中国基础设施REITs最新政策发布.pdf

Col lie rs 1 Pr iva te & C on fid en tia l 中国基础设施 REITs最新政策发布 估价与咨询 服务 | 中国 主要内容： 扩大试点行业范围 试点行业扩大范围至 ： 能源基础设施，包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁 能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项 目； 保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目； 停车场项目； 仓储物流基础设施，包括通用仓库以及冷库等专业仓库； 具有供水、发电等功能的水利设施； 自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施等； 明确中介机构要求 为项目申报提供服务的中介机构，包括法律顾问、财务顾问、评估机构、税务咨询顾问、审 计机构等，应依法依规履行相关职责，保证出具的相关材料科学、合规、真实、全面、准确。 发起人（原始权益人）选择的律师事务所和会计师事务所近 3 年未发生重大违法违规事件， 未受到国家行政机关或监管机构行政处罚。如相关中介机构对项目合法合规性等重大问题应 发现而未发现，国家发改委不予推荐，已推荐的取消推荐，并将相关情况反馈中介机构主管 部门。 扩大试点区域 全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港 澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展 等国家重大战略区域的基础设施项目。 细化资产规模要求 首次发行基础设施 REITs 的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 10 亿元。发起人 （原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设 施 REITs 的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施 REITs 资产规模的 2 倍。 2021年 7月 2日 ， 国家发展改革委印发 关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点工作 的通知 。 继去年 4月发布的试点工作通知和指引 ， 该文件进一步拓展了试点区域 、 行业范围 、 中介机构要 求 、 项目基本条件等 。 政策简介 基础设施 REITs试点范围扩展后，更多原始权益人将有机会盘活资产并且实现长期的资产增值，同时也将进一步 促进基础设施 REITs的发展。 Col lie rs 2 Pr iva te & C on fid en tia l 长江经济带 雄安新区 京津冀城市群 海南自贸区 粤港澳大湾区城市群 长江三角洲城市群 REITs 聚焦重点区域 资料来源 ： 证监会 ， 发改委 ， 高力国际 2020 年 4 月 30 日 ， 中国证监会、 国家发改委联合发布 关于推进基础设施领域不动产投资信托基 金（ REITs）试点相关工作的通知 （下称 通知 ），并出台配套指引，标志着国内公募 REITs 发展 正式启航。未来基础设施 REITs 将聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流，信息网络、园区开发等领 域。 过去政策总结： 智能交通 智慧能源 智慧城市项目 仓储物流 数据中心 人工智能 智能计算中心项目 国家战略性新兴产业集群 高科技产业园 特色产业园 城镇污水垃圾处理及资源化利用 固废危废医废处理 大宗固体废弃物综合利用项目 5G 通信铁塔 物联网 工业互联网 宽带网络 有线电视网络项目 聚焦重点行业 资料来源 ： 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 （ REITs） 试点相关工作的通知 ， 高力国际 Col lie rs 3 Pr iva te & C on fid en tia l 资料来源 ： 高力国际 搭建及上市流程 重组资产 资产注入： SPV购入资产，原始 权益人购买 SPV股份 原始权益人 资产支持专项计划 将 SPV股份出售给资产支持专项计划 原始权益人 资产转让阶段涉及的税种： 转让方：增值税及附加、企业所得税、土地 增值税、印花税 受让方：契税、印花税 持有 SPV股份 SPV 持有底层资产 基础资产 资产重组注入 SPV涉及的税种 资产原持有人：企业所得税、土地增值 税、增值税、印花税 SPV:契税、印花税 搭建及上市流程（续） 公募 REITs 项目流程梳理 ： 项目条件： 项目运营时间原则上不低于 3 年 优先选择重大战略区域，重 点政策文件支持的项目 近 3 年内总体保持盈利或经营 性净现金流为正 预计未来 3 年净现金流分派率 （预计年度可分配现金流 / 目标 不动产评估净值）原则上不低 于 4% 私募基金 (如有 ) 购买 SPV股份 REITs 公募基金 产业园区 SPV 资产支持专项计划 SPV 发行 REITs前 : 公募基金购入资 产支持专项计划 REIT 成立并 运营 REITs 公募基金管理人 持有 REITs股份 资产支持专项计划 公募 REITs存续阶段涉及的税种 SPV：增值税（租金收入）、企业所得税、房产税、 土地使用税、印花税 公募基金管理人 /资产支持专项计划：企业所得税、 增值税 投资人：公司 /个人所得税、增值税 购买公募基金 持有资产支持专项计划 股份 持有 SPV股份 持有底层资产 投资人 80% 园区原始权益人 20%+ 底层资产 投资人 原始权益人 + 资料来源 ： 高力国际 Col lie rs 4 Pr iva te & C on fid en tia l 租金类 以租金为主要收入来源的基础设施，如物流 仓库、工业厂房、数据中心等。 以租金为主要收入的基础设施一般属于商业 地产， 也是海外成熟 REITs 市场的常见底层 资产类型。 对商业地产的估值方法根据物业 特点而定， 房地产估价的三种基本方法是收 益法、 市场法和成本法， 其他常用方法还有 假设开发法等。 收费类 以收费为主要收入来源的基础设施，如供电 站、高速公路、废水处理设施等。 以收费为主要收入来源的基础设施的收益一 般由国家制定， 通常在特许经营权到期后自 动停止。 且基础设施 REITs 的底层资产为基 础设施，根据 物权法 规定， 基础设施为 国家所有， 一般不会发生交易。基础设施 REITs 产品的持有人只拥有底层资产的使用权， 而不具有所有权。 因此 指引 要求原则上 以收益法作为基础设施项目评估的主要估价 方法， 也可在此基础上选取另一种合适的估 值方法作为交叉参考。 底层资产收入类型： 公募 REITs 的定价与底层资产的估值密不可分。从估值角度，符合底层资产要求的基础设施资产根据收 入获取来源不同，可分为两大类： 公募 REITs 要求底层项目具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流， 因此收益法最为合适。 成本法 新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现 有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地 产 收益法 收益型房地产，如用于出租的厂房、数据中心等。收益法 又包括报酬资本化法、直接资本化法、剩余法等 市场法 同类数量较多、有较多交易且有一定可比性的房地产，如 标准厂房 主要估值方法： Col lie rs 5 Pr iva te & C on fid en tia l 第一批公募 REITs产品 （ 租金类 ） 第一批 REITs产品包括两支物流 REITs和三支产业园 REITs，净募集金额达人民币 148亿元。 红土创新盐田港仓储物流封闭 式基础设施证券投资基金 中金普洛斯仓储物流封闭式基 础设施证券投资基金 原始权益人 深圳市盐田港集团有限公司 普洛斯中国控股有限公司 物业情况 红土创新盐田港仓储物流 7个仓储物流园 估值合计（人民币亿元） 17.1 53.5 现金分派率预测值 （ 21 年及 22 年） 4.47%和 4.75% 4.45%和 4.48% 发行价格（元） 2.30 3.89 募集份额（百万份） 800 1500 净募集金额（人民币亿元） 18.4 58.4 物流仓库 产业园 博时招商蛇口产业园封 闭式基础设施证券投资 基金 东吴苏州工业园区产业 园封闭式基础设施证券 投资基金 华安张江光大园封闭式 基础设施证券投资基金 原始权益人 招商局蛇口工业区控股 股份有限公司 苏州工业园区科技发展 有限公司、苏州工业园 区建屋产业园开发有限 公司 上海光全投资中心（有 限合伙） 物业情况 蛇口网谷产业园的 2幢 物业 国际科技园五期 B区和 2.5产业园一期、二期 项目 上海 张江 的一处产业园 区 估值合计（人民币亿 元） 25.3 33.5 14.7 现金分派率预测值 （ 21 年及 22 年） 4.10%和 4.16% 4.50%和 4.54% 4.74%和 4.11% 发行价格（元） 2.31 3.88 2.99 募集份额（百万份） 900 900 500 净募集金额（人民币 亿元） 20.8 34.9 15.0 资料来源：招股书，高力国际 资料来源：招股书，高力国际 Col lie rs 6 Pr iva te & C on fid en tia l 浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭 式基础设施证券投资基金 平安广州交投广河高速公路封 闭式基础设施证券投资基金 原始权益人 浙江沪杭甬高速公路股份有限 公司 广州交通投资集团有限公司 底层资产 沪杭甬高速 广州广河 高速 估值合计（人民币亿元） 45.6 96.7 现金分派率预测值 （ 21 年及 22 年） 12%和 10.5% 6.19%和 7.2% 发行价格（元） 8.72 13.02 募集份额（百万份） 500 700 净募集金额（人民币亿元） 43.6 91.1 高速公路 环境保护 富国首创水务封闭式基础设施证 券投资基金 中航首钢生物质封闭式基础设 施证券投资基金 原始权益人 北京首创生态环保集团股份有限 公司 首钢环境产业有限公司 底层资产 位于深圳和合肥的 4处城镇污水 处理项目 首钢生物质项目包括生物质能 源项目、残渣暂存场项目、餐 厨项目 估值合计（人民币亿元） 17.5 9.4 发行价格（元） 3.7 13.38 募集份额（百万份） 500 100 净募集金额（人民币亿元） 18.5 13.4 第一批公募 REITs产品 （ 收费类 ） 资料来源：招股书，高力国际 资料来源：招股书，高力国际 第一批 REITs产品包括两支高速公路 REITs和两支环保 REITs，净募集金额达人民币 167亿元。