2018年Q2房地产市场分析报告.pptx

2018年Q2房地产市场分析报告,2018.07.24,2,回顾 回顾上半年，行业政策又再频繁出台，不完全统计已逾两百多项。然则所出台政策以规范市场、严格执法等为主，新增限购、限贷、限售及摇号等规则性和微调政策约53条，比2017年同期149项减少六成。调控决心依旧而调控内容及动作不再强势，这与我们早前所言基本相吻合频繁的微调是常态，调控的深化细化是主基调。 调控持续深化，市场持续分化。年中业绩需求推动销售增速阶段上扬的同时，客户上门量冲高回稳，调控深化引致市场情绪与成交走势独特形态。一二线城市呈现四种基本形态，分别是：量价背离拐点初现、强政抑制交易不振，市场筑底需求释放，存量盘活二手向暖。而三四线城市在棚改工作稳步进行的大环境中增速向稳，仍然是市场托底的主要力量。 去库存进入尾声，城市土拍各有不同。城市库存去化结构进一步修复的同时，个别城市也出现一房难求一地难争的现象；除却全国土地出让金又创新高外，更高的拿地门槛在于自持、代建、租赁等规划要求，部分城市全自持、全租赁用地仍受热捧，也有部分区域宅地流拍率抬头。 另一边，租赁市场正加速发展。顶层设计不断完善出台，租赁资产证券化支持、险资参与长租细则等陆续登场；地方长租融资方案、供地政策、租售同权等具体操作办法先后推出，各类机构也加快进场提供融资、运营服务。 在此背景下，房企集中度再创新高，十强市占率达到30%，百强达到70%。但融资不畅回款受抑是不争的事实，房企积极回款也加快布局长租，愈发吃紧的资金链是眼前最大考验。,201601M,201602M,201603M,201604M,201605M,201606M,201607M,201608M,201609M,201610M,201611M,201612M,201701M,201702M,201703M,201704M,201705M,201706M,201707M,201708M,201709M,201710M,201711M,201712M,201801M,201802M,201803M,201804M,201806M,201805M,1,1,1,3,14,2,20,16,18,26,71,24,25,19,8,2,8,656,121,43,321,214,2,287,26,3633,6,8732,12,2221,1323,311,7543,11,121,121,131,35,12223,35262,1,181,151050,20,25,30,4035,45,政策又再频繁出台，深化细化是主基调调控政策出台情况50,限商限价,限售限贷限购,放宽落户、置业补贴频出台，人口争夺势不减,类型置业补贴人才公寓建设安居保障,地区石家庄南昌昆山绍兴-上虞上海-浦东上海-嘉定郑州珠海海南天津南昌合肥西安福州,新出台人才引进政策新落户人才在市域内购买首套自用商品住房的，不受住房限购政策限制，分别给予博士15万元、硕士10万元、学士5万元的一次性购房补贴。新引进落户，且在工业园区企业工作的全日制博士研究生、硕士研究生，在南昌首次购买商品住房的，分别给予10万元、6万元购房补贴。新引进的高层次人才、高校毕业生人才、紧缺产业人才等，最高可享受300万的购房补贴。来上虞创业或由企业引进的大学生，按学历分别给予博士生、硕士生和“双一流”本科生、普通本科生和紧缺专业大专生50万、30万、20万、10万的购房补贴。未来三年将建设15万套以上人才住房，9000套以上国际人才公寓，营造更具吸引力的人才宜居宜业环境。鼓励人才集聚的大型企事业单位、产业园区平台利用自用存量工业用地建设人才公寓，支持房地产开发企业利用自持商品住房改建人才公寓。计划建设首批青年人才公寓共25000套（含购买），2018年底前全部开工建设。未来五年将筹集不少于30000套人才住房。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和留学归国本科毕业生以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户。自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇。本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，都可以直接落户，且购买首套自住用房不限购。对新引进落户且工作在昌的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生和技工院校预备技师，每人每月分别发放1500元、1000元、500元的生活补贴，为期三年。应届生、留学生，研究生及年龄在40周岁以下本科学历人士等人才，在合肥创新创业，落户后即可购买首套房。并对新落户在合肥工作暂无自有住房的博士、35岁以下的硕士等人才发放租房补贴。对取得资格的A类人才，政府配租人才公寓建筑面积180平方米左右，5年内免收租金，在西安工作5年并取得户籍，经市委人才办认定，产权可赠予个人。新引进人才，最高享180万元共有产权住房产权份额；在福州市工作满12年后，可获人才住房完全产权。,珠海,被评定的一、二、三类人才则可与政府按各占50%的比例，申请购买共有产权房，分别为160、120、100，连续工作10年后可无偿获赠政府所持有的50%产权。,4,宏观向稳行业从严，降杠杆大环境中促长租,类型,新出台财税政策,4月25日，央行降准降低1个百分点，共释放资金近1.3万亿元。央行降准6月24日，央行公布，自7月5日起，降准0.5个百分点,预计可释放资金7000亿元。,货币政策REITS文件房企融资棚改融资按揭贷款PPP政策,继续实行稳健中性的货币政策，深化汇率市场化改革，运用已有经验和充足的政策工具，发挥好宏观审慎政策的调节作用，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。证监会、住建部联合印发关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知。通知明确提出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。棚改专项债券6月，天津市红桥区棚户区改造专项债券（一期）成功发行，全国首单棚改专项债券正式落地。工商银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，个人住房贷款的最长期限仍然是30年。财政部发布关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知。通知要求国有金融企业参与PPP项目融资时，不得为地方政府违法违规或变相举债提供支持。,个税改革个税起征点提高至5000元（6万元/年），新增住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。税收改革房地产税房地产税法被列入2018年立法工作计划中的“预备审议项目”，拟在2018年或以后年度安排审议。5,类型中央政策地方政策,发布机构住建部国务院海南全域限购福建片区控价北京限转共深圳住房结构成都限购、摇号沈阳限购长春、哈尔滨、贵阳、青岛限售杭州-限商长沙限价东莞限价马鞍山限价,新出台调控政策五一”前后，住建部就调控问题约谈了成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等12个城市政府负责同志。优先支持提取住房公积金支付房租，提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整。住建部等联合印发关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知，决定于7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。住建部发布装配式住宅建筑检测技术标准（征求意见稿），对装配式建筑施工质量检测进行了详细规定，对三大结构类型的连接部分检测进行了大篇幅的规范。将在北京、天津、上海、重庆等16个地区开展试点，实现工程建设项目审批时间压缩一半以上，由目前平均200多个工作日减至120个工作日。五指山等4市县只面向本市县居民销售；海口、三亚、琼海三市非本省户籍购买住房须提供累计60个月个税或社保证明；上述区域外，非本省户籍购买住房须提供累计24个月个税或社保证明。福建省将实施片区调控，加强片区住房价格监管，防变相涨价。各设区市中心城区要制定不同片区的地价、房价管控目标，编制片区调控实施方案，报省国土厅和省住建厅备案。限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。商品住房、人才住房、安居型商品房以及公共租赁住房占实物供应的比例分别为40%、20%、20%和20%。将限购对象由自然人调整为家庭；户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；一个家庭一次只能参与一个商品住房公证摇号。将限购范围扩展至“全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内”。新购商品住房，分别于2年、3年、5年、5年内不得上市交易。商业商务用地不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。规定限价商品住宅销售价格，限价商品住房价格=成本+利润+税金构成，其平均利润率为6-8。取消首次备案180天后可累计上调5%的规定，新建商品住房销售价格一经备案不得上调。住宅备案价格6个月内不得上调，超过6个月再次申报的，上调幅度原则上不得超过1%。,限需求增供应，政策频繁微调抑价格,6,201002,201004,201006,201008,201010,201012,201102,201104,201106,201108,201110,201112,201202,201204,201206,201208,201210,201212,201302,201304,201306,201308,201310,201312,201402,201404,201406,201408,201410,201412,201502,201504,201506,201508,201510,201512,201602,201604,201606,201608,201610,201612,201702,201704,201706,201708,201710,201712,201802,201804,201806,20081,20081,20082,20083,20083,20084,20085,20090,20091,20092,20092,20093,20094,20094,20100,20100,20101,20102,20103,20103,20104,20105,20110,20111,20111,20112,20113,20114,20114,20120,20120,20121,20122,20122,20123,20124,20125,20130,20131,20131,20132,20133,20133,20134,20135,20140,20141,20142,20142,20143,20144,20144,20150,20151,20151,20152,20153,20153,20154,20155,20160,20161,20162,20162,20163,20164,20164,20170,20170,20171,20172,20173,20173,20174,20175,20180,20181,20181,20182,250,客户上门指数（201001W=100),监管从严需求强势，上门成单走势独特 2018年上半年，世联行平均客户上门指数为97.7，环比2017年下半年上升5.3%，同比2017年上半年下降13.5%。 2018年上半年，世联行平均客户成单率指数为95.4，环比2017年下半年下降9.3%，同比2017年上半年下降6.4%。二季度受监管从严和摇号影响，上门量走势稳中有降，来访客户数量减少；另一方面购买力集中释放，带动成单率冲高回落，畸形走势反映目前市场购买力严重抑制而有效购买力置业意愿强烈。世联行客户上门指数,120.0100.080.060.040.020.00.07,140.0,200150100500世联行上门客户成单率指数,成单率指数（201001M=100),2015-02,2015-04,2015-06,2015-08,2015-10,2015-12,2016-02,2016-04,2016-06,2016-08,2016-10,2016-12,2017-02,2017-04,2017-06,2017-08,2017-10,2017-12,2018-02,2018-04,2018-06,业绩压力推动增速反弹，预计全年增速5% 2018年1-6月，全国商品房销售额6.69万亿、同比增长13.2%，销售面积7.71亿、同比增长3.3%； 其中，商品住宅销售额5.66万亿、同比增长14.8%，销售面积6.69亿、同比增长3.2%。,36.5%,3.3%,13.2%,-20.0%8,-10.0%,0.0%,10.0%,20.0%,30.0%,40.0%,50.0%,60.0%,商品房销售面积累计同比(%)55.9%,商品房销售额累计同比(%),2018年上半年全国市场销售情况,类别,销售面积(万)同比(%),销售额(亿元)同比(%),商品房,77,143,3.30%,66,945,13.20%,住宅,66,852,3.20%,56,604,14.80%,办公楼,1,949,-6.10%,2,837,-3.20%,商业营业用房,5,257,2.40%,5,772,5.70%,商品房销售面积、金额累计同比（%,2015.02-2018.06）,区域,二线,京,三线,淮北，同比-8.6%,南京，同比-16.0%,上海，同比-21.9%,宁波，同比25.1%,一线,三线,北京，同比-48.0%廊坊主城，同比-80.0%保定，同比-21.5%石家庄主城，同比-38.9%,秦皇岛，同比-40.2%沧州，同比-42.4%,合肥，同比242.4%,南通，同比-23.0%常州，同比10.0%无锡，同比119.0%苏州，同比-10.0%昆山，同比35.0%杭州，同比8.3%绍兴，同比50.0%金华，同比48.6%温州，同比23.5%,肇庆，同比-10.0% 韶关，同比6.0%佛山，同比0.9%广州，同比-18.0% 汕头，同比-33.0%中山，同比3.7% 东莞，同比4.0%珠海，同比-53.6% 惠州，同比22.3%深圳，同比21.3%,核心城市降幅收窄，卫星城增速回暖,9,三大都市圈主要城市销售额及同比走势(2018.1-6)销售额 同比(亿元) (%)一线 北京 608 -48.00%天津 未公布石家庄 116 -38.90%津 保定 235 -21.50%冀 秦皇岛 54 -40.20%沧州 31 -42.40%,长三角,廊坊主城京津冀部分城市小计一线 上海杭州,301,0746081,773,-80.00%-45.00%-48.00%8.30%,二线三线,宁波南京合肥苏州温州常州无锡昆山金华绍兴南通太仓常熟,7876514726835905583191901731601257472,25.10%-16.00%242.40%-10%23.50%10.00%119.00%35.00%48.60%50.00%-23.00%20.00%-32.60%,珠三角,淮北长三角部分城市小计广州深圳惠州,387,273787698960,-8.60%4.29%-18.00%21.30%22.30%,佛山东莞中山珠海汕头肇庆韶关珠三角部分城市小计,67839024818518496614,287,0.90%4.00%3.70%-53.60%-33.00%-10.00%6.00%-3.53%,201601M,201602M,201603M,201604M,201605M,201606M,201607M,201608M,201609M,201610M,201611M,201612M,201701M,201702M,201703M,201704M,201705M,201706M,201707M,201708M,201709M,201710M,201711M,201712M,201801M,201802M,201803M,201804M,201805M,201806M,城市形态一：量价背离拐点初现,城市,销售金额累计同比(%),哈尔滨,404,-15%,402,11%,市场表现：拐点出现之前，市场呈现量价齐升的格局；销售拐点后成交反转，量价背离现象初现。典型城市：哈尔滨,诱因：2017年哈尔滨首次实现五年来人口净流入，并且政府未采取限价调控，在弱政策叠加人口流入的影响下，房价涨幅较大。自今年以来，销售面积同比下降15%，而成交均价累计上涨33.7%；其中，尤以刚需盘涨幅突出，引致开盘去化率从去年的70%下降至60%。此外，今年5月，哈尔滨主城区出台限售政策，再度打击购买力。,2018年上半年住宅销售情况累计销售面积 销售面积 累计销售金额(万) 累计同比(%) (亿元),9,750,11,730,13,00012,00011,00010,0009,0008,0007,0006,0005,0004,000,90.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0,哈尔滨商品住宅量价走势（2016.1-2018.6）,销售面积(万，左轴),销售价格(元/，右轴),10,201601M,201602M,201603M,201604M,201605M,201606M,201607M,201608M,201609M,201610M,201611M,201612M,201701M,201702M,201703M,201704M,201705M,201706M,201707M,201708M,201709M,201710M,201711M,201712M,201801M,201802M,201803M,201804M,201805M,201806M,城市形态二：强政抑制交易不振,市场表现：受政策抑制，销售下行或稳中有降。,典型城市及对应诱因：,城市,累计销售面积(万),销售面积累计同比(%),累计销售金额(亿元),销售金额累计同比(%),成都青岛,1,035790,-37%-12%,1,0211,013,-25%1%,武汉,717,-17%,689,-21%,济南,363,-11%,453,-1%,2018年上半年住宅销售情况,诱因,城市成都、青岛 延长限售,成都、武汉,二季度，成都、武汉分别上调“刚需优先选房比例”至50%、60%；此政策保刚需但冲击高端住宅产品销售。,成都、济南 受限签影响成交量下行。,9,508,9,588,11,00010,0009,0008,0007,0006,0005,0004,000,350.0300.0250.0200.0150.0100.050.00.0,武汉商品住宅量价走势（2016.1-2018.6）,销售面积(万，左轴),销售价格(元/，右轴),11,201501M,201502M,201503M,201504M,201505M,201506M,201507M,201508M,201509M,201510M,201511M,201512M,201601M,201602M,201603M,201604M,201605M,201606M,201607M,201608M,201609M,201610M,201611M,201612M,201701M,201702M,201703M,201704M,201705M,201706M,201707M,201708M,201709M,201710M,201711M,201712M,201801M,201802M,201803M,201804M,201805M,201806M,限购期满一年，非本市户籍购房者或已满足社保或个税条件，,购买力释放,城市,累计销售面积(万),销售面积累计同比(%),累计销售金额(亿元),销售金额累计同比(%),广州,446,-23%,787,-18%,深圳西安长沙杭州,129936696643,22%1%37%17%,6981,0365791,773,21%40%55%8%,合肥,305,223%,472,242%,典型城市及诱因：,城市形态三：市场筑底需求释放2018年上半年住宅销售情况市场表现：市场探底后购买力回升，销售筑底向上。,城市,诱因,深圳、长沙、杭州、合肥、西安 摇号刺激销售西安、合肥、杭州 人才新政引导人口净流入增多，购买力显著增加长沙、合肥,广州,限签放宽，前期未签约产品进入补签阶段，成交修复,15,530,120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00,160.00140.00,140001200010000800060004000,1800016000,合肥商品住宅量价走势（2015.1-2018.6）,成交面积（万，右轴）,成交均价（元/，左轴）,12,2017-06,2017-07,2017-08,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-01,2018-02,2018-03,2018-04,2018-05,2018-06,城市形态四：存量盘活二手回暖,城市,累计销售面积(万),销售面积累计同比(%),累计销售金额(亿元),销售金额累计同比(%),北京重庆主城沈阳,1431,363683,-50%-1%-18%,6081,516573,-48%28%-7%,2018年上半年住宅销售情况,市场表现：购买力向存量市场转移，一手成交下行,70,000,北京一二手住宅均价走势,一手住宅均价(元/),二手住宅均价(元/),典型城市及对应诱因：城市,诱因,北京沈阳重庆,近一年来，一二手价格从倒挂走向趋同，新房价差吸引力锐减，存量住宅的可选择对象更多，购买力向二手倾斜。并且作为全国住宅租金最高的城市(90元/月/)，现楼的吸引力也左右了购房者的决策倾向。2018年4月，沈阳市出台限购政策，新政只对新建商品住房，导致购买力涌向二手市场政策较为宽松，外省户籍暂不限购，而二手房更能满足客户租赁投资需求。,65,00060,00055,00050,00045,00040,00035,00030,00013,2012-10,2012-11,2012-12,2013-02,2013-03,2013-04,2013-05,2013-06,2013-07,2013-08,2013-09,2013-10,2013-11,2013-12,2014-02,2014-03,2014-04,2014-05,2014-06,2014-07,2014-08,2014-09,2014-10,2014-11,2014-12,2015-02,2015-03,2015-04,2015-05,2015-06,2015-07,2015-08,2015-09,2015-10,2015-11,2015-12,2016-02,2016-03,2016-04,2016-05,2016-06,2016-07,2016-08,2016-09,2016-10,2016-11,2016-12,2017-02,2017-03,2017-04,2017-05,2017-06,2017-07,2017-08,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-02,2018-03,2018-04,2018-05,2018-06,2.78,4.52,10.6%,40.0%30.0%2.74 20.0%10.0%0.0%-10.0%-22.1%-20.0%-30.0%,50.0%,4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00,5.00,商品住宅待售面积（亿，左轴）,商品住宅待售面积同比（%，右轴）,去库存尾声降速趋缓，城市可售去化结构修复2018年6月末，商品房待售面积5.51亿，同比下降14.7%；其中，商品住宅待售面积2.74亿，同比下降22.1%，待售面积回落至2013年年初水平；去库存进入尾声，待售面积降速趋缓，城市可售面积及去化周期结构也逐步回归平稳。2012.10-2018.06商品住宅待售面积及同比走势,10.8,34.0,2.8,26.0,1.3,0.0,15.010.05.0,35.030.025.020.0,40.0,-,1,000500,2,0001,500,2,500,北京,上海,广州,深圳,石家庄主城,厦门,大连,沈阳,长春,郑州主城,哈尔滨,合肥,南昌,杭州,贵阳,长沙,南宁,武汉,青岛,西安,成都,南京,重庆主城,无锡,中山,泰安,东莞,昆山,常州,珠海,苏州,惠州,佛山,徐州,南通,6月末部分城市商品住宅存量走势,可售面积(万,左轴),去化周期(月，右轴),临沂14,2016-01M,2016-02M,2016-03M,2016-04M,2016-05M,2016-06M,2016-07M,2016-08M,2016-09M,2016-10M,2016-11M,2016-12M,2017-01M,2017-02M,2017-03M,2017-04M,2017-05M,2017-06M,2017-07M,2017-08M,2017-09M,2017-10M,2017-11M,2017-12M,2018-01M,2018-02M,2018-03M,2018-04M,2018-05M,2018-06M,排名,城市,供地加快推高出让金，城市地价冷热不均,2018年1-6月，全国土地出让累计规划建面18.62亿，同比增长40%；累计土地出让金2.73万亿，同比增长40%。其中，住宅用地出让累计规划建面8.56亿，同比增长45%；累计土地出让金2.17万亿，同比增长42%；成交楼面价2,533元/，同比下降2.0%。供地节奏加快推动出让金上扬创新高，各城市地价呈另一番景象：热点城市如南京、合肥等地价持续上扬，以严政控制下结构性增长为主要动因；个别城市地价下行，是调控之中房企购置热情不高所致。,-10%-20%,80%70%60%50%40%30%20%10%0%,20,1816141210864,规划建筑面积(亿，左轴),201601M-201806M全国住宅用地供应情况土地出让金(万亿，左轴) 规划建筑面积同比(%，右轴),土地出让金同比(%，右轴)45%42%8.562.17,15,34,杭州上海,12,93011,210,-2%59%,5678910111213141516,广州南京苏州天津无锡温州福州佛山合肥大连中山常州,10,37910,1268,0368,0287,9987,3737,1286,8626,0876,0346,0005,907,0%37%-4%-35%-3%22%27%-19%47%100%0%31%,17181920,金华台州成都海口,5,1374,8644,7124,101,-61%33%-48%42%,2018Q2 住宅用地楼面价Top20楼面价 同比(元/) (%)1 厦门 24,254 3%2 北京 23,637 -18%,