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1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 7 月 28 日， 上海 完成 2022 年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征 ？ 上海本轮土拍规则基本不变。拿地前， 延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在 20%，土地出让方式与今年首轮一致，全部挂牌出让。 拿地中， 地块溢价率限制最高仍为 10%，地价触顶后的竞拍规则基本不变，除 2 宗城中村旧改地块通过摇号确定竞得人外，其余地块均采取一次书面报价的方式确定竞得人。 拿地后， 本轮土拍中除长宁区新泾镇地块需配建 8%的保障性住房外，其余均需配建 5%的保障性住房。 上海本轮土拍平均溢价率有所改善，底价成交率明显降低，土拍热度回升。上海 2022 年二轮土拍合计推地 34 宗，推地数量与今年首轮的 36 宗基本持平；无地块流拍、撤销，成交 34 宗，成交金额 780.0 亿，平均溢价率 4.0%，较去年第二、三轮及今年首轮的 3.2%、 2.9%、 3.5%有所改善，底价成交率 35.3%，较今年首轮的 52.8%明显降低，本轮土拍热度回升。 横向对比， 在已完成二轮土拍的 15 城中，上海广义流拍率为 16 城最低水平，平均溢价率高于 16 城平均水平 3.1%。 从区位来看， 上海本轮土拍地块质量较高，中心城区供地数量 较今年首轮有所上升，长宁、静安、杨浦、普陀共推地 8 宗，占比 38.1%；青浦区、浦东新区、嘉定区均推地 5 宗，为本轮供地主力，闵行区推地 4 宗，其余 4 区推地数量均在 1-3 宗之间。热门地块竞争激烈，共有 13 宗地地价达到中止价，触发一次性书面报价环节，其中闵行浦锦地块触发随机值，集中于长宁区、普陀区、嘉定区及浦东和青浦的核心区域地块；杨浦区江浦地块、金山区亭林镇分别以 7.8%、 4.9%的溢价率成交， 7 宗地小幅溢价成交；共 12宗地底价成交， 2 宗为浦东新区的城中村改造地块，其余地块多数集中于松江区、奉贤区等相对较偏的地块 ，浦东新区航头地块、杨浦区江浦地块、闵行区吴泾镇地块因起拍金额较大也均底价成交，起拍金额均在 30 亿以上。 主流国企积极拿地，民企拿地意愿减弱 。 国企 全口径拿地金额 601.5 亿，拿地金额占比 77.1%，高于去年三轮和今年首轮的 50.7%、 39.0%、 48.2%、 75.0%。主流国企积极拿地，多以联合拿地的方式参与拿地，保利发展 178.1 亿拍得 5宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，招商蛇口 164.8 亿拍得 5 宗地，华发股份 115.2 亿拍得 4 宗地，越秀集团和象屿地产分别以 95.2 亿、 70.8 亿各拍得2 宗地，中国金 茂、联发集团、金地集团、建发股份分别拿地 35.3 亿、 21.1亿、 16.0 亿、 9.7 亿；陆家嘴集团 79.4 亿拍得 2 宗地，上海大众房地产、悦达地产等也均有拿地。 民企拿地占比下降，全口径拿地金额 74.8 亿，拿地金额占比 9.6%，较今年首轮的 28.0%明显降低。以当地民企为主，上海国昌房地产、上海恒文投资、上海博蔚臵业分别拿地 11.7 亿、 9.1 亿、 3.7 亿，未见主流民企拿地。民企拿地意愿减弱下，城投拿地金额占比 仍较高 ，全口径金额153.8 亿，拿地金额占比 19.7%，略高于今年首轮的 17.7%。上海城建 55.4 亿拍得 1 宗地，上海城投、奉发集团等也均有拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022 年 07 月 30 日 上海土拍零距离（ 16/22）：二拍热度回升，主流国企积极拿地 Table_BaseI nfo 固定收益 主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号： S1450518100003 高文君 分析师 SAC 执业证书编号： S1450521080001 Tabl e_Report 相关报告 无锡土拍零距离（ 15/22）：二拍热度一般，未见主流房企拿地 2022-07-29 解码煤炭行业（七）：煤企转型之煤化工业务布局 2022-07-28 社融或升至 10.9%， PPI 回落而 CPI 延续回升 7 月经济金融数据展望 2022-07-27 金融资源盘点与省内城投支持（ 1）：湖南篇 2022-07-26 2022 年以来城投整合有哪些变化？城投整合系列二 2022-07-25 2 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 本轮土拍规则基本不变 . 3 2. 土拍热度回升，核心地块竞争激烈 . 3 3. 主流国企积极拿 地，民企拿地意愿减弱 . 5 图表目录 图 1：上海 2022 年二轮土拍基本情况（宗，亿） . 3 图 2： 平均溢价率小幅提升（ %） . 3 图 3：上海广义流拍率为 16 城 最低水平（ %） . 4 图 4： 上海平均溢价率高于 16 城平均水平（ %） . 4 图 5：主流国企积极拿地，民企拿地意愿减弱（ %） . 6 表 1：上海本轮土拍拿地规则基本不变 . 3 表 2：上海 2022 年二轮土拍明细（元 /方，万元） . 4 3 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 7 月 28 日，上海完成 2022 年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 本轮土拍规则基本不变 上海本轮土拍规则基本不变。拿地前， 延续限马甲、严控购地资金来源要求不变 ， 保证金比例仍维持在 20%， 土地出让 方式与今年首轮一致， 全部挂牌出让 。 拿地中， 地块溢价率限制最高仍为 10%， 地价触顶后的竞拍规则 基本不变，除 2 宗 城中村旧改地块 通过摇号确定竞得人外，其余地块均采取 一次书面报价 的方式确定竞得人。 拿地后， 本轮土拍中除 长宁区新泾镇 地块需 配建 8%的 保障性住房 外，其余均需配建 5%的 保障性住房 。 表 1：上海本轮土拍拿地规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后竞拍 规则 房价要求 其他要求 21 年三轮 限马甲；严控购地资金来源 20% 5%-9% 一次性报价最接近均价者得 销售指导价 - 22 年首轮 5%-10% 2022 年二轮 7%-10% 一次性报价最接近均价者得 ;摇号 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度回升，核心地块竞争激烈 上海本轮土拍平均溢价率有所改善，底价成交率明显降低，土拍热度回升。 上海 2022 年二轮土拍合计推地 34 宗，推地数量与今年首轮的 36 宗基本持平；无地块流拍、撤销，成交34 宗，成交金额 780.0 亿， 平均溢价率 4.0%， 较去年第二、三轮及 今年首轮 的 3.2%、 2.9%、3.5%有所改善，底价成交率 35.3%，较今年首轮的 52.8%明显降低，本轮土拍热度回升。横向对比， 在已完成二轮土拍的 15 城中， 上海 广义流拍率 为 16 城最低水平，平均溢价率高于 16 城平均水平 3.1%。 图 1： 上海 2022 年二轮土拍基本情况（宗，亿） 图 2： 平均溢价率 小幅提升（ %） 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 02004006008001,00005101520253035402021年首轮 2021年三轮 2022年二轮 成交数 流拍数 终止 /延期 成交金额（右） 0%5%10%15%20%25%30%广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 4 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 3： 上海 广义流拍率 为 16 城最低水平（ %） 图 4： 上海 平均溢价率 高于 16 城平均水平（ %） 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 核心地块竞争激烈 。 整体来看，上海本轮土拍 地块质量较高 ，中心城区 1供地数量较今年首轮有所上升，长宁、静安、杨浦、普陀共推地 8 宗，占比 38.1%；青浦区、浦东新区、嘉定区均推地 5 宗，为本轮供地主力， 闵行区 推地 4 宗，其余 4 区推地数量均在 1-3 宗之间。热门地块竞争激烈，共有 13 宗地地价 达到中止价，触发一次性书面报价环节， 其中闵行 浦锦 地块触发随机值，集中于长宁区、普陀区、嘉定区及浦东和青浦的核心区域地块；杨浦区 江浦地块、 金山区亭林镇 分别以 7.8%、 4.9%的溢价率成交， 7 宗地小幅溢价成交；共 12 宗地底价成交， 2 宗为浦东新区的城中村改造地块，其余地块多数集中于松江区、奉贤区等相对较偏的地块， 浦东新区航头 地块、 杨浦区江浦 地块、 闵行区吴泾镇 地块因起拍金额较大也均底价成交，起拍金额均在 30 亿以上。 表 2：上海 2022 年二轮土拍 明细（元 /方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼 面价 成交楼 面价 溢价率 成交价 格 拿地企业 毛坯限 价 嘉定区 嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆南社区 JDC1-2301 单元 23-01、 29-01 地块 触发一次性书 面报价 23500.1 25804.3 9.8% 474290 保利发展 &越秀集团 49800 长宁区 长宁区新泾镇 232 街坊 17/1丘 77-01 地块 触发一次性书 面报价 91075.2 99886.6 9.7% 276260 上海城投 163000 浦东新区 浦东新区川沙新镇城南社区 PDP0-0706单元 C06-03 地块 触发一次性书 面报价 34220.0 37451.7 9.4% 476950 陆家嘴集团 64000 嘉定区 嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区 JD010801 单元 50-08 地块 触发一次性书 面报价 23500.0 25706.0 9.4% 160074 上海西郊庄园 &金地集团 49800 浦东新区 浦东新区唐镇中心镇区 PDP0-0405 单元C-01B-09、 C-01B-10、 C-01B-13 地块 触发一次性书 面报价 37253.5 40739.2 9.4% 448860 华发股份 70620 嘉定区 嘉定区嘉定新城远香湖中央活动区 F18B-05 地块 触发一次性书 面报价 23500.1 25672.3 9.2% 149010 南昌市政公用 &招商蛇口 49800 嘉定区 嘉定区马陆镇嘉定新城 JDC10502 单元（复华园区） 02-01 地块 触发一次性书 面报价 20500.1 22363.8 9.1% 124195 上海大众房地产 43700 青浦区 青浦区徐泾镇双联路北侧 B6-01 地块 触发一次性书 面报价 31400.0 34224.7 9.0% 448430 南昌市政公用 &招商蛇口 64000 嘉定区 嘉定区嘉定工业区南门社区 JDC1-0802单元 83-07 地块 触发一次性书 面报价 19000.0 20694.3 8.9% 142300 上海纺织 45200 普陀区 普陀区桃浦科技智慧城（ W06-1401 单元）026-01 地块 触发一次性书 面报价 43448.7 47321.5 8.9% 352880 中国金茂 83000 青浦区 青浦区朱家角镇珠湖路西侧 D01-09地块 触发一次性书 面报价 18100.2 19678.4 8.7% 91470 上海恒文投资 42000 闵行区 闵行区七宝镇古美北社区 S110501 单元 触发一次性书 46609.2 50652.9 8.7% 290640 华发股份 82500 1 中心城区： 黄浦区、徐汇区、长宁区、杨浦区、虹口区、普陀区、静安区 0%5%10%15%20%25%16城平均 广州 武汉 合肥 北京 福州 长沙 厦门 苏州 南京 青岛 成都 无锡 重庆 厦门 宁波 上海 广义流拍率 0%1%2%3%4%5%6%16城平均 北京 宁波 合肥 上海 杭州 成都 福州 广州 厦门 苏州 南京 长沙 重庆 武汉 青岛 无锡 平均溢价率 5 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 19-01、 20-01 地块 面报价 闵行区 闵行区浦锦街道 MHP0-1302 单元 15-01地块 触发一次性书 面报价 37846.8 40875.4 8.0% 96500 建发股份 &华发股份 68000 杨浦区 杨浦区江浦社区 S-09 地块（大桥街道 113街坊） 溢价成交 57000.0 61446.9 7.8% 276355 上海建工 &保利发展 115000 金山区 金山区亭林镇亭林大型居住社区 26-02地块 溢价成交 6470.1 6789.6 4.9% 34002 华纺房地产 22500 青浦区 青浦区西虹桥沪青平公路北侧 45-12、45-14 地块 溢价成交 30129.3 30564.4 1.4% 386000 象屿地产 &招商蛇口 62000 宝山区 宝山区顾村 N12-1101 单元 08-04 地块 溢价成交 30050.0 30435.4 1.3% 315906 华发股份 65696 普陀区 普陀区中山北社区 C060202 单元 B2-18地块 溢价成交 65185.5 65957.0 1.2% 342000 保利发展 &新世界房地产 &招商蛇口 105200 普陀区 普陀区桃浦科技智慧城（ W06-1401 单元）037-01 地块 溢价成交 39031.9 39435.7 1.0% 117200 上海国昌房地产 83000 青浦区 青浦区盈浦街道漕稼一路西侧 10-04 地块 溢价成交 21000.2 21113.6 0.5% 37227 上海博蔚臵业 45000 松江区 松江区车墩镇 SJC10027 单元 14-05 号地块 溢价成交 16000.4 16041.6 0.3% 38896 中交城投 36600 闵行区 闵行区吴泾镇 MHPO-0601 单元 16-05 地块 溢价成交 34000.0 34064.1 0.2% 210500 联发集团 &保利发展 65000 浦东新区 浦东新区外高桥新市镇 G08-01 地块（“城中村”改造项目 -高行镇界路地块） 底价成交 34000.0 34000.0 0.0% 553797 上海城建 70300 浦东新区 浦东新区 Z00-1603 单元（张江集镇单元）B05-15 地块 (“城中村”改造项目 -张江镇田园、江欣地块） 底价成交 40470.2 40470.2 0.0% 93507 中建八局 83000 浦东新区 浦东新区航头镇商贸中心单元（ PDS1-0203） A2A-06、 A2B-04 地块 底价成交 23032.1 23032.1 0.0% 316580 陆家嘴集团 48361 静安区 静安区天目社区 C070102单元 07-03地块 底价成交 56200.9 56200.9 0.0% 74900 大宁资产 128800 杨浦区 杨浦区江浦社区 R-05 地块（大桥街道 115街坊） 底价成交 56000.0 56000.0 0.0% 477476 保利发展 &越秀集团 115000 杨浦区 杨浦区长海社区 025-07 地块（长海路街道 332 街坊） 底价成交 50200.1 50200.1 0.0% 208816 杨浦城投 99000 闵行区 闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004 单元 08A-03Ab 地块 底价成交 28300.0 28300.0 0.0% 322291 招商蛇口 &象屿地产 52000 松江区 松江区永丰街道 SJC10011 单元 H17-02号地块 底价成交 23249.9 23249.9 0.0% 133659 松江新城建发 49000 青浦区 青浦区夏阳街道达慧路南侧 08D-01地块 底价成交 17000.3 17000.3 0.0% 37845 悦达地产 44100 奉贤区 奉贤区奉贤新城 16 单元 28-05 区域地块 底价成交 21000.2 21000.2 0.0% 74492 奉发集团 42000 奉贤区 奉贤区奉贤新城 21 单元 E09D-02 区域地块 底价成交 19500.1 19500.1 0.0% 143660 奉发集团 38800 奉贤区 奉贤区金汇镇 40-04 区域地块 底价成交 16500.1 16500.1 0.0% 72862 奉贤交能 35500 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 3. 主流国企积极拿地，民企拿地意愿减弱 上海本轮土拍国企为拿地主力， 全口径拿地金额 601.5 亿 ，拿地金额占比 77.1%，高于去年三轮和今年首轮的 50.7%、 39.0%、 48.2%、 75.0%。主流国企积极拿地，多以联合拿地的方式参与拿地，保利发展 178.1 亿拍得 5 宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，招商蛇口164.8 亿拍得 5 宗地，华发股份 115.2 亿拍得 4 宗地，越秀集团和象屿地产分别以 95.2 亿、70.8 亿各拍得 2 宗地，中国金茂、联发集团、金地集团、建发股份分别拿地 35.3 亿、 21.1亿、 16.0 亿、 9.7 亿；陆家嘴集团 79.4 亿拍得 2 宗地， 上海大众房地产 、 悦达地产 等也均有拿地。 民企拿地占比 下降 ， 全口径拿地金额 74.8 亿，拿地金额占比 9.6%，较今年首轮的 28.0%明显降低。以当地民企为主， 上海国昌房地产 、 上海恒文投资 、 上海博蔚臵业 分别拿地 11.7亿、 9.1 亿、 3.7 亿，未见主流民企拿地。 6 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 民企拿地意愿减弱下， 城投拿地 金额 占比 仍较高 ，全口径金额 153.8 亿，拿地金额占比 19.7%，略高于今年首轮的 17.7%。上海城建 55.4 亿拍得 1 宗地，上海城投、 奉发集团 、 杨浦城投分别拿地 27.6 亿、 21.8 亿、 20.9 亿， 大宁资产 、 松江新城建发 等也均有拿地。 图 5：主流国企积极拿地，民企拿地意愿减弱（ %） 资料来源： 上海政府官网， 安信证券研究中心 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%城投拿地金额 民企拿地金额 国企拿地金额 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 7 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_Aut hor Statement 分析师声明 本 报告署名分析师 声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 8 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素 ，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 Table_Addr ess 安信证券研究中心 深圳市 地 址： 深圳市福田区福田街道福华一路 119 号安信金融大厦 33 楼 邮 编： 518026 上海市 地 址： 上海市虹口区东大名路 638号国投大厦 3层 邮 编： 200080 北京市 地 址： 北京市西城区阜成门北大街 2 号楼国投金融大厦 15 层 邮 编： 100034
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