2018年11月上海商办市场分析报告.pptx

2018年11月上海商办市场分析报告,2018年11月刊,C,2,目录ONTENTS01 商办市场回顾02 商业市场分析03 办公市场分析04 商办库存分析,商办市场回顾,第一章,4,物业类型,10月供应面积,10月成交面积,10月成交均价,单位商业办公,万平米11.2718.00,环比14%37%,同比31%356%,万平米6.698.51,环比47%15%,同比24%64%,元/平米3778658799,环比12%106%,同比48%63%,市场供求价回顾银十商办市场彻底失色。商业市场成交量近腰斩仅有6.69万/平米，办公市场成交量同样不足十万平米；供应量也不同程度下滑，商业市场入市量自5月井喷后，本月滑至谷底。但从价格双双猛涨来看，成交结构发生改变，成交区域主要向城区偏移表：10月商办供求价,5,48%,17%,15%,18%,外郊环,郊环外中外环内中环内环内,2018年9月上海商办市场成交环线结构（按面积）2%,2018年10月上海商办市场成交环线结构（按面积）,市场环线结构回顾十月，从环线结构来看，内环内表现极其优异，成交占比45%，同策研究院监测的两年数据内，成交占比最大的一次，从而推动成交均价飞升，尤其是办公市场，成交价翻番。相比之下，外郊环缩水明显，一直以来，外环线是主力成交区域，本月从占比65%降至36%，下滑29个百分点,27%,9%,16%,3%,45%,外郊环,郊环外中外环内中环内环内,6,市场环线结构回顾项目排名本月内环内大放异彩，受到个案影响较大。单项目来看，内环内嘉杰国际广场商铺，成交2.2万平米，问鼎10月商办项目成交面积TOP1；另外一个表现优秀的项目也在内环内，万丰大厦，成交1.6万平米，成交均价9.41万元/平米，成交货值15.14亿元，一举拿下10月商办项目成交金额、成交单价双料王,数据来源：dataln,商业市场分析,第二章,8,商业市场量价走势银十量低价升，成交腰斩，供应收闸。商业市场长期萎靡不振，本月创自3月以来最低值，2018年以来供应量共计131.71万平米，销售仅90.09万平米，供求比达1.46，说明商业市场真的不太好。并且从入市项目和成交项目来看，大宗交易或者整层出售的现象越来越多全市商业市场每月供求及均价走势,377866.69,元/平米4000035000300002500020000150001000050000,万平米4035302520151050,供应,成交,成交均价,4%,38%,28%,9%,23%,外郊环郊环外,中外环,内中环内环内,2018年9月上海商业市场成交环线结构（按面积）2%,2018年10月上海商业市场成交环线结构（按面积）,商业市场成交环线结构从10月各环线商业市场成交面积占比来看，内环内占比首超4成，其他区域占比均下降。商铺交易比住宅困难的多，但上海中环以内80%以上的高能级商业都是开发商自持，内环内上个月供应增加后，本月立刻成为香饽饽,36%,16%,2%,42%,外郊环郊环外,中外环,内中环内环内,2018年9月上海商业市场成交区域结构（按面积）,2018年10月上海商业市场成交区域结构（按面积）,商业市场成交区域结构本月虹口区、浦东新区、嘉定区位列三甲，虹口夺冠是由于大宗交易再现，嘉杰国际广场商铺整栋出售，成交面积占总成交面积的1/3；其他区域成交量全面不尽如人意，可以说惨淡收场,0,0,321,普陀区,闵行区,金山区,松江区,嘉定区,宝山区,南汇区,杨浦区,浦东新区成交面积,青浦区成交均价,万平米,元/平米80000600004000020000,0,元/平米80000600004000020000,0,万平米250002000015000100005000,虹口区,浦东新区,嘉定区,青浦区,金山区,宝山区,奉贤区,闵行区,南汇区成交面积,松江区成交均价,商业市场项目排名,本月TOP1项目为虹口区嘉杰国际广场商铺，因为是大宗交易所以价格非常低，位于内环内虹口区东宝兴路，为地铁上盖综合体，上海捷胜置业有限公司投资开发， 5KM范围内8大商圈环伺，这个项目稀缺性和性价比都说明投资潜力巨大,办公市场分析,第三章,13,办公市场量价走势10月办公市场超高端项目集中入市，拉动成交均价翻番，而供应量和成交量均环比下滑。办公市场的特征就是成交与供应无关，即使频频放量，成交依然低迷，从供求比看，2018年以来供应量共计188.58万平米，销售100.03万平米，供求比高达1.89。但本月一大亮点就是内环内超高端盘闪耀入市，成交近一半全市办公市场每月供求及均价走势,29.16,587992861118.008.51,6000050000400003000020000100000,50403020100,供应,成交,成交均价,万平米60,元/平米70000,61%,4%,24%,10%,1%,外郊环,郊环外中外环内中环内环内,2018年9月上海办公市场成交环线结构（按面积）,2018年10月上海办公市场成交环线结构（按面积）,办公市场成交环线结构从10月各环线办公市场成交面积占比来看，内环内占据半壁江山，中外环同样亮眼。上海办公市场各区域空间数量分布不均，普遍集中于浦东、黄浦、静安、徐汇等市中心区域，越向外辐射需求度越低，但因内环内长期无供应，交易集中在外郊环（本月仅成交1万多平米），郊环外基本无办公需求,20%,4%25%,4%14,47%,外郊环,郊环外中外环内中环内环内,15,2018年9月上海办公市场成交区域结构（按面积）,2018年10月上海办公市场成交区域结构（按面积）,办公市场成交区域结构本月黄浦区、浦东新区、闸北区位列前三甲，这些区域地理位置极佳，成交多为金融企业，能承受高昂的租金。城区中心办公市场一直以租赁远大于销售为盈利目的，所以市场上非常惜售，10月办公市场销售TOP3都在内环内，尤其是复兴地块更是高端中的高端盘，非常稀缺，开发商为国企，并且套均面积为一千多平米，刚好适合中小公司规模，所以，8月份拿的预售证，10月已被抢购一空,0,0,闵行区,杨浦区,嘉定区,浦东新区,徐汇区,宝山区,松江区,奉贤区,青浦区成交面积,金山区成交均价,万平米54321,元/平米5000040000300002000010000,0,元/平米10000080000600004000020000,0,万平米300002000010000,黄浦区,浦东新区,闸北区,闵行区,嘉定区,虹口区,松江区,普陀区,杨浦区成交面积,青浦区成交均价,办公市场项目排名,16,10月滨江板块闪耀入市，复兴地块项目位于黄浦区中山南路中段，外马路以西隔复兴五库与黄浦江相邻，北临新码头街，南至公义码头街，与陆家嘴摩天楼建筑群隔江相望，地理位置极为优越。项目总用地约3.37万平方米，总建筑面积达21.5万平方米。建筑主要功能为金融企业的总部办公楼，由六栋独立的高层办公塔楼及其附楼等组成,商办库存分析,第四章,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18,984.48,997.75,101.03,80.0060.0040.0020.000.00,100.00,120.00,960940920900880,980,1000,存量面积,3个月移动去化周期,万平米10401020,元/平米160.00140.00,上海商业市场存量及3个月移动去化周期,商业库存情况由于本月销量锐减，库存余量增至997.75万平米，从趋势明显可以看出，商业市场库存逐渐恢复至高位。截止到2018年10月底，按照近三个月的平均去化速度，当前商业存销比上升至101.03个月，预计销售低迷的状况短期内不会改变,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,833.57,100.0080.0070.60 68.3660.0040.0020.000.0019,800780760740720,存量面积,3个月移动去化周期,万平米840820,元/平米160.00140.00120.00,上海办公市场存量及3个月移动去化周期,办公库存情况办公市场可售余量连续五个月上升，存销比有所下滑至68.36个月。办公市场销售不景气原因很多：一：部分类住宅被解禁后，销售窘境依然不变；二：“双创”精神影响下，共享办公崛起，租赁需求上升，购置需求下降；三：供应结构错配，大宗交易趋于频繁，中小户型入市量低，小微企业、创新企业等需求被平抑等,本月小结,20,商业市场办公市场, 2016年，2017年城市商业综合体平均出租率和日租金同比都有所增长。 同策研究院建议房企应放弃销售回笼资金的短期行为，应着眼于长期运营，优化商业注重体验式业态的发展，提高出租率及提升租金收入。 办公产品其特殊性使得入市项目，销售并不是唯一的获利方式，因此简单的看库存和存销比都不能正确的判断目前的市场。,THANKS,