2019房地产行业五大行专题研究报告.doc

2019房地产 行业 五大行专题研究 报告 2019 年 02 月 28 日 内容目录 仲量联行：历史跨越 200 多年的物业全能型服务商 . 4 发展历程：全球扩张，屡获殊荣 . 4 盈利情况：营收稳定增长，亚太 地 区整体情况较好 . 5 核心竞争力分析：资管业务贡 献 44%，收 购 +科技助力转型升级 . 6 广泛的业务基础 +实力雄厚的资产管理业务 . 6 资产管理业务：全球经营显优势，贡献收入半边天 . 8 物业及设备管理：科技助力、模式成熟，核心业务增长强势 .13 全球企业解决方案：项目管理蛰伏后现起色，顾问咨询增速又创新高 .15 不断收购扩大规模，扩展服务范围、助力科技创新 .16 数字化转型，提高效率和客户体验感 .18 收购 Corrigo、完善 RED 平台、成立 JLL Spark 团队 .18 数字化转型成果斐然 .19 财务分析：营运资本优化，持 续投入促稳定增长 .19 营业收入持续增长，净利润率维持高位 .19 营运资本优化、促进债务减少 .20 持续科技投资促进长期增长，资本回报率较高 .21 展望未来：科学技术促进差异化竞争，保持业绩增长 .22 图表目录 图 1：仲量联行主要业务 . 5 图 2： 2010-2017 调 整 后 EBITDA 及利润率 . 6 图 3： 2014-2017 净负债 /调 整 后 EBITDA. 6 图 4：仲量联行业务涵盖整个房地产生命周期 . 6 图 5：仲量联行获评全球最佳外包咨询机构 100 强 . 7 图 6：仲量联行获评财富杂 志 ?全球最受尊崇企业 ? . 7 图 7： 2011-2017 年仲量联行各项业务收入（百万美元） . 7 图 8： 2007-2017 年收入区域分布（百万美元） . 7 图 9： 2017 年各业务贡献统计（百万美元） . 8 图 10： 2017 年地产服务收入地域分布统计（百万美元） . 8 图 11： 仲量联行租赁业务案例：上海中心项目 . 9 图 12：仲量联行租赁业务案例：西安凯德广场 . 9 图 13：仲量联行租赁代理服务内容 . 9 图 14：仲量联行租户代表服务交易步骤 . 9 图 15： 2007-2017 年租赁业务收入及增长率（百万美元） .10 图 16： 2007-2017 年租赁业务收入地区分布（百万美元） .10 图 17： 2006-2017 年代理租赁业务数据 .10 图 18： 2006-2017 年代表租户业务数据 .10 图 19：仲量联行有全球资本市场业务网络平台 . 11 图 20：仲量联行大中华区零售地产成功案例 . 11 图 21：资本市场业务费用收入（百万 美 元） .12 图 22：近五年 LaSalle 投资基金类型分布（十亿美元） .12 图 23： 2017.12.31LaSalle 投资资产地域分布（十亿美元） .12 图 24： 2006-2017 年 LaSalle 咨询收入（百万美元） .13 图 25： 2006-2017 年 LaSalle 奖励费收入（百万美元） .13 图 26： 2011-2017 年 LaSalle 收入总额（百万美元） .13 图 27： 2006-2017 年 LaSalle 管理资产规模（十亿美元） .13 图 28：仲量联行物业管理案例：花旗集团大厦 .14 图 29：仲量联行物业管理案例： ?鸟巢 ? .14 图 30：仲量联行综合设施管理服务拓展有利因素 .14 图 31：综合设施管理服务成为英 特 尔 ?首选优质供应商 ? .15 图 32： 2016 年 ?亚太区年度最佳管理设施 奖 ?.15 图 33：仲量联行 2007-2017 年物业及设备管理服务费用收入（百万美元） .15 图 34： 2007-2017 年仲量联行项目开发与管理服务费用收入（百万美元）及增速 .16 图 35： 2007-2017 年仲量联行项目开发与管理服务费用各地区收入分布（百万美元）及增 速 16 图 36： 2007-2017 年仲量联行顾问咨询及其他服务费用收入（百万美元）及增速 .16 图 37： 2007-2017 年仲量联行顾问咨询及其他服务费用各地区收入分布（百万美元）及增 速 16 图 38： 2007-2017 年仲量联行收购项目区域分布统计 .17 图 39： 1997.7.17- 2018.06.27 仲量联行股价走势图（收盘价单位：美元） .19 图 40： 2006-2017 年仲量联行营业收入及增长率（百万美元） .20 图 41： 2010-2017 年仲量联行调 整 后 EBITDA 及利润率 .20 图 42： 2006-2017 年仲量联行营运资本（百万美元） .21 图 43： 2010-2017 年自由现金流及占调 整 后 EBITDA 的比例 .21 图 44： 2006-2017 年经营活动产生现金流净额（百万美元） .21 图 45： 2006-2017 年自由现金流（百万美元） .21 图 46： 2012-2017 年仲量联行现金投入（百万美元） .22 图 47：仲量联行近三年数据和科技投入占费用收入的比 重 .22 图 48： 2006-2017 仲量联行资本支出（百万美元） .22 图 49：预计 2020 年数据和科技投入占费用收入的比例达 8%至 9% .23 图 50：公司 2025 年财务目标 .23 表 1：仲量联行发展历程 . 4 表 2： 2017 年仲量联行地产服务营业收入（百万美元）及同比增长（按当地货币计） . 5 表 3： 2016 年仲量联行 28 起收购项目 .181. 历史跨越 200 多年的物业全能型服务商： Jones Lang Wootton 公司 （ JLW） 成立于 1783 年，于 1999 年与 LaSalle 合伙公司合并为仲量联行， 是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，于 17、 18 年连续被 财富杂志评为“全球最受尊崇企业”。业务开展已遍及全球 80 多 个国家，拥有近 300 个分公司，员工总数超过 8.35 万人，客户涵盖近 50%的财富 500 强公司和近 90%的财富 100 强公司。 2. 广泛的业务基础 +实力雄厚的资产管理业务： 公司目前业务包含 地方 及区域综合服务、全球企业解决方案、房地产资本 市场和投资管理 四 大板块，业务线涵盖整个房地产的生命周期 。“ 资产管理”业务利用全球化经营优势，2017 年营收达 35 亿美元、贡献了总收入 44%。 其中， 租赁业务以“一站式”服务引客户，资本市场业务在多地区成为行业 领军者， LaSalle 投资管理业务以为客户提供定制化投资服务著称。物 业及设备管理近年来依靠科技助力和成熟模式增长强势、屡获殊荣， 曾为英特尔、“鸟巢”等提供服务。项目开发与管理、顾问咨询及其他服务蛰伏多年，近两年借助项目并购达到 20%以上增速。 3. 不断收购扩大规模，扩展服务范围 +助力科技创新 ：仲量联行通过不断收购来扩大规模，自 2005 年起共完成超过 110 起收购， 2015 年收购 投入资金更是占当年现金投入 72%。收购活动一方面是有选择性的地 理区域的收购，进行全球性的布局；另一方面就是对服务领域的收购， 包括科技服务企业，将服务领域拓展至投资、科技化领域，扩大了全球平台。这会从地理范围和服务升级两个方面带来更多的优势，可通 过业务在科技领域的拓展帮助公司进一步实现服务优化和升级。 4. 数字化转型，提高效率和客户体验感： 公司全球执行理事会于 2016 年 12 月提出了“ Beyond”战略框架， 将数字化列为五个战略核心之一。公司在 2015 年 12 月收购 Corrigo，通过收购 MSCI 完善平台 RED，在 2017 年 7 月宣布成立团队 JLL Spark 进行创新技术投资及企业孵化，现 已开发多个科技应用。这些举措首先帮助公司提升设施管理的效率和透明度，其次助力公司向客户提供先进的业务分析及数据分析服务， 最后有利于公司与科创企业对接、持续进行业务的科技化转型升级。 5. 营运资本优化，持续投入促稳定增长： 仲量联行采取持续投资促进长 期增长的战略， 17 年实现营收 79.32 亿美元， 近十 年复合增长率为 12%。 18 年 6 月，公司市值达十年前的 3.9 倍。营运资本在 2013 年由负转正并持续优化。公司采用集中资本配臵战略，通过持续投资促长期增长， 数据和科技投入占费用收入比重维持较高，预计 2020 年数据和科技投入占费用收入的比例达 8%至 9%。科学技术促进差异化竞争，至 2025 年公司收入将保持 9%的业绩增长。（公司官网） 6. 风险提示：业务发展不及预期；行业竞争加剧 仲量联行：历史跨越 200 多年的物业全能型服务商 发展历程：全球扩张，屡获殊荣 Jones Lang Wootton 公司（ JLW）成立于 1783 年，于 1999 年与 LaSalle Partners Incorporated 合并成为仲量联行，是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。 公司连续两年被财富杂志评为“全球最受尊崇企业”，多次入选财富 500 强企业，连续十年入选美国道德村协会 (Ethisphere Institute) “全球最 具商业道 德企业” ，连续 八年获评 “全球最佳外包咨询机构 100 强”，多次入选 CR 杂志“ 100 强最佳企业公民” （ 金融服务 /地产 /保险类别第一名 ） 。截至 2018 年 3 月 31 日，仲量联行业务已遍及全球 80 多个国家， 拥有近 300 个分公司，员工总数超过 8.35 万人，客户涵盖近 50%的财富 500 强公司和 近 90%的财富 100 强公司。 表 1：仲量联行发展历程 1783 Richard Winstanley 在伦敦创办了一家拍卖行，并于 1806 年由其子詹姆斯（ James） 接掌。 1939 经过无数次的合伙及合 并 ，温 斯 坦利 公 司命 名 为： Jones Lang Wootton (JLW) & Sons 1957 仲量行 （ JLW） 通过在澳大利亚开设办事处开始了全球扩张步伐，业务扩展至亚洲及欧洲大陆 1968 IDC 房地产公司在美国得克萨斯州成立，后更名为拉塞尔合伙公司，并成为美国领先的房地产服务公司之一。 1975 仲量行在纽约设立其第一家美国办事处。 1997 拉塞尔合伙公司完成了 公 司普 通 股的 首 次公 开 招股。 1999 仲量行和拉塞尔合伙公 司 合并 组 成仲 量 联行。 公司通过自身发展和收购两方面进入了强劲发展的时期，收购美国的 Spaulding and Slye 公司，及英格兰、 2006 2007 2008 2011 2012 西班牙和中东市场的另外三家强势公司；首次登上了福布斯杂志的 400 强公司榜。 完成 15 宗并购，包括成立印度最大的房地产公司 Jones Lang LaSalle Meghraj 公司及收购了在英国、荷兰均有业务的可持续性顾问公司 Upstream 公司。 收购了德国零售领域专业公司 Kemper Holding GmbH，从而成为德国最大的房地产咨询公司； 成为欧洲大陆两个最大的房地产市场 德 国和荷兰领先的房地产公司； 在美国收购了租户代表领域的领先者 The Staubach Company，提高了在美国的覆盖率并扩展了核心业务。 收购了总部位于伦敦的 King Sturge，成为了英国和欧洲大陆地区的房地产行业领军企业； 在美国、南非、澳大利亚、新加坡和印尼等国完成了包括 Procon、 DST International 和 Keystone Partners 等在内的八宗收购；荣登财富杂志独家评选的“世界最受赞赏的 50 家公司”榜单。 完成了对 MPS Property（ 1 月 ） 、 JER Partners（ 3 月 ） 以及 Credo Real Estate 和 360 Commercial Partners （ 7 月）的收购交易。 2014 简化英文品牌名称为“ JLL”并推出公司全新标识 （ LOGO）。 2015 入选财富 500 强榜单 2017 2008 年至 2017 年年收入复合增长率为 12%，自 2005 年起共完成超过 110 起收购 业务开展之路： 1957 年，开始其全球扩张步伐，于 1958 年在悉 尼和墨尔本设立办事处， 标志其进军亚太市场。 1973 年，在香港设立第一间办事处，并于 1994 年 9 月在上海设立了 中国大陆首个分公司。 就其欧洲、中东、非洲（ EMEA）地区扩张之路， 1962 年将业务 延伸至苏格兰，又于 1965 年进入爱尔兰市场。 1965 年，在欧洲大陆的第一家公司于布鲁塞尔开业，业务接着拓展至其它欧洲主要商业中心。瞄准中欧和东欧政治变革所带来的潜在机 遇，先后在布达佩斯、布拉格和华沙设立办事处，并将其服务扩展至整个地区， EMEA 地区布局逐渐成型。 美洲地区的业务源起堪称双 城记，一方面， 1968 年拉塞尔合伙公司的前 身 IDC 房地产公司在美国德克萨斯州成立，并于 1972 年将总部迁至芝加哥。另一方面，公 司继续其全球扩张战略，于 1975 年在纽约开办了一家办事处。 1999 年，二者合并，仲量行的国际优势以及拉塞尔在北美的影响有机结合了起来。 业务板块： 公司共有四大板块（ 地方和区域综合服务、全球企业解决方案、房地产资本市场和 LaSalle 投资管理 ）， 6 大业务 （ 租赁、资本市场、咨询与其他、物业及资本管理、项目和 时间 事件 开发管理、 LaSalle 投资管理）。 其中，租赁、 物业及设施管理是公司的主要业务来源，据 2017 年年报，公司 2017 年租赁业务总收入达 20.2 亿美元、物业及设施管理业务总收入达 23.8 亿美元，分别占地产服务业务收入的 26.7%和 31.4%。 图 1：仲量联行主要业务 盈利情况：营收稳定增长，亚太地区整体情况较好 2017 年公司实现营收 79.32 亿美元，同比增长 16.59%，近十年复合增长率为 12%；实现调 整后 EBITDA 7.6 亿美元，同比增长 15.5%，近 十年复合增长率为 6.3%；推动债务杠杆率从 1.7 倍下降至 0.8 倍。仲量联行作为行业内大体量的龙头企业，至今仍保持着可观的盈利增长能力，财务经营状况持续向好。 表 2： 2017 年仲量联行地产服务营业收入（百万美元）及同比增长（按当地货币计） 美洲地区 EMEA 亚太地区 地产服务总收入 营业收入 同比 营业收入 同比 营业收入 同比 营业收入 同比 租赁服务 $1,484.20 16% $300.90 11% $238.20 9% $2,023.30 15% 资本市场和酒店服务 $471.30 10% $467.40 19% $200.00 26% $1,138.70 16% 物业与设备管理 $748.80 % $856.30 73% $776.80 20% $2,381.90 27% 项目与开发管理 $408.70 17% $690.40 3% $249.60 33% $1,348.70 12% 咨询及其他 $241.50 43% $271.00 10% $172.00 11% $684.50 20% 地产服务总收入 $3,354.50 13% $2,586.00 25% $1,636.60 20% $7,577.10 18% 注： EMEA 为欧洲、中东、非洲 地方和区域综合服务 物业和投资组合的管理和外包 受替投资者和公司所有者 实现价值提升推动 全球企业解决方案 工作场所战略，技术解决方 案，评估，咨询和咨询 由最优秀的工作场所生 产力实践驱动 租户和业主之间的交易 受经济增长和企业 信心推动 房地产项目的设计与 管理 由资本支出和资本扩张驱动 房地产投资管理 由投资业绩和资金筹措驱动 投资、销售和金融安排 由投资者对房地产和市场流动 性的分配所驱动 图 2： 2010-2017 调整后 EBITDA 及 利润率 调整后 EBITDA（百万美元） 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 图 3： 2014-2017 净负债 /调整后 EBITDA Net Debt /Adjusted TTM EBITDA 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 2015Q4 2016Q4 2017Q4 核心竞争力分析：资管业务贡献 44%，收购 +科技助力转型升级 广泛的业务基础 +实力雄厚的资产管理业务 公司目前的业务包含 地方及区域综合服务、全球企业解决方案、房地产资本市场和投资管理 四大板块 ，能在地方及区域提供租赁、物业及资产管理等服务，能为全球企业提供咨询、项目与开发管理在内的综合解决方案，其业务线能涵盖 整个房地产的生命周期。 图 4：仲量联行业务涵盖整个房地产生命周期 据公司中国大陆官网介绍，自 2016 年 6 月 14 日仲量联行与北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司及北京大正海地人资产评估有限公司正式达成战略联盟后，仲量联行已成为中国大陆唯一能够提供所有最高级别资质相关评估咨询服务的外资公司。 公司目前拥有包括住房和城乡建设部颁发的房地产评估一级资质，国土资源部颁发的土地评估 A 级资质，物业管理一级资质以及通过战略联盟平台获得的财政部和证监会颁发的证券、期货 业资产评估资质等，正是这些资质的获得赋予仲量联行业务开展的法律保障及行业竞争的相对优势。 调整后 EBITDA利润率 图 5： 仲量联行 获 评 全球 最 佳外 包 咨询 机 构 100 强 图 6： 仲量联行 获 评 财 富 杂 志 “全 球 最受 尊 崇 企 业” 有两个指标可帮助我们了解公司的主营业务收入情况，分别为费用收入（ Operating Fee Revenue）与总收入 （ Gross Revenue，本文中亦称营收或营业收入 ） ，总收入扣除总合同 成本 （ Gross Contract Costs ） 、非现金抵押贷款服务权净额和抵押银行衍生活 动 （ Net Noncash MSR and Mortgage Banking Derivative Activity）可得费用收入。 据年报， 2017 年公司各项服务总收入达 79.32 亿美元，资本市场业务涉及交易额达 1700 亿美元，费用收入达 11.23 亿美元、同比增长 18%，总收入达 11.39 亿美元、同比增长 17%； 物业及资产管理面积达 46 亿平方英尺，费用收入达 17.63 亿美元、同比增长达 23%，总收 入达 23.82 亿美元、同比增长达 25%；为业主和租户服务完成 33792 项租赁交易、涉及空 间 4.84 亿平方英尺，租赁业务费用收入达 20.23 亿美元、同比增长 15%；项目管理业务费用收入达 7.47 亿美元、同比增长 17%，总收入达 13.49 亿美元、同比增长 13%；咨询及其他业务收入达 6.85 亿美元、同比增长 21%；投资管理业务管理资金 590 亿美元，收入达 3.55 亿美元，但略少于 2016 年 4.08 亿美元的收入。 图 7： 2011-2017 年仲量联行各项业务收入 （百 万 美 元 ） 图 8： 2007-2017 年 收入区域分 布 （百万 美 元 ） 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 LaSalle投 资 管理 顾问、咨询及其他资本市场及酒店 项目及开发服务 租赁收入 物业及设施管理 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 亚太地区 EMEA 美洲 美洲增速 EMEA增速 亚太地区增速 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 20072008200920102011201220132014201520162017 据仲量联行测算，美洲、亚太及 EM EA 三个地区房地产服务支出达约两万亿美元，其中 80% 的支出源于自运营或外包、可供市场渗透，业务增长潜力巨大。 基于此，公司积极开拓国际市场，在全球拥有 8.2 万名员工、 300 多个企业办事处、客户遍及 80 多个国家和地区。从收入的地域分布 来看，美洲是收入的主要来源地区， 2017 年占总收入的 44%，但增速有下降趋势：从 2007 年到 2017 年，美洲地区总收入最高增速为 2010 年的 22.24%， 2009 年增速最低 （ 10.61%） ， 2017 年为 13.10%。亚太地区和 EMEA 业绩近两年增长较快，亚太区总收入增速从 2008 年的 -10.96%、 2009 年的 0.56%到 2017 年的 20.96%，未来上升潜力看好。 图 9： 2017 年 各业务贡献统 计 （ 百万 美 元） 图 10： 2017 年 地产服务收入地 域分 布 统 计 （ 百 万 美元） 684.5, 9% 1138.7, 14% , 4% 物业及设施管理 2381.9, 30% 租赁收入 项目及开发服务 亚太地区 美洲 EMEA 1348.7, 17% 2023.3, 26% 资本市场及酒店顾问、咨询及其他 LaSalle投资管理 可以看出，仲量联行不但业务覆盖领域及区域广泛，且皆已形成一定规模，收入增长 趋势强劲。从地域来看，美洲地区发展较早， EMEA 与亚太地区潜力巨大。从具体业务来看，租赁与物业管理贡献了大部分收入，咨询业务与物业管理增长势头强劲。 2.1.1. 资产管理业务：全球经营显优势，贡献收