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房地产 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 1/26 房地产 2024 年 05 月 13 日 投 资评 级：看好（维持）行 业走 势图 数据 来源：聚源 深 圳、西 安、杭 州 放 松 限 购 政 策，加 快 去 化 存 量 房 产 行 业 周 报-2024.5.12 供 需 两 端 重 塑，低 成 本 走 出 危 机 房地产行业 2024 年中期投资策略-2024.5.6 消 化 存 量 优 化 增 量，房 地 产 发 展 新模 式 进 程 加 快 行 业 点 评 报 告-2024.5.5 2023 年 房 地 产 行业 综 述：销售不及 预 期 业 绩 承 压，低 估 值 蓄 力 板 块价 值 重 塑 行 业深度报告 齐东（分析师）胡耀文（联系人）证书编 号：S0790522010002 证书编 号：S0790122080101 中央宽松政策频出，非核 心城市限购全面放开 中央层 面，2024 年 以来 五 年期 LPR 大 幅下 调 25BP，房地产 融资 协调 机制 不断 推进，政治 局会 议提 出要 统 筹研究 消化 存量 房产 和优 化增量 住房 的政 策措 施，抓紧构建房 地产 发展 新模 式。地方层 面，2023 年下 半年 以来一 线城 市限 购边 际放 松，二线城 市全 面解 除限 购，下调房 贷利 率，购房 成本 不断降 低。企业 层面，经 营性物业贷 可用 于偿 还贷 款，项目融 资白 名单 推进 顺利。销售拿地数据承压，一二 线市场竞争加剧 销售端：2024Q1 百 强房 企 累计销 售面 积和 金额 分别 同比下 降 50.7%和 49.1%，降幅 自 2023 年 6 月以来 持续扩 大，百强 房企 市占 率由高 位 的 82.0%下 滑至 一季度的 39.6%。2023 年 头部 房企销 售金 额下 降数 量过 半，越秀 地产、建 发国 际累 计销售金 额同 比增 速 超 10%；2024Q1 头 部房 企销 售降 幅扩大，样 本房 企销 售同 比均下降，总 体销 售表 现地 方国企 央企 混 合所 有制 企业民企。土地端：2023 年 统计 局百 城住宅 土地 成交 累计 建面 和金额 分别 同比 下 降 30%和25%。2023 年下 半年 以来 各城陆 续放 开土 拍双 限政 策，采 取价 高者 得 竞 拍方 式，核心二 线城 市土 拍地 王频 出，仅 剩北 京、上 海和 深 圳三城 保留 土拍 双限 政策，杭州主城保留新 房限价。2023 年头部房企 拿地权益比 整体呈增长趋 势，投资策 略趋同，一 二线 城市 投资 占 比基本 超 90%。5 家 房企 拿 地金额 超千 亿元，建发 国 际、中国海 外发 展兼 具销 售增 速快和 拿地 力度 强特 质，看好未 来市 场份 额持 续提 升。房企业绩 不及预期，地产 估值处于历史较低区 间 从房企 财务 表现 来看，2023 年业 绩盈 利的 头部 房企 中仅 4 家营 收和 归母 净利 润保持双 增长。多 数房 企在 销售下 行压 力下，项 目结 转毛利 率承 压，存货 计提 减值压力增 大，盈利 能力 同比 承压。同时 房企 头部 房企 负债持 续优 化，有息 负债 总体压 降，融 资 成本 有所 下 降。根 据 2024Q1 地 产板 块持 仓 情况，房地 产配 置 比例0.86%（2023Q4 为 0.97%），PB 估 值处 于历 史较 低区 间。投资建议 从房地 产板 块整 体业 绩来 看，在结 转毛 利率 和存 货 减值压 力下，头部 房企 中 多数业绩承 压，但 同时 行业 出 清过程 中优 质房 企销 售拿 地稳健，负债 结构 优化 融 资成本压降，看好 未来市占率 提升。2023 年以来房 地产 销售和投资数 据 持续承压，市场仍 处于 调整 过程 中，当前购 房者 信心 仍未 恢复。在销售 数据 不及 预期 的 情况下，我 们认 为 2024 年三 大 工程将 有效 为房 地产 投资 托底。我们 持续 看好 投资 强度高、布局 区域 优、机制 市场化 的强 信用 房企。受 益标的：（1）保 利发 展、招商蛇口、中 国海 外发 展、建 发股份、越秀 地产 等优 质 央国企；（2）万 科 A、绿 城中国、新 城控 股、美的 置业 等财务 稳健 的民 企和 混合 所有制 企业。风险提示：宏 观经 济下 行、房地 产信 贷超 预期 收紧、行业 竞争 加剧。-48%-36%-24%-12%0%12%2023-05 2023-09 2024-01房地产 沪深300相 关研 究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 2/26 目 录 1、中央 宽松政 策频出，非核 心城市 限购全 面放开.4 1.1、明确房 地产发 展新模式，房地 产融资 协调机 制进展 顺利.4 1.2、地方政 策及时 跟进，二 线城市 限购全 面宽松.5 2、销售 需求支 撑不足，房企 销售不 及预期.6 2.1、行业整 体销售 下滑，百 强房企 市占率 下降.6 2.2、高基数 下一季 度表现不 及预期，央国 企表现 优于平 均.8 3、土地 出让数 据下滑，房企 拿地聚 焦一二 线.8 3.1、土地出 让面积 降幅扩大，一二 线城市 表现整 体较优.8 3.2、双限政 策逐步 取消，核 心区地 王频出.10 3.3、央国企 投拓主 力军，一 二线成 为拿地 主战场.11 4、低毛 利项目 集中结 转，房 企业绩 整体欠 佳.13 4.1、营收增 长利润 承压，降 本增效 压降期 间费率.13 4.2、负债水 平持续 优化，融 资成本 分化明 显.15 4.3、开竣工 规模收 缩，保利 发展体 量仍较 大.17 4.4、计提减 值侵蚀 利润，分 红力度 有所分 化.18 5、公募 基金配 置比例 环比下 降，地 产估值 处于历 史较低 区间.19 6、投资 策略.24 7、风险 提示.24 图 表目 录 图 1：2024 年一季 度统计局 商品房 销售面 积和金 额分别 同比下 降 19.4%和 27.6%.7 图 2：2024 年一季 度克而瑞 百强房 企销售 面积和 金额分 别同比 下降 50.7%和 49.1%.7 图 3：2021 年以来 行业头部 房企集 中度进 一步降 低.7 图 4：2021 下半年 来土地成 交面积 同比以 下降趋 势为主.9 图 5：2022 年来土 地成交金 额同比 以下降 趋势为 主.9 图 6：2023 年各能 级城市商 品住宅 成交面 积同比 以下降 趋势为 主.10 图 7：2023 年核心 城市土地 成交金 额同比 以下降 为主（亿元）.10 图 8：部 分核心 二线城市 2023 年 下半年 以来土 拍溢价率 有所回 升.10 图 9：2023 年拿地 金额超千 亿元的 5 家房 企均为 央国企.12 图 10：2023 年 头部房 企拿地 权益比 整体呈 增长趋 势.13 图 11：头部房 企 2023 年 毛利 率同比 总体呈 下滑趋 势.14 图 12：头部 房企中 滨江集团 和中国 海外发 展期间 费率保 持行业 最低水 平.15 图 13：2023 年 头部房 企中多 数企业 有息负 债规模 有所下 降.15 图 14：2023 年 头部房 企中多 数企业 三道红 线处于 绿档.16 图 15：2023 年 头部房 企平均 融资成 本有所 下降.16 图 16：2024Q1 房 企发债 利率 水平有 所下降.17 图 17：2024 年 仍为房 企信用 债到期 高峰.17 图 18：2024Q1 房 地产开 竣工 面积同 比下降 27.8%和 20.7%.18 图 19：头部 房企 2021 年以来 均存在 存货跌 价计提 减值.19 图 20：华发 股份 2023 年现金 分红比 例超 55%.19 图 21：2024 年 以来 A 股 房地 产指数 走势不 及万得 全 A 和 沪深 300 指数.20 0YBYzQsPoNnMpRmPtOsNrQ6McMaQpNoOtRrNeRrRmRlOrQnR6MoOwPvPmOsQMYrRnM行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 3/26 图 22：2024 年 以来恒 生地产 建筑业 指数走 势不及 恒生指 数.20 图 23：2024Q1 房 地产配 置比 例环比 下降.20 图 24：房地 产配置 比例自 2020Q1 以来均 低于标 准配置 比例.21 图 25：房地 产指数 PE-Band：指 数估值 处于中 间区域.23 图 26：房地 产指数 PB-Band：指 数估值 处于历 史低位.23 图 27：主流 房企中 仅有 2 家 企业市 净率大 于 1.23 表 1：2024 年中央 针对房地 产行业 宽松政 策频出.4 表 2：住 建部记 者会发 言对于 2024 年房 地产发 展新模式 做出了 重要指 示.5 表 3：2024 年以来 二线城市 限购政 策全面 宽松.5 表 4：2024 年一季 度百强各 梯队房 企累计 销售金 额较 2021-2023 年 均有大 幅下滑.7 表 5：2024 年 1-3 月央国企 销售表 现高于 头部房 企平均 水平.8 表 6：2024Q1 中指 355 城宅 地成交 面积和 金额分 别同比 下降 29%和 12%.9 表 7：截至 2024 年 4 月土拍 有限制 的城市 仅有 4 个.10 表 8：2023 年 11 月以 来核心 二线城 市地王 频出.11 表 9：2022 年至 2024Q1 地方 国资拿 地占比 下降.11 表 10：头部 房企 2022 年以来 投资拿 地聚焦 核心城 市趋势 明显.13 表 11：2023 年 房企结 算业绩 同比承 压.14 表 12：头部 房企仅 保利发展 2024 年开 竣工目 标较 2023 年完 成数据 有所增 长.18 表 13：2024Q1 广 汇物流、新 城控股 和南京 高科环 比持仓 增加股 数较多.21 表 14：保利 发展和 万科近五 年公募 基金持 股总市 值排名 均排名 前三.22 表 15：受益 标的为 融资有优 势、投 资强度 高、布 局区域 优、机 制市场 化的房 企.24 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 4/26 1、中央宽 松政策频出，非核 心城市限购全面放 开 1.1、明确 房 地产发 展新 模式，房地 产融资 协调 机制 进 展顺 利 2024 年 以来，中 央层 面连 续出台 政策 频 出，五 年期 LPR 大幅 下调 25BP，房地产融资 协调 机制 不断 推进。4 月 30 日 政治 局会 议提 出 坚持 因城 施策，做 好保 交房 工作，抓紧 构建 房地产 发展新 模式，我们 预计房 地产行 业 后续 长时 间内持 续保持 宽松政 策。同 时首 提 统筹 研究消 化存量 房产 和优化 增量住 房的政 策措 施，通 过存量 房收购转为 保障 房、“以旧换 新”等 形式 实现 库存 去化，促 进销售 市场 回暖。截至 3 月末，房地产 融资 协调 机制 白名 单审批 同意 项目 数量 超 2100 个，总金 额超 5200 亿元，房地产项 目风 险化 解取 得重 要进展。表1：2024 年 中央针对房地产行 业宽松政策频出 时间 部委 要点 政 策内容 2024/1/11 央行 住房租赁团体购房贷款 央行已批复总额 1000 亿元的住房租赁团体购房贷款，支持 8 个试点城市购买商品房用作长租房。2024/1/24 央行、金融监管总局办公厅 经营性物业贷款管理 明确 2024 年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。2024/1/24 国资委 央企市值考核 国务院国资委产权管理局负责人表示，已经推动央企把上市公司的价值实现相关指标纳入到上市公司的绩效评价体系中，引导中央企业负责人更加重视所控股上市公司的市场表现。2024/1/26 住建部 房地产融资协调机制白名单 召开城市房地产融资协调机制部署会议，要求各地针对具体项目，研究并提出可获融资支持的房地产项目名单。申报项目不论公司性质，只要符合设定的五个标准与条件，经地方主管部门审核通过，即可列入白名单。这些条件包括：项目必须处于在建状态、拥有与融资额相匹配的抵押物、预售资金未被挪用或已追回挪用资金等。2024/1/30 金融监管总局 2024 年工作会议 召开 2024 年工作会议，会议要求积极稳妥防控重点领域风险，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度。加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设、落实经营性物业贷款管理要求。配合防范化解地方债务风险，指导金融机构按照市场化方式开展债务重组、置换。2024/2/20 央行 LPR 下调 2 月 LPR 报价出炉：5 年期以上 LPR 为 3.95%，上次为 4.2%。2024/3/5 政府工作报告 构建房地产发展新模式 政府工作报告指出，为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，将加快构建房地产发展新模式。报告强调加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，以满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。政府将制定并实施一揽子政策以促进民间投资，同时化解地方债务风险。2024/4/3 住建部 房地产融资协调机制 全国 31 个省份及新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制。截至 3 月 31 日，各地已向商业银行推送“白名单”中，共有 1979 个项目获得了银行授信，总额达到 4690.3 亿元；其中，1247 个项目已经获得贷款发放，总额为 1554.1 亿元。2024/4/17 金融监管总局 房地产融资协调机制白名单 4 月 17 日，国家金融监管总局消息，截至 3 月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超 2100 个，总金额超 5200 亿元人民币，对部分不符合条件的项目已向协调机制反馈。2024/4/30 政治局会议 构建房地产发展新模式 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各 方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。资料来源：国家金融监督管理总局、住建部、新华社等、开源证券研究所 Kip40 xLlMm62yVyd/MnXHZKvZxvDHl7CnYBIQwX/6MORNG5epUNXgFvpw3vrh70z 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 5/26 表2：住建部记者会发言对 于 2024 年房地产发展新模式做 出了重要指示 核 心观点 内容 房 地产发展 新模式 的理念 始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，完善“市场保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。“人、房、地、钱”要 素联动 房地产市场是以城市为单元的市场，各城市供 求关系有很大差别。现在已经 充分赋予城市调控的自主权，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱，抓手就是指导各地编制好住房发展规划。完 善全生命 周期管 理机制 在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性 制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。保 障房建设 一手 抓 配 售型 的保障房 建设，一手 抓 租赁型 的保障房 供给，以一 张床、一 间房、一 套房等多元 化、多样化的方式着力解决好新市民、青年人和农民工的住房问题 城 市更新 2024 年将再改造 5 万个老旧小区，建设一批完整的社区。支 持房企融 资 当前 房地产的 难点是资 金，我们会 同金融监 管总局，指导地方建 立城市房 地产的融 资协调机制，按照一个项目一个方案提出项目白名单，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。截至目前，全国 31 个省 312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过 6000 个，其中 82.8%是民营和混合所有制企业的项目。截至 2 月底，商业银行已经审批贷款超过 2000 亿元。房 地产风险 出清 对于 严重资不 抵债，失 去经营能力 的房企，要按照法 治化、市场 化的原则，该破产 的破产，该 重组的重组。新 模式展望 在新 模式下，我希望现 在的房地产 企业看到，今后拼 的是高质量，拼的是 新科技，拼的是好服 务。谁能抓住 机遇、转 型发展，谁能为群众 建设好房 子、提供 好服务，谁 就能有市 场，谁就 能有发展，谁就能有未来。资料来源：中国政府网、开源证券研究所 1.2、地 方政 策及时 跟进，二线 城市 限购全 面宽 松 随 着中 央的定 调及 调控，地 方政 策跟进 及时。地 方政 策 主 要分为 三个 方面，限购 限售政 策陆 续放开、房贷 利率进 一步 下调及 住房公 积金政 策持续 优化。一线 城市政 策调整 较为 谨慎，上海、北京于 对首 付比例、房贷 利率和 普宅 标准进 行调整，广州放 开 120 平以 上住 宅限 购及第 三套 购房 贷款，深 圳 2 月 和 5 月两 次下调 非 本市 户籍 限购条 件，同时 不 再限定 购房者 落户 年限及 缴纳社 保个税 的限 制。二 线城市 中，成都、苏州、杭州、西安 限 购全面 解除，苏州、南京 放开第 三套 房贷款，福州、青岛 等城市 阶段 性取消 首套房 贷利率 下限。同时 中国香 港和中 国澳 门特别 行政区 分别于 2 月和 4 月对 购房 税费 进行减 免，降低 了购 房成 本，促 进楼 市回 暖复 苏。表3：2024 年以来二线城市限购 政策全面宽松 时间 城市 政 策要点 政 策内容 2024/1/5 成都 落户放宽 8 个县（市）及成都东部 新区（以下 简称“8+1”县（市）将取消 积分入户。中心城 区和城市新 区的 积分入户政策也得到优化，如将积分入户申请条件中的社保缴存时间降至 3 年。2024/1/9 海口 限售放松 限购政策方面，由此前全市范围限购调整为区域限购，取消离异 3 年内购房算限购套数限制。调整限售年限，由购房合同备案满 5 年并取得不动产权证后可转让，调整为 2 年可转让。2024/1/9 南京 限贷放松 南京多家银行 1 月 9 日起首套房贷利率下限执行 LPR-30BP，按照最新 5 年期以上 LPR 为 4.2%来计算，目前南京首套房贷利率最低为 3.9%。二套房贷利率暂未调整，目前仍执行 LPR+30BP，即 4.5%。2024/1/27 广州 限购放松 在限购区域范围内，购买建筑面积 120 平方米以上（不 含 120 平方米）住房，不纳入限购范围。在限购区域将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，购买住房时相应核减家庭住房套数。2024/1/30 上海 限购放松 自 1 月 31 日起，非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或 个人所得税满 5 年及以上，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购 1 套住房。行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 6/26 时间 城市 政 策要点 政 策内容 2024/1/30 苏州 限购放松 苏州六大区全面放开一手房、二手房限售限购政策，即购房人不论户籍地、无需社保、不限套数及面积，皆可进行购买。调整后，苏州限购条件全面放开。2024/2/6 北京 限购放松 即日 起，在京 具备购房 资格的四类 家庭，可 以在通州 区购买一套 商品住房。新政策 变化最大的 就是在通州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满 3 年的要求。2024/2/7 深圳 限购放松 取消 购房落户 年限以及 缴纳个人所 得税、社 会保险年 限要求；非 本市户籍 居民家庭 及成年单身 人士（含离异）能提供购房之日前 3 年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购 1 套住房。2024/2/28 中国香港 税费减免 财政司司长陈茂波在 2024-2025 年度 财政预算案 中宣布，即日起全面撤销楼市“辣招”，即 中国香港的所有住宅物业交易将无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。2024/2/29 南京 苏州 限贷放松 放开第三套房贷款，名下无贷款按首套政策，仅一套贷款未结清按二套政策。2024/3/14 杭州 限购放松 优化 二手住房 限购政策，在本市范 围内购买 二手住房，不再审核 购房人资 格。同时 明确优化增 值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为 2 年。2024/3/26 深圳 面积放宽 深圳市规划和自然资源局宣布废止 关于按照 国家政策执行住宅户型比例要求的通知的通知，此举意味着被称为“7090 政策”的户型比例要求在深圳正式退出。2024/3/27 北京 限购放松 北京市住建委宣布废止两年前发布的一则文件。该文件发布于 2021 年 8 月，文中称“夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起 3 年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。”2024/4/2 青岛 限贷放松 推行“房票”制度，上 浮公积金贷 款额度，优化二手 房“带押过 户”流程，支持高 品质住宅开 发建设，以及取消首套住房商业贷款利率下限等。2024/4/2 福州 限贷放松 福州市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2024/4/12 中国澳门 税费减免 已完成讨论调整不动产需求管理措施的政策方案及其中有关税务措施的法案，内容包括取消特别印花税、额外印花税及取得印花税。2024/4/15 广州 购房补贴 广州黄埔区正式印发房票安置细则，标志着该区进入房票时代。2024/4/28 成都 限购解除 成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；全市范围内 住房交易不再审核购房资格。2024/4/30 天津 限购放松 本市户籍居民在市内六区购买单套 120 平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。2024/4/30 北京 限购放松 在执 行现有住 房限购政 策的基础上，允许居 民家庭（含夫妻双方 及未成年 子女）或 成年单身人 士，在五环外新购买 1 套商品住房。2024/5/6 深圳 限购放松 有两 个及以上 未成年子 女的深圳本 市户籍居 民家庭，在现有住房 限购政策 的基础上，可在盐田 区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买 1 套住房。2024/5/9 杭州 限购解除 在杭 州市范围 内购买住 房，不再审 核购房资 格。购房 人在所购住 房城区范 围内无住 房的，或在 所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。2024/5/9 西安 限购解除 全面取消全住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。资料来源：各地住建部 官网、新华社、证券日报等、开源证券研究所 2、销售需 求支撑不足，房企 销售 不及预期 2.1、行 业整 体 销售 下滑，百强 房企 市占率 下降 统计局 数据 显示，2024 年 一季度 全国 商品 房销 售面 积 2.27 亿 平，同比 下 降 19.4%（1-2 月-20.5%），其中 商 品住宅 销售 面积 同比 下 降 23.4%；1-3 月商 品房 销售 额 2.14万亿元，同比 下降 27.6%（1-2 月-29.3%），其 中商 品 住宅销 售额 同比 下 降 30.7%。根据克而 瑞百 强房 企销 售情 况，2024 年 一季 度 百 强房 企累计 销售 面积 和金 额 分 别同 比下降 50.7%和 49.1%，降幅 自 2023 年 6 月 以来 持续 扩 大。行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 7/26 图1：2024 年 一 季度统计局 商 品房 销 售 面 积 和金额 分别同比下降 19.4%和 27.6%图2：2024 年 一季度克 而 瑞百 强房 企 销 售 面 积 和 金额 分别同比下降 50.7%和 49.1%数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：克而瑞、开源证券研究所 从 克而 瑞百强 房企 市占 率来 看，市场仍 在寻 底，百强 房企 销售情 况同 比降 幅 继续扩大，一 季度 销售 业绩 规模 相较 2021-2023 年 下 降幅度 分别为 49%、48%、72%，规模收 缩明 显。相比 较下，TOP10 房 企降 幅表 现由 于其他 梯队。各 排名 梯队 的房 企销售总 额市 占率 自 2020 年 达到峰 值后，呈 逐渐 下降 趋 势。2024 年1-3 月TOP10、TOP30、TOP50、TOP100 房 企占 商 品房销 售额 的比 例降 至 19.3%、29.7%、34.1%、39.6%（2020年 3 月为 38.4%、59.1%、70.7%、82.0%），行业 头部 房企集 中度 进一 步降 低。表4：2024 年 一 季度百强各梯队 房企累计销售金额较 2021-2023 年均有大幅 下滑 单 位：亿元，万平 方米 2023 年金额 金 额同比 2023 年面积 面积 同比 2024 年 1-3月 金额 相较 2023 相较 2022 相较 2021 2024 年 1-3月 面积 累 计同比 TOP100 60064-18%33499-26%8465-49%-48%-72%4865-51%TOP10 26380-13%15285-23%4124-44%-38%-64%2306-50%TOP11-30 16834-18%9128-27%2209-55%-50%-76%1316-51%TOP31-50 7497-23%3993-31%941-53%-60%-81%576-52%TOP 51-100 9354-24%5093-26%1191-50%-59%-77%667-52%数据来源：克而瑞、开源证券研究所 图3：2021 年以来行业头部房企 集中度进一步降低 数据来源：Wind、克而瑞、开源证券研究所-50%0%50%100%150%2020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-122022-042022-072022-102023-022023-052023-082023-112024-3商品房销售额累计同比商品房销售面积累计同比-100%-50%0%50%100%150%2020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-1百强房企金额累计同比百强房企面积累计同比0%20%40%60%80%100%2019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-112021-042021-062021-082021-102021-122022-032022-052022-072022-092022-112023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-3TOP10 TOP30 TOP50 TOP100行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 8/26 2.2、高 基数 下一季 度表现 不及 预期，央国 企表 现优于 平均 2023 年 头部 房企 销售 金额 下降数 量过 半，越秀 地产、建发 国际 累计 销售 金额 同比增速 超 10%，中国 海外 发展、华发 股份、华 润置 地、招 商蛇 口和 滨江 集团 保持正增长，民企 地产 例如 碧桂 园、融 创中 国和 新城 控股 等销售 降幅 均超 过 30%，市场份额收缩。2024 年 一季 度头 部房企 销售 降幅 扩大，23 个样本 房企 销售 同比 均下 降，绿城中国、中 海地 产整 体降 幅在 30%以 内，头部 央国 企降幅 在 50%以 内，总体 销售表现地方国企 央企 混合所 有制企业 民企。表5：2024 年 1-3 月央国企销售 表现高于头部房企平 均水 平 单 位：亿元，万 平米 2023 全年 数据 2024 年 1-3 月数 据 销 售金额 金 额同比 销 售面积 面 积同比 销 售金额 相较 2023 相较 2022 相较 2021 累 计面积 累 计同比 保利 发展 4222-8%2386-13%630-45%-31%-49%367-42%万科 A 3761-10%2466-6%580-43%-46%-68%391-37%中海 地产 3098 5%1336-4%602-28%25%-33%202-53%华润 置地 3070 2%1307-8%507-36%10%-25%224-34%绿城 中国 3011 0%686-13%532-13%42%-1%240-8%招商蛇口 2936 0%1223 2%402-44%-15%-44%167-45%碧桂园 2169-53%2686-51%177-75%-87%-91%219-80%建发 国际 1891 11%865 8%315-31%4%-24%145-37%龙湖 集团 1735-14%1080-17%235-54%-37%-61%164-44%金地 集团 1536-31%877-14%167-62%-63%-76%98-59%滨江 集团 1535 0%334 8%263-35%5%-44%67-33%越秀 地产 1420 14%445 8%217-50%57%-13%70-45%中国 金茂 1412-9%828 6%175-60%-45%-72%95-62%华发 股份 1260 5%399 0%204-59%-12%-27%69-58%绿地 控股 1135-19%1071-17%140-54%-55%-80%130-43%融创 中国 848-50%608-53%100-66%-86%-91%86-62%新城 控股 760-35%969-19%119-44%-62%-76%165-34%旭辉 集团 700-44%514-39%101-52%-65%-82%85-40%美的 置业 659-11%530-10%104-56%-48%-68%86-55%首开 股份 615-29%257-20%73-57%-64%-74%31-58%远洋 集团 505-50%429-30%43-74%-71%-79%46-62%世茂 集团 428-51%295-45%83-44%-63%-88%63-36%中南 建设 399-39%333-39%47-61%-71%-90%40-60%数据来源：Wind、克而瑞、开源证券研究所（数据采用上市公司公告，如未公告则为 克而瑞数据）3、土地出 让数据 下滑，房企 拿地聚焦一二线 3.1、土 地出 让 面积 降幅 扩大，一二 线城市 表现 整体较 优 除 2024 年 1 月 外，全国 土地累 计出 让数 据 自 2021 年下半 年以 来持 续保持 负增长状态，2023 年 统计 局百 城 住宅 土地 成交 累计 建面 和金额 分别 同比 下 降 24%和 18%；行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 9/26 中指 355 城 住宅 土地 成交 累计建面 和 金额 分别 为同 比下 降 23%和 16%，2023 年四 季度以来 同比 降幅 有收窄 趋 势。图4：2021 下半年来土地成交面 积同比 以下降趋势为 主 图5：2022 年来土地成交金额同 比 以下降趋势为主 数据来源：Wind、中指数据库、开源证券研究所 数据来源：Wind、中指数据库、开源证券研究所 2024Q1 中指 355 城住 宅土 地 成交 面积 和金 额分 别同 比下 降 29%和 12%。从各能级城市 表现 来看，得 益于 2023 年 一季 度核 心城 市销 售数据 边际 回暖，一 线和 二线城市宅地 成交 金额 在 2023 年 上半年 有所 回升，但 下半 年收销 售 拖 累土 地出 让数 据同比降幅扩 大，一线 城市 2024Q1 成交 面积 和金 额同 比实 现增长，三 四线 城市 表现 持续 欠佳。从 9 个 核心 一二 线城 市 土地成 交金 额来 看，2021-2023 年 成交 情况 基本 逐年 下 降，2023 年仅 武汉 小幅 增长。表6：2024Q1 中指 355 城宅地成 交面积和金额分别同 比下 降 29%和 12%成交面积（万方）同比成交金额（亿元）同比成交均价（元/平）溢价率成交面积（万方）同比成交金额（亿元）同比成交均价（元/平）全部土地 15881-35%1776-25%1118 4.8%47131-24%4923-12%1045一线 401-54%225-11%5615 8.0%1386-29%837 43%6041二线 3845-27%875-18%2277 5.6%10083-24%1899-13%1883三四线 11635-37%676-36%581 2.5%35663-24%2187-23%613住宅土地 2372-45%1189-27%5015 6.1%8125-29%3146-12%3873一线 60-55%203 16%33723 9.0%247 32%680 121%27492二线 806-34%677-22%8402 6.9%1929-22%1385-19%7182三四线 1506-48%309-48%2051 2.7%5948-32%1081-31%1817355城土地2024 年3 月 2024 年1-3 月数据来源：中指数据库、开源证券研究所-80%-60%-40%-20%0%20%40%2020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-1统计局百城累计面积同比增速中指355 城累计面积同比增速-90%-70%-50%-30%-10%10%30%50%2020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-1统计局百城累计金额同比增速中指355 城累计金额同比增速行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 10/26 图6：2023 年 各 能 级 城 市 商品 住宅 成 交 面 积 同 比 以下 降趋势为主 图7：2023 年核心城市土地成交 金额同比 以下降为主（亿元）数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 3.2、双 限政 策逐步 取消，核心 区地 王频出 2023 年 下半 年 以 来各 城陆 续放开 土拍 双限 政策，采 取“价 高者 得”竞拍 方式，土地溢 价率 较 2022 年有 所 攀升，杭州、苏 州、成都、合肥 2024 年 月度 土拍 溢 价率最高分 别为 23.5%、17.0%、31.8%、16.3%。截至 2024 年 4 月，仅剩 北 京、上 海和深圳三城 保留土 拍双限 政 策，杭
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