《2020中国特色小镇运营商综合实力TOP50》研究报告.pdf

中国特色小镇运营商综合实力TOP研究报告中国特色小镇运营商综合实力TOP研究报告 年我国城镇化率超 %，根据世界经验，在这一阶段，城市群内的都市圈将成为城镇化的“主角”。我国由大型城市主导的城镇化.时代，迈向都市圈主导的城镇化.时代。在这一发展过程中，受内外部环境影响，城市在空间规划、产业规划、治理能力上都有了更高的要求，而现阶段的大城市病在多个维度上对城市发展造成掣肘。特色小镇，因其在助力新型城镇化、产业转移、服务型城市建设上的功能，成为化解大城市病、支持城市发展的重要载体。把握特色小镇的角色定位，有助于企业理解政府诉求，在获取、规划和运营项目上都能够有更明确的方向。与此同时，在政策的严控下，特色小镇项目的开发迎来挑战。近年来，在政策主导下，特色小镇经历了由热到冷、由冷到稳的过程。目前，各地区特色小镇建设取得一定成效，涌现出一批产业特而强、功能聚而合、形态小而美、机制新而活的精品特色小镇，但也出现了一些错用特色小镇概念的行为。如今，小镇行业挑战与机遇并存，迈入战略窗口期，存在重要发展机遇，小镇企业目前的发展重点在于争取创建典型项目，为未来谋求复制打好基础。为了特色小镇行业动态更为透明，并协助理清小镇发展中企业发展运营工作思路。亿翰智库联合产城观察网本着“科学、公正、客观”的测评原则，开展 中国特色小镇运营研究背景与研究方法.研究背景商综合实力 TOP测评研究工作。通过对媒体报道与企业公告等公开资料进行收集整理等多方式，梳理特色小镇运营商模式特点，实时监控特色小镇媒体传播动向，综合考量以企业为测评标准，打造 中国特色小镇运营商综合实力 TOP排行榜，力求提升行业透明度，客观公正的评价各企业项目在特色小镇领域的品牌影响力，同时为各级政府和资本机构选择 中国特色小镇运营商综合实力 TOP排行榜选取在中国内地从事房地产经营活动的 家特色小镇运营商，按照规模能力、盈利能力、发展能力等四大方面着手，对特色小镇运营商综合实力进行量化测算，采用指标建模法，综合评价特色小镇运营商综合实力。.研究方法测评范围本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则， 中国特色小镇运营商综合实力TOP参评公司设立了如下参评标准：（）企业属性：主要在中国内地开展经营活动的特色小镇运营商；（）状态：原则上选取已有落地项目的特色小镇运营商建立样本库，并剔除纯房地产小镇；* 特别提醒：对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业，将不被列入参评范围。研究时限 中国特色小镇运营商综合实力 TOP研究报告统计时间截点：核心数据统计时间截止至 年 月 日，同时兼顾 年 月 日之前的企业表现。数据涞源 中国特色小镇运营商综合实力 TOP的数据来源涉及如下几个方面：（）纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；（）国家统计局和各地统计局统计数据；（）亿翰智库搭建的中国特色小镇数据库；（）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。小镇之源.政策导向：小镇非镇. 调整当中要效率本质是资源集约!分析历年特色小镇发展政策不难发现，国家关于特色小镇的政策逐渐规范细化，提出了更高的建设要求，整体来看，近几年政策在收紧。这是因为当前我国特色小镇正处于蓬勃发展时期，政府部门需要制定更有中国特色的政策来为特色小镇的发展助力护航。亿翰产城认为，目前小镇行业处于战略窗口期，在政策的严格规范下，小镇企业的发展关键在于“争创标杆”打造符合政府要求和市场需要的项目，从而打响知名度，能够为未来获取项目做金牌背书。要做成标杆项目，小镇企业需要深入研究政策，把握特色小镇市场需求和趋势，熟知不同类型的特色小镇建设模式，更重要的是，不是以房地产思维来做小镇，给盈利定下死命令和高目标，而是能够沉下心来，切实在主导产业产值、带动就业、游客数量等数据上做出成绩。根据 年 月发改委规划司官员讲话来看，发改委特色小镇发展以产业升级为主，以推进新型城镇化为辅。具体表述如下：“从区位来看，特色小镇应优化升级原有产业集聚区为主，以培育新兴区域为辅，以城市周边与城市新区为主，以远离城市但有特色资源、有潜力的区域为辅；从产业门类来看，区域因立足区域实际情况进行发展，其中中西部区域应着重选择“沿线、围城、靠景”区域进行发展。”同时，今年月日，发改委最新发布了关于公布特色小镇典型经验和警示案例的通知，进一步引导特色小镇规范健康发展，形成典型经验和警示案例。该文是发改委继 年发布“第一轮全国特色小镇典型经验”总结推广后，对特色小镇的第二轮全面梳理。其中，对特色小镇的概念界定更加精准。新发布的通知对特色小镇的概念界定更新措辞并再次强调：准确把握概念内涵，严格以非行政区划的微型产业集聚区为空间单元进行培育发展，突出细分高端的鲜明产业特色，突出集约高效的空间利用特点，突出生产生活生态“三生融合”、产业社区文化旅游“四位一体”的多元功能特征。在概念界定中，“细分高端的鲜明产业特色”是一个较为强烈的表达，明确强调了特色产业在小镇中必不可少，亿翰产城认为，特色小镇的关键概念在于发展基础产业，叠加衍生产业，构建特色产业集群，并通过特色产业集群带动周边税收和就业。小镇中一定要有特色产业，例如，小镇可以以农业为基，但不能只依靠农业产业，关键是要在农业的基础上叠加发发展区域特色产业。新发布的通知中还明确提出“重点在城市群、都市圈、城市周边等优势区域及其他有条件区域进行培育发展。” 明确了都市圈、城市群的发展的模式，这个对小镇是一个重要的指导。同时，通知给出了小镇定义的反面教材，对三类“问题”小镇下了明确的定义，对盲目发展小镇是一种很好的纠偏。具体表述如下：（一）淘汰“虚假特色小镇”。一些项目错用套用特色小镇概念进行宣传，如海口市“太禾小镇”实际是房地产小区项目，衡阳市“金甲梨园小镇”实际是农业综合体项目，现已更名。一些行政建制镇错误命名为“特色小镇”，如宽城县化皮溜子镇、阜蒙县十家子镇、萝北县名山镇、蒙阴县岱崮镇、平昌县驷马镇等两批 个“全国特色小镇”，已整体更名为全国特色小城镇。（二）淘汰“虚拟特色小镇”。一些“特色小镇”长期停留在纸面上，投资运营主体缺失，. 从发改委最新表态来看，如今政策怎么定义小镇未开展项目审批核准备案和规划、用地、环评等前期工作，未落地开工建设。如淮南市“剪纸小镇”、宝鸡市“功夫小镇”、临泽县“戈壁农业小镇”停留在概念阶段，现已清理。（三）淘汰触碰红线的特色小镇。个别特色小镇破坏生态环境和山水田园，如广南县八宝壮乡小镇触碰生态保护红线，现已淘汰出创建名单，并退回省级财政部门此前补助的 万元启动资金。个别特色小镇违法违规用地，如万年县贵澳农旅数据小镇违规占用农用地，现已整改并除名。在通知结尾处，发改委特别强调了“借农业园区建设进行房地产开发、把行政建制镇等概念不符的空间单元错误命名为“特色小镇”的，要坚决淘汰除名”，对小镇的概念和作用又一次给予警示。通过发改委对两轮精品小镇经验总结的对比，亿翰产城发现，发改委对小镇的评价标准更量化，对产业发展的要求更明显。从发改委此次对精品小镇成功经验的表述来看，有两个明显的特点：一是更重视列举数据，包括招商引资、产业产值、游客人数、带动就业、举办活动、提供服务等多种数据。这说明此次发改委的评价标准更为量化，更加看重小镇的实际效益。二是更加强调小镇内的产业发展情况。此次发改委将精品小镇的经验分为六个方面进行分析：（一）聚力发展主导产业。（二）促进产城人文融合。（三）突出企业主体地位。（四）促进创业带动就业。（五）完善产业配套设施。（六）承接改革探索试验。一直以来，发改委对于小镇的理解都着重于区域产业升级，但对比第一轮的表述，此次总结用词更简洁有力，对产业发展的要求也更明显。. 从两轮全国标杆案例来看，强调产业、重视实际落地产值效果是大方向!欧美特色小镇发展以自然驱动为主。欧美国家小镇发展起步时间较早，城镇化率水平较高。以英、美为例，均起步于城镇化率 % 左右阶段，英国小镇发展起步于 世纪 年代新城运动，霍华德提出田园城市建设，建设处莱奇沃斯、韦林等田园城市，小镇概念应运而生；美国小镇起步于 世纪 年代美国示范城市运动，在这场运动中美国开始对城市进行物理和人文的“双重更新”，小镇事业慢慢崛起。从英美案例中可以看出欧美发展特色小镇初期城镇化水平极为成熟，起步于大都市城市更新，并在后期快速发展过程中形成以企业总部引领，奠定小镇产业的顶层性与高价值性，最终不断成熟，形成都市圈。以英美为例，也就是说欧美小镇的发展多以人的需求为主，源自经济、社会来到一定水平后的自然驱动，具有源发性的特点。它更像是自然经济发展到一定阶段的产物。代表案例如英国斯特拉福德镇、美国纳帕谷葡萄酒小镇。英国斯特拉福德镇位于英国中部的华威郡，坐落在艾冯河畔，充满英国特有的田园风光，自然环境出色。在 世纪 年代新城运动爆发以来，依托自然环境以及名人故里小镇优势，发展“莎士比亚”经济，吸引客流量，壮大旅游业。比如：深挖莎士比亚文化，实现古迹开发与保护平衡等。美国纳帕谷葡萄酒小镇位于美国加利福尼亚州旧金山以北，依托统葡萄种植业和酿酒业为基础，发展葡萄酒文化。 世纪 年代，美国示范运动期间纳帕谷建立了美国第一个“农业保护区”，这意味着这片土地独特的农业潜力得到了认可，纳帕谷的葡萄酒现代史也揭开序幕。发展到现在逐渐形成了葡萄种植、加工、品尝、销售、旅游发展、等多功能的葡萄酒全产业链发展。日韩特色小镇发展以主动规划为主。日韩特色小镇的发展起步于 世纪 和 年代，城镇化率 % 左右，这一阶段农村人均收入逐渐提升，但乡村的居住环境却越来越差，农村的吸引力相对于城市持续下降，此时特色小镇发展迎来机会，与此同时日韩为实现赶超欧美计划，对小镇采取主动规划，发展具有地方特色的产业，充分发挥本地资源优势，释放劳动力等生产要素，增强经济发展活力。以东京都市圈小镇发展为例，在日本东京都市圈建设过程中，小镇在政府规划驱动下快速崛起，以节点性城市为重，形成以 IT 产业、影视、文化等产业为主多小镇共同发展局面，数量增加至超 个，这些小镇有效疏解了东京的发展压力，在更广域范围内实现资源要素. 国外经验：小镇是城镇化深化发展的必经阶段. 欧美、日韩特色小镇发展分别依托自然驱动、政府规划机制的有序流动和重组。代表案例如日本神山町 IT 产业小镇。日本神山町 IT 产业小镇，距离德岛市内四十到五十分钟车程，起步于 世纪 年代，由政府提供支持，利用 IT 风险投资的“转移浪潮”逐步发展。发展到现在，在政府扶持下，为全境提供光纤网铺设，以及为小镇招商，助力小镇成为日本部分大型 IT 企业的办公场所。此外，文化创意产业快速集聚，艺术家、创作人等的文化创意型人才纷纷移居小镇，使得小镇科技感与文艺感并存。. 目前我国特色小镇的机遇：政府规划与自然需求主导并存我国小镇发展政府规划与自然需求主导并存。同为亚洲国家，中国发展情况与日韩更为类似，当前国内城镇化率已达 %，根据日韩经验，国内小镇发展短期内应该关注政府规划机遇，尤其是在我国中西部城镇化率低于 % 区域，在国内大政府模式下，利用东北振兴、西部大开发等政策支持，政策规划类小镇将迎来机遇。此外由于国内区域发展差异显著，以华东区域为例，部分发达区域城镇化率已超 %，小镇发展结构性机会同样凸显，自然规划驱动建设的小镇已逐步浮现。未来 - 年，随着我国城镇化率全面达到 %，自然发展需求逐步成熟，自然规划类小镇业务也将迎来爆发期。. 特色小镇发展的根本逻辑：区域特色明显，聚焦政府规划与自然需求结合区域，获取小镇发展复合性红利宏观来看，小镇的发展是未来落实国家一系列政策的黄金结合点，符合新时期我国经济发展趋势的基本判断。经济新常态、新型城镇化战略、经济转型发展、供给侧结合性改革、服务型城市、城乡融合发展、乡村振兴战略等政策的发展要求都可以在小镇落地。虽然未来中国经济发展面临着很大的不确定性，但有两个趋势是必然的：一是消费结构的升级，二是中国产业结构的升级。这些趋势也为小镇发展带来确定性。总结上文，由于小镇的政策驱动因素和政府对其角色的期待，小镇的区域特色明显。亿翰产城认为，小镇企业未来应主要聚焦区域规划和区域城镇化结构性特征并存区域，获取小镇发展复合性红利。这类区域目前主要集中在我国华东、华南等经济发达区域的一二线城市周边，例如上海、杭州等城市周边区域。小镇之道. 小镇服务于城镇化.，规划导向与自然发展复合我国城镇化迈向都市圈 . 阶段，发展问题显著。 年我国城镇化率超 %，据反映城镇化过程的“诺瑟姆曲线”推算，当城镇化率进入 %-% 区间时，城镇化动力会从数量驱动型转向结构分化型，城市群内的都市圈也将成为城镇化的“主角”。在都市圈阶段基础上，我国部分城市将从城市、都市圈向城市群发展，另一部分城市将从城市向都市圈发展。城市群是新型城镇化主体形态，而都市圈是城镇化到城市群的中间阶段，世界顶级城市群大都经历过城市间自由竞争、都市圈及产业集群形成、城市间协同发展的过程。成熟城市群大多由若干分工明确、经济社会联系紧密的大中小城市连绵而成，且均以一个或几个大都市圈为“硬核”，例如纽约都市圈、芝加哥都市圈、日本三大都市圈（东京、大阪、名古屋）、伦敦都市圈以及巴黎都市圈等。和世界上成熟的城市群相比，中国的城市群大多处于都市圈的形成阶段。目前中国已有上海、深莞惠、广佛肇、苏锡常、南京、杭州、北京、天津、成都、长株潭、重庆、厦泉漳、青岛、武汉、郑州、西安、合肥、宁波、石家庄、济南、沈阳、哈尔滨、南昌、长吉等 个人口超 万人的都市圈，在以核心城市辐射带动周边城市融合发展的中国区域协调发展新模式中发挥着重要作用。但在我国由大型城市的城镇化 . 向都市圈时代的城镇化 . 发展的过程中，受内外部环境影响，城市在空间规划、产业规划、治理能力上都有了更高的要求，而现阶段的大城市病在多个维度上对城市发展造成掣肘。特色小镇，因其在助力新型城镇化、产业转移、服务型城市建设上的功能，成为化解大城市病、支持城市发展的重要载体。把握特色小镇的角色定位，有助于企业理解政府诉求，在获取、规划和运营项目上都能够有更明确的方向。. 城市问题一：初级城镇化阶段的同心圆模式下，“大城市病”凸显目前，中国都市圈发展属于初级城镇化阶段下的同心圆模式，城市布局趋向于“城市中心 - 近郊新城 - 远郊乡村”同心圆结构。这造成了我国向都市圈阶段迈进的过程中，面临“大城市病”隐患，具体表现为要素大进大出、资源浪费等特点。例如，在同心圆模式下，由于居住和生产区域分离，通勤时间长，造成劳动力成本浪费、产业难以集聚等。以成都、重庆为核心的都市圈为例，作为起步型都市圈，成渝城市群内的