2020年5月房地产行业观察.pdf

1 / 13 请务必 阅读正文后的免责声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 摘 要 作 者： 陈心洁 邮 箱： 5 月， 房 地产市场 基本恢复到去年同期水平 。 30 城 商品房 成交面积 环比上升 22.09%，同比下降 2.34%， 2 月触底后呈现 深 V 反弹。 分城市看，北京热度不减，深圳明显降温。 5 月末 ， 十大城市商品房库存总量同比上升 9.04%， 其中厦门、北京 去 化周期仍处于高位 。 5 月百强 房企全口径销售额环比上升 21.3%，同比上升 12.2%，恢复情况良好。 5 月，土地市场 整体 量跌价涨 。 供应方面， 一、二线城市 土地供应节奏明显加快，三线城市土地供应节奏继续放缓 。 成 交方面， 百城 成交土地规划建筑面积环比减少 26.01%，同比减 少 23.81%， 除一线城市外，其他城市均降 ； 百城成交土地楼面 均价 环比增加 14.31%，同比增加 24.01%，一线城市溢价率增 幅较大 。 5 月 房地产政策 方面 ： 政府工作报告坚持“房住不炒，因 城施策”定位 ， 中央重磅文件再提房地产税立法，首提住房公 积金制度改革 ； 地方 政策 以人才政策和落户政策为主，其余政 策还涉及市场监管、公积金、老旧小区改造等。 5 月 重点房企动态方面 ： 龙光 115.97 亿元竞得深圳前海一 宗宅地 ； 碧桂园区域调整升级， 15 个区域拆分裂变 ； 万科食品 事业部招聘猪场总经理 。 房企 信用风险方面 ： 联合评级将 金科地产和美的置业 两家 房企主体评级上调至 AAA； 房企境外美元债恢复发行，国内 债券发行规模大幅缩减 。 疫情期间，头部 房企 和中小房企 之间 信用分化持续加大 。未来 几个月国内债券到期规模较大，对那 些业绩下滑明显且债务集中到期的 中小 房企，需要持续关注其 信用风险。 相关研究报告： 1. 深圳楼市过热引关 注，泰禾集团深陷流动性 危机 2020 年 4 月房地 产行业观察 ， 2020.5.19 2. 商品房销售复苏，仍 需关注房企流动性风险 2020 年 3 月房地产行业 观察 ， 2020.4.14 3. 新冠肺炎影响持续， 全国楼市成交惨淡 2020 年 2 月房地产行业观 察 ， 2020.3.11 4.受新冠肺炎影响，房 地产、土地市场双双遇冷 2020 年 1 月 房地产行 业观察， 2020.2.17 5. 土地市场回暖，南京 销售热度大幅回升 2019 年 12 月房地产行业 观察 ， 2020.1.20 商品房销售基本恢复，土地成交量跌价涨 2020 年 5 月 房地产行业观察 2 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 一、 行业运行动态 （一） 房地产市场 1. 5 月 商品房销售 回暖幅度 不减 ， 深圳楼市 降温明显 根据 Wind 30 城 1数据， 5 月样本城市 商品房成交面积 1515.74 万平方米， 环比上升 22.09%， 同比下降 2.34% （图 1） 。 5 月 ， 房地产市场成交持续复苏 ， 2 月触底后呈现深 V 反弹。 与 上 月相比， 5 月 30 城 商品房成交 面积 同 比 降幅 继续 收窄 约 17 个百分点， 已基本 恢复到去年同期水平 。 预计 6 月，房企将 继续 加大去化力度， 以 冲刺半年 度业绩， 楼市成交情况或将进一步改善。 图 1： Wind 30 城商品房成交情况（ 2014.01-2020.05，单位：万平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 5 月 ， 30 城中 一线城市 商品房成交面积 294.07 万平方米， 环比上升 22.55%， 同比 下降 4.46%； 二线城市 商品 房成交面积 705.48 万平方米 ， 环比上升 22.31%， 同比 下降 1.56%； 三线城市 商品房成交面积 516.18 平方 米， 环比 上升 21.54%， 同比 下降 2.18%（图 2） 。 整体来看 ， 5 月 30 城 各 线城市商品房 成交 复苏 速度 基本趋于一致 ， 其中二 线城市相对表现最好 ，预计 6 月 各 线城市 均能恢复到去年同期水平 。 1 包括 一 线城市（ 4 个） ：北京、上海、广州、深圳，二线城市（ 14 个） ：天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、 武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨，三线城市（ 14个） ：无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江 阴、昆明、石家庄、兰州（其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山 11个城市为商品房数据， 其它城市为商品住宅数据 ）。 30城实际样本数为 32个。 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 201 4-01 201 4-0 4 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-0 1 201 7-04 201 7-0 7 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 30大中城市 :商品房成交面积 :月 30大中城市 :商品房成交面积 :月 :同比（右轴） 3 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 图 2： Wind 30 城 中各线城市 商品房成交 情况 （ 2014.01-2020.05，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 分城市 来看， 5 月， 一线城市 中 北京 热度不减 ， 商品 住宅 成交面积环比 升幅继续维持高位 ， 为 53.50%， 同比上 升 1.08%，为四个城市中唯一回正的城市 ； 深圳 楼市明显降温 ， 商品住宅成交面积 环比下降 8.07%，是四个城市中 唯一环比为负的城市， 同比 也结束连续两个月的正值转负，大幅下降 31.90%。 其他二、三城市成交环比 大多数 上 升 ， 其中武汉 5 月推盘数显著上升，环比大幅上升 83.59%，而青岛 和 扬州 环比降幅较大， 分别 为 11.10%和 9.67%； 从同比来看 ， 二、三线城市中， 南京热度明显上升 ， 同比涨幅为 84.78%， 扬州 降幅 较 大 ，同比下降 40.91%。 2. 5 月 末 十大城市 商品房库存总量 同 比 上 升 ， 部分 城市 去化周期仍处于高位 根据 Wind 数据， 5 月 末 十大城市 2商品房 可售 面积 7916.55 万 平方米， 环比 持平 ，同 比上升 9.04%，其中， 一 线城市 商品房可售面积 2888.58 万 平方米 ， 环比 下降 2.50%，同比 上升 4.11%， 二线城市 商品房可售面积 5027.97 万 平方米 ， 环比 上升 1.50%，同比上升 12.08%（ 图 3） 。 库存 环比 上 升的城市 只有杭州和苏州 ， 其中杭州 升幅 较大 ， 为 19.99%； 库存 环 比下降的城市中， 仍然是 深圳 降幅 较 大，为 7.49%。 库存同比上升的城市中， 杭州和 南京 升幅 较 大 ， 均超 50%； 库存同比下降的城市中， 深圳 降幅较大， 为 28.29%。 深圳商品住宅库存同、环比 继续 出现较大幅 度下降，反映出深圳楼市需求 仍然 比较 旺盛。 从去化周期来看，以过去 12 个月平均单月商品住宅成交面积计算， 5 月末厦门、北京 的商品住宅库存去化周 期 仍处于高位，去化压力较大；而杭州去化周期不足半年，可适当增加供应，防止出现 供不应求 从而导致房价上涨。 2 十大城市包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门（其中杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商 品住宅数据）。 -100 -50 0 50 100 150 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-0 4 201 7-0 7 201 7-1 0 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 30大中城市 :商品房成交面积 :一线城市 :月 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :二线城市 :月 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :三线城市 :月 :同比 4 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 图 3： Wind 十大城市中各线城市 商品房 库存情况 （ 2014.01-2020.05，单位： 万平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 3. 5 月 百强 房企 销售 业绩规模 同比 增幅扩大 ， 整体恢复情况 继续向 好 根据克而瑞研究中心数据显示， 2020 年 5 月 ， TOP 100 房企全口径销售 额合计 10915.4 亿元 ， 环比 上升 21.3%， 同比 上升 12.2%， 同比 增幅 较上月 扩大 11.6 个百分点 。 1-5 月， TOP 100 房企 全口径 累计 销售额 同比下降 7.9%，降 幅持续收窄， 5 月销售整体恢复情况 良 好。 2020 年 1-5 月 克而瑞 房企 销售 额 排行榜 （全口径） TOP 10 依次为 碧桂园 、 中国恒大 、 万科 地产 、 保利发展、 融创中国、 中海地产、 绿地控股 、 龙湖集团 、 世茂 集团 和 华润置地 。 1-5 月 TOP 10 榜单中 的 房企 与 1-4 月一致， 仅 前两位 名次 发生变动，其中碧桂园得益于五一促销及线上直播活动，名次上升一位至榜首。 （ 二 ） 土地市场 1. 5 月 百 城 土地市场 环比 成交 大幅 减少 ， 一线城市 土地供求均走高 5 月 ， Wind 100 城 合计 供应土地 1357 宗 ， 供应土地规划建筑面积 3共 13682.96 万平方米， 供应土地规划建筑面 积 环比 减少 0.27%，同比 增加 3.28%（图 4） 。 其中 住宅类用地 （ 包括住宅用地和商住综合用地 ） 供应土地 544 宗， 供应土地 规划建筑 面积共 7815.65 万平方米， 供应土地规划 建筑面积 环比 增加 12.00%，同比 增加 11.99%。 一 、二 线城市 供应土地 规划建筑面积同、环比均升， 且一线城市 升幅较大， 环比上升 46.62%，同比上升 61.07%； 三 线城 市 供应土地 规划建筑 面积 同、 环比 均降，环比下降 29.28%，同比下降 17.41%。 一、二 线城市 土地供应节奏明显加 快 ， 三线 城市土地供应节奏 继续 放缓。 3 规划建筑面积 =占地面积 *容积率。在本月发布的出让公告中的土地，视为本月供应土地 。 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 201 4-01 201 4-04 201 4-0 7 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-0 4 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-0 7 201 9-10 202 0-01 202 0-04 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 :同比（右轴） 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 :同比（右轴） 5 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 图 4： Wind 百城土地供应与成交情况 （ 2014.01-2020.05，单位： 万平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 5 月 ， Wind 100 城合计 成交土地 1028 宗 ， 成交 土地 规划建筑 面积 共 8901.32 万平方米， 成交 土地规划建筑面 积 环比 减少 26.01%，同比 减少 23.81%（图 4） 。 其中 住宅类用地 成交 土地 381 宗， 成交 土地 规划建筑 面积共 4773.07 万平方米， 成交土地 规划建筑 面积 环比 减少 24.01%，同 比 减少 18.19%。 一线城市 成交土地 规划建筑面积同、环比 均增， 但增幅与上月相比有所回落 ； 二 、 三线城市 成交土地 规划建筑 面积 同、 环比 均降 ，且三线城市降幅较大 。 5 月， 各线城市 土地供求 继续 分化 ，其中 一线城市土地 供求均走高 ，三线城市土地供求均走低 。 2. 5 月 百城 成交土地楼面均价 同、环比均上升 ， 一 线城市溢价率 增 幅较大 5 月 ， Wind 100 城 成交土地楼面均价 4227 元 /平方米，环比增加 14.31%，同比增加 24.01%。其中 一线城市 成 交土地楼面均价 12905 元 /平方米，环比 增加 35.80%，同比 大增 176.65%； 二线城市 成交土地楼面均价 4321 元 /平 方米，环比 减少 1.62%，同比增加 1.78%； 三线城市 成交土地楼面均价 2502 元 /平方米，环比增加 7.47%，同比 减少 5.20%。 结合 100 城 成交土地 规划建筑 面积 环比 情况来看 ， 一线 城市成交 土地量价齐 涨 ， 二 线城市成交土地量价齐 跌， 三线城市成交土地量 跌 价 涨 。 5 月 ， Wind 100 城 成交土地平均溢价率 14.84%，较上月 下降 0.91 个百分点，较去年同期下降 4.08 个百分点。 其中 一线城市 溢价率 15.23%，较上月 大幅 上升 10.27 个百分点，较去年同期大幅 上升 12.05 个百分点； 二线城市 溢 价率 13.14%，较上月 下降 1.82 个百分点，较去年同期 下降 6.19 个百分点； 三线城市 溢价率 17.55%，较上月 下降 6.28 个百分点， 较去年同期下降 4.64 个百分点 （图 5） 。 从环比来看，各线城市溢价率有所分化 ，且 一 线城市成交 土地溢价率 升 幅较大。 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 -6,000 -3,000 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-0 4 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-0 4 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-0 1 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-0 1 202 0-04 100大中城市 :供应土地规划建筑面积 -成交土地规划建筑面积 100大中城市 :供应土地规划建筑面积 :同比（右轴） 100大中城市 :成交土地规划建筑面积 :同比（右轴） 6 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 图 5： Wind 百城土地溢价率情况 （ 2014.01-2020.05，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 二 、 行业政策动态 （一） 中央 政策 1. 政府工作报告坚持 “房住不炒 ，因城施策 ” 定位，确定老旧小区改造全年目标 5 月 22 日， 李克强总理代表国务院在十三届全国人大三次会议上作政府工作报告 ，其中房地产行业的相关 表述有： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 ； 新开工改造城镇老 旧小区 3.9 万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务 ； 深入推进新型城镇化 ， 发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业 ； 完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居 。 2020 年政府工作报告确认了 “房住不炒，因城施策” 的政策主基调， 支持居民自住以及改善性购房需求 ， 强化房地产的居住属性，弱化金融属性，同时各地 政府 可根据当地情况，有 针对性地调整未来政策走向， 以达到 稳 地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。 按照去年年底中央经济会议和住建部的相关规划，今年将重点进行老旧小 区改造，各地政府也相继提出了今年的改造目标和具体改造方案，与前几年 政府工作报告 提出的棚改不同， 老旧小 区改造推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重 。 此外， 城市群建设仍是新型城镇 化发展的重 点 ，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这 5 大城市群或将成为新一轮发展高地。 2. 中央重磅文件再提 房地产税立法 ， 首提 住房公积金制度 改革 5 月 18 日， 中共中央、 国务院 发布 关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见 ， 针对我国市场体系 不健全、市场发育不充分、政府和市场的关系没有完全理顺、市场激励不足、要素流动不畅、资源配置效率不高、 微观经济活力不强等问题，提出了各项改革举措。 其中，房地产行业相关举措有 稳妥推进房地产税立法、加快建立 0 20 40 60 80 100 120 140 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-1 0 201 7-0 1 201 7-0 4 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 100大中城市 :成交土地溢价率 :一线城市 :当月值 100大中城市 :成交土地溢价率 :二线城市 :当月值 100大中城市 :成交土地溢价率 :三线城市 :当月值 7 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、改革住房公积金制度、完善城镇建设用地价格形成机制和存量土 地盘活利用政策、深化户籍制度改革、放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制等 。 “ 房地产税立法 ”和“ 住房公积金制度改革 ”引发热议。 这些年国家一直在为房地产税立法扫清障碍，有关方 面也正在研究起草房地产税法草案，相信等到万事俱备，房地产税立法只是时间问题。近期，公积金制度存废之争 引发热议，面对公积金制度存在的诸多问题，改革刻不容缓。房地产税立法和公积金制度改革，既能有效推动房地 产长效发展和调控机制的建立，又对房地产市场平稳健康发展有积极作用。未来，我们有理由相信，国家一定会持 续推进这两项政策的落实。 3. 棚改专项债 将 恢复发行 21 世纪经济报道记者 5 月 6 日 了解到，棚改专项债将恢复发行，部分地方已在梳理棚改专项债项目 清单。监 管部门对本次棚改专项债提出三个要求，一是此次棚改专项债仅支持已开工项目，且不得用于货币化安置项目 ； 二 是棚改项目必须纳入年度棚改计划任务 ； 三是棚改项目信息与相关材料要件信息一致，如立项批复、用地预审、“一 案两书”等。 业内人士表示， 继续适当发行棚改专项债券，重点支持在建项目建设，有助于防止形成“半拉子”工 程。 2020 年 政府工作报告 指出 ， 今 年专项债发行规模定为 3.75 万亿。 今年 3 月，各地上报新一批专项债项目 时，监管 仍 要求不得用于棚改领域 ，因此 提前下达 2.29 万亿专项债均不能投向棚改领域。扣除财政部提 前下达的 2.29 万亿额度后，后续还剩余 1.46 万亿的规模。 Wind 数据显示，今年前 5 个月发行的专项债均未涉及棚改， 根据 最新监管政策，后续 1.46 万亿专项债额度中将有部分投向棚改领域，棚改专项债最快将于 6 月发行。 4. 自然资源部加快土地确权登记工作， 不得通过登记将违法用地合法化 5 月 19 日 ， 自然资源部 发布的 关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知 要求 ， 各地要以 未确权登记的宅基地和集体建设用地为工作重点，按照不动产统一登记要求，加快地籍调查，对符合登记条件的办 理房地一体不动产登记。 其中， 通知特别指出 ， 对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法 购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。 由此可见， 对用于工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地的松绑，并不能扩大化解释为小产权房“转 正”。业内专家 表示 ，随着农地改革的推进，共有产权或许会成为未来解决小产权房问题的一条途径。全国工商联 房地产商会数据显示，仅 1995 年至 2010 年间全国小产权房竣工建筑面积就累计达到 7.6 亿平方米。 小产权房目前 数量庞大，监管 困难 ， 如果 未来 开征 房产税，小产权房很可能就会游离于征收范围之外 ，必须对房屋性质加以界定 。 （ 二 ） 地方政策 5 月，又有两个城市出现政策“一日游”，目前已累计 12 个城市政策出台后被撤回。 随着房地产市场 基本走 出疫情阴影 ， 5 月 地方 政策 出台 次数明显减少 ，且 依然 以 人才政策 和落户政策为主，其余政策还涉及市场监管、 公积金、老旧小区改造等。 8 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 1. 多 地出台 人才新政 5 月， 郑州、上海、牡丹江、 广州市 三区（ 黄埔区、广州开发区、广州高新区 ）、 济南、南平 等地 相继出台人 才新政， 为人才提供租房、购房补贴， 部分城市 针对人才 落户门槛降低 。 总体来看， 5 月人才政策个数与 4 月相比 有所减少，但各地抢人大战热度不减。 5 月 18 日， 上海 市 人民政府办公厅 发布的 关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施 提出， 要 多措并举，以各类人才安居保障 创业兴业乐业。对重点招商项目高管和核心技术人才，支持其合理住房需求 ； 鼓 励各区政府、市属国有企业、园区平台、社会开发机构、需求企业等各类主体在产业集聚度高的园区、交通便利度 高的地铁上盖及周边合作开发建设人才公寓 ； 支持通过集中新建住房、购买或租赁市场房源、盘活存量房屋资源、 集体建设用地建房入市等方式，筹集人才公寓资源。 5 月 26 日， 广州市黄埔区、广州开发区、广州高新区 发布的 聚集“黄埔人才”实施办法 规定：（ 1） 对符 合条件的海外尖端人才给予购（租）房补贴，或免费入住高端人才住房；给予人才津贴及车牌竞价补贴。 （ 2） 对 符合条件的杰出人才、优秀人才、精英人才，按在本区实际购房金额的 80%分别给予最高 500 万元、 300 万元、 200 万元购房补贴。 （ 3） 对未享受购房补贴的杰出人才、优秀人才、精英人才每年分别给予 15 万元、 10 万元、 5 万元 万能津贴。 （ 4） 对杰出人才、优秀人才、精英人才按在本区法人单位年度所得个人收入应纳税所得额的 10%给予 每年最高 500 万元收入奖励。上述收入奖励、万能津贴的资助期均为 3 年。 此外， 郑州市 发布郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法 、 牡丹江 市 发布 优秀 人才在牡丹江市购买商品住宅 优惠补贴政策 、 济南市 发布 贯彻落实 全面放开落户限制实施细则 、 南平市 发布 2020 年南平市紧缺急需专 业人才、党政储备人才、教育类储备人才、医疗类储备人才等系列引进公告 ，补贴力度之大反映出各地求贤若渴 。 2. 北京、杭州公布老旧小区改造计划 5 月 14 日 ， 北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会等 7 部门 发 布的 2020 年老旧小区综合 整治工作方案 提出 ， 全市实现 80 个老旧小区综合整治项目开工，完成 50 个老旧小区综合整治项目，完成固定资 产投资 12.8 亿元。 该 方案立足于建立良性互动新机制，系统总结了近年来北京市老旧小区综合整治工作的成熟经 验，明确继续开展以“六治七补三规范”为主要内容的整治工作，并在民意立项、物业先行、长效机制贯穿始终等 方面展开创新实践。 同一天 ， 杭州市政府新闻办、市建委联合召开杭州市老旧小区综合改造提升民生实事新闻发布会 ， 提出 杭州今 年计划改造老旧小区 300 个，改造面积超 1200 万平方米，受益居民将超 15 万户。在资金筹措上，杭州探索建立政 府与居民、社会力量 合理共担机制，积极争取中央资金支持政策，市区财政资金给予一定的补助。 各地积极响应中央号召， 计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户 ， 老旧小区改造按下“快进键” 。 3. 各地积极 培育和发展住房租赁市场 5 月 7 日 ， 东莞市人民政府 发布 东莞市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 ， 鼓励房地产开发企 业开展住房租赁业务 ，其中包括：（ 1） 鼓励房地产开发企业等市场经营主体，开展混合所有制经营。 （ 2） 支持房 地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房； 9 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产；鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区的配套住房、 商务公寓，并通过完善公共配套设施、引入专业物业管理等措施，满足周边就业人员的居住需求，促进职住平衡。 特别需要指出的是， 住房租赁企业试点商业用房等改建租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居 住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行 ； 改建后的租赁住房不得销售。 5 月 9 日，中国建设银行支持 发展政策性租赁住房签约仪式在京举行，中国建设银行与广州、杭州、济南、郑 州、福州、苏州 6 个城市签订发展政策性租赁住房战略合作协议。预计在未来三年内，将提供不少于 1900 亿 元的贷款，合计筹集约 80 万套（间）政策性租赁住房，解决上百万名新市民的安居问题。中国建设银行将向这些 城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务。 4. 北京、重庆加强房地产市场监管 5 月 20 日， 北京市住房和城乡建设委员会 发布 的 关于进一步做好常态化疫情防控期间房地产开发项目售楼 场所管理的通知 规定：（ 1） 不得举办现场推介、抽奖摇号等聚集性活动。 （ 2） 鼓励开发企业充分利用电话、互 联网、虚拟现实技术（ VR）、直播售楼等非直接接触方式，开展线上楼盘展示、宣传等营销活动。 （ 3） 进一步优 化网签备案服务，推进“互联网 +网签 ” 。 （ 4） 鼓励有条件的开发企业，在符合有关法律法规和坚持公开、公平、 公正原则的前提下，利用大数据、人脸识别、区块链等科技手段，推行线上选房及签约。 5 月 26 日， 重庆市教育委员会、住房和城乡建设委员会、市场监督管理局 发布的 关于贯彻落实入学资格不得 与商品房销售挂钩规定的通知 规定 ， 严禁中小学入学资格与楼盘销售挂钩 。具体包括： （ 1）房地产开发企业或 其委托的房地产中介机构不得在广告宣传中使用中小学名称（含简称）、中小学形象标志或与学校有关的内容，使 购房者对入学资格或义务教育配套产生误解。（ 2）房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在销售商品房时， 不得以广告宣传及其他形式明示或者暗示购买商品房可以签约入读、划片入读等形式获取中小学入学资格。（ 3） 房地产开发企业或其委托的房地产中介机构不得在房地产广告宣传中使用“名校”“学位房 ”“学区房”“学府房” “指标房”等违反义务教育公平原则，使购房者对配套学校或入学资格产生误解的广告宣传语。（ 4）各区县教育 主管部门、各义务教育学校严禁与房地产开发企业或其委托的房地产中介机构签订接受商品房买受人入读中小学的 合同或合约协议。房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在商品房销售过程中，严禁以书面或口头承诺方式与 商品房买受人签订或约定中小学入读协议。 三 、 重点公司动态 （一） 龙光 115.97 亿元竞得深圳前海一宗宅地 5 月 15 日， 深圳市龙光房地产有限公司 （下称“龙光”） 以 115.97 亿元 +配建 人才房 40760 平方米 竟得深圳市 前海深港合作区一宗居住用地，溢价率高达 45%。 据媒体报道，现场有超过 16 家房企参与竞拍，其中包括 招商、 中海、金地、龙光、卓越、越秀、佳兆业、平安不动产、厦门建发、华发、电建、华润、世茂、天健、深业、前海 投控等 。 此地块位于前湾片区十开发单元 03 街坊，土地用途为二类居住用地，土地面积 3.17 万平 方米 ，总建筑面 积 18.36 万平 方米。 本宗地 采用“双限双竞” （ 限地价、限普通 商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理 局只租不售的人才住房面积 ） 方式出让，起始价 79.98 亿，最高限价 115.97 亿 ， 项目建成后，普通商品住房入市最 高均价为 10.71 万元 /平方米（毛坯价，不含装修），竞得人必须严格按限定的销售均价进行销售。 地块建设普通商 10 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 品住房，配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面积不少于 16460 平方米（具体以成交结果为 准）。 此地块是 龙光在深圳竞得的第 3 宗百亿地块（深圳历史上共拍出过 6 宗百亿地块），足以见得龙光对深圳市场 十分看好 。 截至 2019 年末，龙光总土地储备为 3667.4 万平方米，且（按可销售货值计）粤港澳大湾区占比约 71%， 这也彰显出龙光对大湾区的绝对信心。 （ 二 ） 碧桂园区域调整升级， 15 个区域拆分裂变 时隔两个月不到， 碧桂园 再次 开启区域调整 。 5 月 11 日 ， 碧桂园向时代财经透露，公司近日再次对区域组织架 构作出大规模调整，共涉及 21 个区域，其中 对 沪苏、安徽、湖南、湖北、广西、广东等规模较大的 15 个区域进行 了拆分，拆分后新增区域 26 个。 以广东区域为例，粤东区域分拆成粤东（潮州、汕头、揭阳）和梅河区域（梅州， 河源，汕尾），江中区域分拆成江中（中山，珠海，江门，佛山市顺德区）和粤西区域（阳江，茂名，湛江）。拆 分完成后，碧桂园下辖区域数量将由 47 个增至 73 个。 总裁莫斌表示， 通过裂变，让更多优秀的人才走向关键岗位 ，并 调整 这 不是“拍脑袋”的决定，是“有的放矢” 地打造企业内部的丛林生态 ， 是针对企业管理运营中存在的不足进行主动地自我修正。 这种调整接下来 可能 还将继 续 ， 未来碧桂园还有可能会根据市场、内部管理的需要进行细分，然后聚焦深耕、提高效能。时代财经 获悉，碧桂 园的区域整合还要进一步思考区域做强做优的问题，会以年化回报和利润总额为考核，而不再以规模论英雄。 从 业绩上 来看，区域调整的效果还不错 。在全行业因为疫情影响而销售疲软的背景下，碧桂园已经连续 三 个月 实现增长 （ 3 月、 4 月、 5 月 权益销售额 分别为 470.4 亿元、 490 亿元、 561.1 亿元） ， 本 月碧桂园超过恒大，重回 1- 5 月 房企 销售额排行榜 榜首位置 。 （ 三 ） 万科食品事业部 招聘猪场总经理 5 月 7 日晚间，万科招聘小程序 “ 万招君 ” 发布 信息 ， 为 食品事业部 招聘包括猪场拓展经理、聚落化猪场总经 理、养猪场预结算专业经理、猪场开发报建专员、猪场兽医在内的 5 个社招岗位，工作地点均在深圳。 职位基本均 要求本科及以上学历，同时至少有 2 年以上的工作经验 ， 除了猪场拓展经理不限专业以外，其余职位对招聘对象的 专业有特定要求。 今 年 3 月 ， 万科 正式成立食品事业部，在业务开展初期，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐 饮三大领域。根据万科官网，集团合伙人谭华杰将兼任食品事业部的首席合伙人。 万科称， 2019 年猪肉价格大幅上 涨 以及 2020 年初新冠肺炎疫情给万科客户购置食品带来 诸多 不便，公司认识到，以服务万科现有客户为起点，在 “ 从农场到餐桌 ” 的整个产业链条上，与各行业优秀伙伴共同努力，争取 “ 以普通家庭可支付的价格，为大众提供 安全健康的日常餐食 ” ，是 “ 美好生活场景师 ” 的重要组成部分。 新增食品事业部后， 万科架构中的业务单元 增至 7 个 ，其他 6 个分别是 印力、物流仓储、冰雪、海外、长租公 寓、梅沙教育 。 事实上， 开发商“跨界”养猪并不是什么新鲜事 ， 碧桂园、恒大、万达等房企 早 已进军 畜禽养殖 业。 虽然 目前能繁 母猪存栏 量 出现增长 ，但生猪产能受环保政策和非洲猪瘟疫情影响较大，预计 2020 年生猪供给仍 偏 紧 ，生猪养殖 依然 有利可图。然而养猪对专业 技术 要求相当高，万科 作为房企 此次 能否 跨界 成功，我们拭目以待。 四 、 房企信用风险 11 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 6 月 12 日 远东研究行业研究 （一） 联合评级将 两家房企主体评级上调至 AAA 5 月 15 日，联合评级将 金科地产集团股份有限公司 （下称“金科地产”） 的主体评级从 AA+/稳定上调至 AAA/ 稳定 。 评级调整理由包括： （ 1） 2019 年，公司在重庆市房地产市场份额进一步提升，保持较强的区域竞争优势； （ 2）公司近年保持较大的土地投资规模，土地储备进一步扩充；截至 2019 年底，公司土地储备可售面积 6690.93 万平方米，项目储备较充足；（ 3） 2019 年，公司签约销售金额和销售面积均大幅增长，同时带动预收款项快速增 长，为未来收入确认提供良好支撑。 5 月 27 日， 联合 评级 将 美的置业集团有限公司 （下称“美的置业”） 的 主体评级从 AA+/稳定上调至 AAA/稳 定 。评级调整理由包括： （ 1） “ 美的 ” 品牌仍具备很强的知名度，公司作为 “ 美的 ” 品牌下房地产开发企业，资本 实力强，获得实际控制人的支持力度大。 （ 2） 2019 年公司推进城市升级，新增土地储备中位于一二线城市的土地 储备权益建筑面积占比 58.74%，土地储备布局有所优化。截至 2019 年底，公司尚未开发土地储备权益可售建筑面 积 1843.88 万平方米，土地储备充足。 （ 3） 2019 年，公司全口径协议销售面积和协议销售金额分别同比增长 29.96% 和 30.75%，均保持较快增长。 （ 4） 2019 年，公司营业收入和净利润分别同比增长 27.93%和 17.00%，继续保 持增 长。截至 2019 年底，公司预收款项 983.33