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房企2023 年报 综述：结 算业 绩承 压，稳健 经营 为先 地 产杂 谈系 列之 五十 三 2024 05 07 S1060514080002 S1060522070003 投资要点1 业 绩端压 力持续 释放，短期仍 将底部 徘徊：受毛利 率探底、资产 减值等 因素冲 击，2023 年15 家A+H 上市 典型 房 企整 体 营收 同 比增 长3.2%，归 母净利 润同比 下降25.6%，降 幅 较2022 年收窄1 个 百分 点。2023 年15 家 上市房 企整体 毛利率16.8%，同 比下 降3.4 个百 分点，考 虑 高价 地结 转、滞 重库存 清理等 因素仍 在，短 期结算 端毛利 率或仍 将底部 徘徊。业绩 保 障度（期末 合 同负 债/过 去一年 营业收 入）91.9%，近 年 首次 回落至100%以 内，短 期业绩 端压力 犹存。分企业 来看，央企表 现相对 占优，2023 年15 家A+H 上 市房 企 中央 国 企整 体 营收 维 持正 增 长，同比 增长7.5%，归 母净利 润同比 下降16.8%，降 幅 较2022 年收窄8.9 个百 分 点。销 售先扬 后抑，拿地谨 慎且聚 集。得益于2023 年年 初楼 市 短暂 复 苏，15 家A+H 上市 房企 累 计销 售3.1 万亿元，同比 下降5.9%，略 好于 全 国水 平（-6.5%），降 幅较2022 年大 幅收窄15.1 个 百分点。展望2024 年，多家 房 企淡 化 销售 规 模目 标，更 加 注重 稳 健经 营与 现金 流 安全，反 映对楼 市预期 依旧谨 慎。2023 年15 家上 市 房企 拿 地保 持 谨慎，全年 平 均拿 地 销售 面 积比47%、拿地 销 售金 额 比34%，仍处 于土储 净消耗状 态。拿 地销售 金额比 降幅（5 个 百分 点）明 显 低于 拿 地销 售 面积 比（11 个 百分 点），拿 地回 归 高地 价 的核 心 城市 仍 在延 续。2023 年央国企 销售额 同比增 长同比 下降1.9%，降 幅小 于 民企（-19.2%），平 均拿 地 销售 金 额比29%，高于 民 企（20%）。在 手现金 延续下 滑，央 国企财 务状况 优于民 企：销售端的 压力亦 体现在 房企的 现金流 上，2023 年末15 家上 市房 企 整体 在手 现金9267 亿元，同 比下降9.2%。其中，央国 企2023 年 末在 手 现金7758 亿元，较2022 年末 下降6.1%，降 幅远低 于民企（-22.3%），反映 央国 企在 销 售、融资 端更大 优势。15 家上 市房企 剔除预 收款后 的资产 负债率、净负 债率、现金短 债比分 别为62.9%、49.9%、184.4%，“三条 红线”维持 绿档，但 现 金短 债 比较2022 年末 下降13.7 个百 分点，有所弱 化。投 资建 议：2023 年典 型 房企 规 模缩 表、业 绩 承压、毛利 率 下行 等 趋势 仍 在延 续，但 随 着减 值 压力 逐 步释 放，预 计 后续 利润 端降 幅 有望 逐步 收窄，但仍需 关注楼 市承压 带来的 房企现 金流压 力。近 期政治 局会议 强调去 库存，北京、深圳等 地陆续 优化限 购政策，地产板 块整体迎 来反弹，展望 后市，尽管地 产板块 已经历 连续反 弹，但 机构持 仓及个 股市值 仍处于 历史低 位、市 场对房 价下行 及房企业 绩担忧 反应已逐 步钝化，可以 适度底 仓布局，同时 考虑房 价底部 确认将 存在反 复，未 上车或 谨慎投 资者仍 可等待 房价企 稳右侧 上车机会。个股 方面，地 产建议 关注土 储质量 优化、历史包 袱较轻 的优质 房企如 保利发 展、招 商蛇口、越秀 地产、华发股 份、中 国海外 发展、滨 江集团 等；同时 关注物 管（保 利物业、招商 积余等）、代 建（绿 城管理 控股）、经纪（贝壳）等细 分领域 龙头。风 险提示：1）楼 市 成交 持 续疲 软 风 险；2）个别 房 企流 动 性问 题 发酵、连锁 反 应超 出 预期 风 险；3）政 策改 善 及落 地 执行 不 及预 期 风 险。YWFUyRmRoNpOsMnOnQsNoP7NaO9PtRpPmOqMjMmMtOlOpPuNaQrRzRwMqMrQMYmOoR目录C O N T E NT S毛利 率持续探底，销售费率增&管理费率减增收 不增利，归母 净利持续萎缩在手 现金承受压力，资源向央国 企集中2投资 建议与风险提 示销售 规模下台阶，拿地聚焦核心 区域增收不增利，归母 净利持续萎缩我们 基 于克而瑞全口径销售金额榜单，剔除已出险企业，选取排名靠前的15 家A+H 房企，分别为保利发展、万科A、华润置地、中国海外发展、招商蛇 口、绿 城中 国、建发国际集团、中国金 茂、越 秀地产、华发股 份、龙湖集团、金地集团、滨江集团、新 城控股、美的置业资料来源：wind，公司公告，平安证券研究所3 2023 年15 家A+H 上市 房企 整 体营 收 同比 增 长3.2%，增 幅 较2022 年收窄0.7 个百分 点，归 母净利 润同比 下降25.6%，降幅 较2022 年收窄1 个百分 点，其 中15 家 上市房 企中金 茂出现 亏损，将其剔 除后，剩余14 家房 企 整体 归 母净 利 润同 比 下降19.9%，降幅 较2022年 扩大6 个百 分点。2023 1 3.4 16.8%2 24.3%534 3 38.7%142 2023 年15家上市房企营收同比增长3.2%2023 年15家上市房企归母净利润同比下降25.6%28.0%22.6%21.9%20.3%3.9%3.2%0%5%10%15%20%25%30%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 23.4%18.0%4.0%-9.4%-26.6%-25.6%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05001,0001,5002,0002,5002017 2018 2019 2020 2021 2022 2023-4-3-2-101234-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2023 年15家上市房企利润变动拆分ZdeW1EoVp4N7gnlIumj8aZKvZxvDHl7CnYBIQwX/6MOxH+8RQQhawsFwRJJ1D8t6 少数股东损益占比 微降，业绩保 障度回落至100%以内资料来源：wind，平安证券研究所 4 2023 年15 家上 市 房企 整 体少 数 股东 损 益占 比 同比 下 滑1.8 个百 分点 至27.5%。考 虑各 房 企向 核 心城 市 核心 区 域聚 集过 程 中合 作 开发 现象 仍 旧存 在，后 续 少数 股 东损 益 占比 料 难大 幅 下行。2023 年末15 家上 市房企 合同负 债余额2.3 万亿元，较2022 年末 下降9.2%，业 绩保 障 度（期 末合 同 负债/过去 一年 营业 收 入）91.9%，近 年 首次 回 落至100%以内。受 前期 高 地价、房价 下 行、以 价换 量 等因 素 影响，短期 结 算毛 利 率难 以 迅速 筑 底反 弹，仍 可 能处 于 探底 通 道，将持 续 对利 润 端产 生负面 影响。2023 年15家上市房企业绩保障度91.9%129.1%133.9%138.0%130.5%118.2%104.3%91.9%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2017 2018 2019 2020 2021 2022 20232023 年15家上市房企少数股东损益占比微降16.1%20.8%21.1%22.5%24.0%29.4%27.5%0%5%10%15%20%25%30%35%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023央国企营收、归母 净利表现均优 于民企资料来源：wind，平安证券研究所5 分 公司 来 看，2023 年15 家A+H 上市 房企中 央国企 整体营 收维持 正增长，同比 增长7.5%，增 幅较上 年扩大2.2 个百 分点；民企则 同比 下 降9.9%，降幅 较上年 扩大9.7 个 百分点。央 国企 归 母净 利 润同 比 下降16.8%，降幅 较2022 年收窄8.9 个百 分 点；民 企归 母 净利 润 同比 下 降52%，降 幅较2022 年扩大22.9个 百分 点。2023 年15 家上市房企分企业性质营收增速表现 2023 年15 家上市房企分企业性质归母净利润增速表现-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2018 2019 2020 2021 2022 2023-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2018 2019 2020 2021 2022 2023 央国企：保 利发展、万科A、华润置地、中国海外发展、招商蛇 口、绿 城中 国、建 发国际集团、中国金 茂、越秀地产、华发股 份、民 企：龙 湖集团、金地集团、滨江集团、新 城控股、美的 置业目录C O N T E NT S毛利 率持续探底，销售费率增&管理费率减增收 不增利，归母 净利持续萎缩在手 现金承受压力，资源向央国 企集中6投资 建议与风险提 示销售 规模下台阶，拿地聚焦核心 区域7毛利率持续探底，销售费率增&管理费率 减资料来源：wind，平安证券研究所 2023 年15 家A+H 上市 房企 整 体毛 利 率16.8%，同比 下 降3.4 个百 分点，仍处 于 探底 过 程中。毛利 率 下滑 主 要源 于前 期地 价 高企、销 售价 格 限制 导 致利 润 空间 收 窄，以 及现 有 库存 打 折去 化。考 虑 高价 地 结转、滞重 库 存清 理 等因 素 仍在，短期 结算 端 毛利 率 难以 迅速 反 弹；中 期土 拍 规则 放 宽下 获 取地 块 将陆 续 进入 结 算，叠 加售 价 限价 放 松，有 望带 动 结算 端 毛利 率 逐步 改善。2023 年15 家上 市 房企 销 售费 用 率2.8%、管 理 费用 率2.2%，分别 同 比增 加0.12 个、下滑0.39 个 百分点，销售 费用 率增加 主要系 销售 端低 迷 下转 介 及销 售 渠道 费 增加，管理 费 用率 下 滑主 要 系房 企 精简 组 织架 构、缩 减 大区 等 因素 所 致。房 地产 由高 速 增长 向 高质 量发 展 转变 过 程中，精益 管 理、精 细化 运 营重 要 性凸 显，各 企 业将 更 为注 重 成本 费 用管 控，销 管 费用 率 亦有 望持 续 改善。2023 年15 家上市房企毛利率延续回落33.3%36.2%34.5%28.4%23.2%20.2%16.8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2023 年15家上市房企销管费用率表现0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 央国企销管费管控 优于民企，但 毛利率表现相 差无几 15 2023 3.5 16.8%3.2 16.7%0.3 4.6%6%资料来源：wind 平安证券研究所82023 年15家上市房企分企业性质销管费用率表现 2023 年15 家上市房企分企业性质毛利率表现0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 15%20%25%30%35%40%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 目录C O N T E NT S毛利 率持续探底，销售费率增&管理费率减增收 不增利，归母 净利持续萎缩在手 现金承受压力，资源向央国 企集中9投资 建议与风险提 示销售 规模下台阶，拿地聚焦核心 区域10销售规模下台阶，房企2024 年销售目标较为谨慎资料来源：克而瑞 平安证券研究所 2023 年15 家A+H 上市 房企 累 计销 售3.1 万亿 元，同 比 下降5.9%，尽 管房 企 加大 营 销去 化 力度，但需 求 端仍 延 续弱 势。多 数上市 房企在 年报业 绩发布 会中表 示，更 加注重 现金流 安全与 稳健运 营，而 非追求 绝对销 售规模 增长，仅少 数房企 给予2024年 销售目 标指引，但均 较为谨 慎，不 乏对于 销售目 标模糊 化表述。2023 年15 家上市房企销售额同比下滑5.9%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002019 2020 2021 2022 2023 2024 2024 1470 3.5%2024 1000 1%2024 2023 上市房企2024 年销售目标表述112023 年15 家上市房企拿地销售面积比延续回落 2023 15 47%34%5 11 拿地保持谨慎，持 续向核心城市 核心区聚焦资料来 源：中指 院，克而瑞，平 安证券研究所130%139%83%58%47%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2019 2020 2021 2022 202346%63%41%39%34%0%10%20%30%40%50%60%70%2019 2020 2021 2022 20232023 年15家上市房企拿地销售金额比延续回落12央国企销售降幅较 低，拿地相对 积极资料来 源：中指院，克而 瑞 平安证券研究所 2023 15 1.9%-19.2%2023 15 29%20%15 家上市房企分企业性质销售额增速-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2020 2021 2022 2023 0%10%20%30%40%50%60%70%80%2019 2020 2021 2022 2023 15 家上市房企分企业性质拿地销售金额比目录C O N T E NT S毛利 率持续探底，销售费率增&管理费率减增收 不增利，归母 净利持续萎缩在手 现金承受压力，资源向央国 企集中13投资 建议与风险提 示销售 规模下台阶，拿地聚焦核心 区域14在手现金承受压力，资源向央国 企集中资料来源：wind 安证券研究所 2023 15 62.9%49.9%184.4%2022 2 2.3 2022 13.7 2023 15 25.8 15 家上市房企“三条红线”情况0%50%100%150%200%250%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0%50%100%150%200%250%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 15家上市房企中央国企“三条红线”情况0%50%100%150%200%250%300%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 15家上市房企中民企“三条红线”情况在手现金普遍下滑，央国企在融 资端更具优势资料来 源：公司公告，qind，平安证券研究所15 2023 年末15 家上 市房企 整体在 手现金9267 亿 元，同 比下降9.2%。其中，央 国 企2023 年 末在 手现 金7758 亿 元，较2022 年 末下 降6.1%，降幅远 低于民 企（-22.3%），反 映 央国 企 在销 售、融 资 端更 大 优势。2023 年15家上市房企在手现金下滑28.2%11.8%22.6%5.8%-7.2%-9.2%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2023 年15 家上市房企分企业性质在手现金情况3.56%3.56%3.47%4.30%5.48%3.75%4.24%6.20%4.36%4.20%4.80%0%1%2%3%4%5%6%7%2021 2022 2023 央国企融资成本普遍低于民企目录C O N T E NT S毛利 率持续探底，销售费率增&管理费率减增收 不增利，归母 净利持续萎缩在手 现金承受压力，资源向央国 企集中16投资 建议与风险提 示销售 规模下台阶，拿地聚焦核心 区域投资建议与风险提 示17 投 资建议：2023 年典 型房 企规 模缩 表、业绩 承压、毛利率 下行等 趋势仍 在延续，但随 着减 值压力 逐步释 放，预 计后 续利润端 降幅有望逐步收 窄，但 仍需关 注楼市 承压带 来的房 企现金 流压力。近 期政 治 局会 议 强调 去 库存，北京、深圳 等 地陆 续 优化 限购 政策，地产板块整体 迎来反 弹，展 望后 市，尽管 地产板 块已经 历连续 反弹，但机 构持 仓 及个 股 市值 仍 处于 历 史低 位、市场 对房 价下 行及 房企 业绩担忧反 应已逐 步钝化，可以 适度 底 仓布 局，同时 考虑房 价底 部确认 将存在 反复，未上 车 或谨 慎 投资 者 仍可 等 待房 价企 稳右 侧上 车机会。个 股方 面，地产 建议关 注土储 质量优 化、历 史包 袱 较轻 的优 质 房企 如 保利 发 展、招 商蛇 口、越秀 地产、华发 股份、中 国海 外发展、滨江集团等；同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头。风险提示：1 2 3 股票投资评级:强烈推荐（预计6 个月内，股价表现强于沪深300 指数20%以上）推 荐（预计6 个月内，股价表现强于沪深300 指数10%至20%之间）中 性（预计6 个月内，股价表现相对沪深300 指数在 10%之间）回 避（预计6 个月内，股价表现弱于沪深300 指数10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6 个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上）中 性（预计6 个月内，行业指数表现相对沪深300指数在 5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的 签约客户的专属研究产品，为该类 客户进行投资决策时提供辅助和参 考，双方对权利与义务均有严 格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进 行证券交易时存在赢利的可能，也 存在亏损的风险。请您务必对此有 清醒的认识，认真考虑是否进 行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下 简称“平安证券”）的特定客户及 其他专业人士。未经平安证券事先 书面明文批准，不得 更改 或以 任何 方式 传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安 证券认为可靠，但平安证券不能担 保其准确性或完整性，报告 中的 信 息或 所表 达观 点不 构成 所述 证 券买 卖的 出价 或询 价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致 及有不同结论的报告。本报 告及 该 等报 告反 映编 写分 析员 的不 同设 想、见解及分析方法。报告 所载 资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限 公司2020 版权所有。保留一切权利。18股票投资评级:强烈推荐（预计6 个月内，股价表现强于沪深300 指数20%以上）推 荐（预计6个月内，股价表现强于沪深300 指数10%至20%之间）中 性（预计6个月内，股价表现相对沪深300 指数在 10%之间）回 避（预计6 个月内，股价表现弱于沪深300 指数10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6 个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上）中 性（预计6 个月内，行业指数表现相对沪深300指数在 5%之间）弱于大市（预计6 个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务 资格。本公司研究报告是针对与公 司签署服务协议的签约客户的专属 研究产品，为该类客户进行投 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