2020上半年楼市研究报告.pptx

2020上半年楼市研究报告,经济政策：未设全年经济增速目标 集中精力抓好“六稳”“六保”,2020年两会上未设全年经济增速具体 目标，这样做，有利于引导各方面集中 精力抓好“六稳”“六保” ；要优先 稳就业保民生，坚决打赢脱贫攻坚战， 努力实现全面建成小康社会目标任务。,两会定调：稳定房地产市场依然是重要的政策导向,2020年两会政府工作报告再提“房住不炒“，稳定房地产市 场依然是重要的政策导向。房 地产税、公积金改革等话题未 提及。,区域发展：加快落实区域发展战略 五大城市群依然是重点,2020年两会政府工作报告中提到，加快落实区域发展战略。继续推动西 部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京 津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推进长江经济 带共抓大保护。编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。推动成 渝地区双城经济圈建设。促进革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地 区加快发展。发展海洋经济。实施好支持湖北发展一揽子政策，支持保就业、保民生、保运转，促进 经济社会秩序全面恢复。京津冀、粤港澳、长三角、长江经济带、成渝城市群依然是区域发展建 设的重点。,调控政策：多地政策“一日游“ 刺激经济不可突破“房住不炒”底线,2020年上半年，多地出台政策 保障房地产市场平稳发展，但 部分城市调控政策不符合“房 住不炒”的基本政策，发布不 久即被撤回。调控放松的政策 则应慎之又慎，调控政策的大 开大合往往会对房地产市场形 成较大影响，也容易导致不可 控因素的产生。,2020 年上半年， 各城市的人才抢 夺依然激烈，多 城降低落户门槛， 并发放不同形式 的居住生活补贴， 留住人才。,人才政策：继续从开放落户和居住补贴入手 留住人才,2020年1-5月，房地产开发企业土地购置面积4752万平方米，同比下降8.1%，降幅逐步回升；土地成交价款2429亿元，同比增长 7.1%。部分城市在土地政策上给予一定放松，包括付款、准备金的要求层面的降低，在一定程度上提升了房企拿地的意愿度；另一方面则是和部分城市交易市场快速复苏相关，房企在快速获取预售资金的同时，在土地市场上表现也会更为积极。,总体表现：房地产开发企业土地购置面积同比降幅逐步回升,0-5-10-15-20-25-30-35-40,300002500020000150001000050000,全国土地购置面积及同比增速,土地购置面积（万平方米）,同比（%）,20100-10-20-30-40,1600014000120001000080006000400020000,全国土地成交额及同比增速,土地成交价款（亿元）,同比（%）,部分城市优质地块的推出也推动了房企的拿地热情，2020年上半年，土地市场也出现逐步回暖的趋势。2月上海徐汇区拍出总价310 亿的地块，4月厦门思明区一地块总价过百亿，5月深圳也有百亿地块产生。,土拍市场：多城现百亿地王 优质地块推动房企的拿地热情,2020年1-5月，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%。其中，住宅投资33765亿元，同比持平。房屋新开工面积69533万 平方米，同比下降12.8%。其中，住宅新开工面积50888万平方米，同比下降13.9%。,市场表现：开发商住宅投资回升至去年同期,151050-5-10-15-20,140000120000100000800006000040000200000,房地产开发投资及同比增速,房地产开发投资（亿元）,同比（%）,20100-10-20-30-40-50,0,50000,100000,150000,200000,250000,房屋新开工面积及同比增速,房屋新开工面积（万平方米）,同比（%）,2020年1-5月，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%。其中，住宅销售面积下降11.8%，办公楼销售面积下降26.7%，商业营业用房销售面积下降21.7%。商品房销售额46269亿元，同比下降10.6%。其中，住宅销售额下降8.4%，办公楼销 售额下降35.3%，商业营业用房销售额下降26.6%。5月楼市整体热度提升对于销量增长起到重要作用。,市场表现：前5月销售额4.6万亿 楼市热度回升提升销量增长,100-10-20-30-40-50,160000140000120000100000800006000040000200000,全国商品住宅销售面积及同比增速,商品住宅销售面积（万平方米）,同比（%）,20100-10-20-30-40,160000140000120000100000800006000040000200000,全国商品住宅销售额及同比增速,商品住宅销售额（亿元）,同比（%）,截止2020年5月末，全国商品房待售面积51771万平方米，比4月末减少483万平方米。其中，住宅待售面积减少436万平方米，办公 楼待售面积减少21万平方米，商业营业用房待售面积减少24万平方米。,市场表现：商品房待售面积降至5.1亿平方米,420-2-4-6-8,540005300052000510005000049000,全国商品房待售面积及同比增速,商品房待售面积（万平方米）,同比（%）,-15,-10,-5,0,5,2600025000240002300022000,全国商品住宅待售面积及同比增速,商品住宅待售面积（万平方米）,同比（%）,2020年1-5月，一线四城商品住宅成交量同比下降26.7%，月度来看，2月成交量出现低谷，但3月后成交量出现明显回升，5月上海商品住 宅成交量超百万平方米；成交价格方面，一线城市商品住宅成交均价有一定程度的波动，5月份上海成交均价超6万元/平方米。,一线城市商品住宅成交面积（万平方米）,一线城市商品住宅成交均价（元/平方米）,市场表现：一线城市新房商品住宅成交量回升,140120100806040200,北京上海广州深圳,70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000,北京,上海,广州,深圳,2020年上半年购房者信心指数呈现出上升 的趋势，1月份购房者信心指数96.0，到5 月份已升至107.2。随着疫情的有效控制及 复产复工，购房者的购房需求逐渐释放， 购房信心也随之回升。,用户行为：上半年购房者信心指数逐步回升,购房者信心指数,102.5,107.6,111.9,109.2,103.7 105.3 103.7,98.2,98.5,94.0,99.8 99.9,96.0,99.4 100.9,102.7,107.2,106.4,2020年上半年新房月度访问量来看，1 月受春节假期及疫情双重影响，新房访 问量处于低位；随着防控取得一定成果， 3-6月份新房访问热度出现明显回升， 购房热情得到释放，上半年新房访问热 度同比上涨6.3%。,用户行为：3-6月份新房访问热度出现明显回升,新房月度访问热度,2020年3月份一二线城市新房找 房热度环比涨幅超30%，4-5月 份环比涨幅回落，但访问热度扔 保持增长态势。,用户行为：一二线城市3月新房找房热度环比涨幅超30%,不同城市级别找房热度环比趋势,40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%,一线城市,二线城市,三四线城市,2020年上半年，环京城市区的 找房热度同比上涨11.5% ， 北 京、太原找房热度同比上涨超 20%；环广深地区中，佛山新房找房热度排名第二，同比去年上涨5.7%。环沪地区中，上海新房找房热 度较为稳定， 同比去年上涨1.9%；常州、绍兴新房找房热 度上涨超15%。,用户行为：环京城市区的找房热度同比上涨11.5%,2020年上半年一线及周边城市用户找房热度,上海 杭州 宁波 苏州 无锡 南京 常州 绍兴,北京 天津太 原石家 庄唐山 保定包 头秦皇 岛廊坊,广州 佛山 深圳 惠州 东莞 珠海 中山 江门 肇庆,2020年上半年，新一线城市中，新房用户 找房热度仍然集中在中西部，西安为用户 找房热度之首，重庆、成都排在第二、三 位。同比去年，长沙新房找房热度涨幅28.9%，合肥、青岛新房找房热度上涨8%。,用户行为：中西部新一线城市为新房用户热门关注城市,2020年上半年新一线15城新房用户找房热度,西安 重庆 成都 武汉 长沙 沈阳 郑州 合肥 杭州 青岛 天津 苏州 佛山 南京 东莞,2020年上半年，二手房的访问热度高 峰出现在3-5月，与新房访问热度走势 相似，楼市复苏后购房者的二手房找 房热情也上涨，4、5、6月二手房找房 热度同比均有一定幅度增长。,全国二手房访问热度走势,市场表现：4-6月二手房找房热度同比增长,2020年上半年，北京二手房挂牌价格 领先一线，但同比下行；上海、深圳 同比去年价格上涨。新一线城市中苏州、佛山二手房挂牌价同比涨幅超10%。,市场表现：北京二手房挂牌价格领先一线 同比下行,2020年上半年城市二手房挂牌价情况（元/平方米）,58300,51136,31389,55311,北京 上海 广州 深圳,2020年上半年,2019年上半年,28260,26433,20699,20147,16421,1629416064,143701349013318,1301212620,11286,100849977,南京杭州 天津 苏州 青岛 东莞 武汉 合肥 郑州 成都 佛山 西安 重庆 长沙 沈阳,46847,27596,24038,23549,21149,165081647815933,1526614976145721446514203,1326213200,厦门三亚 福州宁 波珠海 绍兴昆 山济南 石家庄海口 常州 大连 南通 昆明 无锡,北上广深 京海州圳,重成沈西天南苏青合杭长 庆都阳安津京州岛肥州沙,郑武东佛 州汉莞山,2020年上半年，一线城市中，上海 的二手房找房热度领先，其次为北 京，北上深二手房访问热度同比涨幅 均超过10%；新一线城市中，重庆、成都、沈阳二手房访问热度排在前三。成都、长 沙、东莞二手房访问热度同比涨幅超 过一成。,用户行为：北上深二手房访问热度同比涨幅均超过10%,2020年上半年城市二手房找房热度,2020年2月份经纪人信心指数出现波 动，信心指数跌破100，3月份大幅 回升至108.2，而后基本保持稳定。,用户行为：3月份后经纪人信心指数基本保持稳定,经纪人信心指数,115.5 113.4 114.4 112.5 111.5110.8,110.2 107.3 105.7,104.0 102.6,108.5 110.4,98.7,108.2 108.6,104.8 102.7,购房者青睐2居室及3居室，2020年6月， 购房者偏好3居室的占比45.2%，倾向2居 室的占比31.5%。,用户行为：2居室及3居室依然最受购房者关注,用户二手房户型偏好,100%80%60%40%20%0%,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,2020年6月，购房者对于面积在70-120的二手房偏好占比51.9%，从整体趋势来看变化不大。,用户行为：购房者对于70-120的二手房偏好占比51.9%,用户二手房面积段偏好,40%20%0%,60%,80%,100%,0-50,50-70,70-90,90-120,120-150,150-200,200-300,300以上,总价在百万以下的二手房最吸引购 房者的目光，2020年6月100万以 下房源关注占比44.8%；从月度走 势可以看出，购房者对于低总价房 源的关注度占比有微弱的降低趋势 。,用户行为：购房者青睐百万以下房源 关注占比正逐步降低,用户二手房价格段偏好,0%,20%,40%,60%,80%,100%,100万以下,100-150万,150-200万,200-300万,300-400万,400-500万,500万以上,租房供应：4-6月份租赁房源新增供应量保持平稳,从租赁房源的新增供应量来看，2020年2月租赁房源新增供应量处 于年内低位，3月份开始出现明显回升，4-6月份新增供应保持平稳。,重点城市租赁房源供应情况,租房供应：上海新增供应量领先 二季度同比涨10.3%,分城市来看，一线城市中上海的租赁房 源新增供应量领先，二季度上海新增供 应同比上涨10.3%，广州二季度新增供 应同比上涨40.7%；新一线城市中，南 京一季度的租赁房源供应量位居前列， 重庆、沈阳、长沙二季度新增供应同比 分别上涨94.0%、45.9%、33.2%。,2020年上半年重点城市租房供应量,北 上 广 深 南 杭 成 天 重 长 沈 武 西 苏 郑 青 合 东 佛 京 海 州 圳 京 州 都 津 庆 沙 阳 汉 安 州 州 岛 肥 莞 山,租房热度：3-6月份租房访问热度总体保持在高位,租房访问热度方面，2020年1-2月受 春节假期及疫情双重影响，居家隔离、 停产停工等因素造成租房需求下降， 访问热度降低。3月份开始租房找房 需求出现反弹，3-6月份租房访问热度 总体保持在高位。,重点城市租房访问热度,租房热度：北京的租房热度依然领先全国 成都排在第二位,不同城市的租房访问热度来看，2020年 上半年，一线城市中北京的租房热度依 然领先全国，二季度北京的租房访问热 度同比上涨11.8%。新一线城市中，作 为网红城市的成都租房热度不减，热度 仅低于北京，二季度成都租房访问热度 同比上涨1.0%；重庆、杭州、郑州等新 一线城市的租房热度排名也相对靠前。,2020年上半年重点城市租房访问热度,北上广深成重杭郑长西苏青沈合南天武东佛 京海州圳都庆州州沙安州岛阳肥京 津 汉 莞 山,租金：重点19城平均租金40.8元/月 同比下降1.3%,2020年上半年，重点19城的平均租金 在40.8元/月，同比下降1.3%。,新一线城市中杭州租金价格52.7 元/月，武汉、南京租金超过40元/月，其他城市的租金价格多在20-40 元/月之间。,2020年上半年重点城市租金均价（元/月）,0.0,20.0,40.0,60.0,80.0,100.0,北 上 广 深 杭 武 南 天 青 苏 东 成 佛 长 重 西 郑 合 沈 京 海 州 圳 州 汉 京 津 岛 州 莞 都 山 沙 庆 安 州 肥 阳,展望1：房地产是经济稳定的重要支柱，不变！,从今年两会报告中的表述来看，房住不炒的定位非常坚定，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展的调控 方向也保持不变。由于今年没有提出全年经济增速具体目标,强调引导各方面集中精力抓好 “六稳”、“六保”，并稳住经济基 本盘，而房地产本身的稳定对于经济稳定有着重要作用，因此房价稳定、地价稳定、预期稳定的重要性愈加 突出，只有房地产健康稳定发展才能有效落实经济整体稳定有序。预计今年房地产不会出现过度刺激政策， 稳定依然是重中之重。另一方面，稳健的货币政策会更为灵活适度，降准降息、再贷款等手段会推动企业便利获得贷款，并推动利 率持续下行。但对于房地产行业的金融控制依然会保持相对从紧态势，坚持房住不炒，严控资金非理性流入 房地产市场。,展望2：土地市场 热点恒热的格局，不变！,从上半年产生的高价地块来看，基本都是一二线核心城市的优质地块，而三四线城市以及部分一二线城市的偏远地 块流拍率依然不低，因此房企整体拿地的谨慎度在提升，拿地的价值判断逻辑更偏于保守。优质高价地块本身的抗 风险能力相对较强，虽然也存在未来去化风险，但相比之下风险相对可控，收益相对可期。这一趋势在下半年将延 续。为缓解疫情影响，各地纷纷对拿地政策进行适度调整，分期比例、付款时间以及保证金时限要求等放松，都在一定 程度上有助于房企缓解拿地的资金压力，这些政策下半年并不会全面取消；上半年二季度不少城市房地产市场的快速复苏给了房企更多的拿地信心，尤其是核心一二线城市的优质地块上的争 夺上，更是显得颇为激烈。各城市加快土地供应节奏，在下半年将会持续。上半年上海、北京等城市的土地出让速度已明显加快，下半年在供 应节奏提升的同时，优质地块的供应量也预计会有明显增长。,展望3：房企集中度不断提升的趋势，不变！,据统计， 2019全年约200家房企参与收并购。其中，百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例接近80%， 房地产行业集中度进一步提升。一方面中国城镇化率的上升速度已经放缓，推动商品房销量总体下滑的趋势明显，市场容量本身变小，而品牌房 企的规模却不断增大，留给中小房企的份额必须缩水；另一方面中小房企本身的融资能力不如大型房企，不但会 影响到拿地也会影响到开发进度来节奏。因此未来大趋势来看，中小房企将会数量不断减少，被并购情况逐步增多。最大的风险并不在于被并购，而是盲 目走规模化或多元化战略，往往会加速自身陷入困境。,展望4：房地产交易向线上化发展的态势，不变！,疫情期间，不少房企纷纷推出线上售楼处，即线上销售的方式，各大房地产平台也利用VR等技术快速推广线上立体化 展示的模式。对于找房者来说，通过线上售楼处可更全面了解项目的基础信息，甚至可以在线直接和置业顾问进行一 对一沟通，通过零接触的方式达到看房找房的目的。未来房地产交易线上化正在加速推进：通过在线化的方式帮助用户找房，本次疫情起到明显催化作用，加速了房地产行业线上化的进程。相比于以往，以VR 看房为技术核心加之移动终端的快速发展，提供了一定的软、硬件基础，线上的服务的产品也多样化，不少平台还嫁 接了包括语音讲房、置业顾问线上咨询等线上服务，可以说是线下看房流程各线上不断转化的一个过程。房地产线上化进程不可逆，虽然房地产交易本身受制于标的物非标重资的特点，完全线上化中短期内几乎难以实现， 但线下场景的线上化却是一个趋势，不但包括线上看房、找房、交流，还包括买房后的线上完成办理贷款、完成签约 后续流程等众多可被线上化的环节。线上完成房产交易闭环从短期来看难以实现，尤其作为重资非标的房产，线下的带看和依赖专业人员提供服务必不可 少，但线上化的过程可以不断提升用户的找房效率。,THANKS,