2020年3月房地产行业观察.pdf

1 / 11 请务必 阅读正文后的免责声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 摘 要 作 者： 陈心洁 邮 箱： 3 月， 房 地产市场 逐渐复苏 。 随着疫情逐步得到控制， 30 城商品房 成交面积 环比上升 304.25%，同比下降 36.61%。 其中， 三线城市 回暖 速度明显好于一、二线城市 。 3 月 末，十大城市 商品房 库存总量环比 微 降 、 同比升， 其中 厦门 、北京 的商品住 宅库存去化周期 较高，均 超过 18 个月 。 3 月 ， 百强房企销售 业绩规模同比下降 17%，降幅收窄近 21 个百分点 ； 各梯队房 企持续分化 ，第一季度行业集中度上升 。 3 月，土地市场 整体供 应增加、成交减少 。 三、四线城市 集中发力，土地供应大幅提高 ； 一线城市土地成交 较上月有所 减少，但 同比大增近九成 。从环比来看， 各线城市土地成交和 溢价率 均出现 分化。 3 月 房地产政策 仍然延续 上月 思路 ， 中央 继续坚持 “房住 不炒”底线 不动摇，地方政府 从供求两端 “因城施策”。 3 月 ， 广州、宝鸡、济南、海宁 的政策被接连撤回，这些政策有鼓励 炒房的嫌疑，越过了中央 “房住不炒” 的底线。 3 月 重点房企动态方面 ： 绿地在全国多个重点区域新增战 略项目，预计总投资额 2000 亿元；碧桂园佛山永胜旧村改造 方案获通过，预计投资百亿进行整村改造；华侨城 195 亿元小 公募、绿城 170 亿元小公募获受理。 2020 年 第一季度， 百强 房企 销售业绩规模同比下降 20.8%。 当前，海外融资渠道收紧 、 融资成本上升， 而 房企销 售回款普遍不佳 。 对那些业绩下滑明显且债务集中到期的房 企，需要重点关注其流动性风险。 相关研究报告： 1. 新冠肺炎影响持续，全 国楼市成交惨淡 2020 年 2 月房地产行业观察 ， 2020.3.11 2.受新冠肺炎影响，房地 产、土地市场双双遇冷 2020 年 1 月 房地产行业观 察， 2020.2.17 3. 土地市场回暖，南京销 售热度大幅回升 2019 年 12 月房地产行业观察 ， 2020.1.20 4. 一线城市热度大幅回 升，大湾区或将迎来重大利 好 2019 年 11 月房地产 行业观察 ， 2019.12.18 商品房销售复苏，仍需关注房企流动性风险 2020 年 3 月 房地产行业观察 2 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 一、 行业运行动态 （一） 房地产市场 1.3 月 商品房销售 稳步复苏 ， 三线城市 回暖速度明显好于一、二线城市 根据 Wind 30 城 1数据， 3 月样本城市商品房成交面积 981.34 万平方米， 环比上升 304.25%， 同比下降 36.61% （图 1） 。 随着 疫情 逐步得到控制 ， 30 城 商品房销售 出现回暖迹象，与 1-2 月商品房成交情况相比， 3 月同比降幅 略有 收窄 。 2020 年第一季度， 30 城 商品房成交面积较去年同期下降 37.74%， 由此可见， 新冠肺炎疫情短期内已对 中国房地产市场产生巨大影响。 据住房与城乡建设部介绍，目前全国售楼处复工率达 92.73%， 15 个省（区、市） 的复工率超过 95%。 随着售楼处的全面复工，预计 4 月商品房销售继续回暖，同比降幅将有所收窄。 图 1： Wind 30 城商品房成交情况（ 2014.01-2020.03，单位：万平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 3 月 ， 一线城市 商品房成交面积 191.50 万平方米， 环比上升 232.53%， 同比 下降 44.56%； 二线城市 商品房成 交面积 421.58 万平方米 ， 环比上升 243.20%， 同比 下降 39.76%； 三线城市 商品房成交面积 368.26 平方 米， 环比上 升 490.83%， 同比 下降 26.78%（图 2） 。 整体来看， 三线城市商品房 成交 复苏 速度明显 好于 一 、 二线城市 ， 但与去 年同期相比，降幅仍超两成， 这其中可能 包含一部分 春节返乡置业人群延迟释放的购房需求 。 1 包括 一 线城市（ 4 个） ：北京、上海、广州、深圳，二线城市（ 14 个） ：天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、 武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨，三线城市（ 14 个） ：无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、 江阴、昆明、石家庄、兰州（其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山 11 个城市为商品房数 据，其它城市为商品住宅数据 ）。 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 201 4-01 201 4-04 201 4-0 7 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-0 4 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-0 1 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 30大中城市 :商品房成交面积 30大中城市 :商品房成交面积 :同比 (右轴 ) 3 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 图 2： Wind 30 城 中各线城市 商品房成交 情况 （ 2014.01-2020.03，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 从环比来看， 一线城市中 ， 广州升幅 最大 ， 环比上升 318.84%， 北京升幅最小 ，环比上升 78.59%；从同比来 看，一线城市中， 只有 深圳同比逆势上升 6.32%， 北京降幅最大 ， 同比下降 67.51%。 从环比来看， 二 、 三线城市 3 月商品住宅成交面积 较上月均有大幅提升；从同比来看 ， 二、三线城市 中， 韶关升幅 最大 ， 同比上升 56.39%， 武 汉 降幅 最大 ，同比下降 99.43%。 除武汉外，其他城市商品房销售都在逐渐恢复。 2. 3 月 末 十大城市 商品房库存总量 环比 微 降 、 同比升 ， 一、 二线城市 持续分化 根据 Wind 数据， 3 月 末 十大城市 2商品房 可售 面积 7627.89 万 平方米， 环比 下降 0.67%，同 比上升 4.76%，其 中， 一线城市 商品房可售面积 2780.93万 平方米 ， 环比 下降 1.82%， 同比 下降 0.40%， 二线城市 商品房可售面积 4846.96 万 平方米 ， 环比 持平 ， 同比上升 7.97%（图 3） 。 库存环比上升 的城市 中， 南 京 升幅最大 ， 为 5.34%； 库存 环 比下 降的城市中 ， 北京 和 苏州 降幅 较 大 ， 分别 为 4.87%和 3.29%。 库存同比上升 的城市中， 南京 升幅 最 高 ， 为 72.53%； 库存同比下降 的城市中， 深圳 降幅较大 ， 为 20.96%。 预计 未来 一 、 二线城市 库存 情况 或将继续出现 分化，疫情过 后部分 热点 城市 可能会 出现供不应求的情况 。 受疫情影响，自 2 月起十大城市商品住宅去化周期大幅攀升， 3 月，随着销售 逐渐 回暖，去化 压力有所缓解 ， 但 仍有个别城市维持高位。 以 过去 12 个 月 平均 单月商品 住宅 成交面积计算 ， 3 月末 厦门 、北京 的 商品 住宅 库存去 化周期 较高 ， 分别 为 24.72 个月 、 18.74 个月，均已超过 18 个月； 杭州 、苏 州 库存去化周期 较低 ， 仅 为 4.40 个月 、 6.42 个月 。 4 月， 随着各地住宅市场成交 继续 回暖， 预计 未来楼市整体库存压力有望 得到 缓解。 2 十大城市包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门（其中杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商 品住宅数据）。 -100 -50 0 50 100 150 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 30大中城市 :商品房成交面积 :一线城市 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :二线城市 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :三线城市 :同比 4 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 图 3： Wind 十大城市中各线城市 商品房 库存情况 （ 2014.01-2020.03，单位： 万平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 3. 3 月 百强 房企 销售 业绩规模 同比下降 近两成， 第一季度行业集中度提升 根据克而瑞研究中心数据显示， 2020 年 3 月 ， TOP 100 房企全口径销售 额合计 7690 亿元 ， 环比大幅增长 136%， 同比下降 17%，降幅收窄近 21 个百分点 。 其中，有 11 家房企 3 月单月销售额超过 200 亿元。 3 月，随着线下售楼 处逐步开放，房企销售业绩明显回升， TOP 10 房企单月销售额基本已达到去年平均水平，且 TOP 3（碧桂园、恒 大、万科 地产 ）全口径销售门槛值高达 540 亿元。 面对疫情的不确定性和市场下行趋势，除恒大等极少数房企外， 多家主流房企 纷纷 调低 了 2020 年销售目标 ， 年度增速调降至 5%-10%，甚至有房企销售目标为负。 对于房企来说，未来销售规模的增长可能不再是重点，利润 和品质才是首选。 2020 年第一季度，百强房企 集中度 较去年同期进一步提升。截至第一季度末， TOP 10、 TOP 30、 TOP 50 和 TOP 100 房企销售权益金额集中度分别为 30.2%、 45.3%、 53.9%和 62.3%，均较去年同期上升 5 个百分点左右。分 梯队来看， TOP3 房企集中度升幅最大，提升近 4.5 个百分点，而 TOP 51-100 梯队房企集中度则继续降低。 在行业 增速放缓、疫情 双重 影响 下，规模房企竞争加剧，各梯队房企持续分化。 2020 年 1-3 月 克而瑞 房企 销售 额 排行榜 （全口径） TOP 10 依次为 中国恒大 、碧桂园、 万科 地产 、 保利发展、 融创中国、 中海地产、 绿地控股 、 华润置地 、龙湖集团 和 世茂 集团 。 （ 二 ） 土地市场 1. 3 月土地市场整体供 应增加、成交减少 ， 一线城市土地成交同比大增近九成 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 201 4-01 201 4-04 201 4-0 7 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-0 7 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-0 7 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 :同比 (右轴 ) 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 :同比 (右轴 ) 5 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 3 月 300 城 3合计 供应土地 1816 宗 ， 供应土地面积 共 7846 万平方米， 供应 土地面积 环比 增加 13%，同比 增加 14%。 其中 住宅类用地 （ 包括住宅用地和商住综合用地 ） 供应土地 540 宗，供应土地面积共 2494 万平方米， 供应 土地面积 环比 增加 8%， 同比减少 10%。 其中， 一线城市 供应土地面积 环比 下降 8%，同比上升 19%； 二线城市 供 应土地面积 环比 下降 6%，同比下降 9%； 三 、 四 线城市 供应土地面积 环比 上升 28%，同比 上升 30%。 3 月，各线 城市土地供应情况出现一定程度地分化 ，三、四线城市开始集中发力 ，大幅提高土地供应 。 3 月 300 城合计 成交土地 1248 宗 ， 成交 土地面积 共 5611 万平方米， 成交土地 面积 环比 减少 3%，同比 减少 21%。 其中 住宅类用地 成交 土地 373 宗， 成交 土地面积共 1986 万平方米， 成交土地面积 环比 增加 21%，同比 减少 22%。 其中， 一线城市 成交土地面积 环比 下降 42%， 同比上升 89%； 二线城市 成交土地面积环比上升 16%，同比 下降 17%； 三 、 四 线城市 成交土地面积 环比 下降 11%，同比 下降 27%。 3 月， 各线城市成交表现各不相同，其中 一线城市土地 成交同比大增近九成 。 2. 3 月 各线 土地 成交情况 有所分化 ， 一线城市溢价率 降幅较大 3 月 一线城市 成交土地楼面均价 4287 元 /平方米， 环比 下降 60%，同比 下降 30%； 二线城市 成交土地楼面均价 2858 元 /平方米， 环比 上升 36%，同比 下降 20%； 三 、 四 线城市 成交土地楼面均价 1296 元 /平方 米，环比 上升 18%， 同比 下降 4%。结合 300 城 成交土地面积 环比 情况来看， 一线 城市 成交 土地 量价齐 跌 ， 二线城市 成交土地量价齐涨， 三 、 四线城市 成交土地 量 跌 价 涨 ， 出现明显分化 。 3 月 一线城市 成交土地 溢价率 3%， 较上月 下降 7 个百分点 ， 较去年同期 上升 3 个百分点 ； 二线城市 成交土地 溢价率 13%，较上月 上升 0.2 个百分点 ，较去年同期 下降 11 个百分点 ； 三 、 四 线城市 成交土地 溢价率 17%， 较上 月 上升 6 个百分点 ，较去年同期 下降 0.2 个百分点 。 从环比来看 ， 一线城市 成交土地溢价率 降幅较大， 三 、 四 线城 市 成交土地 溢价率 升幅 较大 ，各线城市溢价率有所分化 。 二 、 行业政策动态 3 月， 中央和地方都出台了相应政策 稳楼市 。 在不越过中央“房住不炒”底线的情况下，各地“因城施策”更 加灵活，已有超过 40 个 不同层级的政府 从供给和需求两端调整房地产相关政策，以缓解房企资金压力，同时保障 居民合理自住需求。 此外， 3 月“抢人大战” 继续 ，各地人才政策不断发力。 （一） 中央 政策 1. 再次强调 “房住不炒”定位不改变 ， 保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性 3 月 3 日，央行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会上强调， 在把金融支持疫情防控和经济社会发展工作抓紧抓实抓细的过程中，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和 “ 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ” 要求 ， 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性 。 3 月 22 日，在 “应对国际疫情影响，维护金融市场稳定”国新办发布会 上， 银保监会副主席周亮 表示， 银保 监会将坚决落实房住不炒的要求，促进房地产市场平稳健康发展，同时配合地方政府稳妥处置地方隐性债务问题。 3 由于 Wind 100 城 2 月数据缺失，这里使用中指 300 城数据。 6 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 央行 等 多 部门 再次强调 “房住不炒” ，以及“ 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性 ” ，基本 已经表 明今年 中国不会走刺激房地产的老路 ， 调控基调仍“以稳为主”。 这也意味着 房地产市场总体趋稳不会改变， 未来 房价不会大起大落。 2. 国务院下放建设用地审批权， 明确赋予省级人民政府更大用地自主权 3 月 12 日，国务院发布 的 关于授权和委托用地审批权的决定 提出 , 将国务院可以授权的永久基本农田以外 的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准 ； 试点将永久基本农田转为建设用地和国 务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准 ， 首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、 浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案 。 此次改革土地管理制度，将给 建设用地稀缺的 一线城市腾出来比较大的再发展空间，未来建设用地或将进一步 增加，可以在一定程度上缓解房价过快上涨的压力。对于其他二线城市，政策出台有利于加快未来 城中村改造项目、 远郊项目和小镇项目的建设。此次 在 8 省市 试点是一项重大的改革措施，有利于房地产调控“因城施策”，对解决 部分城市房地产市场严重供不应求的问题起到了积极作用，有利于房地产市场的持续健康稳定发展。 （ 二 ） 地方政策 1. 多地 继续 出台 房企支持阶段性 政策 3 月， 桂林、江门、深圳、武汉、长春、益阳 等地 陆续出台阶段性政策， 缓解房企资金压力，支持房企加快复 工复产 ，帮助房企渡过难关。政策内容主要涉及 土地出让价款缴付方式和期限调整 、 项目开竣工期限顺延 、 办理预 售许可证条件调整 、 预售资金重点监管额度 调整等方面。 以 武汉 为例， 3 月 23 日 武汉市住房保障和房屋管理局 发布的 关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房 地产市场平稳健康发展的六条措施 指出 ：（ 1） 对已批未开盘、已批在售项目的房地产开发企业，允许视疫情防 控情况现场开盘、开放线下售楼处 。（ 2） 缓解企业短期资金压力。 申请预售的商品房项目，不再要求提交项目资 本金余额证明。具备房地产开发一级资质的企业，在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足 额支付前提下，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的 20%。 （ 3） 顺延项目交付时 间和开发资质办理时间。 受疫情影响导致房地产开发资质（一级除外）不能在有效期内办理核升、延续的，视同原资质继续有效，可在本地 疫情解除后 3 个月内按规定申请办理。 作为国内疫情的震中，武汉的房地产市场在全国范围内受影响最大，但这次武汉出台的政策十分克制，并没有 搞特殊化，这样一来其他地方就更没有理由放松调控 ，毕竟连受影响最大的城市都还保持定力 。 从 3 月份接连撤回 的广州、宝鸡、济南、海宁的政策来看，这些政策都有鼓励炒房的嫌疑， 与中央坚持“房住不炒”的定位相违背 ， 坚决不可取。 2. 多地 出台人才新政 3 月， 天津、江门、广州白云、佛山、苏州、南京浦口 等地相继出台人才新政 ，部分城市落户门槛降低。 7 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 3 月 18 日， 佛山 市人力资源和社会保障局发布的关于新冠肺炎疫情期间优化优粤佛山卡 T 卡申领工作的通 知规定，具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级（中级工）证书或国家职业资格五级（初级工）证书的人 才可申领优粤佛山卡 T 卡。根据佛山的限购政策， T 卡的非本市户籍人才享受佛山市户籍人口购房政策。 3 月 19 日 -20 日， 苏州 市人民政府发布市政府关于调整人才落户相关政策的通知和苏州市高端人才奖励 计划实施细则。通知规定，具有全日制本科学历，有来苏就业意愿，在人事档案转入后可申请办理落户；具有大 专学历，在苏稳定就业并在申报单位连续缴纳（不含补缴）社会保险 6 个月以上的人员，在人事档案转入后可申请 办理落户（原来需要缴纳 2 年）。细则指出，该奖励计划在原有优秀贡献奖励基础上，针对先导产业、前沿科技领 域作出突出贡献的高端人才和自贸片区急需人才，对年薪高于 40 万元按个人薪酬给予每年最高 40 万元的奖励。 目前来看 ， 靠人才振兴地区经济已成为 大势所趋 ，各地都在尽最大努力留住人才，具体效果如何还需要时间的 考验。 3. 桂林、玉林、益阳等地 实行 阶段性 购房补贴政策 3 月， 桂林、玉林、益阳等地实行阶段性购房补贴政策，“真金白银”给购房者送福利。 以 玉林 为例， 3 月 23 日 玉林 市住房和城乡建设局、市财政局 发布的 玉林市本级购买新建商品房契税补贴政 策实施细则 规定， 市本级 2020 年购买新建商品房实施契税补贴政策，契税补贴比例为： （ 1）普通居民：购买新 建商品房的按已缴契税为基数， 3 月份进行商品房买卖合同备案的契税补贴比例为 50%， 4 月份进行商品房买卖合 同备案的契税补贴比例为 40%， 5 月份进行商品房买卖合同备案的契税补贴比例为 30%。其中，购买新建商业及办 公用房的，最高补贴不超过 1.5 万元； （ 2）在岗医护人员：购买新建商品住房的按照实际缴纳契税给予 100%同等 金额补助。 购房补贴政策 实际是在需求端拉动市场消费活力，鼓励市民合理住房消费。在疫情期间楼市遭受重创的时候出 台这项政策十分必要，也体现出各地“因城施策”稳楼市的决心。 4. 海南限购升级，实行现房销售制度 3 月 7 日， 海南省委办公厅、省政府办公厅 发布 关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知 。 通知的主要内容有： （ 1）提出安居型商品住房概念。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水 平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件。（ 2）本地居民限购升级。本地居民购买多 套住房的限购政策，对在海南已拥有 2 套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭 (含夫妻双方及未成年子女 )，停止 向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。（ 3）实行现房销售。改革商品住房预售制度 ，自文件印发之日起， 新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。 海南在全力“抗疫”的同时， 逆向加码房地产调控， 加强对房地产市场预期引导，进一步明确“房住不炒”的 发展定位， 极力 遏制投机炒房动机，有利于确保房地产市场预期持续稳定。 同时，在供给端发力，通过发展公共租 赁住房、市场化租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房，形成多元化房地产供给体系 ，满足居民合理自住需 求 。 5. 深圳、武汉 等地提出要增加居住用地供应 8 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 3 月， 深圳 市住房和建设局和 武汉 市住房保障和房屋管理局 出台的 关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加 快复工复产的若干措施 和 关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施 中， 特别 强调 要 增加居住用地供应 。 上个月，沈阳和佛山也提出要加大土地供应量。 目前国内新冠肺炎疫情已进入尾声，但疫情在短期内已对我国经济发展产生了巨大冲击，各地推迟复工复产、 消费低迷等导致地方财政收入明显下降、就业压力大增。 若地方政府 在疫情期间适时多推出一些建设用地， 可 以补 充财政收入 ，缓解 财政收支困境。 此外，若疫情结束后购房需求集中释放， 可能 会 因供需失衡造成新一轮的房价上 涨 ，因此要 强化供给端的调控，合理适当地增加房地产市场的供给。 三 、 重点公司动态 （一） 绿地 在全国多个重点区域新增战略项目 ， 预计总 投资 额 2000 亿元 3 月 11 日，绿地控股集团股份有限公司与广西壮族自治区人民政府签订全面深化战略合作协议，预计未 来绿地在广西新增投资超 1000 亿元， 主要 针对“六大领域”及区域开发建设、基建、科技、国际贸易、大健康等 重要产业 ， 合作协议有效期五年。 绿地拟作为意向战略投资方参与广西建工集团有限责任公司混改，通过“股权转 让 +增资扩股 ” 方式最终形成绿地、地方国资、管理层及核心员工共同持股的 “ 三元股权结构 ” 。 3 月 25 日，绿地宣布，与江苏银行签约全面战略合作，南京溧水中国中医健康养生产业园签约落地 。 绿地表 示，将充分发挥自身优势，在新一轮战略布局中每年在江苏投资规模不少于 500 亿元，经营收入超过 1000 亿元， 纳税超过 100 亿元。 根据协议，绿地将获得江苏银行 200 亿元授信额度，主要用于大基建及金融产业的发展。 3 月 31 日，绿地与贵阳市人民政府、贵安新区管委会签约全面战略合作，贵州双龙航空港经济区 绿地全球 商品贸易港项目签约落地。 据悉， 绿地将 打造四大 核心项目 ， 项目合计用地面积 3305 亩，计划投资总额 500 亿元 ， 将在新消费、大基建、医疗科技、会议会展、教育健康、高铁新城等领域 ， 与 当地政府 展开战略合作。 上个月， 绿地与烟台 市人民政府 达成战略合作，拟投资 400 亿元打造三大项目 ， 还 与兰州 市人民 政府签署合作 协议 ， 投资 360 亿建设陆港金融产业中心 。 绿地表示， 近期 为投资布局窗口期，绿地 打算 在重要区域落地“地产 +” 多产业协同模式的重大项目 ，并在 地方混改、银企合作等多领域齐头并进。据初步统计， 仅 3 月，绿地在全国重点 区域新增战略项目的预计总投资额 已 达 2000 亿元。 （ 二 ） 碧桂园佛山永胜旧村改造方案获通过，预计投资百亿进行整村改造 3 月 29 日 ， 佛山南海夏北永胜经济社召开全体成员大会，就永胜经济社旧村居改造项目改造方案及拆迁补 偿安置方案进行公开投票，佛山市碧桂园碧欣置业有限公司针对永胜村的旧村改造方案宣告通过，获八成同意率。 根据方案，永胜改造范围 483 亩，可建设净用地面积约 337 亩，总计容建筑面积约 867600 平方米。实施拆迁改造 后，永胜村将获得约 43 万平方米的可分配物业，占比 49.35%，其中居住用地计容建面 231159 平方米，商服用地 计容建面 197003 平方米。 项目分两期建设，遵循“先安置、后拆迁”的原则，回迁房与商品房可同步建设，但复建 安置物业须在融资物 业之前竣工验收。首期安置地块供地后 30 个月内完成首期回迁房竣工交付。 村收益方面，碧桂园代建 15 万平方米 的集体物业，投资额不低于 13.3 亿元，建成后返租 20 年。改造后，永胜村年收益预计不少于 6000 万元。 在拆迁 9 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 方案通过之后，碧桂园将还将进行第二阶段测量和认定工作，并筹备土地性质“集转国”表决工作。回迁房土地性 质由村民表决决定，可选择保留集体性质（永久产权），或是转为国有 70 年商品房（可入市交易） 。 加快旧村改造是实施乡村振兴战略的重要内容， 也是政府工作报告的目标之一。与传统的招拍挂相比，旧改 项 目涉及 土地确权、居民安置等 问题 ， 房企想要通过项目获取收益 ， 除了资金投入外， 还必须具备 丰富的经验、强大 的运营能力 。因此， 综合实力较强的大型房企 具有明显优势。 （ 三 ） 华侨城 195 亿元小公募、绿城 170 亿元 小公募 获受理 3 月 2 日，据深交所披露，华侨城集团有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券已获深交所受理 。 债券类别为小公募，拟发行金额 195 亿元，发行人为华侨城集团有限公司，承销商、管理人为兴业证券股份有限公 司 、 中信证券股份有限公司 、 中泰证券股份有限公司 、 海通证券股份有限公司 、 光大证券股份有限公司 、 中国国际 金融股份有限公司 和 广发证券股份有限公司。 据募集说明书显示，本次债券发行品种包括但不限于一般公司债券、 绿色公司债券、扶贫公司债券、可交换公司债券等在交易所市场面向专业投资者公开发行的公司债券及可续期公司 债券。具体债券品种以每期债券发行文件为准。 3 月 16 日， 绿城房地产集团有限公司面向专业投资者公开发行 2020 年公司债券 已 获得上交所受理。 债券 类 别 为小公募，拟发行金额 170 亿元，发行人绿城房地产集团有限公司，承销商以及管理人均为中信证券股份有限公司、 光大证券股份有限公司、广发证券股份有限公泰君安证券股份有限公司 和 中信建投证券股份有限公司。 据了解，本 次 债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司到期或行权的公司债券。 3 月楼市虽较 2 月有所回暖，但商品房成交仍大幅低于去年同期水平，房企 销售 回款 （ 定金及预付款、个人按 揭贷款 ） 受影响较大，鉴于 国内目前融资环境较为宽松， 不少 房企扎堆发债借新还旧 。 3 月房企融资类型以公司债 券、中期票据、超短期融资券为主，此外还有房企通过 ABS 等方式获取资金。 四 、 房企信用风险 随着疫情“震中”从国内转向国外 ，并在海外不断蔓延， 全球范围的金融危机被疫情引爆，甚至有可能向全球 经济危机演变。 在美元流动性紧张，美股、美债、黄金、石油价格全面下跌的背景下， 全球风险偏好收紧， 中资美 元债展期或新增融资 难度加大 ， 发行中资美元债 的 房企 信用风险上升。 2020 年 3 月以来， 国瑞置业、泰禾集团、新湖中宝 、雅居乐等多家房企主体 被 国际三大评级机构 下调 评级 或 将 展望调整为负面 ，下调原因主要是考虑到房企 目前经营环境不佳、 债务负担较重且再融资压力明显加大。 3 月， 房企 中资美元债发行金额合计 44.08 亿美元，其中第一周发行 29.50 亿美元、第二周发行 14.58 亿美元， 第三周以来 一直 无新增发行。 3 月发行规模大幅减少，且票面利率最高达到 15%，房企海外 融资成本 升 高。 今年 1-2 月是海外债发行窗口期， 1 月单月房企海外发债高达 181 亿美元，同比增长 83%， 2 月中资美元债发行也较为火热 。 对那些未能把握窗口期及时进行美元债再融资的房企，后续可能需要以自有资金偿债， 而销售回款不佳将导致企业 偿债压力加大。对那些 业绩下滑明显、实力不强且 境内外债务都集中到期的 高杠杆房企 ， 需要 重点 关注其流动性风 险。 10 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 图 4： 未来 12 个月 房企 国内外债券到期情况 （ 数据 截至 2020 年 4 月 11 日，单位：亿美元 ，亿元 ） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 五 、 总结和展望 随着 国内 新冠肺炎疫情影响 减弱 ， 各地线下售楼处有序复工， 房地产市场 逐渐回暖 。 3 月， 30 城 商品房成交面积 同比下降 36.61%， 与 1-2 月相比 ， 降幅 有所 收窄。 其中，三线城市复苏速度明显好 于一、二线城市。从同比来看，一线城市中 只有深圳同比 为正，北京降幅最大； 二、三线城市中，韶关升幅最大， 武汉降幅最大 。目前， 除武汉外，其他城市商品房销售都在逐渐恢复。 3 月 末， 十大城市商品房 可售面积 环比微降、 同比升，一 、二线城市库存情况出现明显分化。 从同比来看， 南京 库存增加超七成 ， 深圳 库存减少超两成 。 3 月末 ， 北京、厦门的商品住宅库存去化周期较高，均超 24 个月；杭州库存去化周期较低，仅为 4.59 个月。 3 月百强房企 销售业绩规模同比下降近两成，第一季度行业集中度提升 。 3 月 ， 300 城土地 环比 供 应增加、成交减少 ， 其中三、四线城市 开始集中发力，大幅提高土地供应 。 从 土地 成 交环比来看 ， 一线城市量价齐跌，二线城市量价齐涨，三、四线城市量跌价涨，出现明显分化 ； 一线城市溢价率降 幅较大，三、四线城市溢价率升幅较大，各线城市溢价率 也 有所分化。 3 月 房地产 政策基本延续 2 月的政策思路，主要集中在房企 支持 、人才落户、购房补贴等方面 。 在 不越过 中央 “房住不炒” 底线的情况下，各地积极“因城施策”，进行差异化调控稳楼市 。 此外，比较重要的政策还有 ： 国务 院下放建设用地审批权，明确赋予省级人民政府更大用地自主权 ； 海南限购升级，实行现房销售制度 ； 深圳、武汉 等地提出要增加居住用地供应 。 3 月重点房企动态方面： 绿地在全国多个重点区域新增战略项目，预计总投资额 2000 亿元 ； 碧桂园佛山永胜 旧村改造方案获通过，预计投资百亿进行整村改造 ； 华侨城 195 亿元小公募、绿城 170 亿元小公募获受理 。 目前疫情 在海外 迅猛发展， 全球范围的金融危机被疫情引爆 ， 美元流动性紧张 ， 中资美元债展期或新增融资难 度加大， 融资成本上升 。 2020 年第一季度， TOP 100 房企全口径销售业绩规模同比下降超两成 ，严重影响了 部分 房 企销售回款。 对那些业绩下滑明显、实力不强且境内外债务都集中到期的高杠杆房企，需要重点关注其流动性风险。 0 20 40 60 80 100 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 到期金额 (USD) 0 200 400 600 800 1000 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 截止日余额 (CNY) 11 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 4 月 14 日 远东研究行业研究 【 作者 简介】 陈心洁 ， 中国科学院 管理科学与工程博士，研究部研究员。 【关于远东】 远东资信评估有限公司（简称 “远东资信 ”）成立于 1988 年 2 月 15 日，是中国第一家社会化专业资信评估公司。作为 中国评级行业的开创者和拓荒人，曾多次参与中国人民银行、 证监会和发改委等部门的监管文件起草工作，开辟了信用评 级领域多个第一和多项创新业务。 站在新的历史起点上，远东资信充分发挥深耕行业 30 余 年的丰富经验，以准确揭示信用风险、发挥评级对金融市场 的预警功能为己任，秉承 “独立、客观、公正 ”的评级原则和 “创 新、专业、责任 ”的核心价值观，着力打造国内一流、国际知 名的信用服务平台。 远东资信评估有限公司 网址： 北京总部 地址：北京市东城区东直门南大街 11 号中汇广场 B 座 11 层 电话： 010-53945367 010-53945366 上海总部 地址： 上海市杨浦区大连路 990 号海上海新城 9 层 电话： 021-61428088 021-61428115 【免责声明】 本报告由远东资信提供。报告引用的相关资料均为已公开信息，远东资信进行了合理审慎的核查，但不 应视为远东资信对引用资料的真实性及完整性提供了保证。 远东资信对报告内容保持客观中立态度。报告中的任何表述，均应严格从经济学意义上去理解，并不含 有任何道德偏见、政治偏见或其他偏见，远东资信对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任 何责任。报告内容仅供读者参考，但并不构成投资建议。 本报告版权归远东资信所有，未经许可，任何机构或个人不得以任何形式进行修改、复制、销售和发表。 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