地产政策洞察系列之一：首批集中供地开幕土拍市场有何特征.pdf

地产政策洞察系列之一 首批集中供地开幕，土拍市场有何特征 行 业 深 度 报 告 行 业 报 告 地产 2021 年 05 月 12 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市 （ 维持 ） 行情走势图 相关研究报告 行业周报 *地产 *蓉越出台楼市新政， 杭州集中供地热度延续 2021-05-09 行业动态跟踪报告 *地产 *业绩增速放 缓，“三条红线”指标改善 2021-05-06 行业周报 *地产 *政治局首提防止学区 炒房，广州等四城集中供地 2021-05-05 行业深度报告 *地产 *物业管理系列研 究之三：高成长风采依旧，多元化潜力 可期 2021-04-27 行业周报 *地产 *多地调控打补丁，基 金持仓延续下行 2021-04-25 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 试点城市宅地供应同比增 5.6%，首批供应超三成。 2020 年 试点 22 城 平 均土地溢价率 为 13.1%， 住宅用地成交总价 2.7 万亿，占全国 300 城成交 的 51%。 各城市 3 次 供地时间主要集中在 4 月、 7 月和 10 月前后， 已公 布计划的 21 城 2021 年合计住宅供应面积 1.65 亿平，较 2020 年宅地实 际成交增长 5.6%；其中 18 城 首批供应面积达 4369 万平，占全年计划的 32%。全国 20 强房企 2018-2020 年 22 城合计拿地建面 4.2 亿平，占其全 国拿地的 33.7%，占 22 城土地成交的 25.8%，万科拿地绝对规模居首。 首批土拍 城市 及 区域热度分化、央国企及龙头占优。 截止 5 月 11 日， 长 春 等 7 城首批供地完成， 合计成交额达 4599 亿。各 地 土拍呈现 以下特征： 1）除重庆外，“限地价 +竞配建”为多地标配，稳地价意图明显，多地保 证金约 20%。 2）城市及区域热度分化， 京杭锡热度较高，广州市区热度 高于外围，长春土拍相对平淡 。 3）央国企 、龙头 及区域深耕房企拿地积 极 ，土地资源向头部集中 。广州、沈阳、重庆（主城区）、无锡拿地前五 房企占全部成交比例超过 50%，北京等 高总价城市合作拿地比例更高。 4） 热点地块隐含毛利率仍低， 测算代表性项目平均毛利率约 16%。 多因素致首批土拍热度较高，二、三批次或 有所 降温： 由于集中 供地政策， 22 城 2021Q1 整体供地宗数较 2019 年下降 15.8%， 50 强 房企 3 月全国 拿地 建面 较 2019 年降 35%，短期房企存在补货动力；前 4 月 销售端较高 增速 亦为房企拿地 提供 资金支持 ；同时首批拿地若周转较快 年内或能入 市， 为全年 贡献销售 业绩 ，以上因素导致首批多数城市土拍仍 呈现较高热 度。往后看 ，我们判断第二、三批次集中供地或有所降温，首先随着融资 端收紧逐步显现，政策加码下楼市降温，资金端影响或逐步传递到投资端； 其次第二、三批次 地块 大概率无法实现年内销售；同时 考虑首批供地部分 城市土拍热度较高，不排除后续各地 持续完善 土拍政策为地市降温。 投资建议： 尽管各地方政府通过限地价、摇号等方式稳地价，但在房企年 初补货等因素作用下， 首批 多个城市土拍仍维持较高热度，测算代表性项 目盈利能力仍处较低水平，短期 或 仍将对板块估值形成一定压制。值得注 意的是，央企、国企及龙头房企资金及多项目研判 优势 逐步凸显，成为各 地土拍市场的最大赢家，有望推动未来行业集中度提升。随着融资端收紧 政策显现，加上各地土拍政策持续完善，预计后续试点城市、推地批次土 拍热度将有所降温，带来项目盈利端逐步企稳。 板块投资来看，目前开发 龙头估值处于历史低位，股息率亦具有吸引力，中长期行业集中度提升趋 势明显，优质房企依旧具备配置价值。 风险提示： 1）土地市场热度持续高企，带来行业毛利率持续下行； 2）房 企大规模减值风险； 3）行业金融监管力度超预期风险。 -20% 0% 20% 40% 60% May-20 Sep-20 Jan-21 沪深 300 地产 证 券 研 究 报 告 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 19 正文目录 前言 .4 一、 22 城试点集中供地， 2021 供地同比微增 .4 1.1 22 城试点集中供地，占 300 城土地成交额过半 . 4 1.2 2021 年计划供应同比增 5.6%，首批供应占 32%. 5 1.3 22 城万科过去三年拿地居首， TOP20 合计拿地占 26% . 7 二、 城市及区域热度分化、央国企及龙头占优 .7 2.1 土拍政策： “限地价 +竞配建 ”为标配，多地保证金约 20% . 7 2.2 供 地质量：沈阳首批中心区占比最高、重庆推地规模最大 . 8 2.3 土拍成交：城市及区域分化，整体热度较高 . 9 2.4 土拍房企：央企及国企占优，区域深耕龙头亦相对积极 . 12 2.5 土地盈利：热点地块隐含毛利率仍低，各城市及项目呈现分化 . 15 三、 多因素致首批热度较高，二、三批次或有所降温 .16 3.1 多因素导致首轮集中供地整体热度较高 . 16 3.2 第二、三批次土拍热度或降温，城市及区域分化仍将延续 . 17 四、 投 资建议 .17 五、 风险提示 .18 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 19 图表 目录 图表 1 22 个试点城市住宅土地溢价率相对较高 . 4 图表 2 22 城土地成交总价占 300 城比例过半 . 5 图表 3 19 个试点城市 2021 年预计集中供地时间表 . 5 图表 4 2021 年 22个城市住宅供应计划 . 6 图表 5 2018-2020 年全国 20 强房企 22 城拿地占比（万平） . 7 图表 6 首批 7 个城市土拍规则及保证金制度汇总 . 8 图表 7 首批 7 城推出及流 拍土地情况 . 9 图表 8 2021 年首批供地各城市中心区地块成交宗数占比 . 9 图表 9 首批 7 个城市供地成交情况总览 . 10 图表 10 2021 年首批 7 城成交楼面地价与 2020 年对比（元 /平） . 10 图表 11 首批 7 城土地平均成交溢价率 . 11 图表 12 首批供地中底价成交及高溢价率地块占比 . 11 图表 13 杭州首批集中供地成交地块自持比例分布 . 12 图表 14 广州首批供 地区域间溢价率呈现分化 . 12 图表 15 广州首批流拍地块主要位于外围区域 . 12 图表 16 首批 6 个集中供地城市拿地前五 . 13 图表 17 多个城市前五拿地房企占总出让比重超 50%. 14 图表 18 高土地 成交总价城市合作拿地相对更高 . 14 图表 19 首批各城市单地块平均成交总价呈现差异 . 15 图表 20 首批 7 城代表性地块盈利能力测算 . 15 图表 21 2021 年一季度 22 城市推地建面较 2019 年明显下降 . 16 图表 22 2021 年 50强房企拿地面积较 2019 年明显下降 . 16 图表 23 2021 年 50强房企销售额维持较高增速 . 17 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 19 前言 自“三道红线”和“房贷集中度管理”后， 2021 年 2 月， 22个 城市（包括北上广深 4 个一线 及 南 京、苏州 等 18个二线城市）逐步试点“供地两集中”政策， 即集中发布出让公告、集中组织出让活 动，全年将分 3 批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告 及组织 出让。 截止 5 月 11日，已有 21个城 市公布 2021 年住宅供地计划、 19 个城市公布首批供地计划、 7 个城市完成首次土地集中出让。那 么各城市供地规模相比往年是否有提升，首批 供应 土地竞拍 热度如何，哪类房企 拿地 相对积极， 后 续 土拍市场又将如何演绎， 本文 接下来 将重点回答以上问题。 一、 22 城试点 集中供地， 2021 供地同比微增 1.1 22 城试点 集中供地，占 300 城土地成交额 过 半 2021 年 2月自然资源部对重点城市供地提出三条要求，包括稳定合理增加住宅用地供应，充分披露 住宅用地供应信息，住宅用地集中公告 与 集中供应， 22个重点城市纳入“供地两集中”新政范围。 22城 2020年土拍溢价率相对较高 ，占全国 300城土地成交总价的 51%。 根据中指院 数据 ， 2019-2020 年 22个试点城市住宅平均土地溢价率分别为 14%和 13.1%，处于相对较高水平。从 22个 城市土地 成交绝对规模来看， 2020 年 22 城住宅 用地 成交建面、成交总价分别为 3.3 亿平和 2.7 万亿，占全 国 300 城土地成交建面、总价的 29%和 51%。 图表 1 22 个试点 城市 住宅土地 溢价率 相对 较高 资料来源 : 中指院 ， 平安证券研究所 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 北 京 天 津 沈 阳 长 春 上 海 南 京 无 锡 苏 州 杭 州 宁 波 合 肥 福 州 厦 门 济 南 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 广 州 深 圳 重 庆 成 都 2019 2020 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 19 图表 2 22 城 土地成交总价占 300城 比例过半 资料来源 : Wind，中指院 ，平安证券研究所 1.2 2021 年 计划供应同比增 5.6%，首批供应占 32% 从已公布 供地时间 的 19 个试点城市来看， 按照挂牌公告时间，各城市 3 次供地时间主要集中在 4 月、 7月和 10月前后 ，杭州第三批次集中供地时点最晚（ 12月）。从土地实际出让时间来看，长春 已于 4 月 15 日组织首次土地集中出让 ，为 22 城中首个集中供地城市 。 图表 3 19 个试点城市 2021年预计集中供地时间表 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 天津 广州 沈阳 长沙 苏州 济南 重庆 杭州 无锡 南京 长春 宁波 郑州 福州 北京 深圳 57% 51% 53% 51% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 2017 2018 2019 2020 22城土地成交建面（亿平） 22城土地成交总额（万亿元） 22城土地成交建面 /300城土地成交建面（右轴） 22城土地成交总额 /300城土地成交总额（右轴） 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 19 厦门 武汉 上海 资料来源 : 各地方自然资源与规划局 ， 平安证券研究所 ，注：以公告挂牌时间为标准，另天津、福州及武汉供地时间为 网传时间，厦门仅披露首批挂牌时间 21城 2021年 宅地计划供应 较 2020年成交同比增 5.6%。 截止 5月 11日， 22城市中除上海外，其 它 21个城市均 已 公布 2021年住宅 供应 计划，合计 总 占地面积 1.65亿平，较 2020年宅地实际成交 增长 5.6%。 其中厦门、 长沙、 苏州 2021年计划供地增速最高，同比分别增长 93%、 66.9%和 49.4%。 首批集中供地 规模 占全年计划的 32%。 从 18 家已公布首批集中供地计划的城市来看， 首批 供应 占 地面积达 4369万平，占全年计划的 32%；其中广州、苏州首批集中供地占比最高，达到 62%和 45%。 图表 4 2021 年 22 个 城市住宅供应计划 城市 2021年计划住宅用 地供应面积（万平） 2021年首次集中 供地面积（万平） 首次集中供地占 全年计划比重 2020年宅地实际成 交（万平） 2021年计划供地较 2020年实际成交增速 天津 950 375.5 40% 787 20.7% 广州 634 394 62% 476 33.3% 沈阳 586 230 39% 719 -18.4% 长沙 791 294 37% 474 66.9% 苏州 615 275 45% 412 49.4% 济南 864 268 31% 625 38.1% 重庆 2014 752 37% 2470 -18.4% 杭州 706.7 302 27% 630 12.1% 无锡 352 95 27% 329 7.1% 南京 919 225 24% 748 22.8% 长春 958 400 42% 1191 -19.6% 宁波 582 132 23% 529 10.0% 郑州 1166 218 19% 1213 -3.8% 福州 220 42 19% 260 -15.4% 青岛 806 142 18% 782 3.1% 北京 1060 169 16% 1000 6.0% 深圳 149.3 36.2 24% 142 5.0% 厦门 195.1 19.24 10% 101 93.0% 合肥 659.6 - - 540 22.1% 武汉 1200 - - 1224 -2.0% 上海 - 250 - 766 - 成都 1050 - - 951 10.4% 资料来源 : 各地方自然资源与规划局 ， 中指研究院， 平安证券研究所 ，注：北京 2020年数据为计划住宅供应数据 ，杭 州、无锡、福州等城市为市区供地计划 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 7 / 19 1.3 22 城万科 过去三年 拿地 居首 ， 20 强房企 合计拿地 占 26% 万科 22城拿地绝对值居首， 龙湖 22 城拿地占其全国拿地比例最高。 从全国 20强房企 在 22个城市 拿地 布局 来看 ， 2018-2020 年万科在 22 城中拿地建面达 4673 万平，绝对值居首，占到 22 城土地 总出让建面的 2.88%； 龙湖 在 22 城拿地占其全国拿地比例达 64.7%，为 20 强房企中最高。 整体来看， 20强房企 2018-2020年 在 22城 合计拿地建面 4.2亿平，占其全国拿地建面的 33.7%， 占 22 城土地成交的 25.8%。 图表 5 2018-2020 年全国 20强房企 22城拿地占比（万平） 22 城市拿地建面 全国拿地建面 占全国拿地比例 占 22 城土地成交比例 碧桂园 2049 15911 12.9% 1.26% 保利地产 2926 8737 33.5% 1.80% 中国恒大 1977 8906 22.2% 1.22% 万科 4673 12011 38.9% 2.88% 融创中国 3612 6877 52.5% 2.23% 中海地产 1992 3120 63.8% 1.23% 绿地控股 3208 12119 26.5% 1.98% 世茂集团 1700 4387 38.7% 1.05% 华润置地 2308 5393 42.8% 1.42% 招商蛇口 1920 3772 50.9% 1.18% 龙湖集团 3166 4893 64.7% 1.95% 新城控股 1572 7409 21.2% 0.97% 金地集团 1258 3282 38.3% 0.78% 旭辉集团 1919 4048 47.4% 1.18% 中国金茂 1353 2097 64.5% 0.83% 金科股份 1677 4988 33.6% 1.03% 中南建设 1012 4488 22.5% 0.62% 阳光城 1485 4436 33.5% 0.92% 绿城中国 1220 2855 42.7% 0.75% 中梁地产 786 4278 18.4% 0.48% 合计 41811 124005 33.7% 25.8% 资料来源：中指院，公司公告，平安证券研究所 注：拿地口径为住宅和商办地块 二、 城市及区域热度分化、央国企及龙头占优 2.1 土拍政策： “ 限地价 +竞配建 ”为标配，多地保证金约 20% “限地价 +竞配建 /竞自持”为多数城市土拍标配。 截止 5月 11日，长春、广州、沈阳、无锡、重庆 、 杭州及北京 7个城市 完成 首批 集中 供地。 从 7个城市 土拍政策及要求来看 ， 除重庆外，“限地价 +竞 配建 /竞自持 ”为各地土拍政策标配， 其中 广州、无锡对 部分 触及 最高限价或配建后 的地块 采取摇号 ； 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 8 / 19 杭州 大多数 地块 达到最高限价 后 竞自持 ； 北京则在达到最高限价及配建后，通过 高标准商品住宅建 设方案 评选决定 最终 竞标者； 重庆尽管 未实施限地价 政策，但部分地块 地价款支付时间 和溢价率挂 钩 ，溢价率超过 50%地块需在一个半月内付清全部地价款。 从拿地保证金来看， 除无锡 保证金 为 20%-30%，其它 6城均为 20%。 除 正常 缴纳 20%保证金外， 杭州 首次 试点“托底保证金”规则 ， 即预公告阶段，竞买人可以办理预申请手续 ， 按本宗地出让起 价的 10%缴纳预约申请保证金 （ 最高不超过 5000万元 ）， 获取拍地资格 ；若未通过预申请，则需正 常缴纳 20%保证金 。 图表 6 首批 7个城市土拍规则及保证金制度汇总 土拍规则 保证金比例 广州 限地价 +竟配建 +摇号 20% 沈阳 限地价、竞建地块内产权无偿移交政府政策性租赁住房 20% 长春 限地价、竞配建租赁住房 20% 重庆 部分地块 开发商付款方式和溢价率挂钩， 即土地竞拍的溢价率 未达到 50%，三个月内付清全部土地款；溢价率超过 50%，一个 半月内付清全部土地款 20% 无锡 14 宗 地块 采取限价 +竞自持租赁住房面积的方式出让； 2 宗地块 采取限价 +摇号的方式进行 20%30% 杭州 限地价 +限房价 +竞自持 20%或 最高 5000 万元 /宗 北京 限地价、竞报“公共租赁住房”面积或竞报政府持有商品住宅 产权份额、竞高标准商品住宅建设方案 20% 资料来源 : 各地方自然资源与规划局 ， 平安证券研究所 2.2 供地 规模 ： 重庆首批推地规模最大， 沈阳 中心区占比 最 高 重庆 首批推地绝对规模最大，沈阳中心区推地占比最高。 从 首批推地对比 来看， 7 个城市中推地绝 对量最大的为重庆，首批合计推地 119 宗，规划建面 1309 万平 ，且全部成交。广州首批推地 规模 占 全年 比例最高，首批推地 48宗 ，占地面积 394万平，占全年计划的 62.1%，实际成交 42宗，流 拍 6 宗。 长春首批计划推出 51 宗，其中 11 宗提前终止出让，当天成交 38 宗。 从推地区域 分布 来 看， 沈阳首批市中心地块占比最高，达 54.5%，高于 2020 年全年均值（ 39.8%）。 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 9 / 19 图表 7 首批 7城推出及流拍土地情况 资料来源 : 各地方自然资源与规划局 ， 平安证券研究所 图表 8 2021 年首批供地各城市中心区地块 成交 宗数占比 资料来源 : Wind， 平安证券研究所 ；注： 以实际成交地块作为划分， 广州中心区为 越秀、海珠、荔湾、天河 ；无锡为 梁溪区；长春为朝阳区、南关区；沈阳为 和平区 、 沈河区 、 皇姑区 、 大东区 、 铁西区 ；重庆为渝中区、江北区等 9区； 杭州为 上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区 ；北京为东西城区、海淀区、朝阳区、丰台区及石景山区 。 2.3 土拍 成交 ： 城市及区域 分化，整体热度较高 从 7个城市具体成交来看， 合计成交 土地 294宗，总建面 4324万平，对应总地价 4599亿元 ，其中 杭州、北京成交总金额均超千亿。 除广州由于中心区供地 占比下降 ，首批成交楼面地价较 2020年全 年均价下降外，其它城市首批成交楼面地价均较 2020 年有所上升。 48 25 51 119 16 57 30 6 3 24 2 0 20 40 60 80 100 120 140 广州 沈阳 长春 重庆 无锡 杭州 北京 推出宗数 流拍宗数 摇号宗数 终止宗数 0.0% 54.5% 36.8% 38.7% 6.3% 22.8% 50% 12.9% 39.8% 9.4% 34.6% 16.9% 30.1% 39.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 广州 沈阳 长春 重庆 无锡 杭州 北京 2021首批 2020全年 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 10 / 19 图表 9 首批 7个城市 供地成交情况总览 城市 集中 出让日期 成交土地宗 数 (宗 ) 用地面积 (万平 ) 规划建面 (万平 ) 总地价 （亿元） 楼面均价 (元 /平 ) 广州 4.26-4.27 42 247 799 906.0 11337 沈阳 4.30 22 193 366 197.9 5411 长春 4.15 38 316 578 188.9 3267 重庆 4.28-4.30 119 753 1309 762.6 5827 无锡 4.28 16 95 170 256.0 15060 杭州 5.7-5.8 57 302 757 1178.2 15567 北京 5.10-5.11 30 169 345 1109.7 32167 合计 324 2075 4324 4599 资料来源 : 各地方自然资源与规划局 ， 平安证券研究所 楼面地价未 考虑 配建、自持等因素 ；北京有 5宗地为提前出让 图表 10 2021 年首批 7城成交楼面地价与 2020年对比（元 /平） 资料来源 : Wind， 平安证券研究所 城市 间土拍呈现 分化， 核心一二线热度较高 ： 从首批推地 7城对比来看， 土拍 热度 明显 分化， 杭州、 重庆、广州、无锡热度 相对 较高，平均溢价率达 25.7%、 23.9%、 14.6%和 15.9%，其中重庆、广 州溢价率较 2020年全年平均有明显提升，溢价率超过 40%的地块分别达 42宗 和 8宗 ，占首批总 成 交 地块的 35.3%和 19%。 相比之下，长春楼市相对平淡， 底 价成交地块达 32 宗 ，占首批成交地块 的 84.2%；杭州 、 无锡 及北京 高溢价率地块较 少 ，主要 因达到最高限价 后， 则进入竞自持 、 竞租赁 用地 或竞 高标准商品住宅建设方案 阶段。 11337 5411 3267 5827 15060 15567 32167 13315 4415 2833 3469 11459 15543 28822 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 广州 沈阳 长春 重庆 无锡 杭州 北京 2021年首批供地地价 2020年楼面地价 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 11 / 19 图表 11 首批 7城土地 平均 成交 溢价率 资料来源 :中指院 ， 平安证券研究所 图表 12 首批供地中 底价成交及高溢价率地块占比 资料来源 : Wind， 平安证券研究所 ；杭州 、 无锡 及北京 高溢价率地较少，主要是到达最高限价后，转竞配建或自持 杭州 41宗地 竞自持 成交 ，北京 10 宗 地 步入 竞方案阶段。 从 限最高地价的各城市土地成交来看，无 锡及广州 各有 2 宗和 4 宗地步入摇号 阶段； 杭州 41 宗地块以竞自持成交 ， 占总土地出让的 72%， 最高自持比例达 40%； 北京则有 10 宗地 步入 报高标准商品住宅建设方案阶段 ，占总土地出让的三 分之一。整体来看，核心一线及长三角重点城市土拍竞争 仍 较为激烈。 14.6% 9.5% 2.1% 23.9% 15.9% 25.7% 7.6%8.7% 14.2% 4.5% 7.8% 16.5% 22.7% 15.0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 广州 沈阳 长春 重庆 无锡 杭州 北京 首批供地平均溢价率 2020年成交溢价率 48% 36% 84% 48% 0% 11% 7% 19% 0% 0% 35% 0% 0% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 广州 沈阳 长春 重庆 无锡 杭州 北京 底价成交占比 溢价率超过 40%占比 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 12 / 19 图表 13 杭州首批集中供地 成交地块 自持比例分布 资料来源 :中指院 ， 平安证券研究所 除城市间 热度 分化外，城市内部亦存在分化。 如广州黄埔 、荔湾 溢价率较高 ，整体溢价率达 35%和 28%，增城、从化、花都等外围区域溢价率较低。 从 首批 6 宗 流拍地块 区域分布来看 ，有 4宗 位于 增城区 、 1 宗 位于从化。 图表 14 广州首批供地区域间溢价率呈现分化 图表 15 广州首批流拍地块主要位于外围区域 资料来源 ： 中指院 ， 平安证券研究所 资料来源 ： 中指院 ， 平安证券研究所 2.4 土拍房企： 央企 及 国 企占优，区域 深耕 龙头 亦相对积极 央企 、 国企 及区域深耕房企拿地积极。 由于集中供地考验房企的资金筹集及区域多地块研判能力， 具备资金优势的央企、国企及区域深耕型房企在首轮 供地中表现相对抢眼。具体来看， 央企中铁置 业长春 斩获 住宅用地 11宗 ，总建面超过 133.5万平； 深耕广州的国资房企越秀在广州拿地 7宗 ，总 建面 162万平 ； 北京国企 首开则在北京拿地 4宗 ，总建面 44.3万平 。龙湖、融创等深耕重庆企业首 批新增土储 130.4万平和 121.9万平，位居重庆前两位 ；滨江、宋都等杭州本土房企均在杭州获地 5 宗 。万科、保利、招商、华润等兼具央 、 国企背景的龙头为沈阳首批土拍最大赢家。 多城市拿地前五占比过半， 龙头 资金优势逐步凸显。 从拿地 前五房企 占比来看，广州、沈阳、重庆 （主城区）、无锡拿地前五房企占全部成交比例超过 50%，其中沈阳占比最高，拿地 前五房企 建面及 金额占比分别达 65%和 77%， 土地资源持续向优势房企集中。 16 16 12 11 2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 5 10 20 25 0 35 2 28 0 5 10 15 20 25 30 35 40 平均溢价率 (%) 4 1 1 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 增城区 白云区 从化区 流拍宗数 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 13 / 19 整体来看 ， 资金充足的央企、 国企及区域深耕型龙头拿地相对积极 。 不考虑北京 10宗等待报建方案 评选 结果的地块， 主流 房企中 融创拿地 最多 ，在广州、重庆、无锡 、杭州 和 北京独立及联合 拿地 21 块， 全口径 建面达 316 万平 ，对应总地价 459 亿 。 图表 16 首批 6个 集中供地 城市拿地前五 房企 拿地前五 建面（万平） 企业性质 投资前五 投资额（亿元） 龙湖 130.4 民企 融创 99.1 融创 121.9 民企 龙湖 96.6 重庆 广阳岛 47.5 地方政府平台 中交 48.0 中交 46.7 央企 广阳岛 44.9 绿地 39.5 央企 保利 41.6 越秀 162.0 地方国企 越秀 177.5 新鸿基 91.7 民企 中旅集团 83.9 广州 中旅集团 79.3 国企 融创 74.9 金地 74.3 民企 新鸿基 70.8 融创 73.2 民企 金地 59.2 融创 48.8 民企 融创 66.8 万科 20.0 地方国企 仁恒 32.2 无锡 仁恒 16.5 民企 万科 31.9 招商 11.5 央企 招商 21.5 绿地香港 9.8 央企 绿地香港 11.7 万科 60.0 地方国企 华润 41.3 华润 53.0 央企 万科 34.1 沈阳 保利 51.1 央企 保利 31.4 招商 44.1 央企 招商 24.6 旭辉 31.2 民企 旭辉 20.0 中骏 81.4 民企 融信 228.5 融信 78.6 民企 融创 126.9 杭州 华润 67.8 央 企 华润 111.6 融创 56.5 民 企 滨江 182.6 滨江 55.2 民企 中骏 91.0 首开 44.3 地方国企 卓越 125.3 卓越 31.1 民企 首开 100.4 北京 中骏、金辉 26.2 民企 金地 96.1 金地 28.0 民企 融创 91.2 保利 20.0 央企 保利 65.5 资料来源 :中指院 ， 平安证券研究所 ，注：合作项目按全口径建面及金额均 纳入 各自 统计 ；北京仅统计 20宗已公布结 果地块 ；长春除中铁置业外，大多数地块为当地开发商获取，故未列示 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 14 / 19 图表 17 多个城市 拿地 前五房企占总出让比重超 50% 资料来源 : Wind， 平安证券研究所 ；杭州 拿地 前五占比较低主要 因 前五房企中 融信与滨江合作 拿地 4 块，未重复统计 高 成交 总价城市 合作拿地 比例更高 。 从各城市房企合作拿地 比例 来看亦呈现分化， 一线城市由于较 高的总价，合作拿地相对较多，单地块成交总价更高的北京、广州、重庆和杭州，合作拿地数量明 显高于总价较低的沈阳、长春。北京 单地块平均成交总价最高，达 37亿， 已公布结果的 20宗地块 中，有 10宗地块为合作拿地； 广州、重庆（主城区）合作地块 均 为 9宗，占总成交的 21%和 20%， 沈阳和无锡则以房企独立拿地为主。 预计随着融资端影响渐显、销售端增速回落，后续房企合作拿 地有望逐步增加。 图表 18 高土地成交总价城市合作拿地相对更高 资料来源 ：中指院 ， 平安证券研究所 ；重庆仅统计主城区（成交 46 宗，合作 9宗） ； 北京多地块步入竞方案阶段 ，仅 考虑公布结果的 20 宗地块 60% 65% 55% 63% 27% 51% 77% 52% 64% 48% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 广州 沈阳 重庆（主城区） 无锡 杭州 前五拿地面积占比 前五拿地金额占比 21% 0% 5% 20% 0% 9% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 2 4 6 8 10 12 广州 沈阳 长春 重庆（主城区） 无锡 杭州 北京 宗数 合作拿地宗数 合作拿地占比（右轴） 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 15 / 19 图表 19 首批 各城市单地块平均成交总价呈现差异 资料来源 :中指院 ， 平安证券研究所 2.5 土地盈利： 热点地块隐含毛利率仍低，各城市及项目 呈现 分化 热点地块隐含毛利率 仍低 ， 各城市及项目呈现分化 。 我们选取了 首批 7个城市代表 性地块，按照假 设开发法对项目盈利能力进行初步测算 ，测算平均毛利率约 16%。 具体 来看， 部分热点地块由于较 高溢价率及配建或自持比例，若参考项目周边房价开发销售，毛利率处 相对 较低水平。 如 广州金沙 洲地块，考虑 2.34万平配建后实际楼面地价达 42122元 /平，按照 52000元 /平的销售均价测算毛利 率 约 13%； 杭州自持比例达 40%的 城东滨湖新区 地块 测算毛利率约 1%；相比之下 ， 土拍热度相对 较低 的 长春、沈阳项目 测算 毛利率更高。 图表 20 首批 7城 代表性地块盈利能力测算 资料来源 : 中指院 ， 平安证券研究所 ， 测算未考虑自持部分将带来的租金等收益； 杭州及北京地块按区域房价最高限价 估算未来 售价 ；由于周边房价不代表最终销售价格，测算毛利率仅供参考 21.6 9.0 5.0 13.8 16.0 20.7 37.0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 广州 沈阳 长春 重庆（主城区） 无锡 杭州 北京 平均单地块建面（万平） 平均单地块总价（亿元） 广州 金沙洲地块 华润 7.4 21.3 28787 2.34 68% 52000 3500 13% 横沥岛地块 越秀等 14.3 27.6 19300 100% 35000 3500 34% 沈阳 沈北新区地块 汇置 12.3 2.9 2368 5 % 的租赁住房 95% 8000 3000 28% 经开区地块 华润 31.4 26 8236 100% 13000 3000 13% 长春 绿园区地块 万龙 28.8 4.6 1582 5 % - 7 % 的公共配套 94% 7000 3000 29% 净月区地块 创远 11.6 7.7 6600 100% 12000 3000 19% 重庆 渝北区观音桥组团 中海 2.4 3.6 15307 100% 20000 3000 7% 沙坪坝区西永组团 绿地 39.5 18 4559 不少于8 . 5 万平商业 78% 12000 3000 19% 无锡 XDG-2021-10号 仁恒 16.5 32.2 19511 5.64 66% 35000 3000 1% XDG-2021-17号 祥瑞 9.1 6.6 7200 0.53 94% 12500 3000 12% 杭州 JG1402-32 滨江& 融信 18 80.9 44938 17% 83% 66000 4500 9% G-R21-01 地上 8.6 10.9 12708 40% 60% 27480 3500 1% 北京 30-L01-01地 块R2 金地& 保利& 华润 10.3 50.9 49472 2 . 2 （政府1 . 2 万/ 平回购） 79% 88000 5000 23% 3005-08地 块R2 融创 5.1 26.8 52983 1 5 % （政府产权） 85% 76000 5000 9% 平均 16% 城市 地块 房企 建面（万平） 自持比例 周边房价（元/ 平） 假设建安（元/ 平） 毛利率成交额（亿元） 楼面地价（元/ 平） 配建（万平） 测算可售比例 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 16 / 19 三、 多因素致首批热度较高，二、三批次或有所降温 3.1 多因素导致首轮集中供地 整体 热度较高 从首批 7城土拍情况来看， 尽管各城市、区域间热度存在分化，但