2017年投资购入虹桥富力中心9615.01㎡商业房产项目绩效跟踪报告.pdf

绩效跟踪结果报告 项目名称： 投资购入虹桥富力中心 9615.01 商业房产 项目单位： 上海菊园科技发展有限公司 主管部门： 上海市嘉定区菊园新区管理委员会 评价机构： 上海厚贤科技咨询有限公司 2017 年 11月 目录 摘要 . 1 一、项目基本情况 . 1 （一）项目名称 . 1 （二）项目起止日期 . 1 （三）项目主要内容、涉及范围 . 1 （四）项目资金投入安排情况 . 2 二、绩效目标的核对和确定情况 . 3 （一）项目绩效目标设定情况 . 3 （二）项目绩效目标核对和确定情况 . 4 三、项目组织实施情况 . 9 （一）项目组织情况 . 9 （二）项目管理情况 . 9 （三）项目组织实施的实际情况与目标的差异情况说明 . 10 四、项目绩效情况 . 13 （一）项目产出目标、效果目标的实现情况 . 13 （二）项目绩效情况分析 . 14 五、问题、纠偏措施和建议 . 16 （一）主要问题 . 16 （二）改进措施 . 16 六、其他需说明的情况 . 17 附件 1.关于投资购入虹桥富力中心 9615.01 商业房产的可行性报告 . 18 附件 2.关于投资购入虹桥富力中心 9615.01 商业房产的请示 . 22 附件 3.上海虹桥富力中心认购意向书 . 23 附件 4.关于购置虹桥富力中心房产资金交付的请示 . 24 附件 5.绩效跟踪表（项目分阶段完成情况表） . 25 附件 6.绩效跟踪表（绩效目标实现情况及纠偏表） . 27 1 摘要 受 嘉定区菊园新区管委会 委托，上海厚贤科技咨询有限公司承担 上海 菊园科技发展有限公司 2017 年 投资购入虹桥富力中心 9615.01 商业房 产 项目绩效 跟踪评价工作，跟踪评价时间段为 2017年 1月 1日至 9月 30 日。 在前期调研的基础上，按照 上海市预算绩效管理实施办法（沪财 绩 201422 号文）的要求， 我司对该 项目 专项 经费 有针对性地设计了指 标体系和工作方案。 通过数据采集、访谈调查、数据复核、数据分析等环 节，于 2017年 11 月完成了 该项目专项 经费 的 绩效跟踪评价工作并撰写了 项目跟踪报告。 该项目为投资购入商业房产项目， 上海菊园科技发展有限公司 计划投 资 4.0383042亿元购入 虹桥富力中心 9615.01商业房产 。 通过在虹桥商 务区购置房产，让企业发展不在受到载体资源的制约，把税收继续留在菊 园。同时，吸引更多优质企业入驻菊园， 特别是吸引外省市的优质企业到 上海发展，推动菊园地方经济持续发展 。 截至 2017年 9月 30日，实际支 出 2.0191521亿元，为总房款的 50%。 评价结论和绩效分析 本次绩效跟踪评价从项目投入、产出、 效果 、影响力四部分内容对 该 专项 经费 截至 2017年 9月 30日的绩效完成情况进行分析。 本次绩效跟踪从项目绩效 目标 指标 中选取 “ 预算执行率 ” 、 “ 财务管理 制度健全性 ”、“ 资金使用 情况 ”、“ 项目管理制度健全性 ”、“ 项目管理制度 执行有效性 ”、 “投资完成率”、“房屋验收合格率”、“投资完成及时性”、 “投资成本控制情况” 、“企业吸引力”、“房产保值情况” 和 “中长期规划” 等 12个指标进行跟踪 。 截至 9 月 30 日 ， （ 1）在投入和管理方面， 该项目 财务管理制度、 资 2 金使用合规 ， 但 在 项目管理制度健全性 、 项目管理制度执行有效性 方面存 在欠缺 ； （ 2）在产出方面， 该项目投资成本得到控制，但是由于开发商没 有完成网签工作，导致项目进度落后 ；（ 3） 在效果方面 ， 该项目购置的房 产作为商务载体可以增加企业吸引力；截至目前，该房产售价没有降低， 房产保值；项目单位对于房产利用开发有大致构想，但没有具体规划 。 主要问题和改进措施 主要问题有： 1.开发商未完成网签工作导致项目进度落后。 根据 上海市商品房 出售合同 ，第三笔房款（即最后一笔房款）应该于 2017 年 9 月 29 日前 支付， 因房产开发商没有完成网签工作 导致 上海菊园科技发展有限公司不 能支付最后一笔房款， 影响了项目进度 。 2.对购入房产的开发利用没有具体规划。 上海菊园科技发展有限公司 计划将该项目投资购入的商业房产对外招租，对该处房产的后期开发、利 用有大致构想。根据 关于投资购入虹桥富力中心 9615.01商业房产的 可行性报告 ，购置虹桥富力房产的用途和目的之一是“ 购置房产最重要 的是弥补新区在招商上的软肋，让新区能在虹桥核心区有一个自己的窗口 和自由支配的物业资源。能吸引 更多优质的企业入驻菊园，提高招商的精 准度和层级，对新区 GDP、地方财力、新区形象都将有很大的提升 ”，但 是没有设置具体的目标值，对于后期开发利用没有具体规划，不利于实现 投资的长期经济效益。 针对上述问题提出以下 改进措施 ： 1.加强过程跟踪，与开发商积极协商解决网签问题。 建议加强过程 跟踪，了解开发商的网签进度、以及至今没有完成网签工作的原因，要求 开发商对于其数月没有完成网签工作作出解释及提供解决方案，在此期间， 3 敦促其加快工作进度，在要求时间内完成网签工作。 2.完善规划，充分利用开发购入的商业房产，实现长期经济效益。 建议根据菊园新区、公司的战略规划、投资的目的，编制项目中长期规划， 在实施过程中，根据市场环境、自身需求等因素进行调整完善，充分利用 开发购入的商业房产，实现投资的长期经济效益 。 1 2017 年 投资购入虹桥富力中心 9615.01 商业房产 项目 绩效跟踪结果报告 一、项目基本情况 （ 一）项目名称 项目名称为 投资购入虹桥富力中心 9615.01商业房产 。 （ 二）项目起止日期 项目实施时间为 2017年 1月至 2017年 12月，绩效跟踪时间段为 2017 年 1月 1日至 2017年 9月 30日 ，评价时 间 段为 2017年 10月 30日 至 11 月 30日。 （ 三）项目主要内容、涉及范围 1.项目主要内容 根据嘉定区区域总体规划纲要（ 2004-2020年）与嘉定新城主 城区总体规划（ 2006- 2020 年）的规划，菊园新区是建设中的嘉定新 城主城区的副中心，北部主城区（含老城区）的中心，将建设成为以精品 居住功能为主导，以商务、休闲、科研文化创业为主要特色，既与老城区 的功能互为补充，又辐射嘉定工业区（北区）和嘉定北部地区的多功能、 综合性的现代化城区。 随着菊园新区城市经济社会的高速发展以及 科创中心重要承载区核 心功能区建设的深入推进，载体资源缺乏的问题越来越显著 ，不少成熟企 业在成长壮大 过程中至其他区域寻求 更 大 的 空间。 为 让企业发展不在受到 载体资源的制约，把税收继续留在菊园 ， 同时，吸引更多优质企业入驻菊 园， 特别是吸引外省市的优质企业到上海发展，推动菊园地方经济持续发 展， 上海菊园科技发展有限公司 计划投资购入商业房产以补充载体资源。 虹桥商务区作为上海科创中心建 设中的重点区域，有 区位优势 、 交通优势 、 2 成本优势 、 后发优势 、 政策优势 等五大优势 ，载体资源丰富， 且虹桥商务 区 积极推动总部经济、科技创新服务业、文化教育服务业等行业的发展， 和菊园地区打造“科创中心重要承载区核心功能区”的目标相契合，适合 菊园地区企业发展 ，故选择虹桥商务区购入商业房产，经可行性分析，最 终选择购入虹桥富力中心 虹桥富力中心 9615.01商业房产 。 2.涉及范围 该 项目 涉及 范围 为 上海 虹桥商务区虹桥富力中心（备案名虹桥富力悦 郡） 9615.01商业房产，该房产位于上海市闵行区申虹路 988弄 20幢 9 号西边栋 2-8F及东边栋 3-5F。 （ 四）项目资金投入安排情况 1.项目资金来源及预算情况 上海菊园科技发展有限公司计划 投资 4.03830342 亿元购入上海虹桥 商务区虹桥富力中心（备案名：虹桥富力悦郡，地址：上海市闵行区申虹 路 988 弄 20 幢 9 号）西边栋 2-8F 及东边栋 3-5F 商业房产共计 9615.01 。投资资金来源为公司自筹资金（非贷款）。 2.项目资金使用情况 根据上海虹桥富力中心认购意向书， 2017年 6月 30日前支付 400 万元定金。 根据 该处房产上海市商品房出售合同 ， 合计房款为 403830420 元， 按照时间分期付款：（ 1） 2017 年 7 月 15 日，支付首付房 款计人民币 403830420 元 ，房款占比 10%；（ 2） 2017 年 7 月 29日前，支 付房款计人民币 161532168元 ，房款占比 40%；（ 3） 2017年 9月 29日前， 支付房款计人民币 201915120元 ，房款占比 50%。 截至 2017年 9月 30日，实际支出 2.0191521亿元， 预算执行率 50%， 其中：（ 1）于 2017 年 6 月 29 日支付了定金 4000000 元；（ 2）于 2017 年 3 7 月 12 日支付了首付款 36383042 元；（ 3）于 2017 年 7 月 29 日支付了 161532168元。 房产认购 意向书、 出售 合同 约定 及资金支出情况详见表 1-1、表 1-2。 表 1-1.房产认购意向书、出售合同关于付款的约定 金额单位：元 类别 分期付款 付款 时间 付款 金额 认购 意向书 定金 2017年 6月 30日前 4000000 出售合同 首付款 * 2017年 7月 15日 40383042 第二笔 2017年 7月 29日前 161532168 第三笔 2017年 9月 29日前 201915210 合计 403830420 *备注： 此处 首付款 是 指 上海市商品房出售合同 约定 内容 ， 该 合同 中 没有关于定金的说明。 表 1-2.资金支出情况（截至 2017年 9月 30日） 金额单位：元 分期付款 时间 金额 定金 6月 29 日 4000000 首付款 7月 12 日 36383042 第二笔 7月 28 日 161532168 合计 201915210 二、绩效目标的核对和确定情况 （ 一）项目绩效目标设定情况 1.项目总目标 根据关于 投资购入虹桥富力中心 9615.01 商业房产 的可行性报 告， 投资购入 该商业房产的目的是： 通过在虹桥商务区购置房产，让企 业发展不在受到载体资源的制约，把税收继续留在菊园。同时，吸引更多 优质企业入驻菊园， 特别是吸引外省市的优质企业到上海发展，推动菊园 地方经济持续发展 。 2.具体 绩效目标 未设定具体 绩效 目标 。 4 （ 二）项目绩效目标核对和确定情况 按照 上海市预算绩效管理实施办法的要求， 根据绩效目标设定的 原则和核心要素， 我司对 该 项目主要绩效目标做进一步调整、细化和补充， 并商委托方同意后， 形成项目目标指标体系表（详见表 2-1）。 1.项目总目标和具体 绩效目标 （ 1）项目总目标 保留原项目总目标： 通过在虹桥商务区购置房产，让企业发展不在受 到载体资源的制约，把税收继续留在菊园。同时，吸引更多优质企业入驻 菊园， 特别是吸引外省市的优质企业到上海发展，推动菊园地方经济持续 发展 。 （ 2）年度绩效目标 在 2017年 9月 29日之前完成虹桥富力中心房产购置 ；付完全款后， 移交时过程中， 完成验收工作 ； 控制房产购置成本； 增加企业吸引力， 丰富现有载体资源， 在经济和产业发展上， 以其 优质的商务载体，良好的商务环境， 提升招商层级， 吸引 菊园现有发展壮 大中的成熟企业、 更多 其他地方的 优质企业入驻 ； 购置的该处房产能够保值、增值； 将该处房产出租后，房租收入在 5.5元 /平方米 /天 以上，引入的企 业年税收达到 5000万元以上； 管理人员满意度、入驻企业满意度达到 85%以上； 对该处房产的利用、发展有清晰的认识和明确的规划 。 2.项目绩效目标指标体系 第一， 从投入管理、财务管理和实施管理三个方面 归纳、细化 投入目 5 标 。 （ 1） 将投入管理 目标 细化为“预算执行率” 和 “预算编制合理性” 等 2个指标。 预算执行率反映预算实际执行情况；预算编制是否合理反映 预算编制的科学性，直接影响预算执行情况。 （ 2） 将财务管理 目标 细化为“财务管理制度健全性”和“资金使用 情况 ” 等 2个 指标。 财务管理制度是保障项目顺利实施的基础； 资金使用 是否合规 是保障资金的安全、规范运行的重要体现。 （ 3） 将实施管理 目标 细化为 “ 项目管理制度健全性 ” 和“ 项目管理 制度执行有效性 ” 等 2个指标。 项目管理制度是否健全反映了项目在实施 管理过程中是否科学、规范；项目管理制度的执行是保障项目顺利实施的 基本要求。 第 二 ，从数量、质量 、 时效 和成本四 个维度归纳、细化产出目标。 （ 1） 数量： 设置“ 投资完成率 ”指标， 用以反映该项目具体工作的 完成情况； （ 2）质量： 设置“房屋验收合格率”指标，用以反映 该项目的完成 质量； （ 3）时效： 设置“ 投资完成及时性 ”指标， 用以反映 该项目 具体工 作 完成 的 时效 性 。 （ 4）成本：设置“成本控制情况”指标，用以反映该项目投资成本 是否得到控制。 第三，从社会效益 、 经济效益、 满意度 、长效机制 等方面归纳、细化 效果目标。 （ 1）社会效益：设置“ 企业吸引力 ” 指标，用以反映反映该项目购 置的房产作为商务载体，是否从交通、商业、配套、环境等方面增加了企 6 业吸引力，丰富现有载体资源； （ 2）经济效益：设置“ 房产保值情况 ”、“ 房产增值情况 ”、“ 现有成 熟企业入驻率 ”、“ 招商层级提升情况 ”、“ 房租收入 ”、“ 引入企业年税收 ” 等 6个指标，用以反映该项目的经济效益，是否起到资产投资（保值、增 值）、 提升招商层级的作用， 吸引 菊园现有发展壮大中的成熟企业、 更多 其他地方的 优质企业入驻 ，获得较好的房租收益，引入的企业可以增加菊 园的税收。 （ 3）满意度：设置“ 管理人员满意度 ” 和“入驻企业满意度”等 2 个指标，考察管理人员对该项目的整体满意度情况和入驻企业对虹桥富力 中心作为商业载体的满意度情况，用以满意项目效果。 （ 4）长效机制： 设置“中长期规划”指标， 考察 投资方 对该处房产 的利用、发展有清晰的认识和明确的规划 ，用以反映项目的长效管理情况 。 7 表 2-1.项目绩效目标指标体系表 一级 目标 二级 目标 三级目标 年度目标值 跟踪期目 标值 指标解释 是否 跟踪 投入 目标 投入 管理 预算执行率 100% 100% 反映项目预算执行情况。预算执行率 =（实际支出 /预算数） *100%； 按照时间进度。 是 预算编制合理性 合理 反映预算编制是否有依据，预算明细结构是否合理，是否有基础数据支撑、是否清晰明确、可衡量。 否 财务 管理 财务管理制度健 全性 健全 健全 考察项目的财务管理制度是否健全、完善、有效，用以反映和考核财务 管理制度对资金规范、安全运行的保障情况。 是 资金使用情况 合规 合规 考察资金使用，是否按照规定执行，是否在项目资金使用范围内。 是 实施 管理 项目管理制度健 全性 健全 健全 考察各项管理制度是否健全，包括可行性分析、合同、过程监督、验收 等制度。 是 项目管理制度执 行有效性 有效 有效 考察是否按照过程监督管理、合同管理、验收等相关管理制度执行。 是 产出 目标 数量 投资完成率 100% 付款完成 考察该项目 投资购入虹桥富力中心 9615.01商业房产 是否完成。 是 质量 房屋验收合格率 100% 验收工作 进行中 考察该项目投资的商业房产是否质量达标。 是 时效 投资完成及时性 及时 及时 考察该项目是否按照计划时间完成。 是 成本 成本控制情况 控制 控制 考察该投资项目是否进行了成本控制。 是 效果 目标 社会 效益 企业吸引力 增加 增加 考察购置虹桥富力中心房产是否可以丰富现有载体资源、增加菊园吸引 力，起到吸引优质企业入驻的作用。 是 经济 效益 房产保值情况 保值 保值 考察购置的房产是否保值，用以反映该项目的经济效益。 是 房产增值情况 增值 考察购置的房产是否增值，用以反映该项目的经济效益。 否 现有成熟企业入 驻率 60% 考察现有成熟企业在发展壮大需要其他办公场地时，是否选择虹桥富力 中心，用以反映该项目的经济效益。 否 招商层级提升情 况 提升 考察招商层级是否得到提升，用以反映该项目的经济效益。 否 8 一级 目标 二级 目标 三级目标 年度目标值 跟踪期目 标值 指标解释 是否 跟踪 房租收入 5.5元 /平方米 /天 考察房租收入是达到预期目标值，用以反映该项目的经济效益。 否 引入企业年税收 5000万元 考察引入的企业年税收是否达到预期目标值，用以反映该项目的经济效益。 否 满意 度 入驻企业满意度 85% 考察入驻企业对虹桥富力中心作为商务载体的满意度。 否 管理人员满意度 85% 考察该项目管理人员对该项目整体的满意度。 否 长效 机制 中长期规划 有 有 考察是否对该处房产的利用、处置等有中长期规划，是否对房产的整体 利用发展有清晰的认识，以更好的指导工作、取得更高的效益。 是 9 三、项目组织实施情况 （ 一）项目组织情况 上海市嘉定区菊园新区管理委员会是 项目主管部门，负责项目资金审 核 等； 上海菊园科技发展有限公司 是项目具体实施主体， 具体负责该项目房 产购置、验收等工作。 上海菊园科技发展有限公司 注册资本为 5亿元，股 东为上海菊园物联网科技服务有限公司（出资比例 60%）、上海菊园资产 管理有限公司（出资比例 25%）、上海宏星实业公司（出资比例 5%）、上海 桃园实业有限公司（出资比例 5%）、上海新巷实业有限公司（出资比例 5%） 。 （ 二）项目管理情况 1.业务管理情况 该项目为投资购入商业房产项目。项目前期，对该项目进行了可行性 分析，对 虹桥商务区现状及未来发展趋势 、 购置房产的目的和用途 、价格 等进行了分析，形成 可行性分析报告 。 项目 经 上海菊园科技发展有限公司 全体股东决议同意后 请示 嘉定区菊园新区管理委员会，经嘉定区菊园新区 管理委员会审议通过后开展购置工作。在实施过程中，根据投资项目 跟 踪管理制度 实施过程管理。 在房产移交时，开展验收工作。 2.财务管理情况 该项目执行上海 菊园科技发展有限公司 财务会计管理制度，规定了财 务管理的基础工作、资产和负债管理、流动资产管理、长期资产管理、资 金审批制度 。 资金拨付流程： 上海菊园科技发展有限公司 根据 上海虹桥富力中心 认购意向书 和 上海市商品房出售合同 约定的时间分期支付房款。资 金支出经请示嘉定区菊园新区管理委员会审议通过后支付房产开发商上 10 海极富房地产开发有限公司。 （ 三）项目组织实施的实际情况与目标的差异情况说明 1.项目组织实施的实际情况 项目前期： 上海菊园科技发展有限公司 从 虹桥商务区现状及未来发展 趋势、购置房产的目的和用途、价格 等方面对项目可行性进行分析， 形成 关于投资购入虹桥富力中心 9615.01商业房产的可行性报告 。 项目实施： 2017年 6月 26日， 项目经上海菊园科技发展有限公司全 体股东决议同意后 ，将书面请示 关于投资购入虹桥富力中心 9615.01 商业房产的 请示上报 嘉定区菊园新区管理委员会，经嘉定区菊园新区 管理委员会审议通过后 ， 开展购置工作。在实施过程中，上海菊园科技发 展有限公司根据投资项目跟踪管理制度 实施过程管理，明确了岗位职 责和分工，对项目的建设进度、资金投入、使用效果、运作情况、收益情 况等进行全面的跟踪管理 。 2.与目标的差异情况说明 该项目的组织实施情况主要从投入管理方面对项目完成情况进行分 析，我司选取了 预算执行率 、 财务管理制度健全性 、 资金使用合规性 、 项 目管理制度健全性 、 项目管理制度执行有效性 等 5个指标进行跟踪 ，跟踪 期目标实际完成情况 见表 3-3。 表 3-3.项目投 入 目标完成情况表 一级 目标 二级 目标 三级目标 年度目 标值 跟踪期 目标值 实际完成的绩效目标值 投入 目标 投入 管理 预算执行率 100% 100% 50% 财务 管理 财务管理制度健全性 健全 健全 健全 资金使用 情况 合规 合规 合规 实施 管理 项目管理制度健全性 健全 健全 合同条款不严谨 项目管理制度执行有效性 有效 有效 房产开发商未完成网签工 作导致项目进度滞后 11 预算执行率： 2017年该项目预算金额为 4038303420元， 根据上海 虹桥富力中心认购意向书 和 上海市商品房出售合同 分期付款 ，合计 房款为 403830420 元 。截至 2017 年 9 月 30日，实际支出 201915210 元， 预算执行率 50%。因房产开发商没有完成网签工作， 上海菊园科技发展有 限公司 不能支付最后一笔房款。与原计有 偏差。 财务管理制度健全性： 项目执行上海菊园科技发展有限公司财务会计 管理制度，规定了财务管理的基础工作、资产和负债管理、流动资产管理、 长期资产管理、资金审批制度 ， 资金 使用 经 嘉定区菊园新区管理委员会 审 议通过后支付。 与原计划 无 偏差 。 资金使用 情况 ： 截至 2017年 9月 30日 ， 实际支出 201915210元 ，根 据 房款收据、银行客户收付款入账通知等， 该项目 资金用于支付购买 虹桥富力中心 9615.01商业房产 费用 ，资金使用 经 嘉定区菊园新区管理 委员会 审议通过后支付， 实际支出 未超出规定 使用 范围 ，与原计划无偏差。 项目管理制度健全性 ：该项目 可行性分析、过程管理等制度健全 ，并 与房产开放商签订了 上海虹桥富力中心认购意向书 和 上海市商品房 出售合同 。但是， 上海市商品房出售合同 关于 “付款时间和付款方式” 的 条款不严谨， 上海市商品房出售合同 签订时间（ 2017年 6月 29日） 晚于 上海虹桥富力中心认购意向书 的签订时间（ 2017年 6月 19日） ， 在 上海市商品房出售合同 中，关于定金部分没有明确 、且约定首付房 款金额为 40383042 元 ，在 上海虹桥富力中心认购意向书 中有关于定 金的约定 、并在 上海市商品房出售合同 签订 前已经支付 （约定内容详 见图 3-1、图 3-2） 。 与原计划 有 偏差。 12 图 3-1.上海市商品房出售合同关于 “付款时间和付款方式”的约定 图 3-2. 上海虹桥富力中心认购意向书 关于“付款方式”的约定 项目管理制度执行有效性 ： 该项目 根据投资项目跟踪管理制度实 施过程管理 ，在完成全部房款支付后，计划在房屋移交时根据一般房屋验 收内容、流程进行验收工作 。 截至 2017年 9月 30日， 没有按照合同进度 执行， 根据合同约定， 2017年 9月 29日前应支付最后一笔房款 ， 实际因 房产开发商未完成网签工作 ，最后一笔房款还没有支付 。 与原计划有偏差 。 13 四、项目绩效情况 （ 一）项目产出目标、效果目标的实现情况 1.项目产出目标实现情况 对于 产出目标，我司选取了 “ 投资完成率 ”、“ 房屋验收合格率 ”、“ 投 资完成及时性 ”、“ 投资成本控制情况 ”等 5个指标 进行跟踪 ，跟踪期绩效 目标完成情况见表 4-1。 表 4-1.项目产出目标完成情况表 一级 目标 二级 目标 三级目标 年度目标 值 跟踪期目标值 实际完成的绩 效目标值 产出 目标 数量 投资完成率 100% 付款完成 付款完成 50% 质量 房屋验收合格率 100% 验收工作进行中 还未完成 付款 时效 投资完成及时性 及时 及时 还未完成 付款 成本 投资成本控制情况 控制 控制 控制 投资完成率 ： 截至 2017年 9月 30日，该项目投资购入 虹桥富力中心 9615.01 商业房产 没有完成，实际支付了 50%房款合计 201915210 元， 最后一笔房款还未支付，主要 原因为 房产开发商未完成网签工作 导致无法 支付房款，进而影响了项目进度。与原计划有偏差。 房屋验收合格率 ： 对于房产验收，计划支付完全部房款后，在房产移 交时，根据一般房屋验收内容、流程开展验收工作。 截至 2017年 9月 29 日，没有开展验收工作，主要原因为 房产开发商未完成网签工作 导致无法 支付最后一笔房款，还未进入正式房屋移交阶段。与原计划有偏差。 投资完成及时性 ： 根据 上海市商品房出售合同 应于 2017 年 9 月 29 日前支付第三笔房款，截至 2017 年 9 月 30 日，实际没有完成支付第 三笔房款，主要原因为 房产开发商未完成网签工作 导致无法支付该笔房款。 与原计划有偏差。 投资成本控制情况 ： 销售商报价为 4.6 万元 /平方米， 该项目实施方 与销售商就成交价进行了协商，最后 成交价为 4.2 万元 /平方米 ，合计较 14 报价节省资金 3846.004万元 ，对投资成本进行了控制，与原计划无偏差 。 2.项目效果目标实现情况 对于效果目标，我司选取了 “ 企业吸引力 ”、“ 房产保值情况 ”、“ 中长 期规划 ” 等 3个指标进行跟踪，跟踪期绩效目标完成情况见表 4-2。 表 4-2.项目 效果 目标完成情况表 一级 目标 二级目标 三级目标 年度目 标值 跟踪期 目标值 实际完成的绩效目标值 效果 目标 社会效益 企业吸引力 增加 增加 增加 经济效益 房产保值情况 保值 保值 保值 长效机制 中长期规划 有 有 对房产的使用有大致构想、没有具 体规划 企业吸引力 ： 项目购置的虹桥富力中心 位 于虹桥商务区，虹桥商务区 是“十三五”规划明确 重点发展的功能区域 ， 是上海市低碳实践区，也是 世界商务区联盟的会员 ，该处交通便捷，已有罗氏等多家世界 500强企业 入驻， 配套 设施较完善。 该项目购置的虹桥富力中心商业房产作为商务载 体 ，在 交通、商业、配套、环境等 方面增加了企业吸引力， 可以 丰富现有 载体资源 。 与原计划无偏差。 房产保值情况 ： 根据楼盘信息，在 2017 年 11 月 17 日至 2017 年 11 月 30 日，销售商报 楼盘价格 为 46000 元 /平方米 ，楼盘价格没有降低， 房产保值，与原计划无偏差。 中长期规划 ： 计划将该项目投资购入的商业房产对外招租，对该处房 产的后期开发、利用有大致构想，但没有具体规划 。 与原计划有偏差。 （ 二）项目绩效情况分析 1.经济性 该项目 为投资购入商业房产项目，计划投资购入 虹桥富力中心 9615.01 商业房产 ， 销售商报价为 4.6 万元 /平方米，该项目实施方与 销售商就成交价进行了协商，最后成交价为 4.2 万元 /平方米，合计较报 15 价节省资金 3846.004万元，对投资成本进行了控制 。 该项目 预算金额为 4038303420 元，根据上海虹桥富力中心认购意 向书和上海市商品房出售合同分期付款，合计房款为 403830420 元。截至 2017 年 9 月 30 日，实际支出 201915210 元， 已支付 50%房款 。 因房产开发商没有完成网签工作，上海菊园科技发展有限公司不能支付最 后一笔房款 。 2.效率性 根据 上海市商品房出售合同 ，第三笔房款（即最后一笔房款）应 该于 2017年 9月 29日前支付， 因房产开发商没有完成网签工作， 影响了 项目进度， 上海菊园科技发展有限公司不能支付最后一笔房款 。 3.效益性 该项目的实施效 果主要体现为社会效益 和经济效益 ： 第一， 增加企业吸引力， 丰富现有载体资源，在经济和产业发展上， 以其优质的商务载体，良好的商务环境，提升招商层级，吸引菊园现有发 展壮大中的成熟企业、更多其他地方的优质企业入驻 。 项目购置的虹桥富 力中心位于虹桥商务区，虹桥商务区是“十三五”规划明确 重点发展的功 能区域 ， 是上海市低碳实践区，也是世界商务区联盟的会员 ，该处交通便 捷，已有罗氏等多家世界 500强企业入驻，配套设施较完善。该项目购置 的虹桥富力中心商业房产作为商务载体，在交通、商业、配套、环境等方 面增加了企业吸引力，可以丰富现有载体资源。 第二，投资购入的房产能够保值、增值，从出租房产获得收益，引入 企业可以增加菊园新区的税收。 投资购入的虹桥富力中心 9615.01 商业 房产可以保值、增值， 将该处房产出租后，房租收入在 5.5 元 /平方米 / 天以上， 能够获得较好的房租收益， 引入的企业年税收达到 5000 万元以 16 上 ，可以增加菊园新区的税收。 五、问题、纠偏措施和建议 （ 一）主要问题 1.开发商未完成网签工作导致 项目进度落后 根据 上海市商品房出售合同 ，第三笔房款（即最后一笔房款）应 该于 2017年 9月 29日前支付， 因房产开发商没有完成网签工作 导致 上海 菊园科技发展有限公司不能支付最后一笔房款， 影响了项目进度 。 2.对购入房产的开发利用没有具体规划 上海菊园科技发展有限公司 计划将该项目投资购入的商业房产对外 招租，对该处房产的后期开发、利用有大致构想。根据 关于投资购入虹 桥富力中心 9615.01 商业房产的可行性报告 ，购置虹桥富力房产的用 途和目的之一是“ 购置房产最重要的是弥补新区在招商上的软肋，让新区 能在虹桥核心区有一个自己的窗口和自由支配的物业资源。能吸引更多优 质的企业入驻菊园，提高招商的精准度和层级，对新区 GDP、地方财力、 新区形象都将有很大的提升 ”，但是没有设置具体的目标值，对于后期开 发利用没有具体规划，不利于实现投资的长期经济效益 。 （ 二）改进措施 1.加强过程跟踪，与开发商积极协商解决网签问题 建议加强过程跟踪，了解开发商的网签进度、以及至今没有完成网签 工作的原因 ， 要求开发商对于其数月没有完成网签工作作出解释及提供 解 决方案，在 此期间， 敦促其加快工作进度，在要求时间内完成网签工作 。 2.完善规划， 充分 利用 开发 购入的商业房产，实现 长期 经济效益 建议根据菊园新区、公司的战略 规划、投资的目的， 编制项目中长期 规划，在实施过程中，根据市场环境、自身需求等因素进行调整完善 ，充 17 分利用开发购入的商业房产，实现投资的长期经济效益 。 六、其他需说明的情况 根据 上海市商品房出售合同 关于“ 最晚应于合同约定最后一笔房 款到账日后 150日内取得该房屋的 小产证，否则每逾期一日，按房价款总 额的万分之二向甲方支付违约金”的约定，建议 上海菊园科技发展有限公 司 注意小产证办理周期、及时取得该房屋的小产证，避免支付违约金。 18 附件 1. 关于 投资购入虹桥富力中心 9615.01商业房产 的可行性报告 关于投资购入虹桥富力中心 9615.01 商业房产的可行性报告 一、虹桥商务区现状及未来发展趋势 （一）现状分析 根据上海市虹桥商务区发展的“十三五”规划，以“大交通、大 商务、大会展”为目标的虹桥商务区在新一轮的上海大发展中起着举足轻 重的作用，在服务长三角区域联动发展的作用愈发突出。虹桥商务区汇聚 “五大优势”，正成为带动上海经济发展方式转型、促进城市空间布局调 整、助推上海国际贸易中心建设的新引擎。 区位优势：虹桥商务区紧邻江浙两省，处于长三角城市轴的关键节点， 与周边主要城市距离均在 300 公里之内；既为上海连通长三角的桥头堡， 是长三角咽喉之所在；又为联系亚太、面向世界的门户，是连接世界的桥 梁。 交通优势：世界上独一无 二的综合交通枢纽，涵盖多种交通方式，轨、 路、空三位一体， 56 种换乘模式的多元化聚集，将人性化换乘的出行方 式与现代理念相结合，一小时长三角都市圈显现同城效应。 成本优势：虹桥商务区独特的区位、便捷的交通，极大的方便企业获 取信息、调配资源、开拓市场，尤其是企业总部在运营成本上相对较低。 后发优势：虹桥商务区广泛吸收国际商务区建设的成功经验，取百家 之长，创虹桥之新，结合自身特色，以人为本，科学规划，厚积薄发，将 被打造成一座世界级商务中心。 政策优势：虹桥商务区是上海市第十二个五年发展规划纲要明确重点 发展的功能区域 ，是上海市低碳实践区，也是世界商务区联盟的会员。国 家财政部和商务部已明确将虹桥商务区确定为现代服务业综合试点区。 19 虹桥商务区凭借其自身优势，不仅吸引了香港瑞安、北京万通、上海 地产、广州富力、重庆龙湖、深圳万科等多家知名地产商参与到虹桥商务 区开发建设中，更吸引了世界 500强代表罗氏、壳牌、台达电子，上市公 司代表广联达科技、欧普照明以及优质内资代表唯品会、安踏体育等知名 企业入驻该区域。 （二）未来发展趋势 未来的虹桥商务区将聚焦大交通、大商务、大会展“三大功能”，依 托国家会展中心和虹桥综合交通枢纽，促进高端商务 、会展和交通功能融 合发展。随着虹桥商务区在交通、商业、配套、居住、环境等方面的不断 完善，该商务区的功能日趋健全。特别是在经济和产业发展上，将以其优 质的商务载体，良好的商务环境，吸引更多优质企业入驻，在总部经济、 会议展览、科技创新、文化传媒等多个方面发展前景良好。 2020 年，虹 桥商务区就业规模预计达到 60 万 -70 万人，逐步成为上海西部发展的重 心，形成长三角区域性就业、商务、商业、贸易和活动中心。 二、购置房产的目的和用途 （一）购置房产的目的 随着菊园新区城市经济社会的高速发展以及科创中心重要承载区核 心功能区 建设的深入推进，载体资源的缺乏正逐步成为制约现有企业发展 的绊脚石，不少成熟企业在成长壮大之际不得已在其他区域寻求发展的更 大空间。而虹桥商务区作为上海科创中心建设中的重点区域，在汇聚“五 大优势”，载体资源丰富的同时，又积极推动总部经济、科技创新服务业、 文化教育服务业等行业的发展，和菊园地区打造“科创中心重要承载区核 心功能区”的目标相契合，正是适合菊园地区企业发展的沃土。 综合考量菊园地区和虹桥商务区发展的特点，我们以期通过在虹桥商 20 务区购置房产，让企业发展不在受到载体资源的制约，把税收继续留在菊 园。同时，吸引更 多优质企业入驻菊园，特别是吸引外省市的优质企业到 上海发展，推动菊园地方经济持续发展。 （二）购置房产的用途 1.资产投资。虹桥商务区发展迅猛，随着该商务区功能的日渐完善， 购置房产不仅能有房租营收，更能在经济收益上能实现房产保值增值。 2.招商载体。购置房产最重要的是弥补新区在招商上的软肋，让新区 能在虹桥核心区有一个自己的窗口和自由支配的物业资源。能吸引更多优 质的企业入驻菊园，提高招商的精准度和层级，对新区 GDP、地方财力、 新区形象都将有很大的提升。 三、房产的基本情况 名称 具体地址和方位 实测面积 总价（元） 虹桥富力中心（备案 名：虹桥富力悦都） 闵行区申虹路 988弄 20幢 9号西边栋 2-8F 9615.01 403， 830， 420 闵行区申虹路 988弄 20幢 9号东边栋 3-5F 四、价格分析 1.房租市场价： 5-7元 /平方米 /天 2.资产的保值增值：销售商报价为 4.6 万元 /平方米，成交价摸底为 4.2 万元 /平方米。该地段几乎不再有土地出让，正逐步形成稀缺资源， 预期还会有升值空间。现以房产售价对未来 20年的租金回报进行测算： 房产售价 租金 3.65万元 5元 /平方米 /天 4.015万元 5.5元 /平方米 /天 4.38万元 6元 /平方米 /天 4.745万元 6.5元 /平方米 /天 5.11万元 7元 /平方米 /天 3.投资收益 :预计引入企业税收将达到 5000万元 ,以净收益 4%来计算， 21 预计将实现年收益 200万元。 五、投资资金 购置房产总投资额即为房产总价人民币 403， 830， 420元。 六、投资主体 此项目投资主体为上海菊园科技发展有限公司。该公司注册资本 4 亿