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行业研究 丨深度报告 丨银行 Table_Title 地产政策 加速银行 股估值修 复 银行 股深度投 研专题三%1 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 2/21 丨证券研 究报告 丨 报告要点 Table_Summary本轮房地产政策级别超预期，市场将持续观察并定价房地产新政。房地产市场如果企稳，将支撑银行股系统性修复估值。当前银行股 PB 估值全部处于“破净”状态，看好白马银行股估值重新回升至 1.0 xPB 以上。区域型城、农商行也将充分受益地 区楼市企稳，对于区域经济发 展、居民信贷需求、资产质量等方面至关重要。个股层面，重点 推荐招商银行，兼具顺周期和红利龙头属性；重点推荐常熟银行，受益于顺周期逻辑进一步提升估值。同时推荐瑞丰银行、齐鲁银行、厦门银行、成都银行、宁波银行，关注杭州银行。国有大行关注 H 股高股息价值。分析师及 联系人 Table_Author 马祥云 盛悦菲 周李宾 SAC：S0490521120002 SFC：BUT916%2XVCXvMqNpMmNpRpMsPrOpO9PbPaQsQoOpNrNlOoOtOjMtQrRaQpPyQMYtPxOMYnOrN 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 银行 Table_Title2 地产政策加速银行股估值修复 银行股深度投研专题三 行业研究 丨深度 报告 Table_Rank 投资评 级 看好丨维 持 Table_Summary2 本轮房 地产 政策 宽松 级别 和力度 超预 期 2022 年以来招商银行等传统白 马 银行股受房地产拖累深度调整，期间 2022 年四季度、2023年 7 月政策出现重要转向时，股价均表现突出。与 2023 年 8 月末的房地产政策相比，本轮政策将首付比例降至历史新低，并完全打开贷款利率下限。同时，中央对于化解存量住房的表态体现出政策思路的优化，并提供充足的再贷款资金支持。虽然市场对于目前房地产销售周期的走势仍有分歧，但同时对于后续政策进一步发力的预期走强。房贷降 息影 响 净 息差，但 存款成 本下降 缓释 压力 目前 房贷利率下限全面放开，各城市可自行下调利率，不需要下调 LPR。央行数据显示 3 月新发放房贷利率已经下降至 3.69%，环比大幅降低 28BP，主要 反映 2 月 5 年期 LPR 下调 25BP。目前新发放房贷利率已经低于企业贷款，且后续随着各城市执行宽松政策，仍有下行空间。预计房贷降息是后续影响净息差的主要因素。央行前期披露 2023 年四季度降低存量房贷利 率后，被调整的贷款加权平均利率降至 4.27%，和 新发放利率仍有明显差距。随着新政策在各地推广，新发放房贷 低利率将成为普遍情形。房贷规模 2023 年 持续收缩，2024 年一季度仅微 幅增加 51 亿元，意味着新投放贷 款金额持续超过到期 和还款金额，将带动存量收益率持续下行。部分因素改善对净息差形成支撑。企业新发放贷款利率已经明显触底企稳，且监管层也不再鼓励银行信贷冲量，预计未来利率不会再明显下行。零售贷款中，高利率的消费贷等产品仍有下行空间，但多数大型银行的非房类零售贷款产品利率已经持续调整 充分。同时，今年存款 付息率将开始有效改善，是未来缓解净息差压力的核心方式。房地产 市场 企稳 对资 产质 量改善 至关 重要 20212022 年房地产对公贷款 的不良率大幅上升，但 2023 年 下半年增幅有所放缓，可能源于延期展期政策，同时核销处置启动，逐步消化存量不良。但 2023 年下半年，此前风险暴露 较少的区域银行，房地产对公贷款不良率明显出现上升，反映风险压力依然较重。此外，需要 关注房价波动对经营贷资产质量的影响。个人经营贷近年来规模大幅增长，是银行发展普惠金融的重要产品。以房地产抵押的经营贷，可能受到房价波动影响，如果抵押物价值缩水，理论上可能对客户的续 贷产生影响，需要关注此类客 户的流动性压力。从银行角度，始终以客户收入 等 第一还款来源作为风控核心，因为目前尚未有大规模违约压力。但如果房价持续深度调整，存在潜在风险压力，因此地产企稳对于经营贷 的资产质量改善至关重要。投资建 议：地产 政策 加速 银行股 系统 性估 值修 复 本轮房地产 政策级别超预期，市场将持续观察并定价房地产新政。房地产市场如果企稳，将支撑银行股系统性修复估值。当前银行股 PB 估值全部处于“破净”状态，看好白马银行股 估值重新回升至 1.0 xPB 以上。区域 型城、农商行也将充分受益地区楼市企稳，对于区域经济发展、居民信贷需求、资产质量等方面至关重要。个股层面，重点 推荐 招商银行，兼具顺周期和红利龙头属性；重点推荐 常熟 银行，受益于顺周期逻辑进一步提升估值；同时 推荐 瑞丰 银行、齐鲁银行、厦门银 行、成都 银行、宁波银行，关注杭州银行。国有大行关注 H 股高股息 价值。风险提 示 1、社会实际融资需求持续低迷；2、经济下行压力加大，银行资产质量明显恶化。Table_StockData 行业内重 点 公司推荐 公司代 码 公司名 称 投资评 级 601128 常熟银 行 买入 601328 交通银 行 买入 601187 厦门银 行 买入 600036 招商银 行 买入 601528 瑞丰银 行 买入 601665 齐鲁银 行 买入 市场表现 对 比图(近 12 个月)资料来源：Wind 相关研究 Table_Report 看好国有大行 H 股价差加速收 敛 红 利银行时代系列十2024-05-28 银行加大房地产 融资支持力度 银行 业周度追踪 2024 年第 21 周2024-05-26 政策持续发力，交易复苏预期 银行 业周度追踪 2024 年第 20 周2024-05-20-17%-5%7%19%2023/5 2023/9 2024/1 2024/5银行 沪深300指数2024-05-29%3 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 4/21 行业研究|深度报 告 目录 2022 年以来地产下行深度拖累银行股.5 本轮地产政策宽松级别和力度超预期.7 房贷降息影响息差，但存款成本缓释.11 地产企稳对资产质量改善至关重要.14 投资建议：银行股系统性估值修复.18 风险提示.19 图表目录 图 1：2022 年 以来招 商银 行等复苏 类银行 股受房 地产 下行拖累，股价 深度调 整.5 图 2：2022 年 四季度和 2023 年 7 月 政策出 现重要 转 向时白马 银行股 领涨.5 图 3：A 股 上市银 行的 房地 产贷款占 比、市 场表现、估 值水平.6 图 4：房地 产开发 贷款和 个 人住房贷 款依次 拖累房 地产 贷款增速.9 图 5：2022 年 以来居 民贷 款持续拖 累总人 民币贷 款增 速.9 图 6：2021 年 以来房 地产 开发贷款 余额在 多个季 度规 模收缩.9 图 7：2022 年 以来个 人住 房贷款余 额在多 个季度 规模 收缩.9 图 8：2023 年 以来居 民贷 款每月净 新增金 额波动 性放 大，2024 年 4 月再次 明显 收缩（亿 元）.10 图 9：2024 年 14 月房地 产销售金 额同比 加速下 滑.10 图 10：2023 下半年 以来 70 大中城 市新房、二手 房价 格持续下 行.10 图 11：2024 年 2 月五年 期 LPR 下调 25BP.11 图 12：2024 年 3 月新 发放 个人住房 贷款利 率已经 低至 3.69%.11 图 13：20212023 年重点 上市银行 个人贷 款收益 率持 续下行，中小银 行降幅 更大.11 图 14：基 于 2023 年报 数 据，测算 房贷存 量收益 率下 行对净息 差和营 收的影 响.12 图 15：2024 年 4 月居 民和 企业定期 存款占 比再次 上升 创新高.13 图 16：国 有大行 存款付 息 率 2022 年以来 持续上 升挤 压净息差.13 图 17：2022 年以来 国有大 行的房地 产对公 贷款规 模增 加，但占 比普遍 下降.14 图 18：2022 年以来 多数股 份行的房 地产对 公贷款 规模 收缩，占 比下降，仅兴 业银 行逆势增 长（亿 元）.14 图 19：2023 年上市 银行房 地产对公 贷款不 良率上 升趋 势放缓.15 图 20：2021 年以来 上市银 行的房地 产对公 贷款总 占比 持续下降.15 图 21：2023 年房地 产对公 贷款不良 率上升 势头放 缓，新增加不 良金额 趋于稳 定.15 图 22：近 年来上 市银行 个 人住房贷 款的不 良率有 所上 升.16 图 23：近 年来上 市银行 个 人住房贷 款占比 稳步下 降.16 图 24：2023 年上市 银行个 人住房贷 款的不 良率和 不良 贷款金额 略有上 升.16 图 25：2023 年个人 经营性 贷款不良 率开始 回升.17 图 26：近 年来上 市银行 个 人经营性 贷款占 比持续 上升.17 图 27：重 点上市 银行的 个 人经营性 贷款占 比及资 产质 量指标.17 图 28：截 至 5 月 24 日，A 股上市银 行股息 率排序.18 表 1：2023 下 半年以 来房 地产需求 端相关 政策和 监管 表态梳理.7 表 2：2024 年 初以来 房地 产融资政 策迎来 新一轮 宽松.8%4nIWRgCI8XgIfQfAEiRbBa5KvZxvDHl7CnYBIQwX/6MOtAUa+bUXNH2+E/M9H9iW 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 5/21 行业研究|深度报 告 2022 年 以来地 产 下行深度 拖累银 行 股 2022 年以来银 行 股受房地产拖累 深度调整。以招商银行、宁波银行为代表的传统白马银行股，在上一轮经济周期业绩持续出彩，但 2022 年以来 房地产下行 拖累经济，业绩增速滑落更明显，导致估值和股价深度调整。这类银行股对经济复苏预期更敏感，期间2022 年四季度、2023 年 7 月 政策出现重要转向时，股价均表现突出。图 1：2022 年以来 招商银 行等 复 苏类银行 股受 房 地产下 行拖累，股 价深度调 整 资料来源：Wind，长 江证券 研究所 此前两轮政策 性 复苏行 情中，招商银行估值 修复至 1xPB 以上。2022 年四季度行情级别较高，银行股龙头招商银行和 宁波银行均修复至接近 1.5xPB。2023 年 7 月行情短暂，政策级别和效果不及预期，涨幅也相对低。本轮房地产宽松政策级别较高，而目前所有银行股依然均处于 PB 估值“破净”状态，后续修复空间充足。图 2：2022 年四季 度和 2023 年 7 月政策出 现重要 转向时 白马银 行股 领涨 资料来源：Wind，长 江证券 研究所-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022/01/042022/01/252022/02/152022/03/082022/03/292022/04/192022/05/102022/05/312022/06/212022/07/122022/08/022022/08/232022/09/132022/10/042022/10/252022/11/152022/12/062022/12/272023/01/172023/02/072023/02/282023/03/212023/04/112023/05/022023/05/232023/06/132023/07/042023/07/252023/08/152023/09/052023/09/262023/10/172023/11/072023/11/282023/12/192024/01/092024/01/302024/02/202024/03/122024/04/022024/04/232024/05/14长江银行指数 长江房地产指数 招商银行 宁波银行 平安银行 招商银行H 股910 月经济环境加重房地产风险升级11 月宏观政策转向房地产政策新一轮放松经济复苏预期重启4 月宏观环境影响经济预期走低4/23 招行原行长变动银行22Q1 营收疲弱7/12 停贷风波超预期扩散政治局会议定调经济压力稳增长发力但需求弱居民信贷超预期缩表5 月房贷利率下调6 月复工经济预期回升7 月国常会要求扩投资2/24 俄乌冲突爆发国内房地产风险扩散2023 年初经济活跃度超预期信贷大幅扩张3/16 刘鹤表态化解房地产风险银行22 年、23 年Q1 营收增速持续疲弱定调经济增长目标5%低于市场预期房地产政策预期走弱中特估拉动国有大行大幅上涨7/24 政治局会议修复悲观预期房地产政策加速放松存量房贷利率降息房地产销售延续低迷经济预明进一步回落银行三季度业绩加速下行高股息红利逻辑推动银行股估值持续修复城投化债启动流动性风险缓释%5 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 6/21 行业研究|深度报 告 股份行和国有 大 行的房 地产敞口比例相对高。股份行及部分 城商行的房地产对公贷款占比相对高，而国有大行 主要配置 个人住房贷款。2022 年房地产下行以来，关联度 高的银行股表现落后于板块，同时板块整体估值收敛。今年银行股在高股息逻辑推动下持续上涨，但市场始终对于 1xPB 估值存在顾虑，主要也是担心 房地产压力。随着地产政策落地，资产质量改善的预期更明确，势必将推动估值再上台阶。图 3：A 股 上市银 行的房 地产贷 款 占比、市 场表现、估值 水平 资料来源：公司 财务报 告，Wind，长江 证券研究 所（累 计涨跌 幅及 估 值对应 2024 年 5 月 24 日收 盘价）上市银行 对公房贷 个人房贷 合计（排序）2 0 2 2 年以来累计涨跌幅2 0 2 4 年至今累计涨跌幅最新P B（LF）估值历史分位 2 0 2 3 年股息率邮储银行 3.1%28.7%31.8%9%16%0.62 21%5.17%建设银行 3.6%26.8%30.4%36%9%0.58 12%5.66%工商银行 2.9%24.1%27.0%33%14%0.55 13%5.63%农业银行 3.8%22.9%26.7%71%21%0.62 26%5.26%中国银行 4.4%20.9%25.3%67%12%0.57 26%5.28%交通银行 6.1%18.4%24.5%76%22%0.56 33%5.33%兴业银行 8.0%19.7%27.7%6%10%0.51 7%5.81%招商银行 5.0%21.3%26.3%-21%25%0.90 6%5.68%浦发银行 6.9%16.7%23.6%9%27%0.39 15%3.80%中信银行 4.7%18.2%23.0%73%34%0.58 32%4.61%民生银行 7.9%12.5%20.4%14%6%0.32 8%5.43%光大银行 4.4%15.4%19.8%11%12%0.42 7%5.34%浙商银行 10.4%8.1%18.5%0%21%0.50 43%5.38%华夏银行 4.2%13.7%17.9%42%24%0.39 21%5.52%平安银行 7.5%8.9%16.4%-30%20%0.53 4%6.36%青岛银行 7.5%15.6%23.2%-2%25%0.65 23%4.20%兰州银行 8.9%13.6%22.5%-47%-1%0.51 4%3.89%北京银行 5.9%16.2%22.1%51%29%0.48 22%5.47%成都银行 6.2%14.7%20.8%45%40%0.88 26%5.70%上海银行 8.9%11.7%20.6%26%32%0.50 32%5.84%齐鲁银行 1.5%17.9%19.4%1%32%0.70 98%4.39%江苏银行 4.6%13.6%18.1%61%23%0.69 55%5.70%贵阳银行 11.4%6.4%17.8%0%14%0.37 11%4.95%西安银行 5.0%12.8%17.8%-7%9%0.51 12%1.54%苏州银行 5.7%11.8%17.6%43%25%0.73 42%4.84%郑州银行 8.1%9.3%17.4%-32%-3%0.41 1%0.00%长沙银行 2.9%14.1%17.0%21%26%0.55 23%4.42%宁波银行 9.2%7.0%16.2%-32%26%0.90 4%2.38%杭州银行 4.6%11.7%16.2%13%37%0.83 20%3.78%厦门银行 4.0%10.8%14.8%-5%18%0.64 30%5.19%重庆银行 2.5%10.3%12.8%0%16%0.55 39%5.07%南京银行 4.4%6.6%11.1%26%37%0.72 8%5.31%沪农商行 14.7%15.0%29.7%32%39%0.66 100%4.74%青农商行 8.3%11.6%19.9%-23%10%0.47 14%3.47%渝农商行 0.5%13.5%14.0%51%24%0.48 80%5.71%紫金银行 4.3%9.5%13.8%-10%9%0.54 11%3.64%瑞丰银行 1.7%10.3%12.0%-33%12%0.63 29%3.36%无锡银行 0.9%9.3%10.1%8%13%0.63 10%3.57%张家港行 1.2%8.3%9.6%2%16%0.65 10%4.43%苏农银行 2.2%6.5%8.8%16%27%0.60 22%3.41%江阴银行 1.0%7.4%8.4%24%22%0.60 15%4.60%常熟银行 0.8%5.9%6.7%41%36%0.93 22%2.88%2 0 2 3/1 2 房地产贷款占比 市场表现 估值%6 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 7/21 行业研究|深度报 告 本轮地产 政策宽 松级别和 力度超 预期 本轮房地产宽 松 政策升 级且力度超预期。与 2023 年 8 月末 的房地产政策相比，本轮政策将首付比例降至历史新低，并完全 打开贷款利率下限。同时，中央对于化解存量住房的表态体现出政策思路的优化，并提供充足的再贷款资金支持。虽然市场对于目前房地产销售周期的走势仍有分歧，但同时 对于后续政策进一步发力的预期走强。表 1：2023 下半年 以来房 地产需 求端相关 政策和 监管表 态梳理 日 期 会议/文件 核心内容 2023/08/25 住建部、央 行、金融 监管 总局 关 于优化个 人住 房贷 款中 住房 套数 认定 标准的通 知 居民家 庭（包 括借 款人、配偶 及未 成 年子女，下同）申请 贷款 购买 商品 住 房时，家 庭成 员在 当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住 房信贷政 策。此项 政策 作为 政策 工具，纳入“一城 一策”工 具箱。2023/08/31 央行、金融 监管 总局 关于 调整 优化 差别化住 房信 贷政 策的 通知 首套住 房商 业性 个人 住房 贷款 最低 首 付款比 例统 一为 不低 于 20%，二套 住 房商业 性个 人住 房贷款最低 首付 款比 例统 一为 不低 于 30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款 利率政策 下限 调整 为不 低于 相应 期限 贷 款市场 报价 利率 加 20 个基 点。2023/08/31 央行、金融 监 管 总局 关于 降低 存量 首套住房 贷款 利率 有关 事项 的通 知 2023 年 9 月 25 日 起，存 量首 套住 房 商业性 个人 住房 贷款（指 2023 年 8 月 31 日 前已 发放 和签订合同但未发放）的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量 首套住房 商业 性个 人住 房贷 款，或申 请 协商变 更合 同约 定的 利率 水平。2024/04/30 中央政 治局 会议 切实做 好保 交房 工作，统 筹研 究消 化 存量房 产和 优化 增量 住房 的政 策措 施。2024/05/01 自然资 源部 办公 厅关 于做 好 2024 年住宅用 地供 应有 关工 作的 通知 完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超 过36 个 月的，应 暂停 新增 商品 住宅 用地 出让，同时 下大 力气 盘活 存量，直至 商品住 宅去 化周 期降至 36 个 月以 下。2024/05/17 何立峰 副总 理在 全国 切实 做好 保交 房工作视 频会 议的 讲话 扎实推 进保 交房、消化 存量 商品 房等 重点工 作。相 关地 方政 府应 从实 际出 发，酌 情以收 回、收购等方式 妥善 处置 已出 让的 闲置 存量 住 宅用地，以帮 助资 金困 难房 企解 困。商品房 库存 较多 城市，政府可 以需 定购，酌 情以 合理 价格 收 购部分 商品 房用 作保 障性 住房。2024/05/17 央行副 行长 陶玲 在国 务院 政策 例行 吹风会上 答记 者问 设立 3000 亿 元保 障性 住房 再贷 款，利率 1.75%，期 限 1 年，可展 期 4 次：激 励 21 家 全国 性银行按照 市场 化原 则，向地 方国 有企 业 发放贷 款，支持 以合 理价 格收 购已 建 成未出 售的 商品 房，用作配售 型和 配租 型保 障性 住房。央 行 根据贷 款本 金 的 60%发 放再 贷款。2024/05/17 央行、金管 局关 于调 整个 人住 房贷 款最低首 付款 比例 政策 的通 知 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不 低于 15%，二套 住房 商业 性个 人住 房贷 款最低 首付 款比 例调 整为 不低 于 25%。2024/05/17 央行关 于调 整商 业性 个人 住房 贷款 利率政策 的通 知 取消全 国层 面首 套住 房和 二套 住房 商 业性个 人住 房贷 款利 率政 策下 限。2025/05/22 湖北省 关 于进 一步 促进 房地 产市 场平稳健 康发 展的 若干 措施 取消住 房限 购政 策。首 套房 最低 首付 比例 从 20%降至 15%，二套 房最 低首 付比 从 30%降至 25%。支持国 有企 业收 购二 手住 房，为 卖旧 买新“搭 桥”；鼓励 开发 企业、经 纪机 构、购房 人三 方联 动，实现旧 房“先卖”、新房“优 买”。下调个 人住 房公 积金 贷款 利 率 0.25 个百分 点。2024/05/23 西安市 降低 房贷 利率 西安房 贷利 率商 贷政 策调 整为，首 套 房贷利 率降 至 3.55%，二 套房 贷利 率 降至 3.9%。2025/05/24 广东省 珠海 市 关于 促进 我市 房地 产市场平 稳健 康发 展的 若干 措施 全面取 消商 品住 房限 购，取消 商品 住 房限售 年限。2025/05/27 上海市 关 于优 化本 市房 地产 市场 平稳健康 发展 政策 措施 的通 知【限购】1、非 沪籍 居民 购房 所需 缴 纳社保 或个 税年 限从“连 续缴 纳 满 5 年及以 上”调整 为“连续 缴纳 满 3 年 及以 上”。2、非 沪籍单 身人 士购 房区 域，扩大 至外 环 内二手 住房。3、取 消上海离 婚三 年合 并计 算限 购套 数的 政 策。4、取 消赠 与 5 年 内计 入赠 与人 的住房 套数 的政 策。5、在 限购 基础 上，二孩 及以 上多 子 女家庭 可多 买一 套。【贷款】1、下 调最 低首 付比 例。首 套房最 低首 付比 例调 整为 不低 于 20%；核心 区二 套房 最低首付比 例调 整为 不低 于 日 35%，外围 区调整 为不 低 于 30%。2、首 套房 贷 利率降 至 3.5%，核心区二 套房 贷利 率降 至 3.9%，外围 区降 至 3.7%。3、提 高公 积金 贷款 额 度。【补贴】出 售外 环内 小户 型住 房并 购 买外环 外新 房，补 贴 23 万元。资料来源：中国 人民银 行，中 国政府 网，各地方 政府官 网 等，长江证 券研究 所%7 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 8/21 行业研究|深度报 告 融资端政策围 绕 各城市 房地产融资协调机制 推进。在本轮政 策之前，新一轮 房地产融资政策 的放松始于 2023 年 11 月 金融机构联合座谈会，融资协调机制、住房租赁政策、经营性物业贷款 等 政策先后落地。监管层 今年多次督导推进白名单项目融资落地，但市场认为银行的审核条件依然比较苛刻，风险救助 成分不充足。下一步，市场 关注如何进一步加强对 银行的 考核激励机制，以及是否可能放开对房企投放流贷。表 2：2024 年初以 来房地 产融资 政策迎来 新一轮 宽松 时 间 政策 主要 内 容 2022/09 保交楼 专项 借 款 3500 亿元 国开行、农 发行 投放，PSL 提供 资金 支持，由地 方政 府负 责安 排资 金投 向 及还款 保证，统 借统 还、封闭运行、专 款专 用，主要 投向 地方 融 资平台 等建 设单 位，支持 已售 住房 的 建设交 付。2022/09 央行要 求国 有大 行新 增房 地产 净融资 监管部 门要 求 6 家 国有 大 行 912 月 净新 增 6000 亿元 以上 房地 产综 合融 资，包括 但不 限于 按揭 贷款、开发贷、债 券等 形式。2022/11 央行、银保 监会 发布“金 融支 持房地产 16 条”支持房地产 开发贷款、信托 贷款等存 量融资合理 展期、鼓 励金融 机构提供“保交楼”专项 借款配套 融 资并尽职 免责 等。政策 初始 有效 期为 半 年，后来 延 期 至 2024 年 12 月末。2022/11 交易商 协会 推进“第 二支 箭”通过增 信措 施支 持民 企债 券融 资，预 计可支 持 约 2500 亿元。目前 已经 累 计支 持 20 家 房企，累计 发行规模超 过 300 亿元。2022/11 证监会 推进“第 三支 箭”调整优 化房 企股 权融 资，包括 恢复 涉 房上市 公司 的并 购重 组及 配套 融资，恢复上 市房 企和 涉房 上市 公司再融 资等。2022/12 保交楼 贷款 支持 计 划 2000 亿元 支持 6 大国 有银 行（可扩 展至 18 家 全国性 金融 机构）向 已售 逾期 难交 付 住宅项 目发 放保 交楼 贷款。采取“先贷 后借”直达 机制，央 行按 贷 款本金 的 100%予以 资金 支持。政 策 初始有 效 期 2023 年 3 月 末，后来延 期 至 2024 年 5 月末，2024 年 3 月末 已使 用余 额 86 亿元。2023/02 租赁住 房贷 款支 持计 划 1000 亿元 针对 6 大 国有 银行 和国 开银 行，支 持在 8 个 试点 城市，市 场化 批量 收 购存量 住房、扩 大租 赁住 房供给。对 于符 合要 求的 贷 款 100%予 以 资金支 持，利 率 1.75%，额度 1000 亿元。政策 有效 期 2024 年末，2024 年 3 月 末已使 用余 额 20 亿元，5 月新 政将 规模 扩 大 至 3000 亿 元。2023/11 央行、金融 监管 总局、证 监会 联合召开金 融机 构座 谈会 一视同 仁满 足不 同所 有制 房企 合理 融 资需求，对 正常 经营 房企 不惜 贷、抽 贷、断 贷。市场关 注“全国 性银行三 个 不 低 于”考 核要 求、放 开房 地产流 贷投 放 限制 等政 策预 期。2024/01 央行、金融 监管 总局 关于 金融 支持住房租 赁市 场发 展的 意见 加大住 房租 赁开 发建 设信 贷支 持力 度，满足 团体 批量 购买 租赁 住房 的合 理 融资需 求，支持 发放 住房 租赁经营 性贷 款。2024/01 住建部 和金 融监 管总 局联 合发 布关于建立 城市 房地 产融 资协 调机 制的通知 1）建立 各城 市属 地住 建部 门、金 融 监管总 局派 出机 构等 为成 员的 房地 产 融资协 调机 制。2）提出 可以给予融 资支 持的 房地 产项 目名 单，1 月底前 第一 批白 名单 或落 地，推行 贷 款尽职 免责 制度。2024 年 3月末，已 审 批 同意 项目 数量 超 过 2100 个，总金 额 超 过 5200 亿元。2024/01 央行、金融 监管 总局 关于 做好 经营性物业 贷款 管理 的通 知 2024 年底 前，对 符合 条件 的房地 产开 发企业，全国 性商 业银 行在 风险 可控、商 业可 持续 基础 上，还可发放经 营性 物业 贷款 用于 偿还 该企 业 及其集 团控 股公 司（含并 表子 公司）存量房 地产 领域 相关 贷款 和公开市 场债 券。资料来源：中国 人民银 行，国家 金融 监 管总局，住建部 等，长 江证券 研究所 政策督导下 开 发 贷投放 加码，按揭贷款规模 依然承压。房地 产开发 贷款在 2023、2024年一季度 均显著增长，不过银行依然受制于风险管控约束，满足风控要求的 项目需求相对有限，开发贷款增速难以明显 回升。个人住房贷款规模依然承压，2023 年明显收缩，2024 年一季度仅微幅增 加 51 亿元，反映提前还贷依然广泛存在。虽然此前下调存量房贷利率，但调整后的利率水平依然和当前社会平均融资利率存在差距。%8 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 9/21 行业研究|深度报 告 图 4：房地产 开发贷 款和个 人住房 贷款依次 拖累房 地产贷 款增速 图 5：2022 年以来 居民贷 款 持续 拖累总人 民币贷 款增速 资料来源：中国 人民银 行，长 江证券 研 究所 资料来源：中国 人民银 行，长 江证券 研 究所 图 6：2021 年以来 房地产 开发贷 款余额在 多个季 度规模 收缩 图 7：2022 年以来 个人住 房贷款 余额在多 个季度 规模收 缩 资料来源：中国 人民银 行，长 江证券 研 究所 资料来源：中国 人民银 行，长 江证券 研 究所 月度 数 据显示 居 民 存在 明显的贷款置换 现象。根据央行信贷 收支表明细的居民贷款结构数据，2023 年以来各类型贷款 的波动性放大。在一季度、6 月、9 月等银行集中投放的旺季居民贷款明显增加，有时超预期，但此后又明显收缩，特别是含房贷的“居民中长期消费贷款”科目，反映提前还贷和贷款置换。这导致信贷数据对实际融资需求的指向意义降低，我们判断居民部门整体的融资需求依然维持低迷状态。-10%0%10%20%30%40%2014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/092023/032023/092024/03房地产总贷款同比增速 开发贷款同比增速个人住房贷款同比增速0%5%10%15%20%25%2016/102017/042017/102018/042018/102019/042019/102020/042020/102021/042021/102022/042022/102023/042023/102024/04人民币贷款同比增速 居民贷款同比增速(4000)(2000)02000400060008000100002018/032018/062018/092018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/122021/032021/062021/092021/122022/032022/062022/092022/122023/032023/062023/092023/122024/03单季度房地产开发贷款净新增规模（亿元）10800 12100 12300 8500 12300 9100 7900 9500 5200 200 500(1100)1400(3400)(1800)(2500)51(6000)(4000)(2000)020004000600080001000012000140002020/032020/062020/092020/122021/032021/062021/092021/122022/032022/062022/092022/122023/032023/062023/092023/122024/03单季度个人住房贷款贷款净新增规模（亿元）%9 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 10/21 行业研究|深度报 告 图 8：2023 年以来 居民贷 款每月 净新增金 额波动 性放大，2024 年 4 月再次 明显收 缩（亿 元）资料来源：中国 人民银 行，长 江证券 研 究所 房地产 销售延 续 大幅下滑，房价 仍在 调整。年初以来各地加大 房地产需求端 政策宽松力度，例如广州放开 120 平以上 住房限购、杭州放开二手房 及部分区域 限购等，但实际效果有限。统计局 数据显示 14 月房地产销售 继续加速下滑，同时房价 加速下行。新政策发布后，首付比例下降至历史新低，同时各城市也将进一步推动房贷利率下降，市场将持续观察房地产销售和价格企稳的时间点。图 9：2024 年 14 月 房地产 销售 金额同比 加速下 滑 图 10：2023 下半年以 来 70 大中 城市新房、二手 房价格 持续下行 资料来源：国 家统计 局，长江 证券研 究 所（注：因坐标 轴设置，部 分幅度 较大 值未在图中显 示）资料来源：国家 统计局，长江 证券研 究 所 1860 1724785-3710999-171126871659 324315511580-192242343214242624313909-180736612998219237542936255-8000-6000-4000-2000020004000600080001000012000140002022M122022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122023M122023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/112023/122024M122024/032024/04短期消费贷款 中长期消费贷款 短期经营贷款 中长期经营贷款-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2020/062020/082020/102020/122021/032021/052021/072021/092021/112022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/032023/052023/072023/092023/112024/022024/04商品住宅销售额：累计同比增速 商品住宅销售额：单月同比增速-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%2019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/082023/102023/122024/022024/0470个大中城市新建商品住宅价格指数:环比70个大中城市二手住宅价格指数:环比%10 请阅读最 后评级 说明和 重要声 明 11/21 行业研究|深度报 告 房贷降息 影响息 差，但存款 成本 缓释 新发放房贷利 率 仍存在 明显下行空间。房贷利率下限全面放 开后，各城市可自行下调利率，不需要 下调 LPR。央行数据显示 3 月新发放房贷利率已 经下降至 3.69%，环比上季度末大
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