2019年一季度中国楼市研究报告.pptx

2019年一季度中国楼市研究报告,政策走向 9市场情况 已 未来展望 己,政策调控：两会坚持“房住不炒“ 促进房地产市场平稳健康发展,更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体 系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改 造，保障困难群体基本居住需求。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。,2019年政府工作报告,政策调控：因城施策进行时,2018年下半年开始，部分城市调整楼市调控政策，进 入2019，政策“微调”的城市数量逐渐增加，一城一 策、因城施策的楼市方针成为大趋势。,北京,2019年3月14日 除了户口所在地和其省会外，公积金异地提取范围放 宽至天津、河北,石家庄,2019年3月18日 全面放开城镇落户限制,大连,2019年1月23日 取消了参与积分落户的房屋办理落户后，3年内不得 抵押、转让的规定,天津,2019年1月10日 4宗宅地的租赁住宅部分改为可售,青岛,2019年1月3日 高新区取暂停公证摇号售房,济南,2019年3月20日 取消限价，限购政策依然施行,南京,2019年2月14日 积分落户新政发布，“2年内连续缴纳社保” 变为“累计缴纳社保不少于24个月”,常州,2019年2月11日 社保满1年 就业居住满5年可落户,西安,2019年2月13日 购房落户不再受社保年限和购房时 间、面积的限制,阜阳,2019年2月21日 2019年之后挂出的土地取消限价条款,2019年3月11日 购买首套房给予安家、契税补贴,芜湖,2019年3月6日 停止特价房销售,赣州,2019年1月11日 放宽引进人才落户的年龄限制,广州,2018年12月21日 非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1-12个月,珠海,海口,2019年1月4日 放宽人才落户的学历、年龄等条件,人才政策：抢人大战升级 城市从吸引人才到留住人才,2019年热点城市的抢人大 战持续升级，且有从一二 线城市向三四线城市扩展 的趋势。城市通过提供租 房、购房、生活等补贴、 开放落户等政策吸引人才 流入，但如何长远的留住 人才，也是需要这些城市 思考的问题。,信贷政策：多地房贷利率下调 但政策松动可能性不大,首套房个人房贷利率普遍执行基准利率上浮10%，二套房利率普遍执行基准利率上浮20%,北京,首套房个人房贷利率最低可执行基准利率九五折优惠,上海,首套房个人房贷利率最低为基准利率上浮5%，二套房个人房贷利率最低为基准利率上浮10%,深圳,2019年部分一二线城市的房贷利率下调，北京、上海、南昌等城市个人房贷利率松动，部分城市首套 个人房贷利率上浮幅度重回5%之内，二套改善型住房贷款利率也相应下调。,首套房个人房贷利率调整至上浮10%-15%,南昌,新房市场,20 19一 季 度,PROPERTY,REPORT,开发投资：全国房地产开发投资增速提高,2019年1-2月份，全国房地产开发 投资12090亿元，同比增长11.6%， 增速比2018年全年提高2.1个百分 点。其中，住宅投资8711亿元，增 长18.0%，增速提高4.6个百分点。 住宅投资占房地产开发投资的比重 为72.1%。,9.9,10.4,10.3,10.2,9.7,10.2,10.1,9.9,9.79.7,9.5,11.6,全国房地产开发投资增速,%14121086420,到位资金：全国房地产开发企业本年到位资金增速回落,1-2月份，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速 比2018年全年回落4.3个百分点。 其中，国内贷款4976亿元，下降0.5%；利用外资52亿元，增长3.3 倍；自筹资金7279亿元，下降1.5%；定金及预收款7366亿元，增 长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，增长6.5%。,4.8,3.1,2.1,5.1,4.6,6.4,6.9,7.8,7.7,7.6,6.4,2.1,全国房地产开发企业本年到位资金增速,%9876543210,土地市场：西部城市土地成交量领先,6005004003002001000,北 上 广 深 重 成 郑 天 西 青 昆 贵 武 石 南 大 兰 杭 长 宁 长 无 福 苏 京 海 州 圳 庆 都 州 津 安 岛 明 阳 汉 家 宁 连 州 州 春 波 沙 锡 州 州庄,合 沈 太 南 南 厦 哈 海 三肥 阳 原 昌 京 门 尔 口 亚滨,2019年一季度重点城市土地情况（万平方 米）,2019年一季度，一线城市中北京、上海土地成交量高于广州、深圳，二线城市中，重庆、成都等西部城市土地成交量领先各城。,80000700006000050000400003000020000100000,市场表现： 全国商品房待售面积降幅趋缓 去库存任务基本达成,2019年全国商品房待售面积持续下降，截止2019年2月商品房待售面积5.23亿平方米，处于新的的历史低位。但从单月库存去化量来看，2018年下半年开始库存去化速度减慢，降幅趋缓，去库存任务基本达成。,全国商品房待售面积走势（万平方米）,市场表现： 一线城市成交量同比上涨三成 成交均价稳中有升,160140120100806040200,北京,上海,广州,深圳,一线城市商品住宅月度成交面积（万平方米）,一线城市商品住宅月度成交均价（元/平方米）,70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000,北京,上海,广州,深圳,与去年同期相比，2019年一季度，一线城市的商品住宅成交量同比上涨约三成，北京的成交面积同比上涨超1倍。成交均价来看，深圳的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势，北上广价格出现波动，但同比去年仍在上涨。,用户行为：一季度购房者信心指数上扬,2018年11月开始，购房者信 心指数逐渐上扬，2019年2月 购房者信心指数为107.6，环 比上升5.0%，认为一二线城 市短期内房价稳定，未来还会 上涨的用户占比67.7%。,购房者信心指数,107.4,109.6,104.4,101.2,102.3,96.6,101.2,98.4,92.8,88.989.2,93.5,102.5,107.6,111.9,120110100908070605040,2019年1月受春节假期影响，用户对于 新房的找房需求较低，进入2、3月份， 找房需求出现明显上涨，用户的找房热 情上扬，市场热度回暖。,用户行为：春节后用户找房热度回升,2018年1月-2019年3月新房月度访问量,从不同城市级别的找房热度来看，2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显，而三四线城市找房热度持续上升，热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。,用户行为：三四线城市找房热度高于一二线城市,2018年1月-2019年3月不同城市级别找房热度环比趋势,80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%,一线城市二线城市 三四线城市,2019年一季度，一线城市及周边城 市的找房热度同比上扬，环北京及环 深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。,一季度找房热度上升较为明显的城市 保定廊坊、珠海及肇庆等城市，同比 涨幅超六成。,用户行为：一线城市及周边找房热度上涨,2019年一季度一线及周边城市用户找房热度,北京,天津,太原,石家庄,包头,唐山,保定,秦皇岛,廊坊,广州,深圳,佛山,惠州,东莞,珠海,中山,江门,肇庆,上海,苏州,杭州,宁波,无锡,南京,常州,绍兴,2019年一季度新一线城市中新房热门找房 城市为西安、重庆、武汉、成都，但与去 年相比仅武汉同比上涨，其余三城同比均 呈下行趋势。其他城市中，苏州、天津的找房热度同比 上涨超三成。,用户行为：西安等西部城市找房热度靠前 武汉找房热度进入前三,2019年一季度新一线15城新房用户找房热度,二手房市场,20 19一 季 度,PROPERTY,REPORT,市场表现：一季度二手房挂牌房源量同比去年略有下降,2018年1月-2019年3月全国二手房挂牌房源量月度走势,2019年一季度，全国二手房挂牌房 源量在2月份处于低位，3月开始逐 步走高；与去年同期相比，二手房挂牌房源 量同比有一定程度下降。,2019年一季度，全国二手房访问 量在1月份处于低位，而后逐月上 涨。同比去年，2月份二手房访问量同 比涨幅约四成。,2018年1月-2019年3月全国二手房访问量月度走势,市场表现：春节后二手房访问量逐月上涨,2019年一季度，一线城市中广州的二 手房挂牌价同比上涨约一成，上海二 手房挂牌价同比下跌；新一线城市中，南京的二手房挂牌价同比涨幅10.3%，而杭州的价格稳中有降。,市场表现：城市二手房挂牌价普遍稳中有升,2019年一季度城市二手房挂牌价情况（元/平方米）,数据来源：58安居客房产研究院 统计周期2019年1-3月,60238,49447,32723,53768,北京上海 广州 深圳,2840728172,22091,20382,18384,17481,17371,15324,13641,13166,12531,11859,11430,10591,9128,南京杭州天津 宁波 青岛 武汉 苏州 东莞 郑州 成都 西安 重庆 无锡 长沙 沈阳,43869,24867,20809,17429,15542,14761,14243,14201,13255,12370,12277,12192,12007,11844,11795,厦门福州 珠海 济南 石家 海口 绍兴 合肥 常州 南昌 昆明 大连 太原 兰州 南通,2019年一季度，上海的二手房找房 热度领先于一线各城，新一线城市 中，重庆、成都、西安等西部城市的 二手房找房热度居于前列。,用户行为：上海二手房热度领先一线 重庆等西部城市热度高,2019年一季度城市二手房找房热度,北上广深 京海州圳,重成西沈苏天武青南杭无宁郑长东 庆都安阳州津汉岛京州锡波州沙莞,2019年一季度，用户对于二手房的面积偏好集中于70-90（26.1%）、90-120（26.6%），与2018年相比变化不大；价格方面，总价在50-150万的房源受到的关注较多，占比约五成。,用户行为：二手房找房需求集中在70-120、50-150万房源,2019年一季度二手房用户找房面积偏好,2019年一季度二手房用户找房价格偏好,9.0%,14.8%,26.1%,26.6%,12.9%,3.3%5.0%,2.2%,50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-150平米150-200平米200-300平米300平米以上,29.0%,20.7%,12.2%,11.6%,4.8% 2.8%10.3%8.5%,50万以下50-100万100-150万,150-200万200-300万300-500万500-1000万1000万以上,自2018年11月开始，经纪人信心 指数开始缓慢回升，进入2019年 指数仍旧延续上升的态势，2月份 经纪人指数达到115.5，3月份经 纪人信心指数略有下行。,用户行为：经纪人信心指数延续回升态势,经纪人信心指数,114.7,115.8 115.8,115.4,115.8 116.2,112.4,105.3,102.9,102.3,105.1,105.0,110.8,115.5,113.4,130120110100908070605040,供应：2月租赁房源供应下行3月回暖 沪京深供应位居前三,从供应量来看，受春节假期影响，2019 年2月租赁房源供应量下降，3月份逐步 回升；,分城市看，上海、北京、深圳2019年一 季度租赁房源供应量位居前三，占比分 别是14.5%、11.9%、7.1%。,2019年1-3月全国租赁房源供应情况,1月,2月,3月,供应：一线城市中上海租赁房源供应量居首,从城市供应总量来看，上海租 赁房源供应量最大，约为北京 的1.2倍、深圳的2.0倍、广州 的3.9倍；分月份看，Q1租赁房源供应主 要集中在1月，2月、3月供应 量较少。,北京,上海,广州,深圳,1月,2月,3月,2019年1-3月一线城市租赁房源供应情况,供应：杭州、武汉租赁房源供应量领先二线城市,分城市看，杭州、武汉一季度租赁 房源市场供应量最大；,环比来看，重点二线城市整体供应 量较为平稳，武汉2月供应量下行。同比来看，苏州Q1租赁房源供应总 量呈增长态势，同比增加2.5%；厦 门、成都、青岛等城市供应量同比 下降。,2019年1-3月重点二线城市租赁房源供应情况,天津,杭州,武汉,重庆,苏州,厦门,青岛,成都西安1月2月3月,一线城市50平以下房源占比44.2% 远高于全国平均水平,从租赁房源供应面积段看，一线城 市单极化趋势明显，50平以下房源 占比高达44.2%，高出全国平均水 平11.4%；而70-90平房源占比仅 17.5%，排名次之；重点二线城市各区间房源供应占比 相对平衡，50平以下房源占比 29.6%，70-90平房源占比24.3%， 二者差值仅有5.3%。,0%,20%,40%,60%,80%,100%,重点二线城市,一线城市,全国,2019年一季度全国租赁房源供应面积段情况,供应：一线城市一房为主，占比39.7%；二线城市两房居多，占比38%,从全国来看，一房、两房房源为供 应绝对主力，占比合计超过70%；,对于一线城市，房源供应以满足刚需为主，一房房源供应占比39.7%，排名第一；两房、三房房 源供应占比分别是34.9%、21.3%；与一线城市不同，重点二线城市改 善型房源供应占比大大提升，两 房、三房房源占比合计64.4%，占 比高出一线城市8.1%。,0%,20%,40%,60%,80%,100%,重点二线城市,一线城市,全国,一房,两房,三房,四房,五房及以上,2019年一季度全国租赁房源供应户型情况,供应：一线城市5000元以上房源占比32.7%，重点二线城市仅6%,从全国来看，Q1租赁房源月租金多在2000元以下，合计占比44.5%，而18年Q1该价格段占比仅37.1%，占比提升 7.5%；一线城市供应房源主力价格段在5000-8000区间，占比高达20.5%，排名第一； 其次分别是1000-2000、2000-3000区间，占比分别是19.4%、18.3%；重点二线城市供应房源价格段多集中在3000元以下，合计占比75.7%；月租金5000元以上房源占比仅6%。,0%,20%,40%,60%,80%,100%,重点二线城市,一线城市,全国,2019年一季度全国租赁房源供应价格段情况,需求：全国Q1租房访问量同、环比增速均超25%，京沪蓉访问量居前三,从租赁房源访问量来看，2月虽有春节假期 影响，但今年Q1租赁需求依旧保持很高热 度，访问量同比增长25.1%，环比增长 29.8%；分城市看，北京、上海、成都Q1租赁访问 量位居全国前三，占比分别是5.2%、3.5%、3.5%。,18Q1,18Q2,18Q3,18Q4,19Q1,2018Q1-2019Q1全国租赁房源访问量情况,需求：一线城市租房需求强劲，四城Q1访问量同比涨幅均超40%,从访问量看，一线城市，北京排名首 位，约为上海的1.5倍、深圳的1.6倍、 广州的2.2倍；分月份看，四城Q1访问量均呈逐月递 增态势，其中，北京涨幅最为明显，2 月、3月环比分别增长76.2%、9.6%；与去年同期相比，四城Q1访问量同比 增速均超40%，其中，广州同比增长 62.2%，增速最快。,北京,深圳,上海1月,2月,广州3月,2019年1-3月一线城市租赁房源访问量情况,需求： 2月租房访问量大增，蓉渝汉Q1访问总量位居二线城市TOP3,2月受节后换工作等因素影响，各城访问 量环比增速普遍高于75%，其中杭州环比 增长102.5%；而3月环比增速均在20% 以内；从访问总量看，成都、重庆、武汉位居二 线城市TOP3，占全国访问总量比重分别 是3.5%、2.5%、2.3%；从访问量增速看，重点二线城市同比涨幅 均超40%，其中，增速最快城市TOP3是 苏州、杭州、厦门，同比涨幅分别是58.0%、55.4%、54.6%。,天津,杭州,南京,武汉,重庆,成都,西安,苏州,厦门,青岛,1月,2月,3月,2019年1-3月重点二线城市租赁房源访问量情况,租金：Q1全国平均月租金48.1元/月 部分城市租金下行,Q1全国平均月租金为48.1元/月，28城中，仅5城月租金超 过全国平均水平；从租金波动情况看，天津、北 京、广州租金涨幅较高；租金跌 幅最高的三城分别是哈尔滨、南 京、郑州，同比跌幅分别达-9.7%、-8.4%、-6.7%。,2019年一季度全国28城月租金走势及同比涨幅,200,40,60,80,100,北 深 上 广 杭 厦 天 南 宁 大 武 苏 成 哈 青 佛 东 西 济 重 郑 长 长 南 沈 合 无 石 京 圳 海 州 州 门 津 京 波 连 汉 州 都 尔 岛 山 莞 安 南 庆 州 沙 春 昌 阳 肥 锡 家,滨庄月租金（元/月）,同比涨幅（%）,0%,租金：仅8城租售比在2%以内，厦门租售比1.26%，全国最低,28城中，共15个城市租售比介于 2%-3%，仅有8城租售比在2%以 内，其中，厦门、深圳、南京租售 比最低，分别只有1.26%、1.59%、1.63%；东北城市租售比普遍较高，其中，哈尔滨甚至高达3.97%，约为厦门的3.2倍；从涨跌情况看，仅7城租售比同比 涨幅为正，其中，天津同比增长 17.1%，位居第一；哈尔滨、西 安、大连下跌最为明显，同比跌幅 分别达-21.7%、-20.7%、-18.2%。,20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%,0%,1%,2%,3%,4%,成佛长沈大长哈 都山沙阳连春尔滨,厦深南石上北广济杭青天合宁东苏武郑无南西重 门圳京家海京州南州岛津肥波 莞 州 汉 州 锡 昌 安 庆庄租售比同比涨幅（%）,2019年一季度全国28城租售比情况,展望1：“稳”仍然是今年房地产市场主基调,政策,用户,房价,两会再次提出坚持住房的居住属性，并强调“稳地价、稳房价、稳预期”，政策趋稳的大方向不变。,受季节因素影响，一季度用户找房热度上扬，但涨幅不及去年，购房者未来心态也将趋于平稳。,2019年1、2月商品住宅销售价格总体平稳，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住 宅销售价格下降；三线城市环比涨幅均回落。,展望2：不同级别城市差异性依然存在,0,10000,20000,30000,40000,0,500,1000,1500,2000,净增加PSL（亿元）PSL余额（亿元）一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面，但成交量同比2018将近一步减少。二线城市则呈现出地区性差异，热点城市降温还将在上半年持续，但降温已趋缓。三四线城市的分化将更为明显，受“去库存”接近尾声，棚改政策调整影响，部分城市的降温幅度或更为明显。,2017年1月-2019年3月PSL投放量及余额,展望3：小阳春之后是否楼市会快速升温？,从基本面来看，2019年并不具备大阳春的基础：其一，政策面上不允许，从国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳”，换言之楼市小幅 的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制。其二，市场面上难实现，一二线楼市的调控并未出大放松，尤其是限购需求的不放松导致了需求 难以在短期快速增加，三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状，也依然难以 支撑楼市的大阳春。其三，行业面难保证，2019年不少品牌房企都调低了业绩增速甚至是调低了业绩目标，拿地依 然谨慎，融资难度依然较高，预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018。,展望4：粤港澳大湾区成为房企关注焦点区域,大 产 展 口 团,6000500040003000200010000碧 中 中 保 招 龙 佳 福 深 万 合 融 越 敏 华 合 时 世 卓 金 阳 远 新 奥 华 雅 海 绿 美 泰 桂 国 海 利 商 光 兆 晟 业 科 生 创 秀 捷 润 景 代 茂 越 地 光 洋 力 园 发 居 伦 地 的 禾 园 恒 地 发 蛇 集 业 集 集 地 创 中 地 集 置 泰 中 房 集 集 城 集 地 集 股 乐 堡 控 置 集,团 团 产 展 国 产 团 地 富 国 地 团 团团 产 团 份股 业 团产,2018年房企在粤港澳大湾区土地货值情况,粤港澳大湾区发展规划纲要正式发布，大湾区也成为诸多房企重点关注的区域，碧桂园、恒大、保利、招商、 万科等知名房企也都在大湾区储备不少土地，未来在大湾区的发展有显著优势。,谢谢观看,