粤港澳大湾区系列之六：湾区经济下的东莞商办发展.pdf

六 系列之 粤 港 澳 大 湾 区 G R E A T E R B A Y A R E A 湾区经济下的 东莞商办发展 2021年1月 2 戴德梁行研究院 03 19 CONTENTS PAGE PAGE 目录 产业升级助力，近年东莞 GDP 屡屡实现千亿级跃升 以突出的区位优势承接湾区硬联通带来的发展利好 积极对接中心城市，补短板、促发展，融入湾区发展战略 “三极”分工协作，承载东莞现代产业发展 中心城区形成规模化的商务板块，但全市办公需求仍广泛分散于各街镇 产业转型升级、承接外溢需求，助推东莞甲级写字楼市场发展 商办物业市场发展前景展望 04 10 13 16 20 22 27 积极融入湾区战略 东莞发展迎来高光时刻 产业升级助力经济跃升 商办市场潜力待放 Chapter 1 积极融入湾区战略 东莞发展迎来 高光时刻 位于粤港澳大湾区中轴线上的东莞，在雄厚的制造业发展基础上，历经起步 较早的产业转型，借力湾区建设东风，发展渐入佳境。 2019 年，东莞以全 国 0.03%的土地和全国 0.6%的常住人口创造出 9482.5亿元的生产总值， 并且吸纳了全国 0.9% 的就业人口，发展成绩斐然。 湾区经济下的东莞商办发展 3 4 戴德梁行研究院 在经济迅速发展的背后，是东莞对产业转型升级的高度重视从“三来 一补”起步的东莞，曾经是享誉全球的“世界工厂”，电子信息、电气机械、 纺织服装、家具制造、玩具制造等产业支撑着东莞在制造业乃至经济发展 上取得的辉煌成就。然而随着经济发展进入新阶段，产业升级成为持续发 展的必然要求。 产业升级助力 近年东莞GDP屡屡实现千亿级跃升 1. 湾区经济下的东莞商办发展 5 来源： 东莞市人民政府官网、七十年沧桑巨变 新时代谱写新篇章新中国成立 70 周年东莞经济社 会发展成就、 东莞市城市总体规划（2016-2030） 城市发展目标： 国际制造名城，现代生态都市 肇庆 佛山 江门 珠海 澳门 中山 香港 深圳 东莞 位置：广深经济走廊中段 广州 惠州 图1 东莞历年地区生产总值 经济保持稳定快速增长。 1984年，东莞与中山、南海、顺德并称“广东四小虎” 在经济表现上名震全国。 30 多年过去，沧海桑田， 东莞快速发展， 2019年 GDP突破 9000亿元大关 , 几乎是另外三地的总和，在全国大中城市中排名第 19 位。全年东莞地区生产总值比上年增长 7.4%， 增速位列粤港澳大湾区第一位，分别较全国和全省 的增速高出 1.3 和 1.2 个百分点。从过去几年的经济 增长走势来看，基本上每两年东莞的 GDP 就会实 现一次千亿级别的跃升，甚至每年一次千亿级的跃 升也频频出现。 GREATER BAY AREA 来源：2020 年东莞统计年鉴 6,665 7,261 8,079 8,818 9,483 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 亿元 创造了全国 1.0%的 生产总值 1.0% 贡献了全国 1.3%的 税收 1.3% 创造了全国 5.0%的 外汇收入 5.0% 存储了全国 0.8%的 金融存款 0.8% 吸纳了全国 0.9%的 就业人口 0.9% 东莞以全国 0.03%的土地和全国 0.6%的常住人口 2460平方 千米 面积 846.45万人 常住人口 9482.5亿 元 2019年 GDP 6 戴德梁行研究院 图2 2019年粤港澳大湾区各地区生产总值及增速 图3 东莞2019年地区生产总值前十街镇 镇街经济综合实力强劲。 2019 年，东莞 28 个镇全部入围全国千强镇，排名无一下滑， 22 个镇排名不同程度上升；其中 2 个镇进入前 10 名， 分别是长安第 7，虎门第 8；15 个镇进入前 100 名。此外，东莞 31 个镇街共获得 36 个省级技术创新专业镇称号，数 量位列全省第 3。 来源：2020 年东莞统计年鉴、各市 2019 年统计公报、香港政府统计处、澳门统计暨普查局 “一镇一品”的产业发展特色 横沥 模具制造 塘厦 电源电子 麻涌 粮油食品 东城 电子信息 清溪 物流 来源：2020 年东莞统计年鉴 9,483 7.4% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 深圳 香港 广州 佛山 东莞 惠州 澳门 珠海 江门 中山 肇庆 GDP GDP增速 亿元 寮步 334亿 清溪 312亿 南城 613亿 长安 760亿 塘厦 470亿 虎门 648亿 东城 587亿 厚街 413亿 常平 369亿 大朗 355亿 湾区经济下的东莞商办发展 7 60,419 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 2005 2010 2015 2017 2018 2019 247 986 6,217 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2005 2010 2015 2017 2018 2019 图4 主要年份高新技术企业数量（个） 高度重视产业升级、科技创新。 在经济迅速发展的背后，是东莞对产业转型升级的高度 重视从“三来一补”起步的东莞，曾经是享誉全球 的“世界工厂”，电子信息、电气机械、纺织服装、家 具制造、玩具制造等产业支撑着东莞在制造业乃至经济 发展上取得的辉煌成就。然而随着经济发展进入新阶段， 产业升级成为持续发展的必然要求。作为制造业大市， 依托极其完备的产业链基础，进一步提升自主创新能力 是推动产业由初级的加工制造向价值链高端攀升的关键， 尤其是以智能制造为代表的高新技术制造业的发展，对 东莞制造向东莞智造转型发挥关键作用 2019 年， 东莞 R 广州 22 号线延伸至滨海湾新区专题研究也已开展。结合两市新 一轮线网及建设规划，与广州共同研究广州 27 号线延 伸至东莞莞城街道、东莞 4 号线延伸至广州增城区、东 莞 13 号线与广州 3 号线对接方案也陆续启动。 以强势的交通互联为基础，东莞与湾区其他城市的融合， 尤其是与相邻的深圳、广州两大中心城市的深度融合， 乃至形成“我中有你，你中有我”的局面指日可待。以 硬联通的加速完善来提升区域深度融合、协同发展的效 率将令东莞在大湾区发展中获得更多的利好和机遇。 图12 “广深港澳” 科技创新走廊示意图 香港 国际金融、航运、贸易中心和国际航 空枢纽，大力发展创新及科技事业， 培育新兴产业 澳门 世界旅游休闲中心 中国与葡语国家商贸合作服务平台 广州 国家中心城市和综合性门户城市 国际商贸中心、综合交通枢纽功能 深圳 全国性经济中心城市 国家创新型城市 具有世界影响力的创新创意之都 湾区经济下的东莞商办发展 13 积极对接中心城市，补短板、促发展， 融入湾区发展战略 3. 对比湾区中心城市，东莞拥有制造业和产业集群优势的同时，产业配套服 务及成本优势也十分明显。地理位置上，处于大湾区中轴线核心位置，在 交通融合方面优势尽显，这些都为东莞奠定了良好的发展基础，也决定了 东莞是接收湾区中心城市辐射最强的城市。 14 戴德梁行研究院 自 2009 年以来积极投入的产业转 型升级为东莞近年来加速发展奠定 了坚实的基础，然而在全球发展环 境日趋复杂、科技浪潮日新月异的 今天，持续的占据优势地位需要不 断地补短板、促发展。东莞在发展 过程中仍然面临着诸如关键技术领 域掌握不足，单位产值不高，高端 人口、技术、资本、教育资源集聚 不足等问题。除了依托自身基础进 行升级调整、进一步向前发展外， 粤港澳大湾区的战略规划也为东莞 补短板、促发展之路带来了更新更 广阔的思路以大湾区整体的产 业及资源为基础，充分协调互补、 共赢发展。 深莞融合成果累累。 结合市场现状，深圳企业布局东莞， 或是在深工作的人置业东莞已是常 态。尤其伴随着深圳土地等成本不 断升，大批技术型企业密集入莞。 如 2018 年华为溪流背坡村启用，华 为部分业务搬迁至松山湖的举动在 深莞两地都引起了巨大反响。对东 莞而言，在产业发展及人才方面显 然因此而获益良多，华为的进入直 接为东莞引进聚集了各类高端人才 超过 5 万人。此外，在凤岗天安数 码城引进的 450 家企业中过半是来 自深圳，邻近深圳的区位优势、相 关联产业链条的支撑以及更低的土 地或物业成本，无疑是近几年不断 吸引深企入莞的重要因素。而深圳 企业的进驻在直接拉动东莞经济的 同时，也有助于东莞进一步对接国 际资源、提升产业升级的原动力。 DONGGU AN 湾区经济下的东莞商办发展 15 在接收湾区中心城市产业辐 射上，东莞有着与生俱来的 优势。 对比湾区中心城市，东莞拥有制造 业和产业集群优势的同时，产业配 套服务及成本优势也十分明显。地 理位置上，处于大湾区中轴线核心 位置，在交通融合方面优势尽显， 2020 年 9 月东莞发布关于进一 步完善区域协调发展格局推动南部 各镇加快高质量发展的意见，提 出东莞南部临深的虎门、长安、大 岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、 塘厦、清溪 9 镇高水平对接和融入 深圳中国特色社会主义示范区，探 索与深圳共建 “深莞深度融合示范 区”。而松山湖科学城参与粤港澳 大湾区综合性国家科学中心建设已 得到了国家和省的充分肯定。可以 预见，未来伴随着交通设施融合度 的进一步提升，更深度的产业融合 发展局面将逐渐呈现，更加模糊的 区域边界也令东莞南部各镇乃至更 大范围在深圳高新产业的扩张溢出 中获得更多的承接机会，并进一步 带动相关产业的集群式发展。 这些都为东莞奠定了良好的发展基 础，也决定了东莞是接收湾区中心 城市辐射最强的城市。此外，东莞 在大湾区内积极承接包括深圳、广 州、香港等中心城市的产业溢出、 开展合作，已经取得不错的成效， 预计与大湾区城市协同发展的思路 还将不断落实到各个层面和领域， 并将进一步加速东莞城市价值与综 合竞争力的提升。 16 戴德梁行研究院 “三极”分工协作， 承载东莞现代产业发展 4. 戴 德梁行研究院戴德梁行研究院 “三极”是承载东莞产业发展的核心区域，松山湖侧重于高端产业园的承 载形式，中心城区则会汇聚高端写字楼形成规模更大的成熟商务区域以服 务于东莞产业经济的发展，而滨海湾新区则在着眼于粤港澳大湾区融合的 目标之下发展为未来东莞乃至珠江东岸重要的商务中心这也对应着东 莞商办物业市场格局的发展框架。 湾区经济下的东莞商办发展 17 根据 2018年 6月发布的东莞市重点新兴产业发展规划（2018-2025 年 ）， 继“五大支柱、四大特色”产业之后，该文件依托现有优势产业，结合新 兴产业发展趋势，确立了新一代信息技术领域、高端装备制造领域、新材 料领域、新能源领域、生命科学和生物技术领域等五大重点新兴产业领域。 并明确到 2025 年，五大新兴产业发展成为新支柱，重点新兴产业规模年 均增长 18.6以上，总规模超过 40000 亿元，以支撑东莞产业结构实现 战略性调整，将东莞建成有全球影响力的先进制造中心和创新型城市。再 经过若干年努力，拥有一批掌握前沿引领技术和现代工程技术的企业。持 续突破一批原创性、颠覆性技术，成为全国重要的新兴科技与产业创新发 展策源地，支撑经济高质量和可持续发展，建成国际一流的先进制造中心。 从产业结构的调整可以 看出，高新技术产业在 东莞的发展中占据着越 来越重要的地位，也是 带动东莞未来发展的核 心力量，更是东莞实现 转型升级的关键因素。 五大新兴产业支撑东莞打造先进制造中心和创新型城市。 图13 东莞市五大产业发展产值预期性指标 “ 来源：东莞市重点新兴产业发展规划（2018-2025 年） 5,800 3,000 660 600 200 24,000 11,000 2,000 2,000 1,000 19.4% 17.6% 14.9% 16.2% 22.3% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 新一代信息技术 高端装备制造 新材料 新能源 生命科学和生物技术 亿元 图13 东莞市五大产业发展产值预期性指标 2017年2020年2025年复合增长率 5,800 3,000 660 600 200 24,000 11,000 2,000 2,000 1,000 19.4% 17.6% 14.9% 16.2% 22.3% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 新一代信息技术 高端装备制造 新材料 新能源 生命科学和生物技术 亿元 图13 东莞市五大产业发展产值预期性指标 2017年2020年2025年复合增长率 18 戴德梁行研究院 “三极”承载东莞现代产业发展。 松山湖高新区是 2010 年经国家批准的国家高新技 术产业开发区，是东莞高新技术企业的集聚地，并 积极参与和光明科学城携手打造综合性国家科学中 心，也是引领东莞产业高质量发展的“创新引擎”。 中心城区以 CBD 和南城总部基地为依托，着力增 强现代服务业的集聚水平和辐射带动能力，集聚发 展现代金融、总部经济。 滨海湾新区定位为东莞未来发展新引擎，也是粤港 澳大湾区协同发展特色平台，粤港澳大湾区发展 规划纲要指出“支持东莞与香港合作开发建设东 莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服 务业，建设战略性新兴产业研发基地。” 无疑，“三极”是承载东莞产业发展的核心区域， 松山湖侧重于高端产业园的承载形式，中心城区则 会汇聚高端写字楼形成规模更大的成熟商务区域以 服务于东莞产业经济的发展，而滨海湾新区则在着 眼于粤港澳大湾区融合的目标之下发展为未来东莞 乃至珠江东岸重要的商务中心这也预示着东莞 商办物业市场格局的发展框架。 图14 东莞现代产业体系总体布局图 2020 年 3 月，东莞市现代产业体系中长期发展规划纲要 (2020-2035 年 )提出构建“三极三带”现代产业体系 总体发展布局。“三极”即为松山湖创新引领极、中心城区服务发展极、滨海湾新区开放合作极。 戴德梁行研究院 来源：东莞市现代产业体系中长期发展规划纲要 (2020-2035 年 ) Chapter 2 产业升级 助力经济跃升 商办市场潜力待放 经济的增长、产业的发展离不开物业市场作为载体的支撑，在一直以来以制造业见 长的东莞，承载产业发展的物业也多分散在各个大小产业园区内。但伴随着中心城 区的建设、产业升级的推进，位于城市中心区位、具备更好的商务氛围及配套、物 业质素及服务更优的写字楼陆续入市，成为承载东莞产业升级发展的重要载体之一， 其对城市、产业升级发展的支撑作用也将愈发重要。 湾区经济下的东莞商办发展 19 20 戴德梁行研究院 除却东莞中心城区的商务板块外，松山湖片 区在头部科技企业的带动下，已初步形成以 科技行业为主的产业聚集区，研发办公市场 快速发展，或多或少分流了东莞高新技术及 相关服务类企业对办公类物业的需求；同时， 滨海湾新区也在粤港澳大湾区的发展框架下 加速建设，未来将成为东莞在“广深经济带” 上的重要一环。 中心城区形成规模化的商务板块， 但全市办公需求仍广泛分散于各街镇 1. 图15 三产增加值占各市地区生产总值的比重（%） 来源：各市 2019 年统计公报 39 27 56 57 52 45 43 49 41 61 72 42 43 43 54 49 49 42 深圳 广州 佛山 东莞 惠州 珠海 江门 中山 肇庆 一产比重 二产比重 三产比重 湾区经济下的东莞商办发展 21 相较于发达的制造业，东莞的第三产业发 展相对滞后， 43% 的占比即便在大湾区 的广东九市中仅排第六，也就一定程度影 响东莞商办物业市场的发展。同时“街镇 经济”的特点也令东莞办公需求被大量分 散在各产业园区或企业自建物业内，集中 的商务板块的需求因此被大大分流。 目前东莞相对成熟的商务区集中于东莞中 心城区，其写字楼市场发展起步于 1990 年代，当时的写字楼需求主要来自银行、 外资制造业等企业，市场供应也以符合企 业自用需求为主。 2000 年左右，本地中 小型企业开始进驻写字楼办公，主要办公 产品以小面积分割单元形式为主，同时商 住混用情况也较为普遍。经过 10 年的发 展，欧美日韩等制造、外贸等跨国公司来 东莞办厂或设置办事处，对物业品质提出 更高要求，市场也开始出现统一业权、配 备专业物管团队的品质较好的物业，同时 也满足了大型国有银行、港台等外资办事 机构、中小型制造业类等企业的办公需求。 除东莞中心城区的商务板块外，松山湖片 区在头部科技企业的带动下，已初步形成 以科技行业为主的产业聚集区，研发办公 市场快速发展，一定程度上分流了东莞中 心城区的高新技术及相关服务类企业对办 公类物业的需求；同时，滨海湾新区也在 粤港澳大湾区的发展框架下加速建设，未 来将成为东莞在“广深经济带”上的重要 一环。 22 戴德梁行研究院 产业转型升级、承接外溢需求， 助推东莞甲级写字楼市场发展 2. 戴 德梁行研究院戴德梁行研究院 有别于深圳、广州等已发展成熟的甲级写字楼市场，当前东莞甲级写字楼 市场尚处于发展初期，无论是租金水平或出租率甚至都不及其他相对成熟 的二线市场。 湾区经济下的东莞商办发展 23 近年来，东莞越来越多的高品质写字楼陆续落成，其中不乏获得国际绿色建筑 Leed 认证等高品质物业。至 2020 年， 东莞写字楼市场逐渐形成了以鸿福路板块、国际商务区板块以及南城总部基地板块为核心的甲级写字楼商务格局，伴 随国际商务区板块及南城总部基地板块建设进入集中交付期，东莞甲级写字楼市场已初具规模。 图16 东莞甲级写字楼核心板块分布 图17 2020年主要城市租金及空置率分布图 来源：戴德梁行研究部 来源：戴德梁行研究部 南城总部 基地板块 鸿福路板块 国际商务区板块 存量超100万平方米，东莞甲级写字楼 市场仍处发展初期阶段。 有别于深圳、广州等已发展成熟的甲级写字楼市场， 当前东莞甲级写字楼市场尚处于发展初期，无论是租 金水平或出租率都不及其他相对成熟的二线城市。 截至 2020 年第四季度，全市甲级写字楼总存量达到 101.9 万平方米，空置率较上半年小幅回落 1.8 个百分 点至 39.9%。新供应入市伴随着市场的空置压力，租 金较上半年下降 5.6 个百分点至每月每平方米 68.4 元，需求端 2020年下半年全市吸纳量 37,316平方米。 北京 上海 深圳 广州 杭州 南京 青岛 武汉 厦门 天津 大连 长沙 成都 沈阳 重庆 西安 东莞 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 0% 10% 20% 30% 40% 50% 租金（元 / 平方米 / 月） 空置率 24 戴德梁行研究院 分板块来看，鸿福路板块是目前东莞甲级写字楼发展 最为成型的片区，总存量达到 72.5 万平方米，拥有 较高品质的物业，同时多聘请更有经验的物业管理机 构负责日常运营，令整个片区成为优质企业寻租甲 级写字楼的首选之地，片区平均租金也为全市最高， 2020 年末达到每月每平方米 70.9 元，较上半年回 落 4.7 个百分点，空置率则较年中下降 4.0 个百分点 至 35.2%。 国际商务区是政府重点打造的商务核心区，未来将引 入众多知名企业，目前仅有少数办公楼宇落成但尚未 正式启用，相邻地块的甲级写字楼未来将融入核心商 务区板块， 4 季度国际商务区市场板块存量达到 8.3 万平方米，平均租金为每月每平方米 48.1 元，较上 半年回落 3.8 个百分点，空置率录得 19.5%，较年中 下降 2 个百分点。 南城总部基地板块 4 季度迎来一座新供应入市，虽存量物业持续得到消化，但空置率较上半年仍上涨 2.7 个百分点至 64.0%，租金也在新供应的影响下下降 9.7 个百分点至每月每平方米 67.7 元。 图18 2020年主要城市核心商圈租金 图19 2020年甲级写字楼租金比较（元/平方米/月） 来源：戴德梁行研究部 来源：戴德梁行研究部 佛山 62.31 180.4 68.4 534.5 211.5 香港 深圳 东莞 广州 戴德梁行研究院 663 3 48 2 35 19 8 1 7 4 15 2 13 1 1 22 1 22 110 10 8 119 10 8 8 4 87 83 7 1 0 100 200 300 400 500 600 700 元 /平方米 /月 湾区经济下的东莞商办发展 25 图20 2020年东莞各板块市场租金和存量数据指标图21 2020年东莞各板块市场空置率指标 来源：戴德梁行研究部 来源：戴德梁行研究部 重销售轻运营的观念有望随总部物业 入市而扭转。 不同于成熟市场中大量存在单一业权的优质物业， 东莞的写字楼供应多以销售快速回款为目标，且 户型以小面积分割单元为主，具有单一业权的纯 租赁物业较少。这种情况在很大程度上影响了物 业未来的运营管理，分散业权的物业难以执行统 一的招商、运营管理标准，不同业主对于租户行 业及资质的把控缺乏，不利于整栋写字楼的品质、 租金提升。再加上多数小业主对物业增值型投资 偏好较强，对于租金回报的敏感度不高，造成物 业出租周期拉长，这也是甲级写字楼整体空置率持 续高位运行的主要原因之一。而另一方面，由于近 年新入市项目均为散售型物业，市场可供选择的单 一业权物业较少，一些对办公氛围要求较高且有大 面租赁需求的企业，宁愿进驻相对老旧的单一业权 物业，这也反映出现时市场在供应结构上的不足。 甲级写字楼终端使用市场供需失衡的局面在目前重 销售轻运营的氛围中并未得到改善。但 2020 年 8 月，伴随 4宗位于国际商务区商业用地的公开出让， 并明确要求物业建成后大面积业主自持比例，以及 拥有丰富的商办物业运营经验的开发企业陆续进入 东莞商办市场，重销售轻运营的观念有望被扭转。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 20 40 60 80 100 120 鸿福路 国际商务区 南城总部基地 东莞全市 元 /平方米 /月 万平方米 存量 租金 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 20 40 60 80 100 120 鸿福路 国际商务区 南城总部基地 东莞全市 元 /平方米 /月 万平方米 存量 租金 26 戴德梁行研究院 产业转型升级衍生出商办需求 ，优质 运营商进入加速成熟商务氛围的形成。 结合写字楼市场供需两端的表现来看，目前东莞 仍缺乏成熟的市场氛围，即便物业硬件品质较好， 但分散的业权难以形成高品质的运营管理服务， 包括跨国连锁企业在内的不少优质企业往往难以 寻到与其需求匹配的合适物业。总体来看，本地 需求构成了东莞甲级写字楼市场租赁需求的主力， 包括来自政府及相关部门、国企、房地产开发企业、 加工制造及贸易公司的租赁需求占据了更大比重， 而作为成熟市场写字楼需求传统支撑的金融、科 技、专业服务以及传媒等行业的需求在东莞的甲 级写字楼市场虽见增长，但整体活跃度并不高。 因此，在供应端强化运营，同时挖掘产业转型升 级中可能带来的物业需求成为东莞商办市场的发 展潜力所在。 随着深港区域科技、制造等产业的快速发展，东 莞除了引以为傲的区位及产业优势对企业构成持 续吸引力外，还承接了大量深圳制造类、科技类 为主的外溢企业，再加上与产业发展相伴而行的 金融服务以及各类配套专业服务类企业落户东莞， 甲级写字楼市场需求也有望乘大湾区发展之东风、 依托产业转型升级而逐渐扩大。 另一方面，华润、保利等具备丰富运营经验及能 力的开发商进入东莞商办市场，将为东莞甲级写 字楼市场带来更多优质可借鉴的物业运营服务范 本，并对东莞写字楼市场一直以来轻运营的观念 构成冲击，东莞甲级写字楼的运营服务水平有望 藉此获得快速提升。 湾区经济下的东莞商办发展 27 阶段性集中供应或令市场承压，中 长期发展利好惠及商办物业市场。 2021 年，东莞甲级写字楼市场将迎来一波集 中供应，超 80 万平方米的新项目计划入市。 伴随项目陆续投入使用，南城总部基地商务板 块将逐渐成型，同时物业集中供应必然令该区 域面临阶段性的高空置率问题。全市租金及空 置率也将受到大体量新供应影响而持续承压， 届时新建高品质物业搭配低租金策略对租户更 具吸引力。 2022 年后，东莞中心城区可见的新增供应放 缓，中期市场进入存量物业消化期。缺少新供 应的刺激将在一定程度上影响市场活跃度，但 对于大量待租物业而言将迎来稳定发展期，一 方面租户有大量物业可选择，品质好且物业管 理水平较高的物业将在此过程中脱颖而出，市 场表现的分化将极大影响未来业主的租赁策 略。另一方面，分散于各街镇产业园区的办公 商办物业市场发展前景展望 3. 图22 东莞甲级写字楼历年供应量及预测 来源：戴德梁行研究部 需求在企业转型升级的背景下局部分流至商务 区内的写字楼物业中的现象料将增加，加上越 来越多深圳企业到东莞设置办事处提前布点， 未来核心区办公需求有望持续增长，进而支撑 东莞甲级写字楼租金整体平稳上行。 长远来看，伴随东莞整体经济及产业的持续向 好发展，对产业发展带来的物业需求的挖掘将 持续去化办公物业的存量，供需两端的刺激将 有望推动东莞写字楼市场向着更具活力且持续 健康的方向发展。 2020 年 8 月，东莞首次公 开出让 4 宗国际商务区商业用地，未来将为 东莞带来近 30 万平方米的甲级写字楼供应， 项目计划将于 2025 年底竣工且要求写字楼有 大面积业主自持比例。此外，一众知名开发商 及东莞银行等知名企业入驻国际商务区，带动 关联企业入驻的同时带来更成熟先进的管理经 验，届时东莞甲级写字楼市场整体氛围及运营 管理将再上一个台阶，也将更好的服务于本地 产业和经济的发展。 0 20 40 60 80 100 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021F 甲级写字楼供应 ( 万平方米 ) 28 戴德梁行研究院 关于戴德梁行 戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创 造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有53000名专业员工。在大中华区，我们的22家分公司合力引领市场 发展，并于2017、2018、2020荣膺欧洲货币综合实力、租赁及销售代理、评估、研究中国区年度大奖。2019年公司营业收入达88亿美元， 核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览或关注 我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息， 尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴 德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、 以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 戴德梁行 2021年 大中华区研究团队联系人 Shaun Brodie 华东区 薛惠珍 台湾 贾萱 华西区 贺凯 香港 林荣杰 大中华区 魏东 华北区 本报告由戴德梁行研究院副院长张晓端负责撰写。张晓端是戴 德梁行粤港澳大湾区平台研究负责人，且拥有多年丰富的华南 地区房地产市场研究经验。为更好地服务客户，研究院在各个 领域建立了“卓越中心”， 如资本市场、工业物流、零售商业等， 张晓端也是我们大中华区住宅卓越中心的负责人。如对戴德梁 行华南区和住宅研究有任何问题，请联系： 张晓端 华南区 研究部主管