固收看地产系列专题之二：如何看待房地产韧性？.pdf

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 固定收益 研究 /深度研究 2020 年 09 月 01 日 张继强 SAC No. S0570518110002 研究员 SFC No. AMB145 zhangjiqianghtsc 芦哲 SAC No. S0570518120004 研究员 luzhehtsc 张大为 SAC No. S0570119080165 联系人 zhangdaweihtsc 1固定收益研究 : 财务视角看地产 :实操与 AH 比较 2020.08 2固定收益研究 : 房地产企业负债融资研究框架2020.08 3固定收益研究 : 疫情之下的美欧日政策图谱2020.08 如何看待 房地产韧 性？ 固收看地产系列专题之 二 核心观点 上半年地产 投资与销售 表现亮眼，主要由于疫情 后积累需求 集中释放 、 财政压力促使地方政府增加土地供给 、流动性过 多 流入 地产领域 ，以及 房价上涨预期 的 实现 。 但 7 月 以来 ， 房 地产政策 持续 释放收紧信号 ，中央明确房住不炒 定位 、警示楼市新问题， 地方调控 措施 密集出台 ， 央行 形成了重点房企资金监测和融资管理规则 ， 住建部进一步明确 城市主体责任与省级监控指导责任 。 向后看， 我们预计房企融资收紧 后， 加快开工推盘仍会是首选策略 ， 近两个月 地产投资增速有望保持在高位区间 ， 而 商品房销售在“抑需求、增供给”的格局下可能 逐步 走弱，地产投资增速 或 将 随之趋缓 。 上半年房地产韧性缘何强劲？ 今年上半年，房地产无疑是国内经济表现最亮眼的领域之一。我们认为 房地产销售与投资表现出的韧性与活力，至少存在四方面因素：一是疫情造成了购房需求积累、施工进度拖累，在国内疫情控制之后出现了集中释放与赶工；二是疫情加剧了财政收支平衡压力，对土地收入的依赖加重，增加了优质地块供给，提振了土地市场活跃度；三是疫情迫使货币政策投放了较多流动性来保市场主体，但由于实体需求乏力，资金较多流入了地产领域；四是前述因素营造了地市楼市火热氛围，叠加学习效应和舆论渲染，房价上涨预期渐浓，促进了房地产市场正反馈过程。 年中政策释放了哪些信号 ？ 7 月 以来，地产政策频频释放收紧信号。中央层面， 4 月 与 7 月政治局会议继续 明确“ 房住不炒 ” 态度 不变 ， 7 月房地产工作座谈会强调 要 高度重视房地产市场的新情况新问题，提出了金融财税政策、市场监测机制、整治市场乱象和居民住房保障等六条具体要求；地方层面， 7 月起 楼市调控已在密集出台，重点在于稳地价房价、引导房住不炒、保障住房刚需；监管层面，央行、银保监会等金融主管部门关注资金过度或违规流入房地产的问题， 并且 形成了重点房企资金监测和融资管理规则，住建部 强调 “统一思想认识，提高政治站位” ， 明确了城市主体责任与省级监控指导责任。 下 半年房地产 又将如何演绎 ？ 去年政策有过相似 演绎，但房地产投资在 5 月 融资收紧后 ， 反而呈现冲高后缓步下行的态势，直至疫情发生之前都维持了较高增速。究其原因，一是，全国 而言 开发资金来源中融资占比并不高 ，高杠杆主要是头部房企 。二是，销售回款较快增长 保障了 投资韧性。我们预计融资收紧后，加快开工推盘会是房企 的 首选 策略， 近两个月 地产投资增速有望保持在高位区间。但商品房销售在“抑需求、增供给”的格局下可能是“房价先稳、销量再稳”的逐步走弱态势，地产投资增速也可能随之趋缓。 我们预计 下半年房地产投资韧性 或 强于销售，但可能难以再成为拉动下半年经济修复的主力。 风险提示 ：房地产政策超预期收紧 、外部风险超预期扩散。 相关研究 固定收益 研究 /深度研究 | 2020 年 09 月 01 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 正文目录 房地产 疫情之年的 “领跑者 ” . 3 上半年房地产韧性缘何强劲？ . 3 疫情造成需求积聚释放 . 3 财政压力依赖卖地缓解 . 4 货币政策宽松外溢催化 . 5 市场气氛营造乐观预期 . 6 年中政策释放了哪些信号？ . 7 政治局会议明确房住不炒定力 . 7 房地产座谈会警示楼市新问题 . 7 热点城市升级楼市调控举措 . 9 金融主管部门从关注到管控 . 11 下半年房地产又将如何演绎？ . 12 回顾历史：融资收紧未必导致投资下行 . 12 反观当下：加快周转或是房企策略首选 . 13 有何不同：销售抢跑然而下行压力已现 . 14 风险提示 . 15 固定收益 研究 /深度研究 | 2020 年 09 月 01 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 疫情之年 的 “ 领跑 者 ” 今年上半年， 房地产无疑是国内 经济 表现最亮眼的领域 之一 。 其中 截至 7 月份， 开发 投资累计同比 已 达到 3.4%， 是三大投资中率先转正且 列 居首位的变量， 商品房销售额累计同比 也 已 迅速 收窄至 -2.1%。 从单月 增速 来看， 近三个月（ 5-7 月） 房地产投资与销售同比 均值 更是 分别 高达 9.4%、 13.2%。 相比之下， 反映经济内生动能的 制造业投资 与社会消费品零售额 累计同比 仍 在 -10%左右 ， 单月 表现 也尚未回到正增长 区间 。 图表 1： 房地产投资强于制造业投资，商品房销售强于社零消费 资料来源： Wind，华泰证券研究所 上半年房地产韧性缘何强劲？ 我们认为眼下房地产表现出的韧性与活力 ， 至少 存在 这四 个 方面的因素 ： 一是疫情造成 了购房需求积累 、 施工进度拖累， 在 国内 疫情控制 之 后 出现了 集中释放 与赶工 ； 二是 疫情加剧了财政收支平衡压力，对土地收入 的 依赖 加重 ，增加了优质地块供给， 提振了土地市场活跃度；三是疫情迫使货币政策投放了 较 多流动性 来保市场主体 ，但 由于实体需求乏力 ，资金较多流入 了 地产领域； 四是 前述因素营造了地市楼市火热氛围 ， 叠加 学习效应和 舆论渲染 ，房价上涨预期渐浓， 促进 了房地产市场正反馈 过程 。 疫情造成需求 积聚 释放 疫情期间 社区封闭 ， 客观上约束了 个人购房 与 企业施工等 活动，但 这部分需求只是被延迟、并没有消失，因 而 又 会随着疫情控制出现补偿性的修复 ，即 投资端追赶施工进度、销售端释放住房刚需。 尤其是 商品房 销售 数据 累计 至今尚未 实现 正增长， 需求回补仍是关键 因素 。 不过，更值得讨论的 有两点： 第一， 个人购房需求比消费品需求恢复 得 更快 。 一是购房相比其他消费， 要经历 更 复杂和漫长的决策流程， 尤其是刚性与改善性住房需求，一旦购房能力具备、时机 成熟（ 结婚 、 生子等社会性因素 ） ， 不会 轻易取消 或过 多 推迟 购房决定 。 甚至疫情 带来的生活不便， 令 租户购房、小住户换房的 决策提前。 二是 购房主要依赖 居民的融资可得性，或者说加杠杆的客观条件，这与货币政策 、融资监管 松紧 等因素 有关 ， 这在 疫情发生后的一段时间 里 是明显放松的 ，我们在下文详述 。 相较而言， 普通的 消费品 与服务支出 更取决于 收入 ， 尤其是中低收入群体的收入波动对消费需求 影响 显著。疫情后，失业率 处在 相对高位 （主要是 线下服务业、 部分传统制造业等用工需求收缩 ） 、 居民可支配收入负增长， 对 消费回补构成了较大阻力。 (40)(30)(20)(10)0102019-04 19-07 19-10 20-01 20-04 20-07(%) 房地产投资 :当月同比 制造业投资 :当月同比商品房销售额 :当月同比 社会消费品零售总额 :当月同比固定收益 研究 /深度研究 | 2020 年 09 月 01 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 4 三是 购房过程是在 相对 开放 的 环境、 具有 非接触 或 低接触特征 ，因此 在 疫情 基本控制 以来 ，购房活动 已 恢复常态。但 不同 的 商品服务 消费受 疫情影响 程度 与持续性 不同，尤其是 空间相对密闭式、 接触体验式的服务 类消费 （如航空、 餐饮、 电影院线等），由于部分群体恐疫心理尚存， 距离恢复 常态 仍 需时日 。 第二， 房地产投资比 基建 、制造业 等投资 恢复 得更快。 与基建、 制造业投资 对比 而言，地产投资更具有刚性 与主动性 。 房地产开发活动的 竣工端有着按期交房的压力、开工端又是房企维系正常经营与资金周转的关键 ， 即房地产投资 贯穿于 房企 的 正常经营 活动，更接近于制造业生产 ， 所以赶施工的动力更为迫切，也因此修复速度更快 。 基建投资 是政府主导行为， 受制于项目筹划储备、 资金来源规划、债券发行节奏、 财政收支分配等因素， 启动较慢 、 但可能后劲更强。 制造业投资是企业更新、扩大产能的过程，是经济的后周期变量，往往是 在 总需求 与盈利 改善、库存见底与产能利用率攀升后出现， 短期还难以 看到 全 行业的 产能扩张 过程 。 财政压 力 依赖 卖地 缓解 疫情后， 受企业减收与政策减税影响， 据财政部， 一季度 全国 一般 公共预算收入同比 -14.3%。财政短收的同时，抗疫 相关 支出却被动增加， 地方政府 更加依赖土地收入来弥补 财政库款亏空 、 降低财政风险 ，因此 加快了 供地节奏 。 年初土地供给政策也配合放松， 3 月 7 日自然资源部公告称，盘活批而未供和闲置土地，按双口径要求合理增加住宅用地供应量。 同时 为 提高 单个地块收入、降低流拍率 ，一二线城市增加了核心区位的优质地块供应量 。据 中原地产 统计 ， 今年 3-6 月份全国 出现 3 宗总价超过百亿的地块 、 21 宗 总价超过 50 亿的 地块。 用 土地成交价款与购地面积增速剪刀差衡量成交地块单价 变化 ， 今年 上半年成交地块单价同比增幅较大 也 侧面反映了地块相对优质。 图表 2： 上半年土地供应量明显高于往年 水平 （百城供地面积） 资料来源： Wind，华泰证券研究所 一方面， 土地购置费是房地产投资的重要构成 ， 据统计局数据， 占比在三成左右 。 今年1-7 月 土地购置费 累计同比 高达 8.5%， 据我们测算， 正向 拉动房地产投资近 2.8 个百分点。另一方面，拿地 处在 开发过程 的前端 ，会 推动 房企开工 、 施工等后续 一系列 的投 入 ，是 地产 投资韧性的先决条件 。 因此，上半年 各地 政府 加快供地 节奏， 并挂出 优质地块 吸引 、 出台 延缴 购置费 等优惠 政策 ，提振了土地市场 的 活跃度， 助推房地产投资较快 从 冻结 的状态中恢复 。 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月(万方 )2020 2019 2018 2017 2016固定收益 研究 /深度研究 | 2020 年 09 月 01 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 5 图表 3： 拿地 是地产投资韧性的先决条件 资料来源： Wind， 华泰证券研究所 货币政策宽松 外溢 催化 疫情 导致企业经营陷入停滞 ， 工资、租金等刚性支出 令 企业 现金流压力骤增，为了 保住市场主体 、稳住 居民就业， 央行在疫情初期加大了宽松力度 。 但由于实体需求乏力， 流动性更容易流 向地产领域， 主要有 两条 路径： 图表 4： 流动性进入房企的两条路径 图表 5： 疫情后，居民购房杠杆大幅提 升 资料来源：华泰证券研究所 资料来源： Wind，华泰证券研究所 一是房企 自身的 融资环境明显改善 。 疫情之后，债市利率快速下行 ， 信用债一级市场火爆，地产债发行 也 出现放量， 3 月份 的 单月 净融资规模创 2016 年以来新高。 并且 ，银行对 房企 的 授信门槛 也 有所放宽，开发贷款 积极 投放 。 据统计局， 房 地产 开发资金来源中， 1-7月国内贷款累计同比 4.9%， 高于 同期的 开发 投资增速。 二 是 个人 融资可 得 性改善 下 ， 房企销售回款快速增长。 这里面既涉及合规的信贷 个人按揭贷款 。由于经济不景气 ， 企业违约率 攀升 、 尤其中小企业破产风险较大 ，相比之下 ，国内 个人 房贷 的 不良率低、期限长， 更受 银行青睐 。 再叠加 贷款定价机制改革 的 影响 ， 疫情后出现了个人房贷与企业一般贷款 加权 利率倒挂 的 现象 ， 这其实 增加了个人房贷的吸引力。 据统计局， 1-7 月个人按揭贷款累计同比 6.6%，尤其是 57 月同比 增速 平均高达 20%。 (40)(30)(20)(10)010203040506006-07 07-10 09-01 10-04 11-07 12-10 14-01 15-04 16-07 17-10 19-01 20-04(%) 本年购置土地面积 :累计同比 房地产开发投资完成额 :累计同比3035404550556065(2)(1)01234567806-03 08-03 10-03 12-03 14-03 16-03 18-03 20-03(%)(百分点 ) 居民部门杠杆率 :同比增加居民购房杠杆率 (右 )固定收益 研究 /深度研究 | 2020 年 09 月 01 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 6 此外，也存在消费贷、经营贷违规流入楼市的情况。例如，今年时至年中，消费尚未恢复正增长，但 3 月以来居民短期贷款却维持同比高增长，这种数据上的背离侧面说明不乏有消费贷用作购房首付。并且由于房地产抵押经营贷的利率过低，存在有贷款后绕道购房与购房后抵贷套现等操作，助长了炒房行为，以至于在今年 4 月 20 日， 人民银行深圳中心支行货币信贷处发布 了 关于房抵经营贷违规流入房地产市场情况的紧急自查通知 。 上述合规的个人按揭贷也好、违规购房的消费与经营贷也罢，都加速了商品房销售回暖，以销售回款的形式，为房企开发投资提供重要资金保障。 图表 6： 疫情后个人房贷与企业一般贷款加权利率倒挂 资料来源： Wind，华泰证券 研究所 市场气氛 营造乐观预期 疫情之初，社会各界对房地产 普遍持有 偏悲观的态度，但前述因素 令 楼市 较快从 冻结 状态中恢复， 市场成交火热的氛围 更是导致 了预期扭转。 举例来说，将正常 3 个月的成交量集中在 1 个月发生，就会营造出市场异常火爆的“假象” 。由于 人们往往更关注于眼前的现象 而忽视 背后的原因 ， 进而 形成线性外推的预期，即 “ 销量还会 这么 好 、房价可能会 上 涨 ”。 此 外，经历过前几轮经济与地产周期的 人， 会有一个“根深蒂固”的认识，即“经济压力这么大、只有放松地产调控才可能挽救经济”，如此一来， 之前几轮房价 大幅 上涨的 记忆会提醒他们这个时候买房要抓紧、 投资房地产也会取得丰厚 的 回报。 这本质上是一种基于“历史会重演”的学习效应。 舆论渲染又给楼市起到了“火上浇油”的效果。 一种是 学术界、业界 对于货币政策宽松 可能加剧楼市泡沫的讨论， 经由 媒体传播，让更多人形成房价会上涨的“共识”。另一种是房地产开发商有意 烘托市场 气氛 、 并借助媒体渲染，例如“ 新房 万人摇 号 ”等新闻。 上述因素都 可能 会 让 房价上涨 的 预期 在人们心中 逐渐 扎根生长 ， 具备 购房能力的 群体 可能会 将 购房决策 提前 ， 进而预期会转化为现实， 促进房地产市场 出现 正反馈过程。 45678910-06 11-09 12-12 14-03 15-06 16-09 17-12 19-03 20-06(%) 一般贷款平均加权利率 个人住房贷款平均加权利率固定收益 研究 /深度研究 | 2020 年 09 月 01 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 7 年中政策释放了哪些信号？ 不可否认的是，上半年房地产韧性对提振经济发挥了重要作用 。 今年 二季度房地产 GDP（对应商品房销售等活动） 与 建筑业 GDP（对应房地产投资等） 同比 增速均已超过疫情之前 （去年四季度） ， 并且 还 带动了 上游钢铁水泥、中游机械设备、下游地产相关消费品等生产 ， 对直接 或 间接 拉动 GDP 在二季度实现正增长有 着突出 贡献 。 但 房地产驱动的增长 与高质量发展要求相悖 ， 也 挤占 了大量 金融资源 ，相应带来 系统性风险 积累 、 以及 房价过高等 民生问题 ， 引起中央 高度 关注 ， 并且 前述房地产领域预期自我反馈的过程， 也需要政策等外力来打破 。于是， 年中以来地产政策频频释放收紧信号。 政治局会议明确 房住不炒 定力 4 月 17 日政治局会议提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”，这是疫情后中央第一次点名房地产。 当时 有两个比较重要的背景，一是， 一季度经济数据 当日 刚刚发布， 单季 GDP 增速 创下 改革 开放 以来 最大 的 同比 降幅 ，此前 社会各界对房地产政策放松的预期 已经在 不断发酵，部分地方也 在 尝试放松限购政策来试探中央意图。 会议明确了房住不炒的基本态度 ，意在 打消刺激房地产的幻想。 二是，4 月初央行降准降息 ， 货币政策 宽松力度有所加强 ， 部分 热点一二线城市房价 开始 蠢蠢欲动， 会议 表态 意在要求 资金用到支持实体经济，而非流向 楼市等 虚拟经济 。 7 月 30 日政治局会议 再次重申 房住不炒 ，与 4 月 17 日的表述完全一致，因此难以从措辞变化来把握中央对房地产态度的边际调整，只能说是坚守定力、 保持一致、力促平稳。政策把握更需要细品当月 政治局常委韩正 ， 在 房地产座谈会中透露的细节。 房地产座谈会 警示楼市新问题 7 月 24 日中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工 作 首先， 会议重申“房住不炒、 房地产 不作为刺激经济手段、三稳 、 因城施策”， 坚持 以稳为主的调控思路。 韩正 提出， 要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想， 牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 这些表述延续了 2016 年以来中央对房地产的总基调，保持了调控 思路 的连续与平稳 。 其次，会议强调要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。 我们认为 “新情况新问题”，一方面是 前述 房地产领域融资膨胀推动的局部土地、楼市走热，另一方面还存在房价与租金涨跌分化背后暗含的资金脱实向虚、贫富分化等深层问题。 疫情 发生以来 ， “房价涨、房租跌”的现象颇受关注。收入增速下降、失业率攀升是现实，是居民部门当下的基本面特征。此时 房价涨， 说明主要 是流动性 宽松 带来的，这时候 房子的 资产属性强于 其居住 属性。 而同时 房租 跌 ， 则 是中低收入群体 消费能力下降 的 真实 写照。这种租金与房价分化的背后暗含着脱实向虚、贫富分化问题，租金收益率（租金 /房价）快速走低也意味着房地产泡沫化问题有所加重。相较于 GDP 增速几个百分点的高低差异，社会矛盾与系统性风险可能更是决策层从稳中求进的角度更为重视的问题。 固定收益 研究 /深度研究 | 2020 年 09 月 01 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 8 图表 7： 疫情发生以来， 租金与房价涨跌分化 加剧 资料来源： Wind，华泰证券研究所 最后，会议提出了 六项具体要求 ：两项金融 财税 政策、两项市场监测机制、一项 整治市场乱象、一项居民住房保障。 下半年房地产相关政策 调整 ，可能都主要 围绕这几个方面展开。 一、 市场 最为关心的金融财税的表述是， 要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。 货币信贷 而言 ， 房地产信贷是 MPA 考核指标之一，央行 金融市场司司长邹澜 在上半年金融数据发布会上提及，近 年 来央行 着力于引导商业银行优化信贷结构，把投向房地产的金融资源控制在适度的范围之内 。今年 1-5 月商业银行对 房地产行业新增贷款 占比为 25%，该比例已逐年下降，这是“明”的一面。而防止资金违规流入房地产则是“暗”的一面 ，重点在于 加强信贷审查，防范消费贷、经营贷等违规流入楼市。 财政税收而言， 可能 主要 是通过调整房地产交易环节税费，改变购售房交易成本，起到对需求的调节作用 ，例如调整 增值税免征年限 、 交易印花税、 契税优惠税率等。 而为避免在全面建成小康之年对经济和市场 造成二次冲击，预计 房地产保有环节的税法在 短期内推出的可能性不大 。 但 考虑到财政扩大税源 的必要性 与 引导房地产回归居住属性的 政策目的，房地产税有可能 在 逐步提上日程 、择机推行 。 二、 市场监测方面 ，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势；建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。 监测市场异动不仅 仅 关注房价，地价也是政策敏感变量。 土地和房子是“面粉和面包”的关系。 土地价格隐含着未来房价成本线，一旦地价走热，房价上涨预期较快抬头， 因此 控地价是 稳房价和 稳预期的关键 ，放在三稳之首。 土地价格对政策调整具有一定前瞻性。 公开土地储备与出让土地建设进展，或意在更好发挥土地供应节奏对房地产市场的调节作用。 价格离不开供求关系，但对于住房而言，土地供给到形成住房供给有着较长的时滞，一是受房企开发意愿的影响，即房企可能会囤地不开发 。 为了促进土地合理利用， 城市房地产开发经营管理条例 要求满 2 年未开发土地，政府可以无偿收回土地使用权；二是房地产开发流程本身较长。所以当期供地增加并不能有效打压当期房价，反而地价往往会跟随成交量走高，继而影响房价预期、推动房价上涨。经验上看，住宅供地放量后的 2 年至 2 年 半能够对房价形成一定的压制。 我们认为公开土地储备与出让土地建设进展有助于缩短这一时滞，督促房企加快拿地建设进度，稳定市场预期，推动地市与楼市的良性互动。 97989910010110210310410510619-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 20-07(2019年 1月 =100) 百城样本住宅均价指数 全国房租价格指数固定收益 研究 /深度研究 | 2020 年 09 月 01 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 9 图表 8： 土地供应 形成有效住房供给对房价 走势产生影响的时滞较长 资料来源： Wind，华泰证券研究所 三、 要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。 我们认为这句主要传达三个信号：一是，老旧小区改造是当下住房保障工程的重点，排在棚户区改造之前； 二是，棚改不会搞“一刀切”，前期未结束的棚改项目也会稳步推进、避免烂尾工程，可以看到棚改专项债已经恢复发行；三是， 如何解决新市民和年轻人住房问题值得关注，主要可能是从 发展 住房租赁市场入手。 热点城市升级 楼市调控 举措 7 月以来，一城一策的 楼市 调控密集出台， 重点在于稳地价房价、 引导房住不炒、保障住房刚需。 梳理 来看，大致 分为三类： 一是 升级 限购限贷 。 例如杭州、宁波、 南京、 深圳等地限购政策 有所 收紧 ，包括约束离异认购条件， 内蒙古、长春、阜阳 等地 宣布停止向购买第三套住房发放公积金贷款或调高公积金贷款利率 。 但 政策 也 倾向于保障 刚性购房 需求 ， 对 无房家庭 等 提供 优先认购 权 ； 二是 增加土地供给。 例如南京市要求加大住宅用地供应力度，严格执行“限房价、竞地价”出让模式 。 宁波市也提出加大土地供应力度， 强力推进已供项目加快开发建设。 同时， 从严核定新出让地块商品住宅销售价格 ， 调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价 ； 三 是 整治 楼市乱象 。 例如 东莞、 郑州、 三亚等城市 均 开展了房地产市场专项整治行动 ，打击 包括 开发商捂盘惜售、 恶意炒作 ， 企业与个人 投机炒房、 违法 规避限购政策 等行为 。 深圳出台“ 史上 最严”调控政策， 彰显控房价的决心 。 7 月 15 日，深圳出台关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，限购方面，在深圳落户满 3 年且连续缴纳36 个月个税或社保才能购买商品住房，此前在深圳落户即可购房 ， 还 特别增加了离异购房条件 弥补 政策漏洞 ；二手房 交易 方面，个人住房转让增值税征免年限由 2 年调整为 5 年。 近年来，深圳高房价频频成为社会舆论焦点，甚至 对 人才引入、招商引资带来负面影响 。今年疫情 之后，深圳楼市快速走热 ，出现经营贷流入楼市等负面新闻 ， 根据统计局房价指数计算， 今年 截至 7 月份， 深圳二手房 平均价格 累计涨幅 高 达 9.4%。 此次 深圳楼市新政不仅打压了投机 炒房 ，也导致部分刚性需求被迫推延 ，体现出 深圳 政府 对稳定房价的决心。 (40)(20)020406080(8)(6)(4)(2)0246810121413-01 14-04 15-07 16-10 18-01 19-04 20-07 21-10(%)(%) 70城住宅价格同比百城供地面积同比 :MA6:+27M(右 ,逆序 )固定收益 研究 /深度研究 | 2020 年 09 月 01 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 10 8 月 26 日，住建部召开部分城市房地产工作会商会， 罕见提出要“ 统一思想认识，提高政治站位 ”，同时明确了城市主体责任与省级监控指导责任。 （ 1） 对于城市主体 ， 要 提高工作的主动性，及时采取针对性措施，确保 实现“三稳” 目标。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。要整顿规范市场秩序，做好舆论和预期引导。 （ 2） 对于省级单位，要 落实监控和指导责任，加强对辖区内城市房地产市场监测和评价考核，及时发现新情况、新问题，加大指导力度，指导城市采取针对性措施，确保城市主体责任落到实处。 图表 9： 7 月以来 房地产从严从紧的地方调控政策密集出台 时间 城市 相关政策 主要内容 7 月 2 日 东莞 关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知 加快在建商品住房入市销售：规定一次性及分期申请预售标准； 加强商品住房销售价格指导：限制申请预售（或现售）的价格区间； 加强商品住房项目销售监管：加大力度打击捂盘惜售、严格规范商品住房认购行为。 7 月 2 日 杭州 杭州进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求 进一步规范了高层次人才优先购房有关要求； 明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。 7 月 6 日 宁波 关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 保持土地市场平稳：加大土地供应力度；调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价； 调整限购区域范围：购房人家庭住房情况核查范围调整为市五区行政区域； 强化金融政策监管：严格执行差异化个人住房信贷政策； 保障自住住房需求： 明确 优先认购商品住房 的 条件； 7 月 13 日 郑州 关于在全市开展房地产市场秩序专项检查工作的通知 对开发企业，主要检查：利用势力进行强拆、强卖、强制交房；捂盘惜售或变相囤积房源；一房多卖；限制、拒绝购房人使用住房公积金等。 7 月 14 日 内蒙古 关于调整住房公积金贷款相关政策的通知 取消借款人 “同户籍 ”家庭成员购房也可使用公积金贷款的政策； 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 7 月 15 日 深圳 关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 限购升级：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满 3 年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳 36 个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房； 限贷升级：名下无房且无贷款记录仍保持首付 3 成；名下无房，但有贷款记录，购买普通住宅首付 5 成；购买非普通住房首付 6 成。名下 1 套房，购买普通住宅首付 7 成；购买非普通住房首付 8 成； 抑制二手房过热：个人住房转让增值税征免年限由 2 年调整为 5 年。 7 月 22 日 宁波 关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知 符合条件的 “无房家庭 ”可在市六区优先认购一套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满 5 年后方可转让； 房产企业提供不少于 50%的可售房源供无房家庭优先认购。 7 月 22 日 长春 关于调整住房公积金个人住房贷款第二次贷款利率的通知 自 8 月 1 日起，第二次申请公积金个人住房贷款，利率上浮 10%。 7 月 23 日 南京 关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 加强土地市场调控：严格执行 “限房价、竞地价 ”出让模式； 支持刚性购房需求：商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于 30%比例的房源； 完善住房限购政策：夫妻离异的，任何一方自离异之日起 2 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 7 月 24 日 海口 海口市安居型商品住房管理办法（草案） 明确安居型商品住房申购条件，符合条件的引进人才及本地居民可限购一套。 7 月 24 日 十堰 关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见 合理调整监管措施：可适度降低商品房预售重点监管资金比例， 2020 年 10 月 1 日前新出让的土地，土地出让竞买保证金比例调整为不低于土地出让底价的 10%； 切实为企业降本减负：分期缴纳土地出让金，缓缴基础设施配套基金，延期申报缴纳税款； 支持企业加快复工复产：有针对性地增加住宅用地供给，容缺办理规划审批手续。 7 月 28 日 广东 关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见 明确共有产权房由政府与承购人共同出资，承购人产权份额原则上不低于 50%，建筑面积不超过 120 平方米等；面向符合当地规定条件的城镇无房家庭供应，每户家庭只能购买一套。 8 月 14 日 三亚 三亚市 2020 年房地产市场专项整治工作实施方案 针对近期房地产市场领域事中、事后监管、信访、投诉中发现的虚假宣传、未批先售、捆绑销售、中介机构乱收费及购房人提供虚假社保或个税骗取购房资格规避限购政策等问题，加大对各方责任主体违法违规行为的查处力度，防止少数企业和个人利用政策炒作房地产。 8 月 18 日 海南 关于调整住房公积金个人住房贷款业务有关规定的通知 提高住房公积金个人贷款额度：购买新建自住住房，贷款最高额度为 100 万元； 购买二手自住住房，贷款最高额度为 70 万元； 借款人购买二手自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 40%。 资料来源：各地政府官网，华泰证券研究所