2020年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告.pdf

代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 让置业体验更美好 Professional Sincere 物生谓之化，物极谓之 变 2020 年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告 2 前言 “物生谓之化，物极谓之变” （摘自 黄帝内经 ），是说万物生长的规律就是不断变化， 发展到极致将迎来改变，这句话很 好地诠释 了中国楼市二十多年的发展进程。 98年房改后，中国楼市经历“黄金十年” 的蓬勃发展、极大地推动了中国经济增长。 08年经济危机后，先后经历三轮市场周期，房地产对实体经济的挤出成为社会关注的焦点。十九 大定调“房住不炒 ” ，房地产业迎 来 前所未有的制度监管，值此“十四五”开局之际，我们再度审视近年来的宏观 环境变化及 楼市 政策脉络， 深刻意识到楼市即将进 入新的发展阶段 。 面临不断变化的国内外经济形势，“十四五” 明确构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。 然 而外需难以 成为新的增长点 、内需中的消费 也无法快速提振，未来在双循环发展格局下，将走向“房产”、“基建”双驱动的发展 模式 ，房地产定位将重新塑造、楼市进入新的发展阶段。“ 物极谓之变” 深刻阐述了当前楼市面临的转折。 十四五规划和 2035 远景目标的建议 中明确提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”、“促进住房消费健康发展”，“十四五”期间将强化房 地产合理的经济地位，相关的政策措施也将围绕房地产合理的经济地位进行安排、确保房地产业 “不越位”！ 新起点、新征程，“十四五”期间房地产业依然大有可为。当住房回归消费属性、房地产同实体经济均衡发展之时，我们建议 房企未来主要把握两大核心投资逻辑，一是把握以人为核心的新型城镇化发展机会、二是把握跟随产业发展路径的市场机会。短期 依然关注货币 周期下的投资窗口，合理分配投资比例、调整货值结构，既要做好长远战略、也要落地实施拿好每一块地。 C ONTENTS 目录 3 02 2020十三五收官年楼市市场特征 01 十四五新 发展格局下 的楼市新定位 03 十四五 期间楼市总体趋势及机会 04 对房企的投资 建议 十四五新发展格局下的楼市新定位 4 第 一 章 5 01 十四五确立双循环 相互促进的新发展格局 02 十四五 期间强化房地产合理的经济地位 中国确立“双循环相互促进”的中长期发展格局 6 “构建 以 国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展 格局 ”写入 十四五规划和 2035远景目标的建议 ， 实际上是明确未来“ 消费、投资 、净出口 ”三架马车在经济当中的中长期定位 2020.5.14 2020.7.30 中共中央政治局 常务委员会会议 中共中央政治局会议 2020.10.29 十九届中央委员会 第五次全体会议 首次提出“双循环” 深化 供给侧结构性改 革，充分发挥我国超 大规模市场优势和内 需潜力， 构建国内国 际双循环相互促进的 新发展 格局 强调“内循环”为主体 遇到 的很多问题是中长 期的，必须从持久战的 角度加以认识， 加快形 成以国内大循环为主体、 国内国际双循环相互促 进的新发展格局 写入“国民经济和社会发 展第十四个五年规划和二 三五年远景目标的建议 ” 统筹发展和安全，加快建 设现代化经济体系， 加快 构建以国内大循环为主体、 国内国际双循环相互促进 的新发展 格局 内循环 外循环 内 循环以 消费 和 投资 为抓手 外循环以 净 出口 为抓手 “ 双循环 ” 格局实际上是明确“消费、投资、 净 出口”三驾马车的中长期定位 注： 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议 在本报告中简称 十四五规划和 2035远景目标的建议 外循环：进出口短期难以成为经济增长点 7 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 20 17 Q1 20 17 Q2 20 17 Q3 20 17 Q4 20 18 Q1 20 18 Q2 20 18 Q3 20 18 Q4 20 19 Q1 20 19 Q2 20 19 Q3 20 19 Q4 20 20 Q1 20 20 Q2 20 20 Q3 美国 日本 韩国 德国 法国 英国 2017-2020年 3季度主要发达国家实际 GDP分季度同比增速 % 受疫情影响， 主要发达国家 GDP负增长 短期 ：入世后中国进出口贸易增长与外部环境变化密切相关，每当外需疲软时，中国进出口金额增速放缓乃至 金额 下 降。短期来看，受新冠疫情影响，全球主要经济体 GDP负增长，外需疲软势必影响中国进出口贸易金额的增长 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 年 1- 11 月 出口金额同比 进口金额同比 入世后，中国进出口 贸易金额高速增长 08年经济危 机后，外需 疲软，进出 口骤降 欧债危机蔓延期间，外需疲 软，进出口增 长受阻 中美贸易摩 擦叠加疫情 影响，进出 口增长乏力 2001-2020年中国进出口金额同比增速（美元计价） 数据来源：统计局， wind 外循环：中期面临热钱流入 以及 货币 升值 压力 8 中期 ：从美元大周期角度看， 2021年起美元指数进入周期性弱势阶段 ， 全球资本流入高投资汇报国家，中国将面临新 一轮热钱 流入 。另一方面 ， 811汇改后美元兑人民币汇率与美元指数（代表美元强弱）趋同，未来弱美元 阶段热钱流入 推动人民币 面临升值压力，不利于中国出口增长 而 提高进口产品性价比 ，同时打击 面向 内需外需的 生产及制造企业 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 0 20 40 60 80 100 120 20 10 /1 20 10 /8 20 11 /3 20 11 /1 0 20 12 /5 20 12 /12 20 13 /7 20 14 /2 20 14 /9 20 15 /4 20 15 /1 1 20 16 /6 20 17 /1 20 17 /8 20 18 /3 20 18 /1 0 20 19 /5 20 19 /1 2 20 20 /7 美元指数 中国外汇储备 2010-2020年美元指数与中国外汇储备 亿美元 美国退出量化宽 松、进入加息周 期，中国外汇储 备持续流出 2019年起 美联储连 续降息， 疫情后大 规模量化 宽松造成 美元走 弱，中国 面临境外 热钱流入 数据来源：统计局， wind 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 0 20 40 60 80 100 120 20 05 /1 20 05 /1 0 20 06 /7 20 07 /4 20 08 /1 20 08 /1 0 20 09 /7 20 10 /4 20 11 /1 20 11 /1 0 20 12 /7 20 13 /4 20 14 /1 20 14 /1 0 20 15 /7 20 16 /4 20 17 /1 20 17 /1 0 20 18 /7 20 19 /4 20 20 /1 20 20 /1 0 美元指数 美元兑人民币汇率 2005-2020年美元指数与汇率 美元指数 汇率 2005年 721汇改至 2015年 811汇改 两 次汇改期间，人民币汇率持续升值 811汇改后结束单边升值 汇率与美元指数走势趋同 美元走强则人民币贬值 美元走弱则人民币升值 疫情起人民 币持续升值 外循环：长期逐渐丧失人口红利及低成本优势 9 中国及部分东南亚国家城市的月均税后收入 长期 ：中国劳动力人口数量及低成本优势面临长期走弱的趋势，如果不能实现产业升级，仍以出口劳动密集型或低附加 值的产品为主，那么将陷入拉美式 的 “中等收入陷阱”。在 十四五规划和 2035远景目标的建议 中明确将 “创新” 放在现代化建设全局中的核心地位，把“科技自立自强”作为国家发展的战略支撑 国家 城市 月均税收收入 /美元 中国 上海 1,523.22 中国 北京 1,430.77 中国 深圳 1,290.30 中国 广州 1,166.32 中国 苏州 1,104.66 中国 南京 1,035.04 印度 孟买 639.44 印度 德里 463.48 印度 班加罗尔 755.49 印度 加尔各答 388.48 越南 胡志明 463.7 越南 河内 447.33 泰国 曼谷 714.23 泰国 清迈 607.02 印度尼西亚 雅加达 452 印度尼西亚 万隆 314.7 数据来源： 50 55 60 65 70 75 80 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 110,000 120,000 130,000 140,000 150,000 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 总人口 /万人 总人口 :15-64岁 /万人 15-64岁占总人口比例 2010年劳动 人口占比峰值 2013年劳动 人口数量峰值 万人 % 1990至 2035年全国人口及劳动人口预测 数据来源：统计局，同策研究院预测 内循环：消费依赖就业，难以快速提振 10 从居民家庭的收入结构看，工薪收入占绝大份额比例 。从收入分配角度看，中国国民净人均收入与人均 GDP的比值远 低于欧美及东亚的发达国家，体现了在国民生产者总值分配中外资、政府等部门拿走较大比重，不利于居民消费增长。 在内循环体系中，稳定消费需求的基础是稳定居民就业、同时增加居民收入，是长期持续性发力的落脚点而非短期刺激 的抓手 2018年不同国家国民净人均收入与人均 GDP比值 11.4% 10.4% 17.9%60.4% 人均年经营净收入 人均年财产性收入 人均年转移性收入 人均年工薪收入 2019年中国城镇居民家庭人均年可支配收入结构 数据来源：统计局， wind 0.72 0.74 0.76 0.78 0.8 0.82 0.84 0.86 0.88 印度 美国 德国 法国 英国 日本 韩国 中国 数据来源：世界银行 内循环：扭转居民贷款消费结构需稳步进行 11 社零增速的持续放缓，同样源于中国家庭部门的消费结构固化， 2010至 2020年 ，个人住房贷款余额占家庭部门贷款余 额的比例稳定在 50%以上，中长期住房贷款对中短期的社会消费品零售形成挤出，且短时间内无法 逆转 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 20 10 /2 20 10 /6 20 10 /1 0 20 11 /2 20 11 /6 20 11 /1 0 20 12 /2 20 12 /6 20 12 /1 0 20 13 /2 20 13 /6 20 13 /10 20 14 /2 20 14 /6 20 14 /1 0 20 15 /2 20 15 /6 20 15 /1 0 20 16 /2 20 16 /6 20 16 /1 0 20 17 /2 20 17 /6 20 17 /1 0 20 18 /2 20 18 /6 20 18 /1 0 20 19 /2 20 19 /6 20 19 /1 0 20 20 /2 20 20 /6 20 20 /1 0 社会消费品零售总额 累计同比 万亿 % 2010-2020年 11月社会消费品零售总额及累计同比 0 10 20 30 40 50 60 0 10 20 30 40 50 60 70 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 9月 个人住房贷款余额 本外币住户贷款余额 个人住房贷款 /住户贷款 万亿 % 2010-2020年个人住房贷款余额及占住户部门贷款余额比例 数据来源：统计局， wind 内循环：投资是应对经济短期波动的主要手段 12 从中国政府部门杠杆率走势看，历次面临较大经济下行压力的时点，都伴随着政府部门加大逆周期调节力度（投资）、 提升政府部门杠杆率推动经济增长。从投资结构来看 ，十四五继续 投资 发力传统制造业可能 面临 内新 一轮产能过剩 。房 地产 相关税收及土地出让金能为基建投资提供资金来源，协调好两者的关系是下一 阶段建设内循环体系的 重要组成部分 数据来源： wind 注：我国政府部门杠杆率变动使用国家资产负债表研究中心数据， 不同国家政府部门杠杆率对比采用国际清算银行数据以方便统一对比口径。 因而呈现出数据差异 0 10 20 30 40 50 19 96 Q1 19 97 Q1 19 98 Q1 19 99 Q1 20 00 Q1 20 01 Q1 20 02 Q1 20 03 Q1 20 04 Q1 20 05 Q1 20 06 Q1 20 07 Q1 20 08 Q1 20 09 Q1 20 10 Q1 20 11 Q1 20 12 Q1 20 13 Q1 20 14 Q1 20 15 Q1 20 16 Q1 20 17 Q1 20 18 Q1 20 19 Q1 20 20 Q1 我国政府部门杠杆率变动情况 98亚 洲金 融危 机 08全 球金 融危 机 14年 经济 下滑 明显 贸易 战影 响下 经济 下行 % 0 50 100 150 200 250 日本 美国 法国 英国 印度 德国 中国 泰国 2020年 6月不同国家政府 部门杠杆率% 2019年固定资产投资组成结构情况 基础设施投 资 33% 制造业投资 40% 房地产投资 24% 其他投资 3% 内循环 ：未来投资走向“房产”、“基建”双驱动模式 13 基础 设施和 房地产投资占据固定资产投资 的 半壁江山，从 历史来看 ，两者 呈现明显的此消彼长的 关系（跷跷板）， 一旦 两者中一者处于周期低点时就会出台措施进行拉动 。 近年来政府大规模施行减税降费、同时疫情后财政进一步承压，如 果顺应规律进入“小 房产、大基建” 阶段则面临财政更为紧张局面 。结合 2020年政府定向放松楼市并大规模获取土地 出让金行为，综合判断未来 投资走向 “房产”、“基建”双驱动模式 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 20 06 /2 20 06 /6 20 06 /1 0 20 07 /2 20 07 /6 20 07 /1 0 20 08 /2 20 08 /6 20 08 /1 0 20 09 /2 20 09 /6 20 09 /1 0 20 10 /2 20 10 /6 20 10 /1 0 20 11 /2 20 11 /6 20 11 /1 0 20 12 /2 20 12 /6 20 12 /1 0 20 13 /2 20 13 /6 20 13 /1 0 20 14 /2 20 14 /6 20 14 /1 0 20 15 /2 20 15 /6 20 15 /1 0 20 16 /2 20 16 /6 20 16 /1 0 20 17 /2 20 17 /6 20 17 /1 0 20 18 /2 20 18 /6 20 18 /1 0 20 19 /2 20 19 /6 20 19 /10 20 20 /2 20 20 /6 20 20 /1 0 房地产开发投资完成额累计同比 基础设施建设投资累计同比 房地产开发投资与基础设施建设投资累计同比 中国房地产投资与基础设施投资增速 2007年 9月 “ 927房贷新政” 2008年 12月 “国十三条” 2010年 1月 “ 国 十一条” “新国十条” 2012年多次降 准，货币政策宽松 2013年 2月 “ 新国五条” 2014年 9月 “ 930房贷新政” 2016年 9月 楼市调 控集中出台 2018年 12月部分三 四线城市放松调控 大房产 小基建 小基建 小基建 大房产 大房产 大基建 大基建 小房产 小房产 走向 “房产”、“基 建”双驱动模式 % 数据来源：统计局， wind 14 01 十四五确立双循环 相互促进的新发展格局 02 十四五 期间强化房地产合理的经济地位 政策定调强化房地产业合理的经济地位 15 “十九大”首提“房住不炒”， 2017-2020年政策导向以稳定楼市的短期调控逻辑为主导，强调因城施策。 十四五 规划和 2035远景目标的建议 中明确了 “金融、房地产同实体经济均衡发展” 的关系， 支持“住房消费” ，从长期上 强化 房地产业合理的经济地位 “中央经济工作会议” 坚持房住不炒，重申十九大会议 精神 “中央政治局会议” 坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺 激经济的 手段 十四五规划和 2035远景目标的建议 2017“十九大” 首提“房住不炒”，建立 多主体供给、 多渠道保障、租购并举的住房 制度 2018 2019 2020 推动金融、房地产同实体经济均衡发展 促进住房消费健康 发展 坚持房住不炒、增加保障房供给 “中央经济工作会议” 解决好大城市住房突出问题 第十六条：畅通国内大循环 推动 金融、房地产 同实体经济均衡 发展，实现上下游、产供销有效衔 接，促进农业、制造业、服务业、 能源资源等产业门类关系协调。 第十八条：全面促进消费 增强消费对经济发展的基础性作 用，顺应消费升级趋势， 提升传统 消费 ，培育新型消费，适当增加公 共消费。 促进住房消费健康发展。 第十九条：拓展投资空间 保持投资合理增长 ，加快补齐基础 设施、市政工程、 农业农村设施 。 推进新型基础设施、 新型城镇化 、 交通水利等重大工程建设，支持有 利于 城乡区域协调发展 的重大项目 建设。 第二六条：实施乡村建设行动 统筹县域城镇和村庄规划建设，完善 乡村水、电、路、气、通信、广播电 视、物流等基础设施， 提升农房建设 质量。改善农村人居环境。 提高农民 科技文化素质，推动乡村人才振兴。 第二七条：深化农村改革 推动城乡要素平等交换 、双向流 动，增强农业农村发展活力。 健全 城乡统一的建设用地市场 ，积极探 索实施 农村集体经营性建设用地入 市制度 。 建立土地征收公共利益用 地认定机制 ，缩小土地征收范围 第三一条：推进以人为核心的新型城镇化 坚持房子是用来住的、不是用来炒的 定位， 租购并举、因城施策，促进房 地产市场平稳健康发展。有效增加保 障性住房供给，完善土地出让收入分 配机制， 探索支持利用集体建设用地 按照规划建设租赁住房 房地产业 长期 发挥经济稳定器作用而非增长器 16 “不把 房地产作为短期 刺激经济的手段”是因为经济呈现去地产化趋势。房地产投资对于 GDP增长的贡献边际递减， 决定了靠房地产业拉动经济需要付出更多的代价 。另一方面，房地产业总量大、需求稳定，在疫情期间发挥经济 稳定器 的作用尤为 凸显出来 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 房地产业增加值的增长量 对 GDP增长的平均贡献率 房地产业对经济增长的贡献率 亿 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 房地产投资对 GDP增长的贡献率 近年来房地产投资对 GDP增长的贡献率 注：房地产业对经济增长的贡献率 =当年房地产业增加值的增长量 /当年 GDP的增长量 房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等大类 2020年房地产业增加值对 GDP增长的贡献率很高主要由 于房地产业经济稳定器作用， 其他行业对经济增长贡献率过 低导致的该比例大幅增长 房地产“经济稳定器” 作用： 1、同 实体经济均衡发展 17 从历史经验看，房价上涨直接导致企业用工成本增加、利润下降、以及居民消费需求下滑。 十四五规划和 2035远景 目标的建议 以及近期中央经济工作会议均提及的扩大保障性租赁住房供给，其目的是区分“买房消费”与“租房消 费”， 尤其在 大城市，以相对便宜的租房消费来缓解房价上涨对生产部门的不利影响 房价 工资 企业利润 居民消费 1% 0.07% 0.01% 0.05% 城市 二手房挂牌 价元 /平米 60平米住宅 租金 /月供 城市 二手房挂牌价 元 /平米 60平米住宅 租金 /月供月租金 /元 月供 /元 月租金 /元 月供 /元 厦门 47798 2810 10007 0.281 蚌埠 8050 904 1685 0.536 深圳 74254 4708 15546 0.303 成都 16690 1897 3494 0.543 三亚 36909 2553 7727 0.330 郑州 14233 1634 2980 0.548 青岛 21605 1732 4523 0.383 武汉 18450 2133 3863 0.552 苏州 23047 1875 4825 0.389 南昌 12669 1465 2652 0.552 南通 16271 1350 3406 0.396 中山 11870 1389 2485 0.559 广州 36606 3040 7664 0.397 西安 15454 1820 3235 0.563 福州 26189 2197 5483 0.401 昆明 14007 1666 2933 0.568 上海 56703 4773 11871 0.402 佛山 13635 1628 2855 0.570 天津 25898 2189 5422 0.404 海口 15250 1907 3193 0.597 南京 31668 2700 6630 0.407 大连 16053 2017 3361 0.600 北京 64649 5530 13535 0.409 沈阳 11679 1476 2445 0.604 宁波 23789 2069 4980 0.416 兰州 12992 1751 2720 0.644 常州 16404 1451 3434 0.423 重庆 12428 1677 2602 0.644 石家庄 14840 1350 3107 0.435 南宁 12832 1733 2687 0.645 珠海 23433 2159 4906 0.440 湖州 11883 1716 2488 0.690 无锡 16853 1566 3528 0.444 银川 6819 998 1428 0.699 东莞 18514 1761 3876 0.454 哈尔滨 10883 1637 2279 0.718 合肥 16658 1653 3488 0.474 长春 10197 1551 2135 0.727 徐州 11349 1139 2376 0.479 贵阳 9391 1436 1966 0.730 济南 16248 1645 3402 0.483 西宁 10017 1532 2097 0.731 杭州 31002 3326 6491 0.512 长沙 11081 1697 2320 0.731 绍兴 13435 1458 2813 0.518 湘潭 5599 921 1172 0.785 太原 11906 1336 2493 0.536 乌鲁木齐 8562 1533 1792 0.855 注：估算各个城市的租金 /月供比例， 以 60平米为例估算住宅月租金和月供的比例关系（面积大小不影响最终比例关系）。其中假定购买住宅首付 35%， 30年等额本息还款，房贷综合年利率 5% 2020年部分一二三线城市租房月租金和买房月供的比例关系 房地产“经济稳定器” 作用： 2、消化上下游产能 18 房地产业在拉动产业链上下游销售方面具有明显效果，一方面商品房开发阶段持续消化钢铁、水泥、玻璃等低技术含量 的产能，另一方面商品房销售后也能带动市内装修及家用电器的销量增长。稳定释放的住房需求对产业链上下游的产能 消化具有积极意义 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 20 09 /1 20 09 /7 20 10 /1 20 10 /7 20 11 /1 20 11 /7 20 12 /1 20 12 /7 20 13 /1 20 13 /7 20 14 /1 20 14 /7 20 15 /1 20 15 /7 20 16 /1 20 16 /7 20 17 /1 20 17 /7 20 18 /1 20 18 /7 20 19 /1 20 19 /7 20 20 /1 20 20 /7 房屋新开工面积 :累计同比 浮法玻璃销量 :累计同比 房屋新开工面积与玻璃销量同比增速 % -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 20 09 /1 20 09 /8 20 10 /3 20 10 /1 0 20 11 /5 20 11 /1 2 20 12 /7 20 13 /2 20 13 /9 20 14 /4 20 14 /1 1 20 15 /6 20 16 /1 20 16 /8 20 17 /3 20 17 /1 0 20 18 /5 20 18 /1 2 20 19 /7 20 20 /2 20 20 /9 商品住宅销售面积 :累计同比 国内家用空调销量 :累计同比 商品住宅销售面积与国内家用空调销量 % 数据来源： wind 房地产“经济稳定器” 作用： 3、稳定的财税来源 19 2020年 1-11月全国一般公共预算 收入与 政府性基金预算 收入合计 24.22万亿元，其中土地出让收入以及土地和房地产 相关税收占比达 34.2%。未来继续施行稳健财政政策、强化国家宏观调控能力势必需要稳定的房地产业来提供稳定的 税源支撑 国内增值税 , 52051 企业所得税 , 36085土地和房地产相 关税收 , 17616 国有土地使用权 出让收入 , 65126 2020年 1-11月全国财政收入来源 /亿元 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 5 10 15 20 25 30 全国一般公共预算收入与政府性基金收入 土地出让金 土地出让金占比 2010至 2020年全国财政收入与土地出让金占比 数据来源：统计局， wind 万亿元 20 10 -0 1 20 10 -0 5 20 10 -0 9 20 11 -0 1 20 11 -0 5 20 11 -0 9 20 12 -0 1 20 12 -0 5 20 12 -0 9 20 13 -0 1 20 13 -0 5 20 13 -0 9 20 14 -0 1 20 14 -0 5 20 14 -0 9 20 15 -0 1 20 15 -0 5 20 15 -0 9 20 16 -0 1 20 16 -0 5 20 16 -0 9 20 17 -0 1 20 17 -0 5 20 17 -0 9 20 18 -0 1 20 18 -0 5 20 18 -0 9 20 19 -0 1 20 19 -0 5 20 19 -0 9 20 20 -0 1 20 20 -0 5 20 20 -0 9 20 21 -0 1 20 21 -0 5 20 21 -0 9 20 22 -0 1 20 22 -0 5 20 22 -0 9 20 23 -0 1 20 23 -0 5 20 23 -0 9 20 24 -0 1 20 24 -0 5 20 24 -0 9 20 25 -0 1 20 25 -0 5 20 25 -0 9 美元周期预测 房地产“经济稳定器” 作用： 4、防范金融系统风险的利器 20 强势美元时，国际资本回流美国，新兴市场国家外汇储备大量流出造成金融危机（如 1982年拉美危机、 1998年亚洲金 融危机）。 2014年下半年美元走强，中国外汇储备快速流出，政府果断启动楼市引导热钱留在国内，避免了外汇储备 大量流出造成的金融系统风险。 未来进入弱美元阶段，中国货币环境总体宽松，楼市同样承担吸引部分热钱流入、避免 过快通胀的作用 0 20 40 60 80 100 120 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 20 10 -0 1 20 10 -0 5 20 10 -0 9 20 11 -0 1 20 11 -0 5 20 11 -0 9 20 12 -0 1 20 12 -0 5 20 12 -0 9 20 13 -0 1 20 13 -0 5 20 13 -0 9 20 14 -0 1 20 14 -0 5 20 14 -0 9 20 15 -0 1 20 15 -0 5 20 15 -0 9 20 16 -0 1 20 16 -0 5 20 16 -0 9 20 17 -0 1 20 17 -0 5 20 17 -0 9 20 18 -0 1 20 18 -0 5 20 18 -0 9 20 19 -0 1 20 19 -0 5 20 19 -0 9 20 20 -0 1 20 20 -0 5 20 20 -0 9 20 21 -0 1 20 21 -0 5 20 21 -0 9 20 22 -0 1 20 22 -0 5 20 22 -0 9 20 23 -0 1 20 23 -0 5 20 23 -0 9 20 24 -0 1 20 24 -0 5 20 24 -0 9 20 25 -0 1 20 25 -0 5 20 25 -0 9 中国外汇储备 美元指数 2010-2020年美元指数与中国外汇储备 亿美元 美元周期趋势预测的零线 1.2014年 6月 25日呼和浩特第一个取消限购 2.2014年 9月 30日“ 930”政策出台 3.2016年 3月 25日深圳、上海开始收紧调控 42017年 1月提高棚改货币化安置比例 5.2018年 1月三四线城市继续去库存 6.2018年 6月 25日国开行收回棚改货币化权限 7.2018年 8、 9、 10个月连续下降， 11月份发债放松 1 2 3 4 5 6 7 弱美元阶段楼市承担吸引部分 热钱流入、避免过快通胀作用 2020十三五收官年楼市市场特征 21 第 二 章 22 02 2020年 商品住宅市场特征 01 2020年土地市场特征 03 三 道红 线前后房企变化特征 23 全国土地 特征 ： 土地市场经历 低谷、反弹、平复三个阶段 2020年全国土地市场先后经历 疫情期间的低谷期、年中的反弹期、以及三道红线后的平复期 三个阶段。 8月房企融资 “ 三道红线”及后续管理细则公布后，房企参 拍 热情下降，土地 市场量 价震荡下行，二线及三四线 城市溢价率也 出现波 动下滑 2018年 -2020年 11月 全国 300城市住宅用地供应成交情况 0 5 10 15 20 25 30 35 40 18 -0 1 18 -0 3 18 -0 5 18 -0 7 18 -0 9 18 -1 1 19 -0 1 19 -0 3 19 -0 5 19 -0 7 19 -0 9 19 -1 1 20 -0 1 20 -0 3 20 -0 5 20 -0 7 20 -0 9 20 -1 1 一线城市平均溢价率 二线城市平均溢价率 三四线城市平均溢价率 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 18 -0 1 18 -0 3 18 -0 5 18 -07 18 -0 9 18 -1 1 19 -0 1 19 -0 3 19 -0 5 19 -0 7 19 -0 9 19 -11 20 -0 1 20 -0 3 20 -0 5 20 -0 7 20 -0 9 20 -1 1 供应面积 成交面积 成交楼面均价 2018年 -2020年 11月 全国 300城市住宅用地成交溢价率（分城市能级） 万平米 元 /平米 % 数据来源： dataln、同策 研究院 一线城市土地市场特征 24 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 供应面积 成交面积 成交楼面均价 万平米 元 /平米 2018-2020年 11月 一线 城市住宅土地 月 度 供应、 成交 （按规划建筑面积） 今年以来，一线 城市土地市场供应、成交规模 同比大幅走高， 1-11月一线城市住宅用地成交面积同比增加 40.9%。其 原因是： 1、一线城市疫情持续防控力度大、财政承 压，加大供应量、供应优质地段稀缺 土地来保证财政充足； 2、房 企出于避险考量，回归核心城市，加大投资力度 数据来源： dataln、同策 研究院 典型城市 上海：成交放量，热门区域楼面价创新高 25 区域 板块 拿地房企 拿地时间 楼面价（元 /） 板块楼面价次高 （元 /） 次高楼面价 年份 杨浦 控江路 金隅 07-31 85764 53772 2019年 虹口 四川北路 招商 07-03 81089 近六年无出让 杨浦 东外滩 融创 &上海城建 10-29 70808 49236 2014年 闵行 七宝 旭辉 &融信 08-06 54814 近六年无出让 浦东 周康 华发 &仁恒 08-18 49263 43607 2016年 浦东 唐镇 华侨城 07-21 44239 29697 2015年 闵行 颛桥 华发 08-11 40558 近六年无出让 浦东 花木北蔡 浦发 &浦开发 10-20 40550 40208 2020年 嘉定 南翔 融信 08-17 38763 近六年无出让 嘉定 江桥 南山 07-09 32687 30500 2018年 浦东 高桥高行 宝华 06-29 28715 近六年无出让 崇明 陈家镇 路劲 10-10 12701 11664 2019年 金山 朱泾镇 上海城投 02-17 10960 5853 2015年 2020年 1-11月上海典型高价地块情况 1-11月 ，上海商品住宅用地建筑面积 1238.24万平方米，已超越去年全年土地成交规模，同比 增长 45.1%，热门区域 楼面价也有明显上涨。主要是由于疫情后上海阶段性放松土拍政策（取消自持要求、放宽参拍房企数量限制），使得房 企积极参拍，多个板块楼面价创出新高，即使“三道红线”政策之后，土地市场热度也未见明显下滑，其余一线城市热 度同样居高不下 2018-2020年 11月上海 住宅土地成交 建筑面积（剔除保障房地块） 万平米 元 /平米 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20 18 -0 1 20 18 -0 3 20 18 -0 5 20 18 -0 7 20 18 -0 9 20 18 -1 1 20 19 -0 1 20 19 -0 3 20 19 -0 5 20 19 -0 7 20 19 -0 9 20 19 -1 1 20 20 -0 1 20 20 -0 3 20 20 -0 5 20 20 -0 7 20 20 -0 9 20 20 -1 1 成交建设面积 ( ) 楼面价 数据来源： dataln、同策 研究院 26 二 线 城市土地市场特征 二 线 城市土地 市场冲高回落特征明显，主要原因是上半年各地放松土地出让条件、二线核心城市作为市场焦点纷纷迅速 回温，量价大幅走高， 7月以