房贷集中度新政对房企销售影响几何？基于124家样本银行数据的定量测算.pdf

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 Table_Title 房贷集中度新政对房企销售影响几何？ 基于 124 家样本银行数据 的定量测算 Table_Title2 Table_Summary 房贷集中度新规出台，分档设置贷款上限 央行 、银保监会于 2020 年 12 月 31 日正式发布关于建立银 行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，建立银行 业金融机构房地产贷款集中度管理制度。重点包括以下几方面 内容： (1)对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限。 (2)对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调 整。 (3)对银行分档分类，各地方因地制宜设置管理要求。 (4) 租赁类贷款、资管新规过渡期内回表贷款不纳入管理范围。 多数样本银行达标，超标规模占比较低 对于个人住房贷款占比，第一档至第四档的占比要求为不超过 32.5%、 20.0%、 17.5%以及 12.5%。其中第一档超标银行 2 家， 为建设银行、邮政储蓄银行，分别超出 1.9pct、 1.1pct。第二 档超标银行 2 家，为招商银行、兴业银行，分别超出 4.7pct、 5.7pct。对于涉房贷款占比，第一档至第四档的占比要求为不 超过 40.0%、 27.5%、 22.5%以及 17.5%。其中第一档无超标银 行。第二档超标银行 5 家，为招商银行、浦发银行、兴业银 行、平安银行和渤海银行，分别超出 5.7pct、 0.4pct、 6.2pct、 1.8pct 和 5.0pct。总体来看， 124 家银行中个人住房 贷款超标的共 32 家，涉房贷款超标的有 43 家 ， 但超 标 银行主 要是贷款规模较小的第三档和第四档银行。第一档和第二档银 行超标数量较少， 其中 招商银行和兴业银行超出比例超过了 2pct,超出规模较大。 对公贷款冲击较小，个人住房贷款承压 我们根据 124 家样本 银行数据 ，对房贷集中度新规带来的压降 规模进行测算。 根据测算结果，涉房贷款 2021 年 需 压降 3453 亿元，占总涉房贷款规模的 0.7%； 其中 个人住房贷款 2021 年 需 压降 4898 亿元，占总个人住房贷款规模的 1.3%； 对公房地 产贷款 2021 年 需 压降 -1446 亿元，占总对公房地产贷款规模的 -1.3%。 即由于个人住房贷款压降规模较大，对冲了对公房地 产贷款的压降，房地产贷款集中度新规的出台，对于房企开发 贷的影响较小，甚至在某种程度上还提升了开发贷的额度。 个 人住房贷款相对而言压降规模较大，各档银行都存在压降压 力，会导致商品房销售受到一定 影响 。 住房贷款清偿值对冲压降，房产销售冲击有限 根据测算结果，房地产贷款集中度新规主要对个人住房贷款造 成影响，个人住房贷款与商品房销售关系较大。 在我们假设条 件下， 个人住房贷款平均清偿期限为 7 年时，新房 个人住房 贷 款压降规模和商品房销售金额压降规模为负，可视为个人住房 贷款压降的冲击完全可被个人住房贷款清偿值新增规模消化； 评级及分析师信息 Table_IndustryRank 行业评级： 推荐 Table_Pic 行业走势图 Table_Author 分析师：由子沛 邮箱： SAC NO： S1120519100005 联系电话： 研究助理：侯希得 邮箱： 联系电话： 研究助理：肖峰 邮箱： 联系电话： -18% -8% 3% 13% 23% 33% 2020/01 2020/04 2020/07 2020/10 2021/01 房地产 沪深 300 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2021年 01月 14日 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 19626187/21/20190228 16:59 个人住房贷款平均清偿期限为 10 年时，新房贷款压降规模分 别为 631/314/93 亿元，商品房销售金额 压降 规模分别为 3786/1886/557 亿元，销售金额同比增速分别下降 2.20pct/1.10pct/0.32pct；个人住房贷款平均清偿期限为 12 年时，新房贷款压降规模分别为 1091/774/553 亿元，商品房 销售金额压降规模分别为 6543/4643/3315 亿元，销售金额同 比增速分别下降 3.81pct/2.77pct/1.93pct。 投资建议 房地产贷款集中度 政策 的出台，依旧是在促进房地产行业健康 稳定发展的背景下推出，实际对房地产市场影响有限。同时， 涉房贷款的收紧，会导致信贷资源进一步向大中型房企集中， 大中型房企呈现强者恒强态势。当前，行业估值仍处低位，业 绩确定性强，股息高，值得重点关注。我们重点推荐业绩确定 性强的龙头房企万科 A、保利地产、金科股份、中南建设、阳 光城、招商蛇口、蓝光发展、华侨城 A 等。相关受益标的包括 融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产 等。此外，物管行业发展空间广阔，景气度持续向好，重点推 荐新大正、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服 务、南都物业等。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中 国奥园、中国金茂、保利物业、绿城服务等。 风险提示 房地产行业销售不及预期，房地产调控政策进一步收紧。 盈利预测与估值 Table_KeyCompany 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元 ) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 000002.SZ 万科 A 29.99 增持 3.35 3.86 4.45 5.08 9.0 7.8 6.7 5.9 600048.SH 保利地产 15.47 增持 2.34 2.58 3.11 3.67 6.6 6.0 5.0 4.2 000656.SZ 金科股份 7.15 买入 1.06 1.36 1.62 1.91 6.7 5.3 4.4 3.7 000961.SZ 中南建设 7.94 增持 1.10 1.91 2.39 2.76 7.2 4.2 3.3 2.9 000671.SZ 阳光城 6.27 增持 0.99 1.34 1.75 2.09 6.3 4.7 3.6 3.0 601155.SH 新城控股 35.61 增持 5.61 6.78 8.1 9.59 6.3 5.3 4.4 3.7 001979.SZ 招商蛇口 13.20 增持 2.03 2.41 2.84 3.2 6.5 5.5 4.6 4.1 600466.SH 蓝光发展 4.51 买入 1.14 1.7 2.13 2.43 4.0 2.7 2.1 1.9 600340.SH 华夏幸福 11.73 增持 3.73 4.89 6.09 7.41 3.1 2.4 1.9 1.6 002244.SZ 滨江集团 4.45 增持 0.52 0.7 0.88 1.08 8.6 6.4 5.1 4.1 0884.HK 旭辉控股集团 5.27 增持 0.82 0.95 1.14 1.36 6.4 5.5 4.6 3.9 6098.HK 碧桂园服务 50.89 买入 0.62 0.91 1.32 1.86 82.1 55.9 38.6 27.4 001914.SZ 招商积余 23.68 买入 0.27 0.58 0.8 1.1 87.7 40.8 29.6 21.5 1755.HK 新城悦服务 17.03 买入 0.34 0.49 0.77 1.16 50.1 34.8 22.1 14.7 1995.HK 永升生活服务 18.70 买入 0.15 0.23 0.36 0.55 124.7 81.3 51.9 34.0 2606.HK 蓝光嘉宝服务 29.72 增持 2.41 3.2 4.38 5.84 12.3 9.3 6.8 5.1 002968.SZ 新大正 54.12 买入 0.97 1.24 1.55 1.94 55.8 43.6 34.9 27.9 603506.SH 南都物业 21.10 买入 0.85 1.06 1.32 1.6 24.8 19.9 16.0 13.2 资料来源： Wind，华西证券研究所 备注：港股股价换算 1 港元 =0.8349 元 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 19626187/21/20190228 16:59 正文 目录 1. 房贷集中度新规出台，分档设置贷款上限 .4 2. 多数样本银行达标，超标规模占比较低 .5 3. 对公贷款冲击较小，个人住房贷款承压 . 10 4. 住房贷款清偿值对冲压降，房产销售冲击有限 . 18 5. 投资建议 . 22 6. 风险提示 . 22 图表 目录 图 1 2020上半年 124 家样本银行中个人住房超标银行数量及涉房贷款超标银行数量 .5 图 2 2020年上半年个人住房贷款超标规模及个人住房贷款占总个人贷款规模比例 .6 图 3 2020年上半年涉房贷款超标规模及涉房贷款占总涉房贷款规模比例 .6 图 4 2020上半年 124 家样本银行涉房贷款及个人住房贷款分档要求及现状（ 1/3） .7 图 5 2020上半年 124 家样本银行涉房贷款及个人住房贷款分档要求及现状（ 2/3） .8 图 6 2020上半年 124 家样本银行涉房贷款及个人住房贷款分档要求及现状（ 3/3） .9 图 7 涉房贷款压降规模、个人住房贷款压降规模、对公房地产贷款压降规模测算思路 . 11 图 8 线性压降假设下 2021 年涉房贷款压降规模及其占总涉房贷款规模比例 . 12 图 9 线性压降假设下 2021 年个人 住房贷款压降规模及其占总个人住房贷款规模比例 . 12 图 10 线性压降假设下 2021年对公房地产贷款压降规模及其占总对公房地产贷款规模比例 . 13 图 11 124家样本银行涉房贷款预计规模及增速 . 13 图 12 主要金融机构房地产贷款预计规模及增速 . 13 图 13 124家样 本银行个人住房贷款预计规模及增速 . 14 图 14 主要金融机构个人购房贷款预计规模及增速 . 14 图 15 124家样本银行对公房地产预计规模及增速 . 14 图 16 主要金融机构房产开发贷款预计规模及增速 . 14 图 17 线性压 降假设下 2021 年 124家样本银行对公房地产贷款和个人住房贷款预计规模、占比及压降规模 (1/3) 15 图 18 线性压降假设下 2021 年 124家样本银行对公房地产贷款和个人住房贷款预计规模、占比及压降规模 (2/3) 16 图 19 线性压降假设下 2021 年 124家样本银行对公房地产贷款和个人住房贷款预计规模、占比及压降规模 (3/3) 17 图 20 个人住房贷款压降对商品房销售的冲击测算思路 . 18 图 21 2020 年 1-11月部分城市新房及二手房销售金额占比（ %） . 19 图 22 2020 年 1-11月部分城市新房及二手房销售金额占比（ %） . 19 表 1 银行业金融机构分档及贷款上限 .4 表 2 线性压降假设下个人住房贷款压降对 2021 年商品房销售额的影响测算 . 21 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 19626187/21/20190228 16:59 1.房贷集中度新规出台，分档设置贷款上限 人民银行、银保监会于 2020 年 12 月 31 日正式发布关于建立银行业金融机构 房地产贷款集中度管理制度的通知，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制 度。重点包括以下几方面内容： 对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限。 房地产贷款集中度管理是指 银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比 例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例不得高于人民银行、银保 监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。 对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。 银行业金融机构 房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求 2%以内的业务调整过渡期为 2 年；超出 2%及以上的业务调整过渡期为 4 年。同时银行须制定业务调整过渡期内逐 步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。 对银行分档分类，各地方因地制宜设置管理要求。 人民银行副省级城市中心支 行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可结合经济金融发展水平等具体情况 和系统性金融风险特点，以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基 准，可在增减 2.5%的范围内进行调整。 租赁类贷款、资管新规过渡期内回表贷 款不纳入管理范围。 为支持大力发展住 房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。同时为配合资管新规 的实施，资管新规过渡期内（至 2021 年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。 表 1 银行业金融机构分档及贷款上限 档次 银行业金融机构分档类型 房地产贷款 占比上限 个人住房贷款占比上限 第一档：中资大型银行 中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行 40% 32.5% 第二档：中资中型银行 招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴 业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、 进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海 银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行 27.5% 20% 第三档：中资小型银行和 非县域农合机构 除第二档外的城市商业银行、民营银行、大中城市和 城区农合机构 22.5% 17.5% 第四档：县域农合机构 县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社 17.5% 12.5% 第五档：村镇银行 村镇银行 12.5% 7.5% 资料来源： 中国人民银行， 华西证券研究所 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 19626187/21/20190228 16:59 2.多数样本银行达标，超标规模占比较低 对于个人住房贷款占比，第一档至第四档的占比要求分别为不超过 32.5%、 20.0%、 17.5%以及 12.5%。其中第一档超标银行 2 家，为建设银行、邮政储蓄银行， 分别超出 1.9 pct、 1.1 pct。第二档超标银行 2 家，为招商银行、兴业银行，分别 超出 4.7 pct、 5.7 pct。第三档超标银行 20 家，第四档超标银行 8 家。 从个人住房 贷款超标 银行数量 及超标 贷款 规模来看，一二档银行超标 贷款 规模大但 数量 占比 低，低档银行超标 贷款 规模小但 数量 占比高。 其中 124 家样本银行中，第一档银 行、第二档银行、第三档银行、第四档银行超标规模分别为 3680 亿元、 4463 亿元、 1484 亿元和 288 亿元，个人住房贷款超标规模占该档银行总个人贷款规模比例分别 为 1.6%、 7.2%、 8.1%和 23.8%。 对于涉房贷款占比，第一档至第四档的占比要求分别为不超过 40.0%、 27.5%、 22.5%以及 17.5%。其中第一档无超标银行。第二档超标银行 5 家，为招商银行、浦 发银行、兴业银行、平安银行和渤海银行，分别超出 5.7pct、 0.4pct、 6.2pct、 1.8pct 和 5.0pct。第三档超标 银行 32 家，第四档超标银行 6 家。 从涉房贷款超标 银行数量 及超标 贷款 规模来看，一档银行均 未 超标，二档银行超标 贷款 规模大但 数 量 占比低，低档银行超标 贷款 规模小但 数量 占比高。 其中 124 家样本银行中，第二 档银行、第三档银行、第四档银行超标规模分别为 6191 亿元、 3429 亿元和 245 亿 元，涉房贷款超标规模占该档银行总 涉房 贷款规模比例分别为 6.6%、 11.1%和 16.4%。 总体来看， 124 家银行中个人住房贷款超标的 银行 共 32 家，涉房贷款超标的 银 行 有 43 家。但超 标 银行主要是贷款规模较小的第三档 银行 和第四档银行。 第一档银 行和第二档银行超标数量较少，主要是招商银行和兴业银行超出 监管 比例 限制 超过 了 2pct,超出规模较大。 图 1 2020 上半年 124 家样本银行中 个人住房超标银行数量及涉房贷款超标银行数量 资料来源： Wind，华西证券研究所 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 19626187/21/20190228 16:59 图 2 2020 年上半年个人住房贷款超标规模及个人住房贷款占总个人贷款规模比例 资料来源： Wind，华西证券研究所 图 3 2020 年上半年涉房贷款超标规模及涉房贷款占总涉房贷款规模比例 资料来源： Wind，华西证券研究所 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 7 19626187/21/20190228 16:59 图 4 2020 上半年 124 家样本银行涉房贷款及个人住房贷款分档要求及现状（ 1/3） 资料来源： 公司公告， Wind，华西证券研究所 备注：若 2020H1 没有相关贷款金额额数据，则按 2019 年该项贷款总额 *（ 1+2019 年该项贷款总额增速） (1/2)来估计贷款总额，且 银行分档为参考结果，可能会和监管划分口径有差异 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 8 19626187/21/20190228 16:59 图 5 2020 上半年 124 家样本银行涉房贷款及个人住房贷款分档要求及现状（ 2/3） 资料来源： 公司公告， Wind，华西证券研究所 备注：若 2020H1 没有相关贷款金额额数据，则按 2019 年该项贷款总额 *（ 1+2019 年该项贷款总额增速） (1/2)来估计贷款总额，且 银行分档为参考结果，可能会和监管划分口径有差异 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 9 19626187/21/20190228 16:59 图 6 2020 上半年 124 家样本银行涉房贷款及个人住房贷款分档要求及现状（ 3/3） 资料来源： 公司公告， Wind，华西证券研究所 备注：若 2020H1 没有相关贷款金额额数据，则按 2019 年该项贷款总额 *（ 1+2019 年该项贷款总额增速） (1/2)来估计贷款总额，且 银行分档为参考结果，可能会和监管划分口径有差异 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 10 19626187/21/20190228 16:59 3.对公贷款冲击较小，个人住房贷款承压 我们根据 124 家样本 银行 数据 ，对房 地产贷款 集中度新规带来的压降规模进行测 算。首先进行了如下假设： 假设 1： 2020 全年贷款总额为 2020 年上半年贷款余额 X（ 1+2020H1 贷款总额环 比增速）， 2021 年全年贷款总额为 2020 年预计贷款总额 X（ 1+2020 年贷款总额预计 增速）。 假设 2： 2020 年末对公房地产业贷款和个人住房贷款 占总贷款的 比例 与 2020H1 对公房地产业贷款和个人住房贷款占总贷款的比例 保持 一致 。 假设 3： 个人住房贷款占比和涉房贷款占比 超限银行将会在规定时间内线性压降 该项贷款规模。 假设 4：若（ 1）仅 涉房贷款 总额超限，按对公房地产贷款和个人住房贷款的 占 比 压降 对公房地产贷款和个人住房贷款 ；（ 2）如果个人住房贷款超限，则个人住房 贷款压降值为个人住房贷款线性压降值和 涉房贷款 总额超限要求的个人住房贷款线性 压降值中的较大值，对公房地产贷款压降值为涉房贷款总额压降值减去个人住房贷款 压降值。 假设 5：未超限银行对公房地产贷款和个人住房贷款 占总贷款的 比例保持不变。 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 11 19626187/21/20190228 16:59 图 7 涉房贷款压降规模、个人住房贷款压降规模、对公房地产贷款压降规模测算思路 资料来源： 华西证券研究所 根据以上假设 ,我们对 2021 年房地产贷款集中度新规带来的压降影响进行测算。 根据测算结果，涉房贷款 2021 年 需 压降 3453 亿元，占总涉房贷款规模的 0.7%，其中第一档银行、第二档银行、第三档银行和第四档银行涉房贷款 需 压降规模 分别为 0/2160/1215/78 亿 元 ， 占 各 档 银 行 涉 房 贷 款 总 规 模 的 0.0%/1.9%/3.1%/4.3%。 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 12 19626187/21/20190228 16:59 图 8 线性压降假设下 2021 年涉房贷款压降规模及其占总涉房贷款规模比例 资料来源： Wind，华西证券研究所 根据测算结果，个人住房贷款 2021 年 需 压降 4898 亿元，占总个人住房贷款规模 的 1.3%，其中第一档银行、第二档银行、第三档银行和第四档银行个人住房贷款 需 压降规模分别为 2222/1738/840/98 亿元，占各档银行个人住房贷款总规模的 0.8%/2.3%/3.6%/6.8%。 个人住房贷款相对而言， 需 压降规模较大， 各档银行都存在 压降压力 ，个人住房贷款的压降会导致商品房销售受到一定 影响 。 图 9 线性压降假设下 2021 年个人住房贷款压降规模及其占总个人住房贷款规模比例 资料来源： Wind，华西证券研究所 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 13 19626187/21/20190228 16:59 根据测算结果，对公房地产贷款 2021 年 需 压降 -1446 亿元，占总对公房地产贷 款规模的 -1.3%，其中第一档银行、第二档银行、第三档银行和第四档银行对公房地 产贷款 需 压降规模分别为 -2222/422/375/-20 亿元，占各档银行对公房地产贷款总规 模的 -4.4%/1.1%/2.3%/-5.4%，此处 负值的含义是开发贷不仅无需压降，额度上限还 可以得到一定的提升 。 即 由于个人住房贷款 压降规模较大 ，对冲了对公房地产贷款 的压降，房 地产贷款 集中度新规的出台，对于房企开发贷的 影响 较 小 ，甚至在某种 程度上还提升了开发贷的额度 。 图 10 线性压降假设下 2021 年对公房地产贷款压降规模及其占总对公房地产贷款规模比例 资料来源： Wind，华西证券研究所 根据测算结果，压降后 124 家样本银行 2021 年涉房贷款合计余额为 476991 亿 元，同比增长 11.36%，较未压降时增速下降了 0.81pct;等比例外推至全国， 2021 年 全国房地产贷款预计余额 576386 亿元，同比增长 13.93%，较压降前 预计 增速下滑 0.82pct。 图 11 124 家样本银行 涉房 贷款预计规模及增速 图 12 主要金融机构房地产贷款预计规模及增速 资料来源： 公司公告， Wind，华西证券研究所 资料来源： Wind，华西证券研究所 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 14 19626187/21/20190228 16:59 根据测算结果，压降后 124 家样本银行 2021 年个人住房贷款合计余额为 369673 亿元，同比增长 10.28%，较未压降时增速下降了 1.46pct;等比例外推至全国， 2021 年全国个人购房贷款预计余额 401350 亿元，同比增长 15.25%，较压降前 预计 增速下 滑 1.53pct。 房地产贷款新规对个人住房贷款带来的压力较大，根据我们的样本数 据， 2017 年到 2020H1 个人住房贷款占总贷款的比例分别为 23.4%、 24.3%、 25.0%、 24.8%，整体呈逐步上升趋势，因此个人住房贷款比例保持不变的情况下，个人住房 贷款增速也会有所下降。 图 13 124 家样本银行个人住房贷款预计规模及增速 图 14 主要金融机构个人购房贷款预计规模及增速 资料来源： 公司公告， Wind，华西证券研究所 资料来源： Wind，华西证券研究所 根据测算结果，压降后 124 家样本银行 2021 年对公房地产贷款合计余额为 107317 亿元，同比增长 15.24%，较未压降时增速上升了 1.55pct;等比例外推至全 国， 2021 年全国房产开发贷款预计余额 142199 亿元，同比增长 14.37%，较压降前增 速上升 1.54pct。 由于个人住房贷款压降的对冲， 房产开发贷款收到冲击十分有限 ， 甚至若使用提升的开发贷额度，房产开发贷款增速会有所上升 。 图 15 124 家样本银行对公房地产预计规模及增速 图 16 主要金融机构房产开发贷款预计规模及增速 资料来源： 公司公告， Wind，华西证券研究所 资料来源： Wind，华西证券研究所 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 15 19626187/21/20190228 16:59 图 17 线性压降假设下 2021 年 124 家样本银行对公房地产贷款和个人住房贷款预计规模、占比及压降规模 (1/3) 资料来源： 公司公告， Wind，华西证券研究所 备注：银行分档为参考结果，可能会和监管划分口径有差异 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 16 19626187/21/20190228 16:59 图 18 线性压降假设下 2021 年 124 家样本银行对公房地产贷款和个人住房贷款预计规模、占比及压降规模 (2/3) 资料来源： 公司公告， Wind，华西证券研究所 备注：银行分档为参考结果，可能会和监管划分口径有差异 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 17 19626187/21/20190228 16:59 图 19 线性压降假设下 2021 年 124 家样本银行对公房地产贷款和个人住房贷款预计规模、占比及压降规模 (3/3) 资料来源： 公司公告， Wind，华西证券研究所 备注：银行分档为参考结果，可能会和监管划分口径有差异 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 18 19626187/21/20190228 16:59 4.住房贷款清偿值对冲压降，房产销售冲击有限 根据测算结果，房地产贷款集中度新规主要对个人住房贷款造成影响，个人住房 贷款与商品房销售关系较大，本章详细测算了个人住房贷款压降对 商品房 销售带来的 冲击影响。 个人住房贷款压降对销售冲击的测算，可分为以下 四 个步骤： （ 1） 假设个人住房贷款平均年限， 由 T-2 年个人住房贷款余额除以个人住房 贷款平均清偿年限，得到 T-1 年个人住房贷款清偿规模；由 T 年个人住 房贷款清偿规模减去 T-1 年个人住房贷款清偿规模，可得个人住房贷款 清偿值新增规模； （ 2） 将个人住房贷款清偿值新增规模与个人住房贷款累计值 压降 规模相加， 可得个人住房贷款 压降 规模； （ 3） 将个人住房贷款 压降 规模与新房个人住房贷款占比相乘，可得新房个人 住房贷款 压降 规模； （ 4） 将新房个人住房贷款 压降 规模与新房个人住房贷款拉动系数相乘，得到 商品房销售 可能受影响的 规模。 图 20 个人住房贷款压降对 商品房 销售的冲击测算思路 资料来源： 华西证券研究所 根据 2020 年 1-11 月部分城市新房及二手房销售金额占比统计结果，一线城市以 二手房销售为主， 新房占比约 30-40%； 二线城市中新房 占比略高于二手房，新房占 比约 50-70%；三四线城市以新房销售为主，占比通常在 70%以上。 根据部分样本城市 数据，等比例外推至全国，可假定 全国 新房销售金额占比约为 58%。 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 19 19626187/21/20190228 16:59 图 21 2020 年 1-11 月部分城市新房及二手房销售金额占比（ %） 资料来源： 中国指数研究院，华西证券研究所 根据统计结果，由商品房销售额除以房地产开发资金来源中的个人按揭贷款 可得 到 新房个人住房贷款对整体销售额的拉动系数。 2016 年至 2020 年 1-11 月 的新房个 人住房贷款 拉动系数分别为 4.82/5.59/6.34/5.85/5.52，由此可假定新房个人住房 贷款拉动系数为 6.0。 图 22 2020 年 1-11 月部分城市新房及二手房销售金额占比（ %） 资料来源： 统计局，华西证券研究所 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 20 19626187/21/20190228 16:59 根据房地产贷款集中度新规规定， 考虑到可结合经济金融发展水平等具体情况和 系统性金融风险特点，三四五档银行占比可在增减 2.5%的范围内进行调整，调整系 数分别为 -2.50%、 0%、 2.50%。 （ 1） 在线性压降假设下，经上述调整后，全国个人住房贷款合计减少规模分别 为 5842/5296/4915 亿元 ; （ 2） 假设个人住房贷款平均清偿期限分别为 7、 10、 12 年，可得贷款清偿抵消 量分别为 6792/4754/3962 亿元； （ 3） 在三种调整系数下，个人住房贷款平均清偿期限为 7 年时，抵扣后个人住 房贷款压降规模为负，说明该政策无影响；个人住房贷款平均清偿 期限为 10 年时， 抵扣后个人住房贷款压降规模分别为 1088/542/160 亿元；个人住房贷款平均清偿期 限为 12 年时，抵扣后个人住房贷款压降规模分别为 1880/1334/953 亿元 。 （ 4） 在新房及二手房销售金额占比约为 58%，新房个人住房贷款拉动系数约为 6 的条件下，个人住房贷款平均清偿期限为 7 年时，新房贷款压降规模和商品房销售金 额压降规模为负， 可视为个人住房贷款压降的冲击完全可被个人住房贷款清偿值新增 规模消化 ；个人住房贷款平均清偿期限为 10 年时，新房贷款压降规模分别为 631/314/93 亿元，商品房销售金额压 降规模分别为 3786/1886/557 亿元，销售金额 同比增速分别 下降 2.20pct/1.10pct/0.32pct；个人住房贷款平均清偿期限为 12 年 时，新房贷款压降规模分别为 1091/774/553 亿元，商品房销售金额压降规模分别为 6543/4643/3315 亿元，销售金额同比 增速 分别 下降 3.81pct/2.77pct/1.93pct。 由此可见，在最悲观的假设下，即个人住房贷款平均清偿期限为 12 年，三四档 银行个人住房贷款和涉房贷款占比限制规模下降 2.50%的情况下，对 2021 年商品房 的 销售金额 增速拖累 3.81pct。 中性假设下，即个人住房贷款平均清偿期限为 10 年，三四档银行个人住房贷款和涉房贷款占比限制规模保持不变的情况下，对 2021 年商品房的 销售金额 增速拖累 1.10pct,整体影响可控。 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 21 19626187/21/20190228 16:59 表 2 线性压降假设下个人住房贷款压降对 2021 年商品房销售额的影响测算 三四五档银行占比要求调整 系数 -2.50% 0.00% 2.50% 全国个人住房贷款合计减少 规模（亿元） 个人住房贷款平均 清偿期限（年） 5842 5296 4915 贷款清偿抵消量（亿元） 7 6792 6792 6792 10 4754 4754 4754 12 3962 3962 3962 抵扣后个人住房贷款压降规 模（亿元） 7 -950 -1496 -1877 10 1088 542 160 12 1880 1334 953 新房贷款压降规模（亿元） 7 -551 -868 -1089 10 631 314 93 12 1091 774 553 商品房销售金额压降规模 7 -3305 -5205 -6533 10 3786 1886 557 12 6543 4643 3315 销售金额同比增速变化 （ %） 7 1.92% 3.03% 3.81% 10 -2.20% -1.10% -0.32% 12 -3.81% -2.70% -1.93% 资料来源：华西证券研究所 备注：假设新房个人住房贷款占比为 58%， 新房个人住房贷款拉动系数为 6 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 22 19626187/21/20190228 16:59 5.投资建议 房地产贷款集中度 政策 的出台，依旧是在促进房地产行业健康稳定发展的背景下 推出，实际对房地产市场影响有限。同时，涉房贷款的收紧，会导致信贷资源进一步 向大中型房企集中，大中型房企呈现强者恒强态势。当前，行业估值仍处低位，业绩 确定性强，股息高，值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科 A、 保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华侨城 A 等。相关 受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产等。此外， 物管行业发展空间广阔，景气度持续向好，重点推荐新大正、招商积余、碧桂园服 务、永升生活服务、新 城悦服务、南都物业等。相关受益标的包括融创中国、龙湖集 团、中国奥园、中国金茂、保利物业、绿城服务等。 6.风险提示 房地产行业 销售不及预期，房地产调控政策 进一步 收紧。 证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 23 19626187/21/20190228 16:59 Table_AuthorInfo 分析师与研究助理简介 由子沛：华西证券房地产行业首席分析师，同济大学及美国西北大学联合培养土木工程专业博 士，获得三项国家发明专利，擅长房地产行业政策研究与数据分析，曾就职于民生证券研究院任 房地产行业首席分析师；中国财富网“社区金融高峰论坛”特邀嘉宾，证券时报第二届中国证券 分析师“金翼奖”房地产行业第三名，第八届 Wind“ 金牌分析师 ” 房地产行业第一名。 侯希得：悉尼大学硕士学位，曾就职于民生证券， 2019年加入华西证券任房地产行业分析师。 肖峰：同济大学土木工程专业学士，上海财经大学金融硕士， 2020年加入华西证券任房地产行业 助 理 分析师。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采 用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、 公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准 投资评级 说明 以报告发布日后的 6个 月内公司股价相对上证 指数的涨跌幅为基准 。 买入 分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过 15% 增持 分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在 5% 15%之间 中性 分析师预测在此期间股价相对上证指数在 -5% 5%之间 减持 分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数 5% 15%之间 卖出 分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过 15% 行业评级标准 以报告发布日后的 6个 月内行业指数的涨跌幅 为基准。 推荐 分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或超过 10% 中性 分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在 -10% 10%之间 回避 分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过