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11 前言随着经济的复苏回暖，今年以来各项消费数据增速平稳，零售、餐饮两大业态都录得明显增长，商业地产的投资热度也有所回升，带动相当体量的零售商业新项目入市。从业绩来看，大部分样本企业的表现向好。观点指数观察的样本企业中，2023年末有超9成实现了零售商业营收的同比增长，平均增幅超过13%。不过最新的一季度数据显示，部分企业的在营项目出现销售额下滑的情况，企业仍在适应消费的变化中。资本市场方面，今年终于迎来了4只消费REITs上市，市场仍在不断扩容。此外可以看到，以购物中心为代表的商业消费载体，正以更多元化的产品和服务成为人们消费的重要目的地，各个项目的品牌引入和丰富度也更高，运营手段层出不穷，最终导向的是流量转化和业绩创收。观点指数总结过去一段时间购物中心以及零售消费品牌的发展，发布表现力指数 2024购物中心暨零售消费发展报告，探析行业的发展概况，把脉行业风向与前景。同时，对购物中心的综合表现进行总结，发布“表现力指数 2024购物中心综合实力卓越表现”，以单个项目的发展成果给行业的可持续发展探索提供样本。0YFUzQnQmPnMoQnOnQtMoPaQdNaQtRrRtRtPlOpPmRiNpMmN9PnMqQxNtRnNwMrQrR2 目录前言 02零售发展运营表现 研究说明 研究体系 数据及调研 活动办法 研究成果构成 2024购物中心综合实力卓越表现 2024年度影响力消费品牌 11-17购物中心暨零售消费发展报告 03-10关于观点指数研究院 183 购物中心暨零售消费发展报告7tYnnWUxSZee+OxNmmaixJKvZxvDHl7CnYBIQwX/6MOwyWOXBs1uyXnkatgjKLnQ 4 动能蓄积消费分化趋势下，消费者的需求也在更新迭代，并对产品及服务等提出了更高的要求，这也给市场上的企业带来了新挑战。在复苏回暖的大环境下，今年以来各项消费数据增速平稳，零售、餐饮两大业态都录得明显增长，商业地产的投资热度也有所回升。消费市场的回暖，也带动了零售商业项目的供应入市。2023年有超过三千万平方米体量的新项目入市，涵盖购物中心、社区商业、街区商业、奥特莱斯等不同类型业态。企业继续发力，对新商业增长点进行挖掘。业绩表现上，大部分样本企业零售商业收入实现同比增长，其中奥莱业态的市场热度较 高。不过目前市场存 在 诸 多不确定性，未来能否实现业绩增长仍是未知数。资本市场方面，今年终于迎来了4只消费REITs上市。购物中心凭借资产优质、增长潜 力等成为目前的首选，且计划通过高质量运营管理，进一步提升资产的吸引力。而 随着消费需求的变化，零售商业项目也愈 发重视 业态品牌的引入，其中高能级首店的 竞争更为激烈。层出不穷的运营手段背后，流量转化和业绩创收依然是最终目的。消费品牌方面，零售和餐饮行业均面临 着来自 市场和对手的挑战，相关 企业目前正通 过多种 方 式寻找新出路，以在市场的大浪淘沙中走得更远。消费数据保持稳定增长，市场平稳运行 2023年 至 今，随着宏 观消费的复苏回暖，商业市场进入平稳运行阶 段。从市场数据来看，社会 消费品零售总额的累计增速保 持平稳，最新的3 月 录得120326.8亿 元，累 计增速为4.7%，与去年同期相差不大。数据来源：国家统计局，观点指数整理 按消费类型划分，1 3月份，商品零售录得106882 亿元，增长4.0%，餐饮收入则 录得13445亿元，增长10.8%。最新的单月 数据显示，3 月份商品零售3 5056亿 元，同比增长2.7%；餐饮收入3964 亿元，增长 6.9%。可以发现，相比餐饮业态，零售业态的收入增速要低一些，说明消费者对于非必需类消费还是保持较为审慎的态度。观点指数认 为，消费数据增长背后，与国家相 关 部 门采取相 关促消费政策以及春节假期延长等因素有 较 大 关联。在上述因素带动下，国内商业市场的消费需求得以持续释放，进而带动零售业保持较快增长。新的一年，政策层面上，商务部定位为“消费促 进年”，正在着力扩大国内需求。观点指数预计，国内商业消费市场有望继续恢复，商业地产市场也将继续健康发展。5 数据来源：国家统计局，观点指数整理 商业开 发 端 上，市场的投资热度相比去年同期 也有较 大回升，面对整体复苏的经济环境，投资者的信心有所回升。最新的3 月数据显示，商业营业用房开发投资完成额累计 值为1 597.37亿 元，累计增速-10.5%，虽然仍在负值水平，但相较 2023年同期的-17.1%有明显改善。新增供应体量超3000万平，企业挖掘商业新增长点 零售商业项目供应方面，据观点指数统计，2023年全国范围内共开业超400个零售商业项目（商业面积 2万），新增商业面积超过3000万平方米。业态类型方面，除主流的购物中心外，社区商业、街区商业等业态也较 为活跃。开 业时间节 点 集 中在1 月、9 月 和 12 月，与 期内有重大节假日有 关。一 般 情况下，新项目在入市时会 更 青睐于大型节假日前的时间节 点，以 通 过营销手段更好地吸纳客流，提升项目销售额的同时打开知名度。数据来源：公开资料，观点指数整理 样本企业方面，头部企业依然保持较高的入市热情。其中，珠海万 达 商 管 是 期内开出最多商业项目的企业，紧 随其后 的分别是新城控股、华润万象生活、万科+印 力。此外龙 湖集团、招商蛇口和大悦城的开业项目数量也不少。数据来源：公开资料，观点指数整理 具 体来看，定位中 低端商业的珠海万 达 商 管、新城控股等企业的新开 商业项目以万达广场、吾悦广场为主，均为标准产 品 线 项目。在项目选址上，这类企业更倾 向于在下沉 市场抢 占市场份额，期内新增项目也主要分布于三四线城市。而华润万象生活、万科+印 力等企业则在现有产品线扩张 的基础上，加大了对非标商业机遇的探索。以万科+印 力 为 例，据观点指数统计，去年其共开出1 6个项目，其中7个为非标商业项目。去年开 业的项目龙华会是代表之 一，该 项目位 于上海徐汇区龙华路，商业面积约 10万平米，是历史文化街区项目，由 上 海 万 科主导 开 发 建造，印 力上海城市 公司负责商业管 理及运营，以“meet on s treet龙华街巷 妙会横生”为 定位。观点指数认 为，企业加 大对非标商业的探索与目前的市场环境和实际 需求有关。一方面，面对存 量时代的白 热化竞 争，非标商业是一种差异化 突围手段；另一方面，随着国 内城市更新的不断推进，存量改造的商业机遇也不断涌现，非标商业通过新商业场景焕发项目活力的作用凸显。进入2024年，企业对 非标商业的探索趋势仍在持续。据观点指数统计，今年一季度全国共开业44个零售商业项目，商业体量 约 383万平方米，其中不 少 是 存 量 改造而来的非标商业项目。如北京三 里屯慢行 友 好街区、苏州 观前街 开 元 里 等，大 多为历史文化街区更新项目，以延 续人文 风 貌、城 市 文 化 特色为主。此外，现有运营项目扩容与焕 新升级 也是方向之 一。在 竞 争愈发 激烈的市场背 景下，企业需要通 过项目焕 新升级 来6 提高资产质 量，为消费者提供更为舒 适的购物环境、更具 吸引力的品牌选择，保持项目的长期吸引力。以 太古为 例，除 此前宣 布扩容北京颐堤港二期外，三 里屯太古里也 将启动新的资产提升计划，将瑜舍酒店转变为创新零售空 间，进一步助力三里屯商 圈 的发展和北京建设国际消费中心城市。收入增速均值超13%，奥莱成消费市场新宠 零售商业企业方面，从观点指数选取的1 5家代表性 样本来看，超9成企业在2023年实现了零售商业营收的同比增长，平均增幅超过13%。其中，增速最高的为大悦城地产，同比增长为3 8.9%，增速最低 的为宝龙商业，也录得3.8%的同比增长。数据来源：企业公告，观点指数整理（注：九龙仓、新鸿基、新世界中国为内地投资物业收入，后两者财报期为半年）据观点指数了解，上述 企业实现同比增长的原 因主要有两种，一是依 靠 新项目开 业带来租金增长，二 是得益 于项目销售额的提升，租金分成有所增加。分业态类型来看，以奥莱为主 的企业平均增速要高于以购物中心为主 的企业。如首创 钜 大和砂 之 船 奥莱的收入增速分 别 为35%和10.7%，而 以购物中心业务为主 的样本企业中，超过 5成企业的收入增速在10%以下。进入商业下半 场，消费降 级 等趋势的盛 行，让 更多消费者的消费习惯发 生改变，青睐于购买 更 具性价 比的产品，由 此带动了以折扣商品销售为主的奥莱业态的火热。据中国 连锁经营协 会 数据，截 至 2023年三季度，国内奥 莱销售额同比平均增速为2 6.3%，客 流同比平均增速接近35%，较 2022年同期增长明显。虽然奥莱保 持 较 高热度，但 就 长 期 发展而 言 还存在 较 多 问 题。据观点指数了解，目前市场上还 有 较 大一部分奥莱无 论 是业态品牌亦或是 整 体 定位，都存 在 较 为 严 重的同质 化 问题，独特竞争力方面较为欠缺。观点指数认 为，购物中心作 为大众 消费的首选目的地，依 然是目前零售商业的主流，这点从企业的规模上也能体现。数据来源：企业披露、公开资料，观点指数整理 目前样本企业中，珠海万 达 商 管、新城控股、印 力 集团及 宝龙商业等在管规模居前的企业，均以购物中心业务为主。展 望 2024 全 年，重点样本企业仍在 积 极 推 动 旗 下购物中心项目入市。如华润万 象生活2024年 拟 开 业 约 16 个商业项目，以万象城、万象 天 地、万 象汇等不同产品线 的购物中心为主。但 购物中心目前面 临 的市场挑战不可 忽 视，即使 如太古这类以运营高端项目见长的企业也面临零售销售额下滑的压力。最新一季度数据显示，太古内地零售物业中，除 上 海 前 滩 太古里之外，所有运营项目均出现销售额下滑的情况。其中北京三 里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都太古里及上海兴业太古汇零售销售额分别录得-5.4%、-9.2%、-2.4、-14.7%、-19.4%的增长。观点指数认 为，销售额的下滑目前国内奢侈品市场消费力不 足 相 关。在经济不确定性增大的背 景下，消费者对于奢 侈品消费态度愈发谨慎。7 购物中心成底层资产首选，消费REITs元年的挑战 资本市场上，今年迎来4 支 消费基础 REITs上市，分 别 为 嘉 实物美 消费REIT、华 夏金茂商业REIT、华 夏 华润商业REIT和中金印力消费REIT。消费基础设施 具 体 包含百货商场、购物中心、奥特莱斯、超市等多种 业态。而首批 4只消费REITs中，有3只的 底 层资产都是购物中心，分别 为长沙 览秀城、青 岛 万 象城、杭州西溪印象城。数据来源：Wind，观点指数整理 观点指数认 为，购物中心的经营收入多样性较高，能通过 零售额提升带来收益的提高，具备较好的资产升值潜力。数据来源：Wind，观点指数整理 市场表现方面，从上市到一季度末，首批上市的3只消费 类REITs大多录得 负 收 益，平均下跌 5.3%，直 至二季度市场表现才有所回升，不过目前依然处于波动状态。从最新一季度业绩来看，嘉 实物美 消费REIT、华 夏金茂REIT、华 夏 华润商业REIT在 内 的3只REITs可分 配金额 基 本达到预期，其中物美消费REIT可供分配金额达成率最高。放 眼 公 募 REITs市场，可以发现消费类REITs的出租率表 现更为突 出。消费类REITs的 底 层资产租户分 散，这让 其 相较于产业园类资产的集中退租风险更低。未 来发展上，由 于 租金收入与公 募 REITs的分 红率息息相 关，以高水 平的运营管理能力提升资产吸 引力，正成为项目的重要方向。今年的一季报中，两只以购物中心为底 层资产的REITs 披 露 了相关 的增收思 路。长沙 览秀城、青 岛 万 象城目前均致 力于提升商城的品牌级次，引进并留存高端潮流，品 质化、概念化店铺。需要注 意 的是，目前国内符 合消费REIT 底 层资产入池条件 的资产多为一线、新一线城市中的商业设 施，且 需要满 足 较 高的收益率条件，这意味着 后 续资产增容的选择空间 较为有限。轻 资产业务上，虽然消费REITs热度高 涨，但头部企业的 拓 展动作 并 未 停止。据观点指数统计，2023年样本企 业中的 珠海万 达 商 管、华润万 象生活、印 力 集团、龙湖集团、招 商商管 和 碧桂园文 商 旅 均 获 得了多个轻 资产管 理项目。就 项目获 取 数量而 言，碧桂园文 商 旅 期内获 取 的项目数量最多；不过若 从项目区位 来看，华润万 象生活和印 力 则 更 具优势，期内获 取 的项目多位 于上海、深圳及成都等核 心 一二线城市。项目实行差异化运营策略，高能级首店竞争激烈 项目层面上，在过去的一年中，位 于 核 心一二线城市的高端商业项目依然是行业顶流，以 北京 SKP、上 海恒隆广场、深圳万 象城、广州太古汇等为代表的高端 商业项目，实现了租金和销售额的双增长。以 恒隆广 场系列 为 例，得益 于 领 导者与管理层对于经济周 期 的提前判 断，恒隆自 2015 年 开 始 资产升级计划，已 完 成资产升级 的商场包括上 海 恒隆广 场、上 海港汇恒隆广 场 等，至今仍在持续。8 而 资产优 化对恒隆旗下项目的竞争力 打造、业绩提升都带来了显著效 果。即使在2023年经济结构调整之际，恒隆内 地商场组 合收入依然录得 8%增长，当中高端 商场的收入上升 9%。目前最新进行的资产升级计划是济南恒隆广场，为 期 3年，以提升商场的定位和 奢 华 时 尚 品牌选择，进一步加强 对 顾 客的吸引力和长远盈利能力。数据显示，首阶段资产优 化 计划完成 后，济南恒隆广 场2023年租金收入增长 4%，出租率上升 3 个 百 分点至 93%。但 中 端 项目的表现也不弱，不少 项目凭借自带流量、吸 金 力强的主力店吸引了不少客流，有 效提高了商场的销售额。如位于 广州天河的 广州美林M LIVE 天 地，凭借山姆和 宜 家 两大主 力 店，以及新能源汽车品牌的引入等，带动项目整体销售的提升。以当下热门 的新能源汽车业态为例，美林M LIVE 天 地 2023年场内进驻新能源汽车品牌15家，交易额逾 12 亿，综合业绩排名稳居广州前三。2023年 美林M LIVE 天 地 举 办 车 展超 80场次，促 成 订 单超400单，成交金额逾 1.5亿。事 实上，购物中心早已不是单纯 的消费目的地，而 是 能 提 供更多社交、体验价值 的场所。在此背 景下，不少 项目愈 发重视公共空间的利 用 和 氛 围 营 造，并呈 现出差异化、主 题化的特征。如 在市集 经济探索上，各大购物中心呈 现了较 为明显的主 题 化，涌 现出甜 品市集、咖啡市 集、香氛市 集、宠 物市集 等 主 题 明显的市集 活动。但 不 论 如 何 改 变，都是基 于项目定位和特性展开。据观点指数观察，目前市面上高档 零售项目正在不断丰富零售矩阵，以吸纳更多高净 值 人 群。具 体表现为集 中升级 重 奢旗舰店、引进众 多 小众高 奢 首店，聚 合高端 户 外 生 活 方式品牌、高端餐饮等。而 中高档 商场则紧跟 时下热门 赛道，具 体表现为高频次迭 代业态品牌，聚焦餐饮、珠宝等 核 心品类，打造沉浸 式 体 数据来源：公开资料，观点指数整理 观点指数观察下的样本项目，期内均在全国首店引入上发力，其中以上海、南 京 等为代表的华 东 区 域 项目引入数量最多，其次 是以北京、天津为代表的华北地区项目，以沈 阳 为代表的东 北 地区项目的引入数量则 相对较少，这与城 市商业吸引力及优质项目数量有明显关联。整 体来看，具 备 较 好商业发展条件的发达城市，引入的首 店 数量更多。城 市 群 之 间的集 聚效应，对高能级首店的引入有较大帮助。数据来源：公开资料，观点指数整理 首店引入的类型上，零售类占 比最高，超过 5成；其 次 是 餐饮类的首店，占 到超3成的比例；娱乐休闲、儿童亲子类的业态占 比 则 相对较 小，不过这类店 铺 通 常 面 积较大，对于商场的租赁去化有较 大 帮 助，此外也能 发 挥 引流的作 用。验场景等。在调改 过 程 中，首店依然是项目的引入重点。对于样本项目 而 言，各类业态首店的 开 出不仅 能 提升项目的长期竞争力，还能达 到引流的 效 果。其中高等 级 的 首店 无疑 更 受 消费者青睐，如全国首店的 吸 引力明显高于区域 首店、城 市首店。9 与此同时，服饰业态特别是运动户外品牌表现也较为亮眼。无论是进入中国 市场以久 的 耐克、阿迪达 斯，亦或是 近 年 来热度高涨的 Lululemon、昂跑等，均 取得不错的业绩。以 近 年 备受追捧的 lululemon 为 例，其2023年在中 国 大 陆市场净营收同比增长 56%（按固定汇率计增长 60%），数据来源：公开资料、官网，观点指数整理 数据来源：企业财报，观点指数整理 消费分化下的市场分化，零售、餐饮品牌寻找突围之法 消费分化的趋势下，消费者的需求也在更新迭代，并对产品及服务等提出了更高的要求，这也给市场上的企业带来了新挑战。不少 零售品牌选择关闭 部分门店，据观点指数统计，仅 今年以来，盒马、大润 发等连锁品牌就 关 闭 了多家门店。品牌闭 店背后，与业绩表现不佳 有 较 大 关 系，也从侧 面 反 映 出 国内消费市场竞争的 激烈。于是，品牌会选择关闭 一 些业绩不佳的门店，以集中资源发展更有潜力的市场。当 然，虽然传 统 商超整 体表现不佳，但还是有部分企业有不错的表现。深耕河南区域的胖东来依然取得不错的成绩，据 胖东来商贸 集团披露的数据，胖东来创始 人于东 来 预 估 胖多来超市2023年的营收超100 亿元。在 闭 店 潮 来 临、传 统 零售商转型自 救 的同时，以山姆、开 市 客 为代表的会 员 店 热度则 居 高不下。以山姆为 例，其目前在中国市场取得亮眼业绩，同时还在持续扩张中。数据显示，山姆 2023年的销售额达约8 00 亿 元，其中线 上销售占 比 约 47%。会 员 消费方面，会 员 年均消费达 到 13000元，会员卡续费率稳定在 60%以上。门店增长上，截止 2023年底，山姆已在国内开设 47家门店。可比销售额同比增长39%（按固定汇率计增长46%）。观点指数认 为，虽然进入了后 疫 情时代，但 人们对户 外运动相关 的 生 活方式 热情并未 减弱，这也带动了更多国内外 运动户外品牌开店。奢侈品牌方面，虽然近 年来在中国 市场一直 高 歌猛进，但 目前正面临 高 端 市场消费疲软的现状，奢侈品 巨 头集团均 有不同程度的下滑。最新的一季度数据显示，开 云 集团收入为4 5亿欧 元，可 比 基础上下降 10%；LVM H 集团营业收入也相较 于去年同期下降了2%，录得 207亿 欧元。其他零售业态方面，与生活相关的消费品牌也在寻求突破。在 竞争日趋 激烈的大环境下，家 纺 品牌正苦练研发内 功，寻求新的增长空间，进一步提升市场竞争力。如 梦洁 股份 2023年在研发 专 利 层面 就 有不 错 成绩，期内新申请、授权发明专利 6项，实 用新型专利 1项，外观专 利 26 项，产品的核 心 竞争力进一步 增 强，为企业长期 持 续发展提供保障。餐饮品牌中，近 年来茶 饮、咖啡、烘焙、火 锅 等品类热度较 高，期内价 格 战和放开加盟 成为主 旋律，各大品牌均使 出浑身解数，争夺市场份额。其中，价 格 战在咖啡领域影响广 泛。库 迪 与 瑞幸的 竞 逐，将 一 杯 咖啡的 价 格 打 到了10元以下。以目前市场表现来看，瑞幸具 备 一 定 先 发 优 势，品牌知名度、产品创新及盈 利 能 力等明显强 于 库 迪，且 业绩已 实现扭亏为 盈，后 者 则 仍在靠资本烧钱维持。在餐饮行业内 卷 严 重，租金、人工 等各项成本上升，利 润10 下降的阶段，企业必须寻找新出路。今年以来，餐饮品牌通 过 加 盟 扩 张 下 沉 市场。头 部企业九 毛九就宣布开放太二、山的山外面酸汤火锅两个品牌加盟，海 底 捞 也 将推行 加 盟 特 许 经营模 式。茶 饮 赛道上，互 为 竞 争 对手的喜茶和 奈雪也对加 盟 政策作出了调整，门 槛 进一步放低。观点指数认 为，透 过 加 盟 合 作 的方式，品牌能 够 以更少 的 成本将门店覆盖到此前难以触达的区域，更好地抢占市场，但 这一过程 中 还 有 很 多 亟待解 决 的 问题，如 供应链 构 建、产品品质维护等。可比销售额同比增长39%（按固定汇率 计增长46%）。11 零售发展运营表现12 研究说明 筛选城市范围：中国内地区域。项目及品牌样本选取标准：截至 2024年3 月 31 日在中国内地处于经营状态的购物中心和品牌。口 径 统计时间：营运指标 数据统计口径 均为截 至 2024年3 月 31 日；一 般 财 务指标统一 截 取 时间为2023年1月 1日-12 月 31 日。研究体系 数据及调研 企业或 项目自 行 申 报、上市公司公开资 料、第 三方专业机构提供。如果企业或项目自身没有进行申报，同时无 法从第 三方获 取准确讯 息，研究成果名 予 以 排除。数据获取方法 品牌、管理及创新指标调研方法 通过专业机构综合研究，覆盖至全国商业地产企业、消费品牌、金融投资机构、专业机构等。本研究成果由营运、品牌、管理、创新四大研究体系构成。营运指标 包括收入、项目资产值、项目资产值变动、营业额、出租率、销售坪效、日均客流量等。管理指标 包括招商运营能力、客群维护能力、人才队伍建设等。创新指标 包括资本化水平、项目独特性、革新的运营方式、绿色低碳成效等。品牌指标 包括项目熟知度、租户满意度、市场认可度等。13 活动办法 调研和资料申报 2024.02-2024.04 通过提名和项目自荐的方式，参与项目填报各种基本资料和数据，并经专家初步评审，列出首批入围名单。综合研究 2024.03-2024.04 观点指数研究院根据研究体系进行全方位研究，并结合调研、专业权威机构意见等最终确定研究成果名单。研究结果名单展示 2024.05 2024观点购物中心暨零售消费峰会举行“表现力指数 2024购物中心综合实力卓越表现授牌典礼”，盘点并表彰这一年极具表现力和指标意义的项目和品牌。14 2024 购物中心综合实力卓越表现排名不分先后，按项目拼音排序 cdf三亚国际免税城 北京SKP北京国贸商城 北京荟聚购物中心 北京世纪金源购物中心 长沙IFS长沙金茂览秀城 朝阳大悦城 朝阳合生汇 成都IFS成都SKP重庆来福士 德基广场 福州东百中心 广州融创茂 广州太古汇 广州天河城 杭州大厦购物城 杭州湖滨银泰in77济南世茂广场 昆明恒隆广场 领展中心城 龙湖长楹天街 龙湖重庆时代天街 美林MLIVE天地 南昌红谷滩万达广场 南京金鹰国际购物中心 三里屯太古里 厦门SM广场 上海国金中心 上海恒隆广场 上海环球港 上海南翔印象城MEGA上海七宝万科广场 上海世纪汇广场 上海五角场万达广场 深圳KK mall深圳万象城 深圳万象天地 深圳益田假日广场 苏州昆山招商花园城 天环 Parc Central武汉武商MALL武汉越秀IFC国金天地 新世界云门 NEW PARK新天地广场 星河C OCO PARK悦汇城 正佳广场 珠海前山环宇城15 恒隆广场万象城太古汇强化高端定位美林 MLIVE 天地等以精准定位突围新消费时代，购物中心作 为重要商业体为吸 引 核 心 客 群 注 意 力，正在通 过引入稀缺品牌资源、别出心裁的设计等方式打造差异化优势。2024年消费需求的持续释放带来较 强 的商业活力，但 新 的市场环境也促使项目必须寻求突破。大消费时代的激烈竞争中，机遇和方向的把握尤为重要。项目只有对市场前景作 出 准确研 判，并具 备 杰 出的商业运作能力，在不断的改 革 创新中顺 势 而 为，才 能 成为商业地产行业中的常青树。基于此，观点指数通过对市面上的购物中心项目进行研究，发布 表现力指数 2024购物中心综合实力卓越表现 研究成果，以单个项目的发展成果给行业的可持续发展探索提供样本。样本方面，观点指数选取了 北京、上海、广州、深圳、南 京、杭 州、武汉、长沙 等在内 的多个城 市 核 心购物中心项目，以营运、品牌、管理、创新等综合实力指标进行研究，最终诞生表现力指数 2024购物中心综合实力卓越表现 研究成果。上 述 商业城 市中，北京、上海、广州、深圳代表的一线城市 具 备 优 越的商业发展条件，云 集 了数量可观的优质购物中心。研究成果名单中，约6 成项目均来自这4个 城市。二线城市的商业潜 力也不容忽 视，随着经济的稳健 发展和消费力释放，部分城 市 逐渐具 备 能 比 肩 一 线城市的商业活力，成长出一批 颇 具 代表性 的购物中心项目，约占研究成果名单数量的3成。新消费时代，购物中心作 为重要的商业体，为了吸 引 核 心 客 群 的 注 意 力，正在通 过 别 出心裁 的 设计、引入稀 缺 品牌资 源 等方式打造差异化 优 势。在此背 景下，重点商业城 市 中 那 些具备独特 竞争力的购物中心在竞争中 突围，收获 更 多关注。其中，北京 SKP 作为北京顶级的高端百货商场，有着独特 的 买 手 制 模 式，云 集 200个来 自全球 最好的买 手为其自 营 的 买 手 店 SKP SELEC T采 购商品，并通 过品牌首店、首 发 款和限量款等，打造商场的独特性，在业绩上表现亮眼。上 海 恒隆广 场稳坐 上 海 高 端 商场头 把 交 椅，虽然相比其他 高 端 商场其体量 较 小，但 创 造 的业绩远 超同行。2023年 实现租金收入17.55亿元，同比增长10%。会员维系方面，上 海 恒隆广 场 通 过一年一度的“Home to Lu xur y”盛 装 派对等营销活动，强化项目的高端定位，稳固高端客群。此外，上海 南 翔 印象城 MEGA 作 为大体量项目的标 杆，期内通过持续引进新品牌，消费场景、业态升级、举 办活动等方式，在达 成可观的业绩之 余，还 满足了 周 边 不同年龄层消费者的娱乐需求。广州市场方面，太古汇云 集 羊 城 最 顶 级 高 奢 的品牌，出租 率一直维持高水平，是太古内地 6个商场中唯一一个出租 率 达 到100%的项目。高出 租率下，2023年的零售销售 额及租金收入总额也分别增加 15%及5%。深圳万 象城依然是 深圳高 端 商业的风向标，凭借极 具竞争力的消费品牌矩阵筑 建 起 项目业绩的护 城 河，至 今 保 持着可观的销售额，牢牢吸引着高净值收入客群。除 高 端 商场外，还 有部分项目凭借精 准定位、极 具吸引力16 的品牌组 合 杀 出重围。广州美林M LIVE 天 地 凭借山姆会 员 店 和 宜 家 两大强 势 主 力 店，在区域 商业竞争中 脱颖而 出，成为城 市消费的焦 点，2023年 客 流3500万人 次，同比提升4 7%。其中，广州天河山姆会 员 店 2023年度业绩 超25亿元，客流达8 00万人次。位 于 旅 游 热 门城市三亚 的 cdf三 亚 国际免税城，旗 下丰富的消费品牌也吸 引了无 数 旅 游 消费客 群 的目光。2023年 免税城 一 期二号 地（C 区）开业，以高端 香 化业态免税零 售为主，进一步 升 级 为 全 球唯一 独 栋 经营香 化品类和核 心 品牌双层旗舰店的项目。研究成果中的购物中心项目，均取 得了亮眼的成绩，但 并 未止步，仍在 日新月异的市场变化中寻求突破。硬件方面，资产的升级改造是项目当下的重要方向。此外，业态品牌的提档升级、新消费场景的塑造也在进行，不 少 项目从建 筑 改造、形 象 升 级 等多方面发力，保 持项目的新鲜感。17 2024 年度影响力消费品牌梦洁股份18 关于观点指数研究院观点指数研究院 作 为观点机 构 旗 下的数据研究部门，长期 跟 踪 行业企业表现、行业动态、经济走势，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据，同时结合专业分析，生产原创、深度的企业报告，解读经营策略。观点指数将 实时、准确 的数据与深 度的分析相结合，采用实地调研、问 卷访 问、企业 访谈、资 料 检 索、历史 研究、数量统计等 途径，构 建 独 特的观点指数数据分析 模 型体系，并于全 年不同时点、不同方向、不间断推 出各种 专 业研究报告与行业权威研究成果。通 过对企业官网、各大数据平台、行业资 讯 动态等多渠 道 实时 跟 踪，主 动获取海量数据信息并进行整理，及时为用户提供准确、全面的专业内容。基于此，观点指数研究院以全角度视野，把 握行业发展走势，对相关资本金融、土地、商业市场等动态、结构、信息，以及复杂的市场和交易数据，进行深入分析。同时，以敏锐的市场眼光，独特的视角，剖析各业态之下的市场万象，如物业、产业、文旅、创新业务等，为企业谋划决策提供参考，共享行业发展红利。扫一扫，了解指数 扫一扫，了解商业客
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