2019年Q2大中华区物业摘要：乘风破浪，砥砺前行.pdf

大中华区物业摘要二零一九年第二季度乘风破浪，砥砺前行转型中的中国百货商场4专题文章04 经济和政策动态07 乘风逐浪，探索北京的价值机遇08 物流仓储选址新武器：GIS的深层次应用10 转型中的中国百货商场30零售物业30 北京31 上海32 广州33 成都34 深圳35 天津36 青岛37 重庆38 沈阳39 武汉40 西安41 杭州14办公楼14 北京15 上海16 广州17 成都18 深圳19 天津20 青岛21 重庆22 沈阳23 香港24 武汉25 西安26 杭州27 台北44住宅44 北京45 上海46 广州47 成都48 深圳49 天津50 青岛51 重庆52 沈阳53 香港54 武汉55 澳门56 西安57 台北60工业地产60 北京61 上海62 广州64酒店64 北京65 上海66 香港67 广州68 深圳2019年第二季度中国GDP增速继续小幅下降，同比增长6.2，略低于第一季度的6.4，上半年整体稳定在6.3%。消费仍是经济增长首要动能。第二季度社会消费品零售总额同比增长8.5%，较一季度回升0.2个百分点，上半年整体的消费增速录得8.4%。2019年上半年中国外贸进出口总值相比去年同期增长3.9%，较第一季度有所提高。尽管中美贸易摩擦给进出口带来了一定显性负面影响，但中国与欧盟、东盟及“一带一路”沿线国家进出口均保持10%左右的高速增长，多元化的贸易格局正在形成。上半年固定资产投资同比增长5.8%，较一季度有所回落，但第三产业投资同比增长7.4%，保持较快增长，投资结构正在优化。2019下半年，政府将继续实施积极的财政政策，尤其是在企业减税降费方面，落实力度将进一步加大。松紧适度的货币政策方向短期内不会改变，存款准备金率有进一步下调空间，增加定向支持力度，为中小微民营企业提供更加宽松的融资渠道。7月末中央政治局会议再一次明确政策资源将向实体经济倾斜，引导金融机构改善制造业和民营企业中长期贷款持续降低的局面。此外，近期政府推出进一步深化金融服务业开放举措，将原定的2021年取消证券、期货、寿险外资股比限制提前至2020年。深化供给测改革、加速金融业对外开放进程以及提升城市群动能等多项措施的出台和落实将为中国经济带来可持续动能。此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4 专题经济和政策动态尽管整体需求有所放缓，科技类企业仍保持活跃，在多个城市保持一定的扩张态势。得益于最新的若干支持性政策，科技类公司积极在一、二线城市寻求新的机会。北京在近期迎来了小米新总部的落成，美团则在成都成立了新的呼叫中心。作为经济增长的新动能，科技行业的发展为保持市场需求平稳奠定基础。金融行业需求在一些城市中延续了相对稳定趋势，来自银行以及保险业的需求仍有扩张迹象。北京的金融街等金融产业中心仍处于一地难求的状态，多个内资银行在金融街的边缘地带承租了大量面积。在广州的琶州，新入市项目吸引了部分大型金融机构的搬迁与扩张需求。而深圳南山的后海、科技园片区，依托新近的优质供应、片区的产业集聚和相对较低的租金，仍吸引了不少搬迁与扩张需求。本季度，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的净吸纳总量为34.0万平方米，环比下降近21.8%。市场的空置率由此受到影2019年第二季度中国GDP增速继续小幅下降，同比增长6.2，略低于第一季度的6.4，上半年整体稳定在6.3%。消费仍是经济增长首要动能。第二季度社会消费品零售总额同比增长8.5%，较一季度回升0.2个百分点，上半年整体的消费增速录得8.4%。2019年上半年中国外贸进出口总值相比去年同期增长3.9%，较第一季度有所提高。尽管中美贸易摩擦给进出口带来了一定显性负面影响，但中国与欧盟、东盟及“一带一路”沿线国家进出口均保持10%左右的高速增长，多元化的贸易格局正在形成。上半年固定资产投资同比增长5.8%，较一季度有所回落，但第三产业投资同比增长7.4%，保持较快增长，投资结构正在优化。2019下半年，政府将继续实施积极的财政政策，尤其是在企业减税降费方面，落实力度将进一步加大。松紧适度的货币政策方向短期内不会改变，存款准备金率有进一步下调空间，增加定向支持力度，为中小微民营企业提供更加宽松的融资渠道。7月末中央政治局会议再一次明确政策资源将向实体经济倾斜，引导金融机构改善制造业和民营企业中长期贷款持续降低的局面。此外，近期政府推出进一步深化金融服务业开放举措，将原定的2021年取消证券、期货、寿险外资股比限制提前至2020年。深化供给测改革、加速金融业对外开放进程以及提升城市群动能等多项措施的出台和落实将为中国经济带来可持续动能。响，北京、深圳的整体空置率上升均接近1个百分点。相比一线城市，中国主要二线城市在2019年的第二个季度的供给压力继续保持。仲量联行跟踪的主要二线城市本季度新增供应为59.6万平方米，净吸纳总量为30.7万平方米，多数城市仍面临较大去化压力。面对未来仍将持续的新增供应的压力，需求的放缓也使得业主的议价能力逐步减弱。本季度，四个一线城市均录得租金下滑情况，其中深圳市场在整体市场需求放缓的态势下，录得环比租金下降2.0%。在上海，由于近期竣工项目降低租金预期，且一部分现有项目在激烈的市场竞争中开始推出更多优惠租赁条件。尤其在浦东，新项目的业主为争取主力租户竞争愈发激烈。全市中央商务区租金环比下降1.7%。北京整体租金录得环比下降1.2%。而广州租金下降幅度最小，环比下降1.1%。在仲量联行跟踪的中国主要1.5线及二线城市中，仅有郑州和厦门的租金季度环比微幅上涨。其他大部分城市租金基本保持小幅下降趋势。甲级办公楼市场：受经济增速放缓影响，诸多城市的办公楼市场整体租赁需求呈现放缓态势。在一线城市，成本控制成为租户的关注重点。在北京，中小型企业受市场压力影响较大，因此中小面积的去化速度有所放缓。在上海，整体市场需求同样出现较为明显的放缓迹象，尤其是在浦东的中央商务区，对成本价格较敏感的一些企业迁入诸如前滩等新兴商务区。在广州，小型金融、贸易和广告类企业受到的冲击更为明显，搬迁到低成本区域的意愿有所上升。持续的市场压力使得项目品质的影响愈发突出，市场表现分化明显。在北京，核心商圈的高品质项目仍可以保持租金平稳，但楼龄较久的楼宇则面临较大的压力，需要更加灵活的租赁策略来吸引租户。同样的，在其他城市的传统中央商务区或新兴商务区，由于近年来大量新增项目的品质不断提升，老旧楼宇因此面临需求外流的挑战。优质零售物业市场：2019年第二季度，一线城市传统零售及餐饮品牌扩张维稳步入调整期，“首店经济”热度不减。今年上半年零售商的扩张态度普遍谨慎，诸如网红餐饮和大众休闲服饰等过去扩张迅速的业态在一线城市内逐渐出现放缓的趋势。同时，非连锁品牌业绩压力加大，而连锁品牌也更注重销售业绩坪效，开始更倾向于租赁较小面积的店铺或者转向非核心商圈的社区型商业。作为中国最重要的门户城市，北上广深的零售环境在“首店经济”的推动下依然保持活跃。北京近期公布的首店鼓励政策可能推动更多国内、外零售商进入北京市场，引入新的品牌，增加旗舰店数量。上海作为一直以来全国乃至全球品牌首店的集聚地，上半年共有超过100家首店品牌入驻购物中心，且多为成熟项目；而深圳也迎来50多家首店开业。二线城市中，流量经济反哺线下实体商业市场，新兴租户业态结合多元化营销模式带来丰富的消费体验。网红茶饮在二线城市依然保持迅猛扩张，势头强劲。如喜茶在杭州、武汉、沈阳、重庆等城市多店齐开，加速布点。跨界联名及快闪店频出，加速流量变现。如星巴克和 MARNI 带来联名系列，在成都远洋太古里开设咖啡快闪店；复联4主题快闪店于五一期间登陆南京水游城；重庆万象城举办皮卡丘主题展。室内运动体验类租户进驻多个主要二线城市购物中心。如云旗航空飞行运动俱乐部在武汉帝斯曼国际中心一楼开设体验店，骑彩小马马术俱乐部进驻天津河东爱琴海购物公园，而德基广场则引入了室内滑雪场馆顽酷滑雪魔方。此外，特色文创类租户本季度活跃度较高。钟书阁、上海三联书店、西西弗书店等落子西安、武汉、重庆等多个城市。同时，多家线上平台持续拓展线下门店，如唯品会在西安、天津、沈阳扩张迅速，网易考拉全球工厂店首家线下店在杭州来福士中心开业，在线音频软件喜马拉雅首家线下店落户西安甲级办公楼租金，2019第二季度增长值（环比）数据来源：仲量联行2008至2018年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2019年空置率为二季度值，净吸纳量、新增供应为年底预测值。数据来源：仲量联行*厦门、长沙、郑州每半年更新一次-3%-4%-5%-2%-1%0%1%2%3%北京 上海 深圳 广州 杭州 青岛 南京郑州*武汉厦门*西安 天津 苏州 成都长沙*沈阳 重庆嘉会坊。在仲量联行本季度跟踪观察的全国20个大中型城市中，一线城市新增供应净增长26.9万平方米，其中上海共两个非核心区新项目总计达6.6万平方米入市; 北京市区新增供应5.8万平方米；广州录得萝岗奥园广场及花都融创茂开业，共15.2万平方米；深圳本图表2：20城市优质零售物业供求指标5 专题000 平方米净吸纳量 新增供应 空置率百分比0%3%6%9%12%15%010,0008,0006,0004,0002,00012,00014,00016,00018,00008 09 10 11 1512 13 14 16 17 18 19季度无新项目开业。二线城市的新增供应量约为61.7万平方米，部分城市仍无新项目入市。西北、华东、西南本季度表现突出，其中重庆和西安为新增供应量最高的城市。多个二线城市商业版图不断下沉至新兴区域。代表项目包括重庆解放碑商圈的1089艺术美丽中心，南京河西商圈的华采天地，和西安大明宫商圈的四海唐人街等。 空置率方面，一线城市空置率均出现不同程度的小幅下降。其中广州本季度空置率的环比下降主要是由于新项目高开业率的推动，上海和深圳由于供应压力持续减缓且现有调整项目入驻率有所提升，带动整体市场空置率略微下降。北京整体空置率保持稳定。二线城市中，不同城市空置率表现出轻微分化。具体来看，重庆、青岛、无锡、苏州受益于多个新项目优异的开业表现及部分现有项目改造升级的完成，空置率均有较为明显的环比下降；而沈阳和天津则继续承受来自多个优质大体量未来项目的压力，空置率小幅上扬。租金方面，一线城市租金同比涨幅持续减缓。相对疲弱的消费市场继续考验商场的运营能力。无论核心区或非核心区，租金上涨基本均来自于运营出色的商场。而二线城市里，市场活跃度较高的杭州、宁波、西安等地的租金同比涨幅较为显著。这些城市在新兴零售业态创新及国内外优质品牌引进的带动下，租金保持相对较快的提升。而沈阳、武汉、青岛的租金在不同商圈内分化加剧，其中运营尚不稳定的购物中心通过较优惠的租金策略换取入驻率的上升和客户粘性的培养，或对项目进行较大范围的改造升级，因而导致整体租金的同比下跌。住宅市场:进入二季度，从中央到地方的一系列政策调整释放了楼市政策再次收紧的信号，使整个上半年全国楼市政策总体体现出“前稳后严” 的态势。4月15日，国管公积金收紧，实行“认房又认贷”。4月19日，中央会议重提“房住不炒”。此后，市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策。土地市场热度较高的合肥、苏州、东莞等城市也及时收紧土拍政策。同时，东莞、岳阳等地的公积金政策又迎来新一轮收紧。楼市调控卷土重来之际，房贷利率也在连降六个月后止跌回弹。仲量联行跟踪的20个重点一、二线城市一手住宅成交约5,500万平方米，较去年同期小幅上涨5%。但多个城市在三四月份的短暂回暖之后，随即迎来政策收紧，市场紧缩预期增强，成交量稳中有降。整个上半年，20个城市的新增供应较去年同期增加约12%，但上半年成交量较去年上半年小幅下降3%。价格方面，近日，国家统计局发布了2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，6月商品住宅价格涨幅稳中有降。分城市来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。土地市场方面，各线城市的土地平均溢价率延续了上季度的上扬态势。一线城市中，受大湾区政策利好推动，深圳和广州的土地受到开发商热捧；但上海由于严厉的限价政策，开发商拿地依然谨慎，几乎所有宅地均以底价成交。二线城市住宅用地平均溢价率22.5%，较上季度上升8.6个百分点。但近期收紧房企资金端的大趋势已逐步显现，这无疑会对下半年的土地市场带来较大影响。展望下半年，国内外经济形势依然复杂严峻，全球经济增长有所放缓，国内经济面临新的下行压力。中央对房地产行业的金融监管将继续强化，房企融资环境继续趋紧，预计下半年全国商品住宅成交量有进一步调整空间。同时，下半年开发商将放缓拿地节奏，土地市场面临降温，带动房地产投资增速、新开工增速继续回落。图表3：二十城市大众住宅市场季度成交额注:1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分数据来源：中国房地产指数系统02,0001,0003,0004,0006,0005,0007,0008,0009,000成交面积（万平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量1Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q182,233 3,271 4,149 4,284 6,868 5,177 4,642 2,877 4,800 5,473 5,017 4,712 1Q196 专题关于作者米阳，华北区研究部负责人经济环境的不确定性和中美贸易摩擦持续影响市场，但同时也为北京商业地产市场创造了全新的机遇。受益于强劲的基本面，北京市场发展前景良好、投资机会不断浮现。我们在最新发布的白皮书乘风逐浪，探索价值机遇中，梳理了北京政策环境的发展脉络及其对市场的重要影响，随后探讨了过去十年间投资市场的亮点与趋势，并着重分析了塑造市场格局的投资者的策略与目标。政策观点随着近年来相关政策不断收紧，投资者只有深入理解北京的政策环境，才能把握市场动向、做出明智决策。当前塑造市场环境的两个主要的政策方向，分别是限制中心城区的供应，和引导需求向外部区域转移。 对中心区域商业地产开发的限制引发了市场中物业改造的热潮，许多投资者纷纷计划将表现欠佳的零售和酒店资产转型为办公用途。而后，随着政策进一步收紧，大部分物业转型改造的机会窗口基本关闭。未来北京市场上仍将存在一乘风逐浪，探索北京的价值机遇事一议的改造型投资机会，将老旧物业改造为科创中心可能是一个重要方向。 向外围区域转移需求，既能提升北京中心城区的宜居水平，也将推动周边地区整体均衡发展。在政策支持下，通州将是承接北京非首都功能的第一站。 市场活动尽管北京市场中的大宗成交量有限，核心型、增值型和新兴区域的投资机会不断浮现，为投资者提供了收益驱动和潜力驱动等多样的选择。 核心型投资机会仍将保持稀缺，但部分核心资产开始陆续进入整栋销售市场。由于北京办公楼市场表现稳健、前景看好，办公楼资产仍将是市场中的主要投资热点。 尽管受到了政策环境的一定限制，增值型投资将持续吸引市场的密切关注，特别是物业改造类机会。项目升级也是增值型投资的一个主要方向。 投资新兴区域的本质在于捕捉其未来的的增长潜力。通州和丽泽预计将是全市短期内最热门的投资增长点。 投资者市场情绪在理解政策环境、追踪市场活动之后，深入探索存在竞争关系的投资人在市场中的兴趣、决策和行为也至关重要。 整体而言，投资者在北京大多首要关注核心资产，并主要聚焦于办公楼市场。具备成熟商业运营经验的投资者会高度关注零售物业机会。 虽然预期目标各有不同，但对于办公楼项目，投资者可接受的最低资本化率平均约为4.0%，而零售物业则为4.2%。北京投资市场机遇涌现投资人只有掌握政策趋势和其他市场参与者的动态，才能充分利用每一个合适的机会、挖掘丰厚的潜在收益，不会因错失良机而留下遗憾。7 专题中国甲级仓库是标准化设计建造下的产物，项目与项目间的区别并不大，因此外部因素即地理区位对于项目本身价值的影响就显得尤为突出。有鉴于此，近日仲量联行房地产科技专家建立了一个基于地理信息系统（GIS）的物流仓储资产适宜性评价模型，以可视化的方式系统性地为投资者、开发商及租户选址提供专业意见。什么是GIS，它又具有哪些特点？所谓GIS是在计算机硬、软件系统支持下，运用系统工程和信息科学的理论，对地理环境空间的各种要素进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的一种技术系统。GIS最显著的特点是通过地图来表现数据，在GIS中，一个空间实体是由位置信息及其属性特征所组成，两者是不可分割的整体，GIS除了能够有效地管理空间数据(如物流节点网络)，还能根据要求建立空间查询或分析(如查询仓库的属性、分析其周围的环境要素等)。GIS让分析过程更加直观和生动，通过地图的形式展现物流网络所在区域的相关空间要素 (如现存物流节点、道路、客户等)，输出的结果直观、便于理解，从中一般规划者也能够快速高效地确定位置或线路。GIS还能够实现数据的动态交互，它强大的数据库系统保证了空间数据地持续更新，同时，利用GIS强大的空间查询和分析功能，在物流中心选址过程中能很好地应对动态决策的需求，使得选址结果更符合实际。物流仓储资产适宜性评价模型简析在房地产科技发展日益成熟的今天，仲量联行以自有数据（物流地产资讯服务LIS）为基础，依托GIS技术，前瞻性地构建了“物流地产仓储资产适宜性”评价模型。本文中以长三角城市群物流仓储市场为示意。在这一模型中，仲量联行认为大部分物流仓储租赁活动受消费者配送需求所驱物流仓储选址新武器：GIS的深层次应用动，而高速公路是将货物输送给城市中消费者最经济而便捷的基础设施，故而那些位于可达性更好、等级更高的公路附近的物流节点在我们的模型中得分更高。其他被引入评价模型的衡量要素还包括：消费者所在城市的人口、经济发展规模、零售市场消费总额、至城市中心的车行时间成本。此外，我们还可以分别计算从各物流仓储项目出发，在特定的往返频次内预计能够接触到的消费者人数、零售商铺数量、最后一公里交付点的个数等。8 专题关于作者Warner Brown, 中国区研究部董事此后，我们利用该模型，结合上述因素对每个物流仓储项目进行评分。由于项目的实际租金水平在一定程度上反映了租户对该物业的需求程度，所以当我们将模型得出的分值与项目租金进行对比时，可以清楚地看到两者之间具有正相关性。由于验证结果证明了该模型可以有效评估物流仓储物业位置的适宜程度，我们在此基础上将衡量范围拓展至整个长三角城市群。具体做法是将该地区分成若干个大小为2.5平方公里的网格，按照与初始模型相似的一系列指标对每个网格进行评估。最终根据物流仓库开发适宜程度的得分情况将长三角城市群进行了结果划分：虽然根据该模型的预测，上海依然是长三角城市群仓库首选位置，但也显示出昆山、太仓、常熟和无锡等邻近地区在仓储开发方面具有巨大潜力过去几年各大物流地产开发商在上述市场的积极布局，已经证实这点。物流仓储适宜性分析模型是打造地理信息系统工具的第一步，也只是仲量联行利用房地产科技为客户创造价值的诸多方式中的一种。现在我们对于该模型的探索和优化仍在持续不断地进行中，展望未来，我们相信该技术可以对物流仓库选址的驱动因素进行可视化和量化。下一步，仲量联行将致力于扩大测试及应用范围，旨在进一步完善这一前瞻模型。9 专题百货商场是见证一座城市商业发展的代表性城市空间。作为一种传统的零售业态，中国的百货商场正处在现代购物中心和蓬勃发展的线上购物所带来的激烈竞争中，整个行业在面临着上行压力的处境下走上了转型之路。全国年营收逾二十亿人民币的百货运营商占比已从2016年的44%降至2018年的24%。根据仲量联行研究部长期追踪的28个国内零售市场表现来看，从2016年至2018年，每年约有597,000平方米的百货闭店，我们预计这个趋势将延续至2019年。因此，仍在运营中的百货商场正在通过利于大数据分析和打造体验式消费场景积极寻求转型。目前来看，百货商场主要有两个转型方向：继续作为百货商场运营，或是改造成其他零售业态例如购物中心。第一个转型方向包括在保留原资产形式的前提下，对项目进行重新定位并优化运营效率，这种转型方式目前已经初见成效。百货运营方主要采用以下几点措施来提高项目的差异化：实体百货商场数字化。譬如银泰百货和阿里巴巴合作探索线上线下消费一体化。该项合作已将线上超市和移动端购物应用软件引入所有银泰百货，实现了零售业务的多渠道拓展。增加线下店面科技应用。截至2018年底，转型中的中国百货商场 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 12016至2018年全国百货商场闭店商业面积统计（平方米）2016-2018 百货闭店商业面积（平方米）国内约有88%的百货商场已经设置了店内免费Wi-Fi。然而，这些百货中仅有不到40%同时运用了其他能够有效提升运营效率并促进整体销量的科技手段，例如iBeacon客流分析和电子导购。这就意味着百货运营商仍有更多的机会将科技手段融入到未来的转型当中。引入体验消费元素。在百货商场中加入体验式消费元素是开展项目重新定位的常用方式。例如，上海和北京多个新世界百货通过引入博物馆展览、艺术活动和IP主题区使传统的购物场景焕发新的活力。对于从一种零售业态转为其他物业这一转型方式，尽管我们观察到一些购物中心被改为联合办公空间，但是这个趋势目前还未影响到百货商场。相较于改造为其他物业形态，百货商场还是较多选择转型为其他零售物业的形式，譬如购物中心。一个10 专题