海和重庆房产税征收暂行办法的主要差异资料来源：湘财证券研究所、上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法、重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法本章小结 综合来看，上海和重庆房产税征收存在三处差异： 上海比较偏袒本市居民，实行“歧视化”的征收政策； 上海税率低于重庆，且最大可相差 2倍； 上海按人均标准进行税收减免，实际上多数居民完全可以通过合理化手段达到低于“人均 60平方米”的起征点的要求，从而拥有多套免税住房。7二、房产税对产业结构的传导机制研究82.房产税对产业结构的传导机制研究 房产税对地方产业结构的影响某种程度上可以 转化为房价对产业结构的影响 ，因为房价会直接关系到当地企业的生产成本和投资偏好，进而对当地产业结构造成影响。 房产税 房价； 房价 产业结构； 房产税 产业结构。92.房产税对产业结构的传导机制研究图 ：房价对企业生产成本的传导路径资料来源： 湘 财证券研究所102.房产税对产业结构的传导机制研究 理性泡沫理论 当预期未来某一资产价格上涨时，投资者会倾向于囤积此类资产 ，以求收益最大化； 当房价持续攀升且其收益率已高于企业主营业务时，企业会增加对房地产领域的投入并相应降低对其主营业务领域的投入，减少生产性投资。 征收房产税能一定程度上缓解房地产泡沫的进一步吹大，改变企业投资偏好，减少资源错配。 假设房产税有效控制住了房价，并使企业投资房产的收益率低于其主营业务的收益率，企业自然会将资源重新投入到主营业务而非房地产领域。11本章小结 房产税对产业结构的影响某种程度上是通过房价作为媒介进行传导的； 三条传导路径都表明房价的上涨最终都会推升企业的生产成本 ； 理性泡沫理论也表明，若房价持续攀升，且收益率高于主营业务时，企业会增加对房地产领域的投入并减少生产性投资； 若房产税能够抑制房价过快上涨，起到降低企业生产成本的作用，对于引导劳动力合理流动、降低土地使用成本、疏通融资渠道等方面都可以发挥积极正面的作用。12三、从产业占比和人才流向维度看房产税影响133.1从产业占比维度看房产税影响 分析方法 以上海和重庆为例，通过选取并观察可比参照组 （ 房产税实施前产业占比接近的城市或省份）和试点城市在房产税政策实施前后产业占比的变化趋势，分析房产税政策对当地产业结构的影响 。 产业占比（上海） 第二产业 / GDP（观察组）： 上海在房产税政策实施前三年（ 20082010年）占比分别为 43.2%、39.9%、 42.1%，算术平均值为 41.7%；在政策实施后三年（ 20112013年），占比分别为 41.3%、38.9%、 37.2%，算术平均值为 39.1%，涨跌幅为 -6.24%。 第二产业 / GDP（参照组）：云南和上海最接近， 20082010年间占比分别为 43.0%、 41.9%、44.6%，算术平均值为 43.2%； 20112013年间占比分别为 42.5%、 42.9%、 42.0%，算术平均值为 42.5%，涨跌幅为 -1.62%。143.1从产业占比维度看房产税影响 产业占比（上海） 第 三 产业 / GDP（观察组）： 上海在房产税政策实施前三年（ 20082010年）占比分别为 56.0%、59.4%、 57.3%，算术平均值为 57.6%；在政策实施后三年（ 20112013年），占比分别为 58.0%、60.4%、 62.2%，算术平均值为 60.2%，涨跌幅为 4.57%。 第 三 产业 / GDP（参照组）：贵州和上海最接近， 20082010年间占比分别为 46.4%、 48.2%、47.3%，算术平均值为 47.3%， 20112013年间占比分别为 48.8%、 47.9%、 46.6%，算术平均值为 47.8%，涨跌幅为 0.99%。153.1从产业占比维度看房产税影响 产业占比 （重庆） 第二产业 / GDP（观察组）：重庆在房产税政策实施前三年（ 20082010年）第二产业占比分别为 52.8%、 52.8%、 55.0%，算术平均值为 53.5%；在政策实施后三年（ 20112013年），占比分别为 55.4%、 52.4%、 45.5%，算术平均值为 51.1%，涨跌幅为 -4.55%。 第二产业 / GDP（参照组）：云南和上海最接近， 20082010年间占比分别为 54.8%、 53.9%、52.5%，算术平均值为 53.7%， 20112013年间占比分别为 51.3%、 50.2%、 48.7%，算术平均值为 50.1%，涨跌幅为 -6.82%。163.1从产业占比维度看房产税影响 产业占比 （重庆） 第 三 产业 / GDP（观察组）：重庆 在房产税政策实施前三年（ 20082010年）占比分别为 37.3%、37.9%、 36.4%，算术平均值为 37.2%；在政策实施后三年（ 20112013年），占比分别为 36.2%、39.4%、 46.7%，算术平均值为 40.8%，涨跌幅为 9.59%。 第 三 产业 / GDP（参照组）：吉林和重庆最接近， 20082010年间占比分别为 38.0%、 37.9%、35.9%，算术平均值为 37.3%， 20112013年间占比分别为 34.8%、 34.8%、 35.5%，算术平均值为 35.0%，涨跌幅为 -5.99%173.1从产业占比维度看房产税影响表 ： 第二产业 、 第三产业占比变化趋势 （ %）资料来源： Wind、 湘财证券研究所18政策实施前三年均值 政策实施后三年均值 政策实施前三年均值 政策实施后三年均值第二产业占比 4 1 .7 3 9 .1 4 3 .2 4 2 .5涨跌幅第三产业占比 5 7 .6 6 0 .2 4 7 .3 4 7 .8涨跌幅政策实施前三年均值 政策实施后三年均值 政策实施前三年均值 政策实施后三年均值第二产业占比 5 3 .5 5 1 .1 5 3 .7 5 0 .1涨跌幅第三产业占比 3 7 .2 4 0 .8 3 7 .3 3 5 .0涨跌幅 9 .5 9 % - 5 .9 9 %- 6 .2 3 % - 1 .6 2 %- 4 .5 5 % - 6 .8 2 %对标城市对标城市上海重庆4 .5 7 % 0 .9 9 %3.1从产业占比维度看房产税影响 现象 上海表现为第二产业转出，但第三产业转入； 重庆表现为第二产业和第三产业同时转入。 解释 像上海这样的大城市由于生活成本高企的原因，低端劳动力将高端劳动力挤出市场。因为低端劳动力对高房价相对不敏感，而大城市相对多的就业机会和相对高的工资收入是吸引他们的主要因素；反观高端劳动力却更容易被高房价“吓跑”。 像重庆这样的规模和生活成本相对较低的城市，由于房产税的存在，使得二产和三产的劳动群体的购房和租房费用都得到改善，从而吸引人才和投资的流入。193.2 从人才流向维度看房产税影响 分析方法 通常都以“线”来划分不同城市的经济发展水平，上海对标北京、重庆对标天津。 一般而言，大城市是人才的净流入地，而小城市是人才的净流出地。 通过比较试点城市和对标城市在房产税实施前后三年的人才流向变化，分析房产税对不同产业、不同行业的影响 。203.2 从人才流向维度看房产税影响 人才流向（上海） 上海第二产业的就业人数自 2012年达到峰值后逐年回落，而同期北京第二产业的就业人数相对保持平稳。21图 ：第二产业就业人数比较 （ 万人 ）资料来源： 湘 财证券研究所 、 Wind0.000050.0000100.0000150.0000200.0000250.0000300.00002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020上海 北京3.2 从人才流向维度看房产税影响 人才流向（上海） 第三产业，上海在 20082010年间就业人数年复合增长率为 3.83%，北京为 7.31%，而在房产税试点的后三年间（ 20112013年），上海第三产业的就业增长率达到了 16.82%，远高于北京同期 5.52%的水平。22图 ：第三产业就业人数比较 （ 万人 ）资料来源： 湘 财证券研究所 、 Wind0.0000100.0000200.0000300.0000400.0000500.0000600.0000700.0000800.00002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020上海 北京3.2 从人才流向维度看房产税影响 人才流向（上海） 人才净流入较多的行业有租赁和商务服业务、批发与零售业、计算机服务与软件业、房地产业等，净流入较少的行业有金融业、教育业、卫生、公共管理等。23图 ： 20112013年间上海新增就业人才流向 （ 万人 ）资料来源： 湘 财证券研究所 、 Wind0.731.081.171.771.852.252.714.358.038.138.5413.4519.3723.640.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00文化、体育与娱乐业公共管理与社会组织卫生、社会保障和社会福利业教育水利、环境和公共设施管理业金融业居民服务和其他服务业住宿和餐饮业科学研究、技术服务与地质勘查业交通运输、仓储和邮政业房地产业信息传输、计算机服务和软件业批发与零售业租赁和商务服务业3.2 从人才流向维度看房产税影响 人才流向（重庆） 重庆第二产业在房产税试点当年年末就业人口激增，并在之后三年保持较快增长，年复合增速达 7.37%；而天津虽也在 2011年末有较大增长，但之后三年内增速明显放缓，年复合增速仅 2.39%。24图 ：第二产业就业人数比较 （ 万人 ）资料来源： 湘 财证券研究所 、 Wind0.000050.0000100.0000150.0000200.0000250.00002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020重庆 天津3.2 从人才流向维度看房产税影响 人才流向（重庆） 第三产业，重庆在 20082010年间就业人数年复合增长率为 4.21%，天津为 0.67%，而在房产税试点的后三年间（ 20112013年），重庆第三产业的就业增长率升至11.47%，天津的年复合增长率同样为 11.47%。但由于重庆第三产业就业人口基数大于天津，人口的净流入总量仍要明显高于天津。25图 ：第三产业就业人数比较 （ 万人 ）资料来源： 湘 财证券研究所 、 Wind0.000050.0000100.0000150.0000200.0000250.00002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020重庆 天津3.2 从人才流向维度看房产税影响 人才流向（重庆） 人才净流入较多的行业为交通运输、批发与零售、租赁与商业服务等，净流入较少的行业为计算机、水利环境、文化体育娱乐等，住宿和餐饮业净流出。26图 ： 20112013年间重庆新增就业人才流向 （ 万人 ）资料来源： 湘 财证券研究所 、 Wind-0.040.000.460.850.951.241.622.292.472.863.355.155.6910.93-2 0 2 4 6 8 10 12住宿和餐饮业文化、体育与娱乐业居民服务和其他服务业水利、环境和公共设施管理业信息传输、计算机服务和软件业科学研究、技术服务与地质勘查业金融业公共管理与社会组织教育房地产业卫生、社会保障和社会福利业租赁和商务服务业批发与零售业交通运输、仓储和邮政业3.2 从人才流向维 度看房产税影响 现象及解释 上海第二产业的就业人数在上涨，但同时上海第二产业的占比却在下降，说明第二产业劳动者的人均产值在下降或者不及第三产业的人均产值； 上海第三产业占比提升较快，且就业人口增长率较高，人才多去向租赁和商务服务、批发零售、房地产等行业，而金融、教育、卫生、公共管理等行业人才净流入较少。净流入较多的行业平均工资均比较低，而净流入较少的行业平均工资都较高，表明高工资的行业可能进入门槛比较高，而不具备专业技能的劳动者只能选择相对门槛较低的服务行业，这也验证了上海低端劳动力对高端劳动力的“挤出效应”； 重庆第二产业的就业人数虽然在房产税试点后短期内得到较快增长，但伴随政策效应的边际衰减，第二产业就业人数呈逐步缓慢下降的趋势，这可能也是城市发展的结构性趋势 即工业产值对 GDP的贡献会逐步下降而同时服务业的贡献度会逐步上升； 重庆第三产业增速较快，就业人口突破两位数增长，但从人口流向看，基本以劳动密集型行业为主。27本章小结 产业占比 上海表现为第二产业转出，但第三产业转入； 重庆表现为第二产业和第三产业同时转入； 人才流向 上海第二产业的就业人数在上涨，但人均产值在下降；上海第三产业占比提升较快，但净流入较多的行业平均工资低于净流入较少的行业； 重庆第二产业的就业人数短期内较快增长，但伴随房产税政策效应的边际衰减，第二产业就业人数呈逐步缓慢下降的趋势；重庆第三产业增速较快，就业人口突破两位数增长，但从人口流向看，基本以劳动密集型行业为主。28四、房产税对产业结构影响“因城而异”294 房产税对产业结构影响“因城而异” 房产税对地方产业结构的影响不能一概而论，而应该视城市发展的阶段、规模、资源禀赋、现有的产业结构，以及房产税本身的政策差异进行具体判断； 对于如上海这般工业化成熟度较高且房价水平较高的城市，征收房产税较难阻止第二产业向外转出的趋势，但它对第三产业有一定的拉动作用，在这个过程中会出现低端劳动力对高端劳动力的挤出效应； 对于如重庆这般处于工业化中期且房价居于全国中游水平的城市，征收房产税对第二产业、第三产业的发展确实短期内具有促进作用，但政策的效果会随时间衰减。同时从人才流向看，这种增长更多的表现为中低端服务业的就业增长。30五、风险提示315 风险提示 研究 基于房产税试点前后的数据，但无法排除其他因素对当地产业结构的影响； 房产税条文的不同，可能导致最终政策的效果不同，所以房产税对产业影响效果的不能完全归因于城市发展水平的不同，也可能是受政策本身的扰动； 产业结构很大程度上和城市所在区位及资源禀赋有关，不同的地理位置决定了产业发展的重心，不同的资源禀赋决定了产业比较优势的发展。 产业结构格局的形成并非一果一因，更可能是一果多因。虽然理论上可以通过控制变量法对房产税的影响进行单独分析，但实际上相关变量的识别和计量较难把握。32湘财证券投资评级体系（市场比较基准为沪深 300 指数）重要声明湘财证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会核准 ， 取得证券投资咨询业务许可 。本研究报告仅供湘财证券股份有限公司的客户使用 。 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 。本报告由湘财证券股份有限公司研究所编写 ， 以合法地获得尽可能可靠 、 准确 、 完整的信息为基础 ， 但对上述信息的来源 、 准确性及完整性不做任何保证 。 湘财证券研究所将随时补充 、 修订或更新有关信息 ， 但未必发布 。在任何情况下 ， 报告中的信息或所表达的意见仅供参考 ， 并不构成所述证券买卖的出价或征价 。 本公司及其关联机构 、 雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责 。 投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险 。 在决定投资前 ， 如有需要 ， 投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择 。在法律允许的情况下 ， 我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易 ， 并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务 。本报告版权仅为湘财证券股份有限公司所有 。 未经本公司事先书面许可 ， 任何机构和个人不得以任何形式翻版 、 复制 、 发布 、 转发或引用本报告的任何部分 。 如征得本公司同意进行引用 、 刊发的 ， 需在允许的范围内使用 ， 并注明出处为 “ 湘财证券研究所 ” ， 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 、 删节和修改 。如未经本公司授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司并保留追究其法律责任的权利。分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师 ， 以独立诚信 、 谨慎客观 、 勤勉尽职 、 公正公平准则出具本报告 。 本报告准确清晰地反映了本人的研究观点 。 本人不曾因 ， 不因 ， 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿 。买入： 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上；增持： 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至 15%；中性： 未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差 -5%至 5%；减持： 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%以上；卖出： 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上 。33
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