德国住房制度启示录：全面解码德国房价长期稳定之谜.pdf

Table_Summary 全面解码德国房价长期稳定之谜 德国住房制度启示录 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2018/8/21 首席房地产研究员：夏磊 xialei evergrande 首席 经济学家 ： 任泽平 研究员 ： 俞涛 yutaoevergrande 研究员 ： 易炜林 yiweilin evergrande 相关研究 ： 1.本轮房地产调控的回顾、反思和展望（ 2014-2018） 2018-06-10 2.房地产周期导论 2017-09-19 3.房地产调控二十年：回顾、反思与抉择 2017-03-08 导读 ： 房地产是周期之母，事关国计民生。住房 制度则是 一国之 重 器 。有因必有果 ， 有什么样的政策和制度 ， 就有什么样的房地产市场运行结果 ， 住房制度是 深植于 一国房地产市场的基因 密码 。 当前我国房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，而促进市场平稳健康发展，则根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。经过近半年的研究策划，从本篇报告起，我们试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，系统客观分析代表性经济体的住房制度和运行逻辑，案例包括德国、美国、日本、中国香港、新加坡、 英国、 中国大陆等。 在 业内 ，立志打造 殿堂级 教科书 般 的“各国住房制度”基础研究系列 。伟大是磨出来的，作品也是， 4 万多字的报告，背后是百万字的文献积累，无数次的雕琢，一代学人的梦想和雄心。为了什么？ 为了推动社会进步，这是我们研究事业的信仰！ 摘要： 德国房价奇迹 举世赞叹德国制造和德国房价长期稳定的奇迹。二战后 ，德国 不仅很好解决了住房短缺问题，套户比从 1945年的 0.57提高到 2016年的 1.02，人均住房面积达 46.5平；还保持了房价长期稳定，在全球此起彼伏的房地产大泡沫 中 独善其身， 1970-2017 年，德国名义房价指数仅上涨 2.3倍、年均增速只有 1.8%，同期，英国、法国、美国分别上涨 52.8、 16.1和 12.5倍，年均增速分别高达 8.8%、 6.1%和 5.5%。 德国还形成了独具特色的住房市场结构。居住结构上以租房为主流， 德国住房自有率 45%， 55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积 38 平，租赁条件较好。 供应结构以居民所有为主、多类机构有力补充， 居民家庭持有住房 81%。 房龄结构上展现“住房质量奇迹”，住房持久耐用， 70%以上的住房房龄超过 40年， 27%超过 70 年， 14%为百年老宅。 见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了德国房价稳定奇迹？ 德国住 房制度 三大支柱 （ 1）稳健的 金融制度 央行的自我约束和货币政策目标。 二战以后， 德国央行的首要目标是保持物价稳定，其次才是经济增长 。 1998 年，欧洲央行成立，总部设在德国法兰克福，很大程度上继承了德国央行严控通胀的货币政策传统。 马斯特里赫特条约使欧洲央行成为世界上独立性最强的中央银行，规定物价稳定是欧洲央行压倒一切的长期目标 。 1950-2017 年，德国 CPI 年均增速仅 2.4%，通胀控制能力是全球典范。 住房金融体系以商业按揭为主、辅以独特的住房储蓄， 引导居民理性加杠杆。 德国按揭贷款的首付比例通常在 20-30%，国际对比中处于相对较高水平，住房贷款以固定利率合同为主， 利率与首付比例形 成反向变动机制。 推行独特的住房储蓄模式，先存后贷、以存定贷、专业经营、固定低息。 德国居民房贷占 GDP 比重仅 36%，居民负债占 GDP仅 53%，居民杠杆在发达国家中处于显著偏低水平。 （ 2）均衡的 税收制度 交易环节征收重税；使用环节征收二套住房税，减少空置；保有环节仅征收土地税。 住房税收 占 全国税收收入比重仅 3.7%，占 财政收入比重仅1.9%，居民 住房 税收负担较低 。 交易环节 有不动产交易税、差价盈利所得税、遗产税和赠与税。 不动产交易税税率高达 3.5-6.5%，叠加公证费 、不动产登记费、中介服务费 等各类交易费用，交易成本可达 10%甚至更高 ，对交易获利部分还要征收差价盈利所得税，只有转让前用于长期出租或自住的住房，才予免征。 使用环节 有二套住房税和租金收入所得税 。二套住房税， 以 居民 登记使用而非 持有的第二套及以上住房 为 征税 基础， 增加了居民占用多套住房的成本， 引导 居民不超额占用住房 ，减少住房空置， 德国 住房 空置率只有 3.2%。 保有环节 仅 对土地所有权征收土地税，住房无需纳税，土地税 实际税率低， 鼓励居民长期持有。 （ 3）完备的 租赁制度 租房者受到 完备 的法律保护 ， 享受公共 服务 和租金补贴。 租房是主流，全国 55%的人口租房住，柏林、汉堡等大城市更高达 80%。 法律保障 。 租约保障 房东解约要理由。 租赁合同默认为无固定期限合同， 房东要解约必须符合法定的特殊情形，仅限于 租户 违约 、 自住需求 、 重大经济性改造开发等 。租户在房东转让住房时享有优先购买权。租金限制 租金上涨有前提 。 过去 15个月 内未上调过租金， 目标租金不超过同等条件住房的租金标准 ， 租金 3 年内涨幅不 得 超过 20%、住房供给严峻的特殊区域不得 超过 15%。房东目标租金 过高将面临高额罚款和长期监禁处罚。 公共服务 。 租户只需登记 注册并依法纳税，也 可享受当地公共资源和服务，不受产权限制。 租金 补贴。 政府 根据收入和家庭规模， 向 租房户 提供 住房 补贴，户均补贴额逐年提升，保障受补贴家庭的实际补贴水平与生活水平不受到物价和租金上涨的损害。 启示 （ 1）德国强调政府对居民的住房责任，对房地产依赖度低。 政府建立以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度，持续完善法律以明确住房责任、建设金融税收租赁三大制度，从量、价、质三方面践行住房责任： 户均 1套是政府应予保障的需求；住房 支出占收入的 15-20%为合理水平；支持业主 通过改扩建提高住房 现代化水平。 德国实行土地私有制，土地主要归自然人、法人等私人所有， 政府对土地财政依赖度低。房地产业在德国主要经济指标中的占比一直保持平稳，并不是经济增长的引擎。德国支柱性产业， 90年代以前靠制造业， 90年代以后靠“现代服务业 +制造业”。 （ 2） 城市经济发展均衡， 德国人并非大城市不可。 德国城市 体系具有均衡化、特色化的特征：产业布局均衡，每个州都以先进制造业或现代服务业为主导产业；经济发展水平相当，人均 GDP 最高的州是全国的164%；住房供给均衡，各州的人均住房套数介于 0.48-0.58 套，不存在明显短缺的地区。人口布局 分散化，人口第一大城市柏林，只有 357 万人，占全国人口比重仅 4%，远低于法国、英国、日本等体量相近经济体首都城市 10%左右的平均水平。 （ 3）住房制度发展应与经济发展阶段相适应，高速增长期重建设，增速换挡之后重租赁。 在经济高速增长阶段，进行大规模住房建设，既有助于拉动其他产业、促进经济增长，也有助于提高居民收入、改善住房消费水平。但经济转向中高速增长，若继续大规模建房，则会挤占宝贵的信贷资源、影响实体经济发展，还会积累泡沫风险。经济增速换挡期，要更加关注租赁 ，保障低收入群体住房需求。 （ 4） 城市化进程与住房 供需平衡 ， 推动 住房制度 建设 城市化初期阶段 ，城市化进程启动，住房短缺不断扩大，由于工业化水平还比较低，尚不具备大规模住房建设的基础， 应采取政府主导的住房分配制度。 城市化中期阶段 ，居民大量进城，住房缺口处于高位、居住需求重要性提升，同时扩大供给成为可能， 政府应大力金融财税支持，撬动市场建房。 城市化后期阶段 ，城市化速度仍较快，但住房增量越过顶点，存量市场体量可观、 重要性显著提升 ， 政府应加强对需求侧保障，特别是租赁制度建设。 城市化末期阶段 ，城市人口增量显著减少，套户比保持在 1 以上，住房总量充裕，居住需求和供 给的增量都较小，投机性需求对市场的边际 影响显著 ， 政府应完善税收制度建设，对交易环节征收重税，遏制投机。 风险提示 ： 中德社会人文环境、经济人口体量 差异影响经验适用性。 目录 1 导言 . 9 2 德国住房制度的三大支柱 . 14 2.1 货币金融制度：中性稳健的货币政策与住房金融体系 . 14 2.1.1 货币政策：稳定币值为纲，严控通胀，央行自我约束能力强 . 14 2.1.2 住房金融体系：商业按揭为主、辅以独特的住房储蓄，居民合理加杠杆 . 16 2.2 税收制度：重交易轻保有，鼓励居民长期持有房屋，打 击投机需求 . 21 2.2.1 土地税 . 22 2.2.2 租金收入所得税 . 24 2.2.3 二套住房税 . 24 2.2.4 差价盈利所得税 . 25 2.2.5 不动产交易税 . 25 2.2.6 遗产税和赠与税 . 26 2.3 租赁制度：保护租户权益，鼓励长期租房 . 27 2.3.1 租户的法律保障 . 27 2.3.2 租户的公共服务 . 28 2.3.3 税收优惠与补贴 . 28 3 从历史看未来：二战以来德国住房制度演变之五大阶段 . 30 3.1 管制时代（ 1945-1949） . 30 3.1.1 时代背景：二战导致德国住房严重短缺 . 30 3.1.2 制度演变：住房统制经济，全国实行房屋出租管制 . 30 3.1.3 政策效果：住房仍旧严重短缺 . 31 3.2 供给时代（ 1950-1965） . 31 3.2.1 时代背景：联邦德国由统制经济模式转向社会市场经济模式 . 31 3.2.2 制度演变：公共财政支持，政府主导大规模住房建设 . 32 3.2.3 政策效果：政府主导住房大供给时代，供求平衡大幅改善 . 33 3.3 租赁时代（ 1965-1989） . 34 3.3.1 时代 背景：中等收入群体仍租住于低端的社会住房 . 34 3.3.2 制度演变：关注需求端，强化租户保障和租赁消费升级 . 35 3.3.3 政策效果：住房供给质量改善，数量基本实现供需平衡 . 36 3.4 补贴时代（ 1990-2005） . 37 3.4.1 时代背景：从住房短缺到需求平稳 . 37 3.4.2 制度演变：加大补贴力度，支持居民租购建三类住房消费 . 38 3.4.3 政策效果：新一轮建房高峰，私有住房比例提升 . 39 3.5 回归市场（ 2005 年至今） . 40 3.5.1 时代背景：人口集聚，欧洲 进入零利率时代，国际资本涌入 . 40 3.5.2 制度演变：推动住房领域回归市场 . 42 3.5.3 政策效果：房价、租金均出现快速上涨 . 44 4 德国 政府与房地产的关系 . 45 4.1 政府对居民的住房责任：建立以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度 . 45 4.1.1 保障居民住房是德国政府的重要执政目标 . 45 4.1.2 法律是德国住房制度的基石 . 46 4.1.3 德国政府践行的住房责任：户均 1 套，住房支出占收入 15-20%，提高住房现代化水平 . 46 4.2 政府与土地的关系：土地私有制，土地财政依赖度低 . 49 4.2.1 土地所有权的制度安排 . 49 4.2.2 土地使用和转让的制度安排 . 50 4.3 政府与房地产业：保持房地产业平稳，以制造业和现代服务 业为支柱性产业 . 50 4.3.1 房地产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳 . 50 4.3.2 德国支柱性产业， 90 年代以前靠制造业， 90 年代以后靠 “现代服务业 +制造业 ” . 52 5 德国住房制度评价 . 53 5.1 供应充足，房价稳定合理，有效解决居民住房问题 . 53 5.1.1 套户比保持在 1 以上，供给充足，有效满足居住需求 . 53 5.1.2 房价总体涨幅平缓，实际房价保持不变 . 54 5.1.3 房价合理，国际对比较低，居民购房压力较小 . 54 5.2 多元化的住房供应结构，可建、可购、可租 . 55 5.2.1 住房的产权结构 . 55 5.2.2 租赁住房的供应结构 . 57 5.2.3 德国的房企：行业集中度很低 . 57 5.2.4 住房合作社：互助建房 . 58 5.2.5 土地供应结构 . 59 5.3 顺应时代自然演变 . 60 6 德国居民住房需求：趋于稳定，租赁为主流 . 61 6.1 居民住房需求经过两轮升级后，趋于稳定 . 61 6.2 德国居民生活理念独特：并非大城市不可，偏爱租房 . 62 6.2.1 德国的城市发展均衡，人口并不过度集中于大城市 . 62 6.2.2 德国人偏爱租房 . 64 7 启示：城市化、供给短缺与住房制度 . 66 7.1 德国在不同城市化与住房发展阶段中的住房制度实践 . 67 7.2 启示：不同城市化与住房发展阶段下的住房制度建设 . 69 请务必阅读正文之后免责条款部分 图表目录 图表 1： 二战时美、苏、英、法四国占领区地图 . 9 图表 2： 德国十六州地图 . 9 图表 3： 1950 年以来德国经济实现年均 6.4%的增长成就 . 10 图表 4： 二战结束时，德国套户比仅 0.57， 1998年之后稳定在 1以上 . 10 图表 5： 1970 年以来德国房价涨幅年均仅 1.8%， 47年只上涨 2.3倍 .11 图表 6： 租房是德国居民的主流居住形式 .11 图表 7： 德国存量住房所有权结构（ 2011 年） .11 图表 8： 2014 年德国自住与租房家庭的居住情况 . 12 图表 9： 德国 “ 住房质量奇迹 ” 3/4 建于 1978 年以前、百年老宅占比 14% . 12 图表 10： 二战以来德国住房制度演变五大阶段 . 13 图表 11： 经过五大阶段演变，德国形成以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度 . 13 图表 12： 当前 德国住房制度的三大支柱 . 14 图表 13： 德国的通胀控制能力属全球榜样 . 14 图表 14： 德国的房价指数与 CPI 基本保持同步 . 15 图表 15： 德国 M2 增速与经济增速相匹配 . 15 图表 16： 德国 M2 占 GDP 比重处于发达国家中等水平 . 16 图表 17： 德国非金融部门杠杆率明显低于其他发达经济体（ 2017 年） . 16 图表 18： 德国的首付比例要求较高 . 17 图表 19： 德国住房贷款以固定利率合同为主 . 17 图表 20： 三大个人住房金融模式对比 . 18 图表 21： 德住房贷款存量中住房储蓄占比 10-15%. 18 图表 22： 德新增住房贷款中住房储蓄占比约 20%. 18 图表 23： 住房储蓄模式在全球的推行情况 . 19 图表 24： 欧洲 市场的住房储蓄渗透率（ 2014 年） . 19 图表 25： 住房储蓄采取 “ 先存后贷 ” 模式 . 19 图表 26： 住房储蓄是最受德国居民欢迎的投资之一 . 20 图表 27： 德居民房贷占 GDP比重处中等偏低水平 . 21 图表 28： 德国居民杠杆率明显低于其他发达国家 . 21 图表 29： 2017年住房相关税收占财政收入比重较低 .