房地产2020年中期业绩回顾.pdf

行业点评 | 房地产 1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020 年 09 月 08 日 。 2020H1 房产开发 增速放缓 ， 物业管理 表现抢眼 2020 年 中期业绩回顾 证券研究报告 行业点评 | 房地产 西部证券 2020 年 09 月 08 日 行业 评级 中配 前次评级 中配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 -0.29 9.27 7.08 沪深 300 -0.82 16.10 18.26 分析师 金文曦 S0800520020001 jinwenxiresearch.xbmail 相关研究 房地产： 20H1 主流房企营收增速放缓，杭州发布房产新政 房地产行业周报（ 20200831-20200906） 2020-09-07 房地产：长三角住房公积金一体化落地，物业中报业绩靓丽 房地产行业周报（ 20200824-20200830） 2020-08-31 房地产：行业融资政策或将收紧，商品房成交持续改善 房地产行业周报（ 20200817-20200823） 2020-08-24 -12%-7%-2%3%8%13%18%2019-09 2020-01 2020-05房地产 沪深 300Tabl e_Title 核心结论 Table_Summary 2020H1房地产 营收增速放缓，净利润明显下滑。 上半年，整体营收同比增长 7.52%，增速较 2019同期下滑 10.92%， 净利润同比下滑 12.33%。毛利率和净利率有所下滑， 2020H1行业 平均毛利率为 28.84%， 同比下降 3.1个百分点，净利率为 10.17%， 同比下降 2.15个百分点 ； 2020H1房地产整体净资产收益率为 6.01%， 同比下降 1.63个百分点。 销售方面，行业整体销售不及预期， 2020H1房地产全口径销售金额 4.59万亿 ，同比 下降 1.79%，全口径销售面积 3.36亿平方米 ， 同比下滑 1.43%； 龙头房企销售好于行业平均水平 ， 中国恒大疫情 期间 率先 开拓线上购房 和促销活动 ， 销售成果突出 ，无论是销售金额还是销售面积，均实现 逆市 增长。 受疫情影响，物业管理公司营收净利润增速有所放缓。 2020H1物业管理板块整体营收 397.66亿，同比增长 38.98%，实现净利润 56.45亿，同比增长49.66%。 物管行业 毛利率和净利率有所增长 ， 2020H1物业管理板块平均毛利率为 29.82%， 同比上升 0.4个百分点 ； 2020H1物业管理板块平均净利率15.88%， 同比上升 1.95个百分点。 收入主要来源于 基础物管服务 ，多数公司储备面积充足。 除宝龙商业、新城悦服务和奥园健康，其余物管公司营业收入来源中 基础物管服务 占比 均过半 ； 从在管面积来看，上市物管公司积极通过合营、合作和收并购等方式拓展管理面积，其中新城悦服务、建业新生活、碧桂园服务、绿城服务的 储备面积超过在管面积 。 投资建议： “房住不炒”的 总基调， 叠加高成本项目逐步进入结转期，预期下半年房地产 结算 毛利率修复较为困难 。上半年受疫情 影响 ，多数房企销售节奏普遍推后，下半年房企会加大推盘供货力度。同时， 8月 底 “三道红线”政策 预期 增加了 融资市场不确定性 ，高负债房企会纷纷加大 经营杠杆 ，降低财务 杠杆，预期 下半年整体销售 市场竞争更加激烈 。 物业管理公司上半年受到政府补贴和社保减免影响，对冲疫情之下新增费用支出， 毛利率和 净利率有所 提升 ； 随着下半年政府补贴和社保减免政策 退坡 ，物管公司 利润率 会 回归合理增长 。 开发商 推荐关注 业绩 成本具有比较 优势 和快周转能力较强 的房地产龙头企业：万科 A（ 000002.SZ）、 龙湖集团（ 0960.HK） 、 新城控股（ 601155.SH） ； 物业管理 企业推荐关注在管面积增长较快 ， 增值业务多元化 布局的龙头 企业 ： 碧桂园服务（ 6098.HK）、 新城悦服务 （ 1755.HK）、永升生活服务（ 1995.HK）。 风险提示： 楼市调控政策 进一步 收紧，房企销售不及预期 行业点评 | 房地产 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020 年 09 月 08 日 索引 内容目录 房地产开发受疫情拖累，预期下半年销售将持续复苏 . 3 营收增速回落，净利润下滑明显 . 3 销售整体不及去年同期 . 4 物业公司中期业绩优秀，未来仍将保持高速增长 . 4 受疫情影响，营收净利润增速有所放缓 . 4 营业收入主要依靠基础物管服务，多数公司储备面积充足 . 6 图表目录 图 1： 2018H1-2020H1 开发商营业收入（亿元） . 3 图 2： 2018H1-2020H1 开发商净利润（亿元） . 3 图 3： 2020H1 开发商毛利率、净利率（ %） . 4 图 4： 2020H1 物业管理公司营业收入（百万元） . 5 图 5： 2020H1 物业管理公司毛利率及净利率（ %） . 6 图 6： 2020H1 物业管理公司净资产收益率 ROE（ %） . 6 图 7： 2020H1 物业管理公司营收结构 . 7 图 8： 2020H1 物管公司住 宅业务面积占比（ %） . 7 图 9: 2020H1 物管公司在管面积（百万平方米） . 7 表 1： 2020H1 龙头房企销售情况 . 4 行业点评 | 房地产 3 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020 年 09 月 08 日 房地产开发 受疫情拖累，预期 下半年 销售 将 持续复苏 营收增速回落，净利润下滑明显 2020H1，房地产 开发 整体营收同比增长 7.52%，增速较 2019 同期下滑 10.92%，其中， 按2019 年末 营收 排名的 TOP10 房企同比增长 8.56%，较 2019 年同期增速下滑 6.78 个百分点，TOP11-50 房企营收同比增长 8.47%，较 2019 年同期增速下滑 17.97 个百分点， TOP51-100房企营收同比 下滑 1.67%，较 2019 年同期增速下滑 11.28 个百分点。 净利润方面， 2020H1 房地产开发 净利润同比下滑 12.33%，其中，营收 TOP10 开发商 净利润同比下滑 12.11%， TOP11-50 开发商 净利润 同比下滑 9.77%， TOP51-100 开发商 净利润 同比下滑 23.22%， 业绩排名靠后的开发商业绩下滑较为明显。 图 1： 2018H1-2020H1 开发商 营业收入（ 亿 元） 图 2： 2018H1-2020H1 开发商净利润 （ 亿 元） 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 2020H1 房地产开发 平均毛利率 为 28.84%，较 2019 年同期下降 3.1 个百分点 ， 净利率为10.17%，较 2019 年同期下降 2.15 个百分点。 毛利率和净利率均下滑主要在于：（ 1）高 土地成本项目进入结转期，叠加疫情影响 部分项目 竣工延迟 ；（ 2）房企 疫情期间加快前端销售回款 ，提高 销售佣金和市场推广等 促使营销 费用增长。其中 毛利率较高的房企有 大悦城（ 37.98%）、保利置业（ 37.58%）、 世茂股份 （ 34.30%） 。 净利率较高的开发商有中国金茂（ 38.24%）、 华润置地（ 28.48%）、 中国海外发展 （ 25.27%） 。 净资产收益率 先升后降 ， 2018H1-2020H1 房地产开发 整体净资产收益率 分别 为 7.30%、 7.66%、6.01%，具体来看， 2018H1-2020H1，净利率持续下滑，总资产周转率从 13.44 下滑至 11.95，权益乘数则持续提升，从 5.38 提升至 6.06，三项因素综合导致净资产收益率先升后降。 其中，净资产收益率较高的企业有龙光地产（ 17.16%）、中国奥园（ 15.95%）、融创中国（ 12.17%） 。 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0500010000150002000025000300002018H1 2019H1 2020H1整体营业收入（亿元） 同比， %，右轴-15%-10%-5%0%5%10%15%250026002700280029003000310032002018H1 2019H1 2020H1整体净利润（亿元） 同比， %，右轴行业点评 | 房地产 4 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020 年 09 月 08 日 图 3： 2020H1 开发商 毛利率 、 净利率（ %） 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 销售整体 不及去年同期 2020H1 房地产开发 全口径销售金额 较 2019 年同期下降 1.79%， 全口径销售面积 较 2019 同期同比下滑 1.43%， 主要在于疫情期间，开发商采取促销让利政策，一定程度上影响了开发商营收和净利润。 其中 TOP10 房企销售面积同比增长 2.48%， TOP11-50 房企销售面积同比减少 3.80%， TOP51-TOP100 房企销售面积同比减少 13.48%，整体来看，上半年龙头房企销售好于行业平均水平 。 H1 流动性宽松居民抗通胀配置需求，叠加龙头房企品牌营销和推盘能力较强，多数房企销售业绩持续改善 ， 中国恒大经历疫情开拓线上购房活动，上半年一枝独秀 ，无论是销售金额还是销售面积，均实现大幅增长 。 表 1： 2020H1 龙头房企销售情况 代码 企业名称 全口径金额（亿元） 销售金额累计同比（ %） 全口径面积 （万平方米） 销售 面积累计同比（ %） 2007.HK 碧桂园 3723 -4.42 4279.6 -1.21 3333.HK 中国恒大 3488 23.45 3845.9 46.25 000002.SZ 万科 A 3180 -5.05 2027.5 -2.46 600048.SH 保利地产 2168 -13.31 1464.6 -9.8 1918.HK 融创中国 1947 -8.98 1414.4 -3.93 600606.SH 绿地控股 1350 -20.82 1128.2 -23.57 0688.HK 中国海外发展 1695 -0.74 928.3 2.01 601155.SH 新城控股 970 -21.76 874.6 15.73 000656.SZ 金科股份 830 5.24 823.5 -3.04 000671.SZ 阳光城 900 0.00 776.0 6.65 资料来源：克而瑞，西部证券研发中心 物业 公司中期业绩 优秀 ，未来仍将保持高速增长 受疫情影响，营收净利润增速有所放缓 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2018H1 2019H1 2020H1毛利率 净利率 ROE行业点评 | 房地产 5 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020 年 09 月 08 日 2020H1，物业管理板块整体营收 397.66 亿，同比增长 38.98%，其中，按营收排名的 TOP5物管公司实现营收 221.42 亿，同比增长 49.38%， TOP10 物管公司实现营收 305.03 亿，同比增长 41.67%， TOP20 物管公司实现营收 373.50 亿，同比增长 39.93%。 增长的原因主要在于：（ 1）行业收并购加速， 一方面降低对母公司的依赖，另一方面丰富在管业态、保障未来管理面积增长 ；（ 2）疫情之下， 社区商业服务价值发现，增长潜力进一步释放， 社 区增值服务收入提升。 净利润方面，物管管理板块保持快速增长， 2020H1，物业管理板块实现净利润 56.45 亿，同比增长 49.66%，其中按营收排名的 TOP5 物管公司实现净利润 31.35 亿，同比增长 54.62%，TOP10 物管公司实现净利润 43.17 亿，同比增长 48.12%， TOP20 物管公司实现净利润 52.62亿，同比增长 49.06%。剔除招商积余、建业新生活等 2019 下半年上市的物业管理公司， 2020H1净利润增速较去年同期下滑 2.98 个百分点，主要在于：（ 1） 2020H1 物管公司 尝试 进入公建和城市服务领域项目，整体净利率较商办和住宅有所降低 ；（ 2）疫情期间防疫消杀等新增 额外费用的影响 ； （ 3）物管企业并购标的并表利润受合规性影响，利润增长远不如收入增长显著 图 4： 2020H1 物业管理公司 营业收入（百万元） 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 2020H1 物业管理板块平均毛利率为 29.82%，较 2019 年同期增长 0.4 个百分点，其中 9 家公司毛利率较去年同期下降， 龙头物管公司如碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、中海物业的毛利率分别为 37.19%、 31.87%、 20.38%、 17.96%，分别较 2019 年同期 变动 -2、 -5.14、 -3.24、-2.17 个百分点 。 净利率整体提升， 2020H1 物业管理板块平均净利率 15.88%，较 2019 年同期提升 1.95 个百分点，其中 9 家公司净利率下滑，龙头物管公司如碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、中海物业、永升生活服务 2020H1 净利率分别为 21.29%、 21.82%、 11.41%、 10.03%、14.87%，分别较 2019 年同期变 动 -2.21、 -3.54、 0.04、 -0.41、 2.09 个百分点。物业物管板块整体毛利率和净利率提升主要在于：（ 1） 在管面积扩大带来的 规模经济效应 （ 2）政府补贴和社保减免政策对冲疫情的不利影响 （ 3） 高毛利的增值服务收入 占比 提升。 净资产收益普遍下滑。 2020H1 物业管理板块平均 ROE 为 12.60%，其中正荣服务、银城生活服务、碧桂园服务、新城悦服务的 ROE 较高，分别为 42.17%、 22.24%、 22.25 和 19.89%。通过对比可以看出， 2020H1 多数物管公司 ROE 下滑，其中保利物业、蓝光嘉宝服务、宝龙商业 ROE 较去年同期下滑 36.76、 31.83 和 24.50 个百分点。 -20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%01000200030004000500060007000碧桂园服务绿城服务招商积余雅生活服务保利物业中海物业彩生活永升生活服务新城悦服务蓝光嘉宝服务建业新生活宝龙商业中奥到家佳兆业美好时代邻里南都物业新大正奥园健康正荣服务银城生活服务滨江服务弘阳服务鑫苑服务祈福生活服务和泓服务烨星集团金融街物业兴业物联浦江中国百2020H1营业收入 同比， %，右轴行业点评 | 房地产 6 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020 年 09 月 08 日 图 5： 2020H1 物业管理公司毛利率及净利率（ %） 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 图 6： 2020H1 物业管理公司 净资产收益率 ROE（ %） 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 营业收入主要依靠基础物管服务，多数公司储备面积充足 2020H1 物业管理板块 营收来源仍以物业为主，除宝龙商业、新城悦服务和奥园健康，其余物管公司营业收入来源中 基础物管服务 占比 均过半 。 从业态上看，住宅业态占比较高，其中，滨江服务、中奥到家、烨星集团住宅业务面积占比超过 80%，保利物业积极实施大物业战略，进入公共服务赛道，住宅业务面积占比已低于 50%。从在管面积来看，上市物管公司积极通过合营、合作和收并购等方式拓展管理面积，其中新城悦服务、建业新生活、碧桂园服务、绿城服务的储备 面积和 在管 面积之比 已超过 1，充足的储备面积能够为未来营收增长和管理效率提升带来稳定的预期。 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%碧桂园服务绿城服务招商积余雅生活服务保利物业中海物业彩生活永升生活服务新城悦服务蓝光嘉宝服务建业新生活宝龙商业中奥到家佳兆业美好时代邻里南都物业新大正奥园健康正荣服务银城生活服务滨江服务弘阳服务鑫苑服务祈福生活服务和泓服务烨星集团金融街物业兴业物联浦江中国毛利率 净利率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%碧桂园服务绿城服务招商积余雅生活服务保利物业中海物业彩生活永升生活服务新城悦服务蓝光嘉宝服务建业新生活宝龙商业中奥到家佳兆业美好时代邻里南都物业新大正奥园健康正荣服务银城生活服务滨江服务弘阳服务鑫苑服务祈福生活服务和泓服务烨星集团金融街物业兴业物联浦江中国ROEROE行业点评 | 房地产 7 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020 年 09 月 08 日 图 7： 2020H1 物业管理公司营收结构 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 图 8： 2020H1 物管公司住宅业务面积占比（ %） 图 9: 2020H1 物管公司在管面积 （百万 平方米 ） 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 资料来源： Wind， 西部证券研发中心 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%01000200030004000500060007000碧桂园服务绿城服务中海物业雅生活佳兆业美好新城悦服务永升生活服务鑫苑服务滨江服务中奥到家彩生活南都物业保利物业招商积余新大正银城生活服务宝龙商业建业新生活烨星集团正荣服务弘阳服务金融街物业兴业物联浦江中国奥园健康中奥到家蓝光嘉宝时代邻里和泓服务增值服务（百万元） 传统物业（百万元） 增值服务占比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%绿城服务雅生活佳兆业美好永升生活服务滨江服务中奥到家保利物业银城生活服务宝龙商业烨星集团弘阳服务金融街物业浦江中国中奥到家时代邻里和泓服务住宅业务面积占比0.000.200.400.600.801.001.201.401.600100200300400500600雅生活彩生活碧桂园服务保利物业绿城服务时代邻里永升生活服务新城悦服务建业新生活中奥到家佳兆业美好银城生活服务金融街物业弘阳服务宝龙商业滨江服务和泓服务烨星集团兴业物联在管面积（百万平方米） 储备 /在管， %，右轴行业点评 | 房地产 8 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2020 年 09 月 08 日 西部证券 行业 投资评级说明 超配 ： 行业预期未来 6-12 个月内的涨幅超过大盘（沪深 300 指数） 10%以上 中配 ： 行业预期未来 6-12 个月内的波动幅度介于大盘（沪深 300 指数） -10%到 10%之间 低配 ： 行业预期未来 6-12 个月内的跌幅超过大盘（沪深 300 指数） 10%以上 联系我们 联系地址： 上海市浦东新区浦东南路 500 号国家开发银行大厦 21 层 北京市西城区月坛南街 59 号新华大厦 303 深圳市福田区深南大道 6008 号深圳特区报业大厦 10C 联系电话： 021-38584209 免责声明 本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件人保留与该邮件相关的一切权利。同时本公司无法保证互联网传 送本报告的及时、安全、无遗漏、无错误或无病毒，敬请谅解。 本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。对于本公司其他专业人士（包括但不限于销售人员、交易人员）根据不同假设、研究方法 、即时动态信息及市场表现，发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点，本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供投资者参考之用，并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证。客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策。该等观点、建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分 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